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  • Crédit immobilier : négocier le prix avec un financement solide

    Crédit immobilier : négocier le prix avec un financement solide

    Faut-il négocier le prix d’abord et chercher le crédit ensuite ? À Paris, c’est l’inverse qui fonctionne. Un acquéreur qui connaît sa capacité d’emprunt, son taux et le coût total de son crédit immobilier sait jusqu’où il peut aller, et le vendeur le sent. Négocier le prix avec un financement solide, c’est présenter une offre crédible, chiffrée sur le coût réel de l’opération et non sur le seul prix affiché. Depuis plus de vingt ans, je vois des négociations se gagner ou se perdre sur ce point, bien plus souvent que sur quelques milliers d’euros.

    L’essentiel

    • Le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat (hors renégociations) atteint 3,30 % en juillet 2026, dernière donnée publiée par la Banque de France au 30 septembre 2026.
    • Les règles du HCSF restent en vigueur : taux d’effort de 35 % au plus, durée de 25 ans au plus, avec une marge de flexibilité de 20 % de la production trimestrielle des banques.
    • Un accord de principe n’engage pas la banque : seule une offre de prêt la tient, pendant au moins 30 jours.
    • Comparez les offres sur le TAEG et le coût total, assurance emprunteur comprise : depuis la loi Lemoine, cette assurance se change à tout moment.
    • Quelques dixièmes de point de taux peuvent effacer une partie de la baisse de prix obtenue : raisonnez en coût total.

    Cet article a une vocation informative. Il ne remplace pas le conseil personnalisé d’une banque, d’un courtier, d’un notaire ou d’un conseiller en gestion de patrimoine. Données et règles à jour au 30 septembre 2026.

    Pourquoi un financement solide aide à négocier le prix

    Un vendeur n’accepte pas seulement un prix : il accepte un risque d’exécution. Entre la signature de la promesse et l’acte authentique, la vente peut tomber si le crédit n’est pas obtenu. Face à deux offres proches, un vendeur bien conseillé retient souvent celle dont le financement paraît le plus sûr, même si elle est un peu plus basse. C’est mon observation de terrain à Paris, pas une statistique.

    Concrètement, un vendeur ou son agent regarde quatre choses : le montant de l’apport, le montant emprunté, la cohérence entre revenus et mensualité, et l’état d’avancement des démarches auprès d’une banque ou d’un courtier. Une offre qui répond à ces quatre questions a plus de poids qu’une offre plus haute mais floue. Reste à situer le prix demandé : la moyenne du prix au m² à Paris ne suffit pas à juger un bien précis, et un prix affiché reflète parfois l’estimation la plus élevée plutôt que la plus juste.

    Accord de principe, attestation, offre de prêt : ce qui engage vraiment

    Trois documents circulent, de valeur très inégale.

    Document Qui l’émet et quand Ce qu’il vaut
    Simulation ou attestation de capacité Banque ou courtier, avant toute recherche ou pendant Un ordre de grandeur. Utile pour cadrer le budget, sans engagement.
    Accord de principe Banque, après examen du dossier, souvent avant la promesse Un signal de sérieux pour le vendeur, mais pas une offre. Il ne suffit pas à réaliser la condition suspensive de prêt.
    Offre de prêt Banque, après la promesse et l’instruction complète Elle engage la banque, qui doit en maintenir les conditions pendant au moins 30 jours. L’emprunteur ne peut l’accepter qu’après un délai de 10 jours.

    La fiche officielle de service-public.fr sur la promesse de vente le dit sans détour : la condition suspensive de prêt est remplie par « une offre ferme et sans réserve ». Et « un simple accord de principe ou une attestation sommaire ne sont pas suffisants ». Les délais de l’offre sont fixés par l’article L. 313-34 du Code de la consommation : maintien des conditions pendant « une durée minimale de trente jours » et acceptation possible seulement « dix jours après » réception.

    Mon conseil : obtenez un accord de principe avant de faire une offre sur un bien parisien recherché. Il ne vous engage à rien, il vous oblige à rassembler votre dossier, et il donne au vendeur une raison de préférer votre proposition.

    Les règles du HCSF : 35 % d’endettement, 25 ans et une marge de flexibilité

    Une banque ne peut pas, en principe, prêter au-delà de 35 % de taux d’effort ni sur plus de 25 ans, sauf dans une marge de flexibilité limitée. Ce cadre, fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), s’impose aux établissements de crédit depuis le 1er janvier 2022.

    La décision du 29 septembre 2021 pose deux critères cumulatifs : « le taux d’effort des emprunteurs de crédit immobilier n’excède pas 35 % » et « la maturité du crédit n’excède pas 25 ans ». Aucune décision plus récente n’a modifié ces deux seuils. Le communiqué du HCSF du 15 septembre 2026 évoque toujours « la norme » et ses flexibilités, sans annoncer de changement.

    Comment se calcule le taux d’effort

    Le taux d’effort est la part de vos revenus absorbée par l’ensemble de vos mensualités de crédit. Service-public.fr le définit comme la « part de l’ensemble de vos mensualités de crédits et assurances de crédit dans votre revenu mensuel ». L’assurance emprunteur entre donc dans le calcul, de même que vos autres crédits en cours.

    Un exemple, hors assurance : 500 000 € empruntés sur 20 ans à 3,30 % donnent une mensualité d’environ 2 849 €. Pour rester sous 35 %, il faut environ 8 140 € de revenus par mois, sans autre crédit. Le HCSF retient le revenu net avant impôt (article 4 de la décision de 2021). Sur 25 ans, la mensualité descend à environ 2 450 € et le revenu nécessaire à environ 7 000 €. L’assurance s’y ajoute.

    La marge de flexibilité de 20 %

    La même décision de 2021 autorise les banques à déroger à ces critères pour « une marge de flexibilité pouvant aller jusqu’à 20 % de la production de nouveaux crédits immobiliers de chaque trimestre civil ». Depuis la décision du 29 juin 2023, au moins 70 % de cette flexibilité est réservée aux acquéreurs de leur résidence principale, « avec au moins 30 % de la flexibilité maximale réservée aux primo-accédants ». Les 30 % restants, soit 6 % de la production trimestrielle, sont libres d’utilisation.

