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Catégorie : Conseils juridiques

  • Réforme de l’indivision 2026 : ce que change la loi du 7 avril

    Réforme de l’indivision 2026 : ce que change la loi du 7 avril

    La réforme de l’indivision de 2026 n’est plus une hypothèse : c’est la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, en vigueur depuis le 9 avril. Elle permet au juge d’autoriser un indivisaire à vendre seul en cas d’urgence et remanie le partage judiciaire. Mais elle ne fait pas ce que beaucoup ont annoncé : la majorité des deux tiers reste la règle pour demander la vente au tribunal, et un héritier peut toujours bloquer une vente amiable.

    L’essentiel

    • La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 « visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes » a été publiée au Journal officiel du 8 avril 2026.
    • Le président du tribunal judiciaire peut désormais autoriser un indivisaire à conclure seul la vente d’un bien indivis, si l’urgence et l’intérêt commun le justifient (article 815-6 du Code civil).
    • L’abaissement de la majorité des deux tiers à la majorité simple, voté en première lecture à l’Assemblée nationale, a été supprimé par le Sénat : l’article 815-5-1 n’a pas changé.
    • Le partage judiciaire est élargi aux couples (époux, partenaires de Pacs, concubins) et recentré sur le juge commis ; le décret d’application annoncé reste à paraître.
    • Hors de ces cas, vendre un bien indivis à l’amiable suppose toujours l’accord de tous les indivisaires.

    Cet article a une vocation informative. Il ne remplace pas le conseil personnalisé d’un notaire ou d’un avocat, seuls à même d’analyser votre situation. Article à jour de la législation au 30 septembre 2026.

    Réforme de l’indivision 2026 : où en est le texte ?

    Le texte est adopté, promulgué et en vigueur. Cette proposition de loi de la députée Louise Morel a suivi le parcours retracé par le dossier législatif de l’Assemblée nationale.

    Étape Date Ce qui s’est passé
    Dépôt à l’Assemblée nationale 21 janvier 2025 Proposition de loi « visant à simplifier la sortie de l’indivision successorale »
    1re lecture, Assemblée nationale 6 mars 2025 Texte adopté, avec l’abaissement du seuil des deux tiers à plus de la moitié des droits indivis
    1re lecture, Sénat 18 décembre 2025 Texte modifié et renommé ; abaissement du seuil supprimé, réforme du partage judiciaire ajoutée
    2e lecture, Assemblée nationale 26 mars 2026 Adoption sans modification : le texte est définitivement voté
    Promulgation 7 avril 2026 Loi n° 2026-248, publiée au JO n° 83 du 8 avril 2026
    Entrée en vigueur 9 avril 2026 Notamment, nouvelles versions des articles 815-6, 840 et 841 ; abrogation de l’article 841-1

    Sources : dossier législatif du Sénat, texte publié au Journal officiel sur Légifrance, analyse juridique de l’ANIL.

    Le mot « successorale » a disparu du titre. Les articles modifiés relèvent du droit commun de l’indivision et concernent aussi les biens achetés à plusieurs ou détenus par un couple séparé.

    Ce que la loi du 7 avril 2026 change réellement

    Pour un propriétaire parisien en indivision, la loi change trois choses : la vente autorisée en urgence, le partage judiciaire et, à la marge, la suppression d’un mécanisme notarial. Ses sept articles portent aussi sur les successions vacantes gérées par l’État et sur la Corse.

    Vendre seul un bien indivis avec l’autorisation du juge

    L’article 815-6 du Code civil, en vigueur depuis le 9 avril 2026, pose d’abord le principe : « Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun. » La loi y ajoute une phrase : « Il peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis. »

    Deux conditions sont cumulatives : l’urgence et l’intérêt commun. La commission des lois du Sénat, qui a rédigé cet ajout, voulait « consacrer à l’article 815-6 du code civil la possibilité dont dispose le président du tribunal judiciaire de vendre un bien indivis pourvu qu’une telle mesure soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun des indivisaires » (L’essentiel du Sénat sur la proposition de loi).

    C’est une mesure d’exception, à justifier devant le juge avec des éléments concrets, pas une vente à la majorité. À mon sens, un simple désaccord entre héritiers sur le prix ne suffira pas ; un bien qui se dégrade ou des dettes de l’indivision qui s’accumulent sont des arguments plus sérieux. Moins de six mois après l’entrée en vigueur du texte, le recul est trop court pour dégager une tendance des tribunaux.