    Selon le HCSF, « l’utilisation de la flexibilité progresse à 18,1 % au deuxième trimestre 2026 contre 16,0 % un an auparavant ». Le HCSF rapporte lui-même cet indicateur au plafond : en mars 2026, il notait que l’utilisation de la marge « reste en deçà du plafond de 20 % » (communiqué du 3 mars 2026). La marge n’est donc pas épuisée, mais elle est déjà largement mobilisée. Un investisseur locatif qui dépasse 35 % puise dans la part la plus étroite de cette marge. Son dossier doit être d’autant plus convaincant.

    Deux exceptions utiles à Paris

    La décision du 18 décembre 2023, applicable depuis le 1er janvier 2024, a assoupli deux points :

    • l’achat dans l’ancien avec travaux : si les travaux représentent au moins 10 % du coût total de l’opération (contre 25 % auparavant), un différé d’amortissement est toléré pour couvrir le décalage d’entrée dans les lieux. La durée totale est alors limitée à 27 ans, dont 25 ans d’amortissement ;
    • le crédit relais : lorsque sa quotité de financement est inférieure ou égale à 80 %, il est exclu du calcul du taux d’effort.

    Pour un appartement parisien à rénover, ou pour un propriétaire qui vend pour racheter, ces deux règles changent parfois la réponse de la banque.

    Taux de crédit immobilier en 2026 : les derniers chiffres officiels

    Selon la Banque de France, le taux d’intérêt moyen des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations atteint 3,30 % en juillet 2026, après 3,27 % en juin et 3,21 % en mai. Il était de 3,09 % en juillet 2025. Ce taux s’entend hors frais et hors assurance. Au 30 septembre 2026, c’est la dernière publication disponible.

    La production de crédits hors renégociations s’établit à 11,0 milliards d’euros en juillet, et 99,4 % des crédits à l’habitat sont accordés à taux fixe. Les chiffres de juillet sont provisoires.

    Ce taux moyen de juillet ne reflète pas encore toute la hausse de l’été. La Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs de 25 points de base le 11 juin 2026, puis de nouveau le 10 septembre 2026 : la facilité de dépôt est à 2,50 % depuis le 16 septembre.

    Surtout, les taux longs ont nettement monté. L’indice TEC 10 publié par la Banque de France est passé de 3,90 % le 31 juillet 2026 à 4,75 % le 30 septembre 2026. Le HCSF relève d’ailleurs, à propos de cette hausse des taux longs, qu’elle « s’est traduite par un renchérissement des conditions de financement ».

    Dernier repère, le taux d’usure. Selon l’article L. 314-6 du Code de la consommation, un prêt est usuraire lorsque son taux effectif global dépasse de plus d’un tiers le taux effectif moyen pratiqué au trimestre précédent pour des prêts de même nature.

    Pour les prêts immobiliers à taux fixe de 20 ans et plus, le taux d’usure calculé par la Banque de France est de 5,40 % à compter du 1er octobre 2026, contre 5,29 % au troisième trimestre. Ce plafond s’apprécie sur le taux effectif global, qui intègre les frais exigés pour obtenir le crédit, dont l’assurance (article L. 314-1) : un dossier dont l’assurance est chère peut donc buter sur ce plafond.

    Ma lecture : attendre une forte baisse des taux n’est pas une stratégie en 2026. Acheter sans avoir calé son financement ne l’est pas davantage.

    Coût total du crédit : comparer baisse de prix et écart de taux

    Un écart de taux de quelques dixièmes de point représente un montant du même ordre de grandeur qu’une baisse de prix de 20 000 €. Le tableau ci-dessous compare ces deux leviers pour un prêt de 500 000 € sur 20 ans. Il s’agit d’un calcul théorique, hors assurance et hors frais.

    Scénario Montant emprunté Taux Mensualité Intérêts sur 20 ans
    Base (taux moyen de juillet 2026) 500 000 € 3,30 % 2 849 € 183 682 €
    Taux plus élevé de 0,30 point 500 000 € 3,60 % 2 926 € 202 134 €
    Prix négocié de 20 000 €, entièrement déduit du prêt 480 000 € 3,30 % 2 735 € 176 335 €

    Trois dixièmes de point de plus coûtent environ 18 450 € d’intérêts sur 20 ans. Une baisse de prix de 20 000 € fait économiser environ 27 350 € : 20 000 € de capital et environ 7 350 € d’intérêts. L’écart de taux efface donc environ les deux tiers du gain sur le prix. Négocier âprement le prix puis accepter la première offre de prêt, c’est laisser une partie du gain sur la table.

    Le TAEG, seul indicateur pour comparer deux offres

    Le taux nominal ne suffit pas. Le TAEG (taux annuel effectif global) est l’indicateur du coût complet d’un prêt. Il « reflète le coût total d’un crédit (taux d’intérêt et frais conditionnant l’obtention du prêt) », rappelle service-public.fr. Il inclut notamment les frais de dossier, les frais d’intermédiaire, le coût de l’assurance emprunteur et celui des garanties. L’article L. 314-1 du Code de la consommation impose d’y intégrer tous les frais « qui constituent une condition pour obtenir le crédit ». Deux offres au même taux nominal peuvent donc avoir des TAEG très différents.

    L’assurance emprunteur, depuis la loi Lemoine

    L’assurance pèse lourd dans le coût total, et elle se négocie. La banque peut l’exiger, mais elle ne peut pas vous imposer l’assureur : jusqu’à la signature de l’offre, elle ne peut pas refuser un autre contrat qui présente « un niveau de garantie équivalent ». C’est la règle de l’article L. 313-30 du Code de la consommation, que rappelle service-public.fr.

    La loi n° 2022-270 du 28 février 2022, dite loi Lemoine, a ajouté deux règles toujours en vigueur :

    • résiliation à tout moment : l’assuré peut résilier son contrat « à tout moment à compter de la signature de l’offre de prêt ». La banque peut vérifier que le nouveau contrat « respecte bien le niveau de garantie de l’assurance initiale », puis doit répondre dans un délai de dix jours ouvrés, sans pouvoir facturer l’avenant ;
    • pas de questionnaire de santé lorsque la part assurée n’excède pas 200 000 € par assuré et que le crédit prend fin avant le soixantième anniversaire de l’assuré.

    Ces règles figurent aux articles L. 113-12-2 et L. 113-2-1 du Code des assurances. La vérification par la banque est décrite par service-public.fr, le délai de réponse et la gratuité de l’avenant par l’article L. 313-31 du Code de la consommation.

    À Paris, où les montants empruntés dépassent souvent 200 000 € par assuré, cette seconde règle profite surtout, à mon sens, aux jeunes acquéreurs de petites surfaces. La première profite à tous : comparer l’assurance dès la négociation du prêt, puis la revoir après la signature.

    Quel apport pour négocier le prix d’achat ?

    Les règles du HCSF n’imposent aucun apport minimum : elles portent sur le taux d’effort et la durée. Service-public.fr définit simplement l’apport personnel comme la part de votre épargne utilisée « pour financer en partie votre projet immobilier ». D’expérience, les banques regardent d’abord s’il couvre les frais d’acquisition, puis ce qu’il reste d’épargne après l’opération.

    L’apport maximum n’est pas toujours le bon choix. Un acquéreur qui dispose de 500 000 € de liquidités n’a pas forcément intérêt à les investir toutes dans l’appartement. Cette épargne peut financer des travaux ou constituer une réserve de sécurité. À l’inverse, garder une épargne peu rémunérée tout en empruntant plus cher n’a guère de sens économique. La bonne question n’est pas « quel apport maximum ? » mais « quel apport optimise mon patrimoine après l’achat ? ».

    Face à un vendeur, un apport significatif rassure : il réduit la part financée et donc le risque de refus. Face à la banque, une épargne résiduelle bien visible rassure tout autant. C’est un arbitrage à faire avec votre banquier ou votre conseiller, avant l’offre et non après.

    Condition suspensive de prêt : fixer des délais et un taux réalistes

    Si vous achetez avec un crédit, la promesse doit l’indiquer (article L. 313-40 du Code de la consommation). Elle est alors conclue sous condition suspensive d’obtention du prêt, pour une durée qui « ne peut être inférieure à un mois », selon l’article L. 313-41 du Code de la consommation. Si la condition n’est pas réalisée, les sommes versées d’avance vous sont rendues « immédiatement et intégralement ». Encore faut-il avoir demandé un prêt conforme aux caractéristiques inscrites dans la promesse (montant, durée, taux maximum), comme le rappelle la fiche service-public.fr.

    Le lien avec la négociation est direct. Un financement déjà instruit permet d’accepter des délais courts, qui plaisent au vendeur. Un taux maximum réaliste, calé sur le marché du moment, évite une condition impossible à remplir. Les pièges de cette clause (demande non conforme, délais, preuve du refus) sont détaillés dans notre article sur le refus de prêt et la condition suspensive. Cette condition n’est pas non plus une porte de sortie libre, comme le rappelle notre article sur la possibilité de se rétracter d’un compromis de vente.

    Questions fréquentes

    Un accord de principe de la banque suffit-il pour faire une offre d’achat ?

    Il suffit pour rendre votre offre crédible, pas pour vous protéger. L’accord de principe n’engage pas la banque. Seule l’offre de prêt, en pratique émise après la promesse, la tient pendant au moins 30 jours. Et seule une offre ferme réalise la condition suspensive de prêt.

    Peut-on emprunter au-delà de 35 % d’endettement ou sur plus de 25 ans ?

    Oui, dans la marge de flexibilité : jusqu’à 20 % de la production trimestrielle de chaque banque, surtout réservée aux résidences principales et aux primo-accédants. La durée peut aussi aller jusqu’à 27 ans, différé compris, lorsque l’entrée dans les lieux est décalée : achat sur plan, construction, ou achat dans l’ancien avec au moins 10 % de travaux.

    Vaut-il mieux négocier le prix ou le taux ?

    Les deux. Sur 500 000 € empruntés sur 20 ans, 0,30 point de taux en plus coûte environ 18 450 € d’intérêts. Une baisse de prix de 20 000 €, déduite du prêt, fait économiser environ 27 350 €, intérêts compris. Les deux montants sont du même ordre de grandeur. Négociez le prix avec le vendeur, et le taux, l’assurance et les frais avec la banque ou le courtier.

    Quel taux retenir pour préparer son budget fin 2026 ?

    Partez du dernier taux moyen publié par la Banque de France (3,30 % en juillet 2026, hors assurance) et ajoutez une marge de prudence. Les taux longs ont monté depuis l’été, ce que ce chiffre de juillet ne reflète pas encore. Seule l’offre de votre banque fera foi.

    Se faire accompagner pour acheter à Paris

    Négocier le prix d’un appartement parisien, c’est négocier une opération entière : prix, travaux, apport, durée, taux, assurance et calendrier. Chez Sellier Patrimoine, nous aidons les acquéreurs à situer le juste prix d’un bien et à présenter une offre crédible, en lien avec leur banque, leur courtier et leur notaire. Consultez les biens actuellement en vente, découvrez notre accompagnement en conseil juridique, ou contactez-nous avec votre budget et votre plan de financement.

    Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris ; il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs dans la négociation de leurs acquisitions et la préparation de leur financement, en lien avec banques, courtiers et notaires.

  • Logement étudiant à Paris : acheter ou louer un studio ?

    Logement étudiant à Paris : acheter ou louer un studio ?

    Logement étudiant à Paris : faut-il acheter un studio pour son enfant ou le louer ? Dans l’exemple chiffré ci-dessous, si le prix n’augmente pas, louer reste moins cher qu’acheter, même sur huit ans. Acheter se justifie quand le studio a une vie après le diplôme : location, pied-à-terre familial ou transmission. Tout dépend de la durée d’occupation, du montage et de la fiscalité familiale.

    L’essentiel

    • Un studio meublé de 20 m² d’avant 1946 près de la Sorbonne a un loyer de référence de 802 € par mois hors charges (arrêté préfectoral valable jusqu’au 24 novembre 2026).
    • Le même studio vaut environ 231 800 € au prix de référence des notaires dans le 5e arrondissement, plus environ 17 300 € de droits de mutation et d’émoluments du notaire.
    • Dans notre exemple chiffré, l’achat à crédit ne rattrape la location qu’avec une hausse de prix d’environ 2,5 % par an sur cinq ans.
    • Prêter le studio ne génère aucun revenu imposable, mais aucune charge n’est déductible ; le louer à son enfant prive celui-ci de l’aide au logement.
    • À la revente, le studio n’est pas la résidence principale des parents : la plus-value est taxable, sauf longue détention.

    Article informatif, qui ne remplace pas le conseil d’un notaire, d’un avocat fiscaliste ou d’un expert-comptable. Chiffres et règles à jour au 30 septembre 2026.

    Louer un studio étudiant à Paris : ce que coûte la location

    À Paris, le loyer d’un studio est encadré : le loyer de base est fixé « dans la limite du loyer de référence majoré », sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort (article 140 de la loi ELAN). L’arrêté n° IDF-2026-06-12-00003 fixe ces montants au mètre carré selon le quartier, le nombre de pièces, l’époque de construction et le meublé ou le vide, du 1er juillet au 24 novembre 2026.