    Un partage judiciaire élargi et recentré sur le juge

    L’article 840 du Code civil a été réécrit. Les règles du partage judiciaire s’appliquent désormais « aux demandes tendant à la liquidation, au partage et au règlement des indivisions ou des intérêts patrimoniaux des époux, des personnes liées par un pacte civil de solidarité et des concubins ». Elles peuvent même être mises en œuvre sans indivision entre les parties, « lorsque la complexité des opérations de liquidation le requiert ».

    L’article 841 élargit le rôle du juge qui suit le partage. Désormais, « le juge commis aux opérations de partage est également compétent pour connaître des contestations qui s’élèvent au cours de celles-ci et pour ordonner les licitations, dans des conditions définies par décret en Conseil d’Etat ». La licitation, c’est la vente aux enchères du bien indivis.

    Enfin, l’ancien article 841-1 est abrogé depuis le 9 avril 2026. Il permettait au notaire, face à « l’inertie d’un indivisaire », de demander au juge de désigner une personne pour le représenter. Selon le Sénat, cette suppression s’explique parce que « le projet de décret en cours de préparation impose la représentation obligatoire de l’avocat à tous les stades de la procédure afin de pallier la défaillance d’un indivisaire ».

    C’est le point de vigilance : ce décret n’est pas encore paru. Au 30 septembre 2026, les articles 1359 à 1378 du Code de procédure civile consacrés au partage judiciaire n’affichent aucune modification en 2026. L’ANIL indique que la représentation obligatoire par avocat sera définie par un décret « à paraître » (analyse de l’ANIL). D’ici là, un partage judiciaire en cours se pilote de près avec l’avocat et le notaire commis.

    Corse et successions vacantes : ce qui ne concerne pas Paris

    Le seul régime dérogatoire retouché par la loi est territorial. L’article 6 de la loi complète l’article 2 de la loi n° 2017-285 du 6 mars 2017, réservé aux biens situés en Corse dont la propriété a été constatée par un acte de notoriété. Ce texte exigeait déjà l’accord des titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis pour les actes de disposition.

    La loi de 2026 organise la procédure, pour la vente comme pour le partage : intention exprimée devant notaire, signification aux autres indivisaires et publicité, opposition possible dans les trois mois, puis autorisation du tribunal en cas d’opposition. Selon l’ANIL, « en l’absence d’opposition, l’opération peut être réalisée sans intervention judiciaire ». Ce régime ne s’applique pas aux biens situés à Paris ou en Île-de-France. Les autres articles concernent les successions vacantes gérées par l’État.

    Ce que la réforme ne change pas : la majorité des deux tiers

    La majorité des deux tiers reste la règle : la mesure la plus commentée n’a pas survécu. Le texte voté par l’Assemblée nationale en mars 2025 abaissait « de deux tiers à plus de la moitié des droits indivis le seuil de majorité pour demander au juge l’autorisation de vendre un bien indivis ».

    La commission des lois du Sénat l’a supprimée et a recentré l’article sur la procédure propre à la Corse. Selon elle, la mesure « aurait créé une incohérence majeure des seuils qui régissent le droit de l’indivision » et risquait « d’avoir des effets économiques imprévisibles sur le droit des sociétés et des affaires » (L’essentiel du Sénat). L’Assemblée a ensuite adopté le texte du Sénat sans modification.

    Résultat : l’article 815-5-1 du Code civil est inchangé depuis le 1er janvier 2020. Un indivisaire qui détient 55 % des droits ne peut toujours pas, seul, engager cette procédure. Méfiez-vous des résumés qui annoncent une « vente à la majorité simple » : ils décrivent le texte de première lecture, pas la loi promulguée.

    Le droit de l’indivision applicable au 30 septembre 2026

    Au 30 septembre 2026, le droit de l’indivision distingue trois niveaux de décision : un indivisaire seul, les deux tiers des droits, ou l’unanimité. Le point de départ reste l’article 815 du Code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. »

    L’indivision est, selon la définition retenue par le Sénat, « un régime juridique qui s’applique à un bien ou à un ensemble de biens partagé entre plusieurs propriétaires, dits indivisaires, qui disposent ensemble de pouvoirs concurrents sur celui-ci » (L’essentiel du Sénat).