    Studio meublé d’avant 1946, dans les quartiers qu’on me demande le plus :

    Quartiers (arrondissement) Secteur de l’arrêté Loyer de référence meublé Loyer de référence majoré meublé Studio de 20 m², plafond mensuel
    Sorbonne, Val-de-Grâce, Saint-Victor (5e) 4 40,1 €/m² 48,1 €/m² 962 €
    Croulebarbe (13e), Montparnasse (14e) 5 38,3 €/m² 46,0 €/m² 920 €
    Jardin-des-Plantes (5e), Salpêtrière (13e), Petit-Montrouge (14e) 10 36,8 €/m² 44,2 €/m² 884 €

    Source : arrêté préfectoral du 12 juin 2026, annexe 2, catégorie « 1 pièce, avant 1946 ». Loyers hors charges.

    Pour un studio de 20 m² près de la Sorbonne, le loyer de référence ressort à 802 € par mois et le plafond à 962 €. Bail étudiant et dépôt de garantie : voir mon article sur la location meublée à Paris en 2026. Pour l’après 24 novembre 2026, voir l’encadrement des loyers à Paris après novembre 2026.

    Service-public.fr cite le « paiement d’un loyer » parmi les dépenses en nature déductibles au titre de la pension alimentaire. Pour un enfant majeur célibataire qui ne vit pas chez ses parents, la limite est de 6 855 € par enfant sur les revenus de 2025 lorsque les parents sont imposés en commun. S’ils sont imposés séparément, chaque parent peut déduire ses dépenses dans cette limite. Trois conditions s’y attachent : l’enfant n’est pas rattaché au foyer fiscal, ses revenus sont insuffisants, et il déclare la pension reçue.

    Acheter un studio pour son enfant : le coût complet

    Au prix de référence du 5e, comptez environ 250 000 € frais d’acquisition compris pour 20 m², hors crédit, charges et taxe foncière.

    Prix au mètre carré et frais d’acquisition

    Selon les Notaires du Grand Paris, le prix au mètre carré standardisé des appartements anciens était au 2e trimestre 2026 de 11 590 € dans le 5e, 13 980 € dans le 6e, 8 560 € dans le 13e et 9 100 € dans le 14e. À l’échelle de Paris, l’INSEE relève des prix d’appartements en hausse de 0,6 % sur un an.

    Sur le terrain, je constate que les petites surfaces bien placées se négocient souvent au-dessus de ces références. Voir les limites du prix moyen au m² à Paris.

    Prenons un studio de 20 m² au prix de référence du 5e, soit 231 800 €. À Paris, le taux départemental des droits de mutation est de 5 % hors primo-accédant, selon le tableau de la DGFiP applicable au 1er juin 2026. S’y ajoutent la taxe communale de 1,20 % (article 1584 du CGI) et un prélèvement de l’État de 2,37 % calculé sur les droits départementaux (article 1647 du CGI). Au total, 6,32 % du prix, soit 14 646 €.

    Les émoluments du notaire suivent un barème dégressif publié par service-public.fr : 3,870 % jusqu’à 6 500 €, puis 1,596 %, 1,064 % et 0,799 % au-delà de 60 000 €. Pour 231 800 €, cela donne 2 249 € hors taxes, soit 2 699 € TTC. En ajoutant une provision de 1 000 € pour les débours et formalités, les frais d’acquisition atteignent environ 18 300 €. Pour un bien précis, notre simulateur d’estimation donne une première fourchette.

    Crédit, charges et taxe foncière

    Selon la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat, hors renégociations, était de 3,30 % en juillet 2026. Emprunter 231 800 € sur vingt ans à ce taux donne une mensualité de 1 321 € hors assurance. Voir aussi négocier son crédit immobilier avec le prix.

    Le propriétaire paie aussi la taxe foncière. Le Conseil de Paris a voté pour 2023 un taux de 20,5 %, dernier taux affiché par paris.fr, mais le montant varie d’un lot à l’autre : demandez le dernier avis au vendeur. Pour les charges, exigez les derniers décomptes et procès-verbaux d’assemblée générale.

    Les vérifications propres à un studio

    • La surface minimale. Un logement décent doit comporter une pièce principale d’au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou un volume habitable d’au moins 20 m³ (décret n° 2002-120, article 4).
    • Le DPE. Depuis le 1er janvier 2025, un logement loué doit être classé entre A et F pour être décent. À partir du 1er janvier 2028, il devra l’être entre A et E (article 6 de la loi du 6 juillet 1989).
    • L’immeuble. Charges réelles, travaux votés et état des parties communes pèsent plus que quelques milliers d’euros de négociation.

    Louer ou acheter : le calcul sur 3, 5 et 8 ans

    Ce calcul est illustratif : remplacez mes hypothèses par les vôtres.

    Hypothèses de l’exemple :

    • studio meublé de 20 m² près de la Sorbonne, immeuble d’avant 1946 ;
    • location au loyer de référence de 802 € par mois, douze mois par an, sans hausse sur la période (ce loyer de référence n’a de valeur réglementaire que jusqu’au 24 novembre 2026 ; il sert ensuite de repère) ;
    • achat à 231 800 €, frais d’acquisition de 18 345 € et mobilier de 3 000 €, payés comptant ;
    • crédit de 231 800 € sur vingt ans à 3,30 %, assurance emprunteur de 0,20 % par an du capital emprunté ;
    • côté propriétaire, 900 € par an de charges non récupérables, d’entretien et d’assurance, plus 600 € de taxe foncière. Ces montants sont des ordres de grandeur, pas des moyennes publiées ;
    • revente au prix d’achat, avec 4 % d’honoraires de vente et sans indemnité de remboursement anticipé ;
    • manque à gagner de 2 % par an sur l’argent immobilisé.

    Les charges récupérables (eau, entretien courant), payées dans les deux cas, sont exclues. Le capital remboursé n’est pas compté comme un coût : on le retrouve à la revente.

    Durée d’occupation Loyers cumulés Coût net de l’achat à crédit Coût net de l’achat comptant Hausse de prix nécessaire pour égaliser (crédit)
    3 ans 28 900 € 59 500 € 50 300 € 13,8 %, soit 4,4 % par an
    5 ans 48 100 € 77 300 € 63 400 € 13,1 %, soit 2,5 % par an
    8 ans 77 000 € 101 600 € 83 100 € 11,1 %, soit 1,3 % par an

    Calcul Sellier Patrimoine à partir des sources citées dans l’article ; hypothèses ci-dessus.