    Décision Qui décide Base légale
    Mesure nécessaire à la conservation du bien Un seul indivisaire Art. 815-2 C. civ.
    Acte d’administration, mandat général d’administration, bail d’habitation Indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits, avec information des autres Art. 815-3 C. civ.
    Vente amiable, bail commercial, acte hors exploitation normale Unanimité Art. 815-3 C. civ.
    Vente malgré l’opposition d’un indivisaire Tribunal judiciaire, saisi par les titulaires d’au moins deux tiers des droits Art. 815-5-1 C. civ.
    Vente urgente dans l’intérêt commun Un indivisaire seul, autorisé par le président du tribunal Art. 815-6 C. civ. (depuis le 9 avril 2026)

    Conservation et administration : un seul indivisaire ou les deux tiers

    « Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence », prévoit l’article 815-2. Pour la gestion courante, l’article 815-3 fixe la règle des deux tiers des droits. À cette majorité, les indivisaires peuvent effectuer les actes d’administration et « conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal ». Ils doivent en informer les autres, faute de quoi « les décisions prises sont inopposables à ces derniers ».

    Au-delà, le même article exige « le consentement de tous les indivisaires » pour tout acte qui ne relève pas de l’exploitation normale, et pour les actes de disposition. La vente amiable d’un appartement indivis en fait partie.

    La vente sans unanimité : la procédure des deux tiers

    L’article 815-5-1 organise une vente sans l’accord de tous, en quatre temps :

    1. Les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits expriment devant notaire leur intention de vendre.
    2. « Dans le délai d’un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires. »
    3. Si un indivisaire s’oppose ou ne se manifeste pas « dans un délai de trois mois à compter de la signification », le notaire le constate par procès-verbal.
    4. Le tribunal judiciaire peut alors autoriser la vente « si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ». « Cette aliénation s’effectue par licitation. »

    La procédure est exclue si l’un des indivisaires se trouve dans l’un des cas prévus à l’article 836 du Code civil, ou en cas de démembrement de propriété, c’est-à-dire lorsque l’usufruit et la nue-propriété sont séparés. Distinct, l’article 815-5 permet aussi au juge d’autoriser un indivisaire à agir seul lorsque le refus d’un autre « met en péril l’intérêt commun ».

    Occupation du bien et loyers : deux règles qui pèsent dans la négociation

    L’héritier qui occupe seul l’appartement familial doit en principe une indemnité : « L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité » (article 815-9).

    Attention au délai : « Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être » (article 815-10). La Cour de cassation applique ce délai à l’indemnité d’occupation, qu’elle assimile aux fruits et revenus (Cass. 1re civ., 17 février 2010, n° 08-70.429). Laisser traîner une indivision, c’est parfois perdre des années d’indemnités.

    Sortir d’une indivision bloquée : les voies possibles

    Six voies existent, de la vente amiable au partage judiciaire. À mon avis, le choix dépend surtout de trois éléments : la répartition des droits, la présence ou non d’un occupant, et l’urgence financière.

    Voie de sortie Condition Délai et coût Base légale
    Vente amiable du bien Accord de tous Le plus rapide et le moins coûteux Art. 815-3
    Rachat des parts par un indivisaire Accord sur la valeur et la soulte Rapide si le financement suit Partage amiable
    Cession de sa quote-part à un tiers Notification préalable aux autres, qui peuvent préempter dans le mois Décote probable sur une part indivise Art. 815-14
    Vente autorisée par le tribunal Au moins deux tiers des droits Notaire, puis tribunal, puis licitation Art. 815-5-1
    Vente urgente autorisée par le président du tribunal Urgence et intérêt commun Procédure d’exception Art. 815-6
    Partage judiciaire Un seul indivisaire suffit Selon le Sénat, 18 à 24 mois pour un partage complexe Art. 815 et 840

    Le Sénat le rappelle : « Une procédure de partage judiciaire complexe peut ainsi durer entre 18 et 24 mois » (L’essentiel du Sénat). S’y ajoutent les émoluments du notaire, les honoraires d’avocats et le droit de partage perçu par l’administration fiscale. C’est souvent l’argument le plus efficace pour ramener un indivisaire réticent vers une solution amiable.

    Celui qui veut céder sa quote-part à un tiers doit notifier « le prix et les conditions de la cession projetée » aux autres indivisaires, qui disposent d’un délai d’un mois pour exercer leur droit de préemption (article 815-14). L’acheteur d’une part indivise achète aussi le conflit : d’où, d’après ce que j’observe, la décote que demandent les acquéreurs de ce type de droits.