    1. À prix constant, la location gagne. Les frais d’entrée et de sortie et le mobilier, soit environ 30 600 € dans l’exemple, s’amortissent mal sur un cycle d’études, et les intérêts s’y ajoutent.
    2. L’écart se resserre avec le temps. Sur huit ans, il suffit d’une hausse d’environ 1,3 % par an pour que l’achat à crédit égale la location. Une hausse n’est jamais garantie, et elle serait en partie taxée à la revente.
    3. La trésorerie n’est pas la même. L’achat à crédit mobilise environ 1 484 € par mois (mensualité, assurance, charges et taxe foncière), contre 802 € de loyer. Une partie est de l’épargne, mais l’effort dure tout le cursus.

    Mon conseil : ne décidez pas sur le seul horizon des études, mais sur ce que deviendra le studio le jour du diplôme.

    Les montages : prêt à usage, location à l’enfant, SCI

    Le montage fixe l’impôt, les déductions et l’aide au logement de l’enfant.

    Acheter en nom propre et prêter le studio

    C’est la formule la plus courante : le prêt à usage. On remet le bien à l’enfant pour s’en servir, à charge de le rendre (article 1875 du Code civil). Ce prêt est « essentiellement gratuit » (article 1876). Le prêteur ne peut reprendre le bien qu’au terme convenu ou, à défaut, une fois l’usage terminé (article 1888), sauf « besoin pressant et imprévu » apprécié par le juge (article 1889). Je conseille un écrit qui fixe la durée, par exemple la fin du cursus, et la répartition des charges.

    Fiscalement, le studio prêté ne rapporte rien et n’ouvre droit à aucune déduction de charges ; reste la piste de la pension en nature, ci-dessous. Les revenus d’un logement dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas imposables (article 15 du CGI). Or le BOFiP range dans cette catégorie le logement que le propriétaire « met gratuitement à la disposition d’un tiers sans y être tenu par un contrat de location ». La contrepartie est claire : « l’impossibilité de déduire les charges afférentes à ces immeubles ».

    Ce logement peut-il être déduit comme une pension alimentaire en nature ? Le BOFiP consacré aux enfants majeurs admet une pension payée en nature, qui comprend « la nourriture et le logement ». Son montant fait alors « l’objet d’une évaluation ».

    Pour un ascendant, la doctrine précise la méthode : on déduit le loyer que le propriétaire pourrait tirer du logement en le louant à un tiers, mais pas les dépenses qui incombent au propriétaire. Le texte ne la transpose pas expressément à un enfant majeur : faites valider ce point par votre conseil.

    Louer le studio à son enfant

    Les parents peuvent aussi signer un vrai bail avec leur enfant, avec trois conséquences :

    • Le loyer doit être réellement payé. Selon le BOFiP, un logement mis à la disposition d’un fils sans preuve d’un loyer effectivement versé reste un logement dont le propriétaire se réserve la jouissance. Il en va de même si l’occupant est membre du foyer fiscal, donc un enfant rattaché.
    • Les loyers sont imposables. En meublé, ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, avec un abattement forfaitaire de 50 % au régime micro-BIC (service-public.fr).
    • L’enfant perd l’aide au logement. Les aides personnelles ne sont pas dues au locataire d’un logement dont un ascendant détient une part de la propriété, directement ou par des parts de société (article L. 822-3 du Code de la construction et de l’habitation). La seule exception vise les parts inférieures à des seuils réglementaires, plafonnés à 20 %.

    Si les parents financent ce loyer par une pension, la pension est déductible dans la limite de 6 855 € et imposable chez l’enfant, tandis que le loyer est imposable chez les parents. Le gain éventuel se calcule selon les taux de chacun. Chaque flux doit rester réel : loyer effectivement versé, pension répondant à un besoin de l’enfant.

    Acheter via une SCI

    Une société civile immobilière relève par défaut de l’impôt sur le revenu : les associés sont « personnellement soumis à l’impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société » (article 8 du CGI). Si elle loge gratuitement l’un de ses membres, les règles de la réserve de jouissance s’appliquent comme en nom propre : pas de revenu, pas de charges déductibles, selon le même BOFiP.

    Son intérêt est ailleurs : organiser la détention et transmettre progressivement des parts aux enfants. Chaque parent bénéficie d’un abattement de 100 000 € sur ce qu’il donne à chacun de ses enfants (article 779 du CGI). La SCI peut aussi opter pour l’impôt sur les sociétés (article 206 du CGI). À mon avis, ce régime est conçu pour louer, pas pour loger gratuitement un enfant. Pour un seul studio, les frais d’une SCI se justifient rarement, sauf stratégie de transmission plus large.

    Donner à l’enfant les moyens d’acheter lui-même

    Dernière option : l’enfant achète en son nom. Un parent de moins de 80 ans peut lui donner jusqu’à 131 865 € sans droits. Ce montant cumule l’exonération des dons familiaux de sommes d’argent (article 790 G du CGI) et l’abattement de 100 000 €, comme l’explique service-public.fr.

    L’exonération temporaire complémentaire, ouverte jusqu’au 31 décembre 2026, vise l’achat d’un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique : elle ne couvre pas l’achat d’un studio ancien. Si le studio est encore la résidence principale de l’enfant au moment de la vente, la plus-value est exonérée (article 150 U du CGI, II, 1°). Mais l’enfant devient seul propriétaire et décide seul.

    Montage Revenus imposables Charges déductibles Aide au logement de l’enfant Point de vigilance
    Location à un tiers par l’enfant Pension imposable chez l’enfant Pension déductible (loyer payé) dans la limite de 6 855 € Possible sous conditions Pas de rattachement si l’on déduit la pension
    Achat en nom propre, prêt à usage Non Aucune charge du propriétaire ; pension en nature à faire valider Non, pas de loyer Écrit fixant la durée du prêt
    Achat en nom propre, location à l’enfant Oui (loyers) Selon le régime (abattement forfaitaire ou réel) Non (art. L. 822-3 CCH) Loyer réellement versé, enfant non rattaché
    SCI à l’impôt sur le revenu Selon l’usage, comme en nom propre Selon l’usage Non (parts sociales) Coût de fonctionnement, statuts
    Achat par l’enfant grâce à une donation Non Non Sans objet, pas de loyer L’enfant décide seul de la revente

    Après les études : revendre, louer ou garder le studio

    Chaque option a ses règles fiscales : plus-value à la revente, régime locatif ou taxe d’habitation majorée pour un pied-à-terre.