    Vendre un bien indivis à Paris : préparer le dossier avant la décision

    Vendre un bien indivis dans de bonnes conditions suppose d’abord que tous les indivisaires partent de la même base de valeur.

    Avant toute démarche, amiable ou judiciaire, je conseille de réunir quatre éléments :

    • une estimation indépendante, qui donne à tous une référence commune et datée, et sert au calcul d’une éventuelle soulte ; mieux vaut comparer les estimations par leur méthode que retenir la plus élevée ;
    • plusieurs scénarios de valeur : bien vendu libre ou occupé, en l’état ou après travaux, vente amiable ou licitation, dont le résultat est plus aléatoire ;
    • l’état juridique du dossier, à établir avec le notaire : répartition exacte des droits, présence d’un usufruit, indivisaire introuvable ou placé sous tutelle ou curatelle, indemnités d’occupation dues ;
    • le profil des acquéreurs : un appartement familial à rénover ne trouve pas le même acheteur qu’un immeuble de rapport vendu occupé.

    La réforme ne dispense d’aucune de ces étapes : pour obtenir une vente sur le fondement de l’article 815-6, il faudra démontrer l’intérêt commun, et une estimation argumentée en fait partie. Le simulateur d’estimation donne un premier ordre de grandeur, à affiner sur place.

    Questions fréquentes

    La réforme de 2026 permet-elle de vendre un bien indivis à la majorité simple ?

    Non. Votée par l’Assemblée nationale en mars 2025, cette mesure a été supprimée par le Sénat. Pour demander au tribunal l’autorisation de vendre, il faut toujours au moins deux tiers des droits indivis (article 815-5-1 du Code civil).

    Un héritier peut-il encore bloquer la vente de la maison familiale ?

    Il peut bloquer une vente amiable, qui exige l’unanimité, mais pas la sortie de l’indivision. Les titulaires des deux tiers peuvent saisir le tribunal, tout indivisaire peut demander le partage. Depuis le 9 avril 2026, le président du tribunal peut aussi autoriser une vente urgente dans l’intérêt commun.

    La loi du 7 avril 2026 s’applique-t-elle aux indivisions déjà ouvertes ?

    La loi ne contient pas de disposition transitoire spécifique et ses articles sont en vigueur depuis le 9 avril 2026. Mais le décret sur le partage judiciaire n’était pas publié au 30 septembre 2026 : pour une procédure engagée, votre avocat vous dira quelles règles s’appliquent.

    Qui paie l’indemnité d’occupation quand un héritier vit dans le bien ?

    L’indivisaire qui occupe seul le bien la doit, sauf convention contraire (article 815-9). La demande ne peut pas remonter à plus de cinq ans (article 815-10).

    Se faire accompagner pour sortir d’une indivision

    La loi du 7 avril 2026 ajoute une porte de sortie, étroite, et prépare une procédure de partage plus encadrée. Elle ne remplace ni l’accord entre indivisaires ni un dossier solide.

    Chez Sellier Patrimoine, nous intervenons en amont, aux côtés du notaire et de l’avocat de chacun : estimation indépendante, scénarios de valeur, stratégie de vente adaptée au profil du bien. Héritier ou coïndivisaire d’un bien à Paris ou en Île-de-France ? La répartition des droits, l’occupation actuelle et le point de blocage suffisent pour un premier échange. Retrouvez notre approche sur la page conseil juridique ou contactez-nous.

    Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris. Il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs, notamment héritiers et coïndivisaires, dans l’estimation et la vente de biens détenus en indivision.

  • Se rétracter d’un compromis de vente : ce que la loi permet

    Se rétracter d’un compromis de vente : ce que la loi permet

    Deux idées reçues ont la vie dure. Le vendeur pense qu’il ne sera vraiment engagé que le jour de la signature chez le notaire. L’acquéreur pense qu’il pourra toujours renoncer en abandonnant son dépôt de garantie. Les deux se trompent, et l’erreur peut coûter cher. Peut-on se rétracter d’un compromis de vente ? Oui, mais en principe seulement l’acquéreur, pendant un délai court, et dans des cas précis. Au-delà, le compromis est un contrat qui peut aboutir à une vente prononcée par le juge.