    Revendre. Pour les parents, le studio n’est pas leur résidence principale : la plus-value est imposable. Selon service-public.fr, elle est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention. L’exonération est totale après 22 ans pour l’impôt et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Le prix d’achat peut être majoré des frais d’acquisition, réels ou forfaitaires à 7,5 % (article 150 VB du CGI). Une taxe supplémentaire s’ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.

    Louer. Le studio devient un investissement locatif, sous la contrainte du DPE. En meublé au régime réel, les amortissements déduits minorent désormais le prix d’acquisition retenu pour la plus-value (III de l’article 150 VB) : voir la réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value.

    Garder comme pied-à-terre. Un logement meublé qui n’est la résidence principale de personne supporte la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. À Paris, elle est majorée de 60 % selon paris.fr.

    Une estimation de la valeur actuelle du studio sert de base pour comparer revente et location.

    Questions fréquentes

    Peut-on déduire de ses impôts le loyer du studio de son enfant étudiant ?

    Oui, comme pension alimentaire en nature, si l’enfant est majeur, dans le besoin, non rattaché, et qu’il la déclare. Plafond pour les revenus de 2025 : 6 855 € par enfant, par foyer si les parents sont imposés en commun, par parent sinon.

    Mon enfant peut-il toucher l’APL si le studio nous appartient ?

    Non, en principe : l’article L. 822-3 du Code de la construction et de l’habitation exclut les aides lorsqu’un ascendant détient une part du logement, même via une SCI, sauf part inférieure aux seuils réglementaires.

    Vaut-il mieux rattacher l’enfant ou lui verser une pension ?

    Cela dépend des revenus de chacun. Le rattachement est possible pour un étudiant de moins de 25 ans au 1er janvier de l’année des revenus (service-public.fr). Il exclut la déduction d’une pension pour le même enfant et la même année. Simulez les deux.

    Faut-il un contrat pour prêter le studio à son enfant ?

    Oui, c’est préférable : sans terme convenu, le prêteur ne peut reprendre le bien qu’une fois l’usage terminé. Fixez par écrit la durée et les charges.

    Se faire accompagner pour choisir entre louer et acheter

    Nous chiffrons avec les familles les deux options sur leurs propres hypothèses et vérifions l’immeuble, le DPE et les charges avant toute offre. Pour le prêt à usage ou la SCI, consultez notre page conseil juridique ou contactez-nous en précisant la durée du cursus, le budget et le quartier visé.

    Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris. Il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs, dont des familles qui logent un enfant étudiant.

  • Refus de prêt et condition suspensive : êtes-vous protégé ?

    Refus de prêt et condition suspensive : êtes-vous protégé ?

    Votre banque refuse votre crédit et vous pensez récupérer automatiquement les sommes versées ? Pas forcément. Face à un refus de prêt, la condition suspensive ne vous protège que si vous avez demandé un financement conforme à celui décrit dans l’avant-contrat, dans les délais, et si vous pouvez le prouver. Le 25 juin 2026, la Cour de cassation l’a rappelé en censurant un arrêt qui avait donné raison à une acquéreuse qui avait sollicité son crédit à un taux plus bas que prévu. L’enjeu : une indemnité d’immobilisation de 147 500 euros.

    L’essentiel

    • L’achat à crédit d’un logement ou d’un terrain à bâtir est légalement soumis à une condition suspensive de prêt d’au moins un mois.
    • Le refus de la banque ne vous libère que si votre demande respecte le montant, la durée et le taux prévus dans la promesse.
    • Une demande « plus favorable » que la promesse, par exemple à un taux plus bas, peut être jugée non conforme, surtout si la promesse le prévoit expressément : la condition risque alors d’être réputée accomplie.
    • C’est à l’acquéreur de prouver qu’il a demandé un prêt conforme, et il doit tenir le vendeur informé.
    • Si la condition défaille sans faute de votre part, les sommes versées sont rendues immédiatement et intégralement.

    Article informatif, qui ne remplace pas l’analyse de votre acte par un notaire ou un avocat. À jour de la législation et de la jurisprudence au 30 septembre 2026.

    Ce que la loi garantit en cas de refus de prêt

    La condition suspensive de prêt est la clause qui subordonne l’achat à l’obtention du crédit : si le prêt n’est pas obtenu, la vente ne se fait pas. Elle est imposée par le Code de la consommation, aux articles L. 313-40 et suivants, dont la Cour de cassation souligne le caractère d’ordre public (Cass. 3e civ., 12 février 2014, n° 12-27.182, rendu sous l’ancienne numérotation L. 312-16).

    Tout commence par l’article L. 313-40 : l’acte écrit, « y compris la promesse unilatérale de vente acceptée », doit indiquer si le prix sera payé avec ou sans l’aide d’un ou plusieurs prêts. Cela vaut pour l’achat d’un bien à usage d’habitation, à usage mixte professionnel et d’habitation ou d’un terrain à bâtir, comme le rappelle service-public.fr. Si vous déclarez recourir à un crédit, l’article L. 313-41 produit deux effets :

    • l’acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts, et la durée de validité de cette condition « ne peut être inférieure à un mois » à compter de la signature ;
    • si la condition n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance est « immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ».

    Si vous déclarez acheter sans crédit, l’article L. 313-42 exige une mention de votre main ; sans elle, si un prêt est finalement demandé, le contrat est considéré comme conclu sous condition suspensive.

    Un refus de prêt ne suffit pas : la demande doit être conforme

    La règle centrale tient dans l’article 1304-3 du Code civil : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. » Autrement dit, l’acquéreur qui sollicite un crédit différent de celui prévu, et qui essuie un refus, est traité comme si la banque avait dit oui. Dans un compromis, la vente devient ferme ; dans une promesse unilatérale, l’indemnité d’immobilisation peut rester acquise au vendeur.

    Service-public.fr le dit sans détour : l’acquéreur doit « respecter strictement les termes de la condition suspensive ». La fiche liste ce que la clause contient : montant global maximum, durée du remboursement, taux d’intérêt maximal accepté (hors assurance, frais de dossier et de garanties), délai de dépôt de la demande, délai d’obtention, nombre de banques à solliciter et modalités de preuve.

    L’arrêt du 25 juin 2026 : un taux trop bas

    L’affaire jugée par la Cour de cassation le 25 juin 2026 (3e civ., n° 24-14.137) est un cas d’école. Une promesse de vente d’un immeuble, signée en 2019, prévoyait un prêt d’un montant maximal de 1 475 000 euros, sur 25 ans au plus, au taux nominal maximal de 1,75 % l’an. Elle précisait que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition ». La bénéficiaire avait versé 73 750 euros chez le notaire, à valoir sur une indemnité d’immobilisation de 147 500 euros.

    Elle a demandé deux prêts du bon montant, sur 300 mois, mais au taux de 1,30 %. Pour la cour d’appel de Paris, ces demandes étaient conformes : 1,30 % n’était « pas hors de proportion » avec le maximum de 1,75 %, et la promesse ne fixait aucun taux minimum.

    La Cour de cassation a cassé cet arrêt : les juges avaient constaté que les prêts avaient été sollicités « à un taux inférieur aux conditions prévues au contrat » sans en tirer les conséquences au regard de l’article 1304-3.

    La logique : un taux maximal est la limite de ce que l’acquéreur accepte de payer. Demander moins cher, c’est présenter à la banque un dossier plus facile à refuser. Le vendeur, lui, a immobilisé son bien sur la foi du financement promis.

    L’arrêt a une seconde branche. L’acquéreuse avait obtenu une prorogation du délai de la condition sans révéler aux promettants qu’elle avait déjà essuyé trois refus de crédit. La Cour reproche à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si ce silence constituait un manquement à la bonne foi exigée par l’article 1104 du Code civil.

    Précaution de lecture : cet arrêt n’est pas publié au Bulletin, et il ne tranche pas le litige. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Versailles. Surtout, la promesse contenait une clause expresse sur les demandes non conformes. N’en déduisez pas que tout écart, quelle que soit la rédaction de l’acte, fait perdre la protection.

    Montant, durée, taux : ce que « conforme » veut dire

    La jurisprudence distingue votre demande et le prêt accordé :

    Situation Solution retenue Décision
    Demande au bon montant, mais à un taux inférieur au taux maximal prévu Demande non conforme ; la condition peut être réputée accomplie Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-14.137
    Demande d’un montant supérieur à celui prévu (217 596 euros au lieu de 200 000 euros) Condition « réputée acquise » ; la clause pénale s’applique Cass. 3e civ., 16 janvier 2013, n° 11-26.557
    Prêt accordé pour un montant inférieur au montant maximal, que l’acquéreur accepte Prêt conforme ; la condition est réalisée Cass. 3e civ., 14 janvier 2021, n° 20-11.224
    Banque qui refuse le montant maximal prévu Défaillance non imputable à l’acquéreur, qui n’a pas à accepter une offre inférieure Cass. 3e civ., 14 décembre 2022, n° 21-24.539
    Une seule demande conforme, dans le délai, refusée L’acquéreur n’a pas empêché la condition, sauf clause contraire Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 24-12.979
    La promesse exige deux demandes simultanées Le juge ne peut pas se contenter d’un seul refus Cass. 3e civ., 27 novembre 2025, n° 24-11.704

    Les arrêts de 2021 et de 2022, tous deux publiés au Bulletin, se complètent. En 2021, la promesse prévoyait un financement maximal de 725 000 euros ; les acquéreurs, qui voulaient acheter, avaient obtenu un prêt principal de 539 900 euros. Pour la Cour, « un prêt accordé à un montant inférieur au montant maximal prévu est conforme aux stipulations contractuelles ».

    En 2022, à l’inverse, les acquéreurs avaient demandé 414 000 euros et la banque n’en accordait que 407 000. La Cour approuve la cour d’appel : le montant maximal « n’était pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d’un montant inférieur ».

    Le plafond de montant joue donc en faveur de l’acquéreur. L’arrêt de 2026 montre qu’il ne faut pas transposer ce raisonnement au taux sans lire la clause.

    Une seule demande suffit, sauf si la promesse en exige plus

    Le 9 avril 2026, dans un arrêt non publié au Bulletin rendu sous l’ancien article 1178 du Code civil (la promesse datait de 2015), la Cour de cassation a rappelé le principe. « En l’absence de stipulations contractuelles contraires », le bénéficiaire qui présente dans le délai convenu « au moins une demande d’emprunt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, restée infructueuse, n’empêche pas l’accomplissement de la condition suspensive ». Dans cette affaire, la cour d’appel reprochait aux acquéreurs de ne pas avoir contacté un courtier ni déposé plusieurs demandes dans différents établissements : elle a été censurée.

    Le 27 novembre 2025, la promesse imposait de « déposer simultanément deux demandes de prêt ». La cour d’appel qui s’était contentée d’un seul refus a été censurée pour avoir dénaturé les termes clairs de l’acte. Si votre promesse fixe un nombre de banques, c’est ce nombre qui compte.

    Délais, preuve, information : les pièges après la signature

    Une demande conforme ne suffit pas si vous ne pouvez pas la prouver, ou si vous laissez le vendeur dans l’ignorance.

    C’est à l’acquéreur de prouver sa demande

    La charge de la preuve pèse sur vous. Dès 1997, la Cour de cassation jugeait qu’« il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente » (Cass. 1re civ., 13 novembre 1997, n° 95-18.276). Une lettre de refus qui ne mentionne ni le montant, ni la durée, ni le taux demandés ne prouve pas grand-chose. Demandez à la banque une attestation qui reprend ces trois caractéristiques.

    L’arrêt du 8 janvier 2026 (n° 23-19.710) nuance : les juges doivent rechercher si les refus produits n’établissent pas que les demandes de l’acquéreuse étaient « en toute hypothèse, vouées à l’échec ». Si aucun financement conforme n’était possible, on voit mal comment l’acquéreur aurait empêché la condition.

    Le délai de dépôt prévu par la promesse

    La clause fixant un délai pour déposer la demande de prêt est courante, mais sa portée est limitée. Dans l’affaire jugée en 2014, l’acte prévoyait dix jours. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt publié, que les dispositions d’ordre public de l’ancien article L. 312-16 du Code de la consommation « interdisent d’imposer à l’acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai » (Cass. 3e civ., 12 février 2014, n° 12-27.182). Aucun arrêt publié plus récent n’a été identifié sous l’actuel article L. 313-41 : un simple retard de dépôt ne devrait donc pas, à lui seul, vous faire perdre la protection. Ne traînez pas pour autant : le délai global de la condition, lui, s’impose.