    L’essentiel

    • Le compromis de vente vaut vente dès que vendeur et acquéreur sont d’accord sur le bien et sur le prix (article 1589 du Code civil).
    • Seul l’acquéreur non professionnel d’un logement dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. Le vendeur n’en a aucun.
    • La condition suspensive de prêt ne protège l’acquéreur que s’il a demandé un financement conforme à ce que prévoit le compromis.
    • Abandonner le dépôt de garantie ne libère pas automatiquement l’acquéreur : sans clause de dédit, il reste tenu d’acheter.
    • Si une partie refuse de signer l’acte authentique sans motif légitime, l’autre peut demander au tribunal de prononcer la vente forcée.

    Cet article a une vocation informative. Il ne remplace pas le conseil personnalisé d’un notaire ou d’un avocat, seuls à même d’analyser votre acte. Article à jour de la législation au 30 septembre 2026.

    Le compromis de vente engage dès la signature

    Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, est déjà une vente. L’article 1589 du Code civil le dit en une phrase : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. »

    L’acte authentique signé chez le notaire ne recueille donc pas une nouvelle décision. Il réitère un accord qui existe déjà. Comme l’expliquent les notaires de France, cette dernière étape opère l’entrée en jouissance, le transfert de la propriété et des risques et le paiement du prix ; le notaire transmet ensuite l’acte au service de la publicité foncière pour publication. Mais l’engagement juridique, lui, date du compromis. C’est pourquoi le vendeur doit relire son compromis avec autant d’attention que l’acquéreur : c’est lui qui s’engage le plus tôt.

    Le vendeur ne peut pas se rétracter d’un compromis de vente

    Le vendeur ne dispose d’aucun délai légal de rétractation. Service-public.fr le rappelle : sa rétractation est impossible en principe, sauf si le compromis prévoit une clause de dédit en sa faveur.

    Une meilleure offre reçue la semaine suivante, un projet personnel qui change, le sentiment d’avoir vendu trop bas : aucun de ces motifs ne le libère. S’il refuse ensuite de signer sans raison juridiquement valable, l’acquéreur peut, selon la rédaction de l’acte :

    • le mettre en demeure de signer ;
    • réclamer la pénalité prévue par la clause pénale ;
    • demander des dommages-intérêts ;
    • saisir le tribunal pour obtenir la vente forcée.

    L’acquéreur dispose de 10 jours pour se rétracter, sous conditions

    Le délai de rétractation de 10 jours ne bénéficie qu’à l’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation. C’est le champ de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation. Un acquéreur professionnel ou l’achat d’un local exclusivement commercial n’y ouvrent pas droit.

    Quand le délai commence-t-il ?

    Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui notifie le compromis à l’acquéreur. Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel mandaté pour la vente, il peut aussi être remis en main propre. Le délai court alors à compter du lendemain de cette remise, dans les conditions prévues par le texte. Le texte ne pose aucune condition de motif : pendant ces 10 jours, l’acquéreur peut renoncer sans se justifier, par lettre recommandée avec avis de réception ou par un moyen présentant des garanties équivalentes. Le vendeur, lui, reste tenu.

    Si un dépôt de garantie a été versé entre les mains d’un professionnel habilité, il doit être restitué dans les 21 jours qui suivent la rétractation, selon l’article L. 271-2 du même code. En dehors de ce cadre, aucun versement ne peut être exigé ni reçu avant la fin du délai, sous peine de 30 000 euros d’amende.

    En copropriété, un dossier incomplet prolonge la rétractation

    Dans une vente de lot de copropriété, l’article L. 721-2 du CCH impose de remettre certains documents à l’acquéreur au plus tard à la signature du compromis : règlement de copropriété, procès-verbaux d’assemblée, informations financières, etc. Si les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble ou les informations financières manquent, le délai de rétractation ne court qu’à compter du lendemain de leur communication (article L. 721-3 du CCH).

    Pour un vendeur, un dossier incomplet n’est donc pas un simple défaut d’information : il laisse l’acquéreur libre de partir plus longtemps. Mieux vaut réunir ces pièces dès la mise en vente, à commencer par les informations financières : notre guide pour lire le budget prévisionnel de copropriété avant de vendre indique les montants à vérifier.

    La condition suspensive n’est pas une porte de sortie libre

    Une condition suspensive soumet la vente à un événement futur et incertain. Elle protège celui qui en bénéficie, à condition d’être rédigée de façon objective et vérifiable. Les plus courantes portent sur l’obtention d’un prêt, la vente préalable d’un autre bien, un permis de construire, une autorisation de changement d’usage, l’absence de servitude grave ou la purge d’un droit de préemption.