    Mise en demeure : le vendeur doit suivre la procédure prévue

    Si la promesse prévoit une mise en demeure, le vendeur doit l’envoyer avant de se dire libéré. Dans l’affaire jugée le 12 mars 2026 (n° 24-15.798), à défaut de justificatifs à la date prévue, le vendeur pouvait mettre l’acquéreur en demeure ; la condition était censée défaillie si rien n’était produit sous huit jours. La venderesse n’ayant pas envoyé cette mise en demeure, la Cour a censuré la cour d’appel qui avait déclaré la promesse caduque.

    La procédure protège donc aussi l’acquéreur.

    Se taire coûte cher

    Garder pour soi les réponses des banques est une autre faute sanctionnée. Le 11 juillet 2024 (n° 22-21.869), la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui avait retenu que la condition avait « défailli en raison du comportement fautif de la bénéficiaire ». Cette société n’avait informé la promettante, avant la date prévue, ni d’un refus, ni même de l’attente des réponses bancaires. La promettante réclamait l’indemnité d’immobilisation de 62 000 euros, et le pourvoi de la société a été rejeté.

    Avec la seconde branche de l’arrêt du 25 juin 2026, le message est clair : transmettez chaque refus reçu, surtout si vous demandez un délai supplémentaire.

    Ce que vous récupérez si la condition défaille sans faute

    Si vous avez demandé un financement conforme, dans les formes prévues, et que la banque refuse, la vente ne se fait pas. Vous récupérez, selon service-public.fr, « sans pénalité » les sommes versées à la signature. L’article L. 313-41 exige un remboursement immédiat et intégral. Le vendeur qui tarde s’expose à une sanction : la somme due produit des intérêts au taux légal majoré de moitié « à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement » (article L. 341-35).

    À l’inverse, la condition est remplie dès qu’un organisme de crédit présente une offre ferme et sans réserve conforme à la promesse. Service-public précise qu’« un simple accord de principe ou une attestation sommaire ne sont pas suffisants ». Si la banque vous accorde le prêt prévu et que vous changez d’avis, la condition ne vous sert plus à rien ; les autres voies de sortie sont présentées dans notre guide pour se rétracter d’un compromis de vente.

    Aligner le financement et la promesse avant de signer

    La leçon de la jurisprudence récente : la clause de financement doit décrire le crédit que vous allez réellement demander. Or, d’après mon expérience de la pratique parisienne, l’ordre est souvent inversé : marché tendu oblige, la promesse est signée avec des caractéristiques « standard », puis le courtier ou la banque construit le vrai montage.

    Exemple théorique. Vous visez un appartement à 1,8 million d’euros avec 600 000 euros d’apport : la promesse prévoit 1,2 million de crédit. Puis votre conseiller vous suggère d’emprunter davantage pour garder des liquidités, de changer la durée ou d’ajouter un prêt relais adossé à la vente d’un bien à Londres. Chaque évolution éloigne votre demande de la clause signée. Si la banque refuse ce montage, vous risquez d’avoir sollicité un prêt « non conforme ».

    Vigilance accrue pour les Français de l’étranger qui préparent un retour à Paris. Revenus en devises, bonus variables, apport venant de l’étranger : à mon sens, ces dossiers demandent plus de temps d’instruction, et le délai de la condition doit en tenir compte. Faites aussi vérifier par le notaire que votre financement entre dans le champ de la protection légale, sinon la condition devra être rédigée sur mesure.

    Avant de signer, vérifiez ces points avec votre banque ou votre courtier :

    • Montant : celui que vous demanderez vraiment, prêt relais et travaux compris le cas échéant (voir comment estimer le coût de travaux à Paris).
    • Durée : celle que la banque est prête à proposer pour votre profil.
    • Taux : un plafond réaliste au jour de la signature, et une demande formulée à ce taux si la promesse l’exige.
    • Nombre de banques et délais : compatibles avec le temps réel d’instruction de votre dossier.
    • Preuve et information : qui reçoit les refus, sous quelle forme, et dans quel délai.

    Côté vendeur, vérifiez dès l’offre la cohérence entre le prix, l’apport annoncé et le crédit décrit. Une offre élevée mal financée vaut moins qu’il n’y paraît, de même que le prix le plus élevé n’est pas toujours la meilleure estimation. Et si la promesse doit être modifiée après la signature, cela suppose le consentement mutuel des parties (article 1193 du Code civil) : un avenant, pas un échange de courriels.

    Questions fréquentes

    Un seul refus de prêt suffit-il pour annuler la vente ?

    Oui, si votre demande était conforme au montant, à la durée et au taux prévus, présentée dans le délai, et si la promesse n’exige pas plusieurs demandes (Cour de cassation, 9 avril 2026).

    Puis-je demander un taux plus bas que le taux maximal de la promesse ?

    C’est risqué. Le 25 juin 2026, la Cour de cassation a censuré un arrêt qui jugeait conformes des demandes à 1,30 %, pour un taux maximal prévu de 1,75 %. En cas de refus, la condition peut être réputée accomplie. Demandez au taux prévu, ou faites modifier la clause par avenant.

    La banque m’accorde moins que le montant prévu : suis-je obligé d’acheter ?

    Non, en principe. Si vous avez demandé le montant prévu, vous n’êtes pas contraint d’accepter une offre inférieure (Cour de cassation, 14 décembre 2022). Si vous l’acceptez, le vendeur ne peut pas invoquer la défaillance de la condition. Vérifiez toutefois la rédaction de votre clause.

    Dans quel délai le vendeur doit-il me rembourser ?

    Immédiatement et intégralement, si la condition défaille sans faute de votre part. À défaut, des intérêts au taux légal majoré de moitié courent à partir du quinzième jour suivant votre demande.

    Se faire accompagner pour sécuriser son financement

    Une condition suspensive de prêt ne protège l’acquéreur que dans le cadre où elle a été négociée. Le bon moment pour en parler est avant l’offre : budget, apport, crédit envisagé, prêt relais, calendrier. Chez Sellier Patrimoine, nous travaillons ce point avec l’acquéreur, sa banque ou son courtier et le notaire, pour que la promesse décrive le financement réellement sollicité. Consultez notre page conseil juridique ou contactez-nous. Vendeur, une estimation réaliste attire des acquéreurs dont le financement tient.

    Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris ; il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs dans la sécurisation de leurs promesses de vente et de leur financement.