    Pour chacune, le compromis doit dire qui accomplit la démarche, dans quel délai, avec quelle preuve, et qui peut invoquer l’échec de la condition. Trop vague, la clause crée un litige ; trop étroite, elle ne protège pas l’acquéreur ; trop large, elle immobilise le bien du vendeur.

    La condition de prêt impose un financement conforme

    Lorsque l’acquéreur finance tout ou partie du prix par un crédit immobilier, la vente est conclue sous la condition suspensive d’obtention de ce prêt. Cette condition ne peut pas durer moins d’un mois à compter de la signature (article L. 313-41 du Code de la consommation). En pratique, service-public.fr indique qu’un délai de 45 à 60 jours est généralement retenu. Le compromis précise le montant maximal, la durée, le taux maximal et, souvent, le nombre de banques à solliciter.

    L’acquéreur doit s’y tenir. L’article 1304-3 du Code civil prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché la réalisation. La Cour de cassation l’a appliqué à une acquéreuse qui avait sollicité son prêt à un taux « ne correspondant pas aux caractéristiques de la promesse ». La banque avait refusé. La Cour a pourtant censuré les juges qui l’avaient laissée se prévaloir de la condition (Cass. 3e civ., 20 novembre 2013, n° 12-29.021).

    Un refus bancaire n’est donc pas un droit de sortie automatique. Il faut que la demande corresponde au financement stipulé et qu’elle ait été faite loyalement et dans les délais. Les points de contrôle (montant, durée, taux, preuve de la demande) sont détaillés dans notre article sur le refus de prêt et la condition suspensive.

    Dépôt de garantie, clause pénale et dédit : trois mécanismes distincts

    L’acquéreur ne peut pas renoncer au compromis de vente en « laissant les 10 % », sauf si l’acte prévoit une clause de dédit. C’est la confusion la plus répandue, et elle mélange trois mécanismes différents.

    • Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Lorsqu’il est prévu, il est généralement fixé autour de 10 % du prix et reste bloqué chez un séquestre, en général le notaire. Il s’impute sur le prix si la vente se fait. Il est restitué si l’acquéreur se rétracte dans le délai légal ou si une condition suspensive échoue sans faute de sa part ; lorsque la condition de prêt défaille, l’article L. 313-41 impose une restitution immédiate et intégrale.
    • La clause pénale fixe à l’avance la somme due par la partie qui refuse fautivement d’exécuter. Selon l’article 1231-5 du Code civil, le juge peut la modérer ou l’augmenter si elle est manifestement excessive ou dérisoire, et elle n’est due, sauf inexécution définitive, qu’après mise en demeure.
    • La clause de dédit donne expressément à une partie la faculté de renoncer à la vente moyennant une somme convenue. D’expérience, je la rencontre rarement dans les compromis.
    Dépôt de garantie Clause pénale Clause de dédit
    Obligatoire ? Non Non Non ; rarement rencontrée en pratique
    Rôle Garantir le sérieux de l’acquéreur ; somme séquestrée, imputée sur le prix si la vente se fait Fixer à l’avance l’indemnité due par la partie qui refuse fautivement d’exécuter Permettre à une partie de renoncer à la vente moyennant une somme convenue
    Sort si la vente échoue Restitué en cas de rétractation dans le délai ou d’échec d’une condition suspensive sans faute de l’acquéreur ; sinon, son sort dépend de l’acte Due par la partie fautive après mise en demeure ; le juge peut la modérer ou l’augmenter Versée par la partie qui exerce son dédit, qui est alors libérée
    Base légale Art. L. 271-2 CCH et art. L. 313-41 C. consom. Art. 1231-5 C. civ. Stipulation du contrat ; pour les arrhes, art. 1590 C. civ.

    La vente forcée d’un compromis de vente est une réalité judiciaire

    Une fois le délai de rétractation écoulé et les conditions suspensives réalisées, la vente est parfaite. Pour les notaires de France, le refus de signer l’acte authentique constitue alors une faute. L’autre partie peut demander au tribunal judiciaire de prononcer la vente forcée ou la résolution du contrat, avec d’éventuels dommages-intérêts.

    L’action est ouverte dans les deux sens. L’acquéreur peut l’engager contre un vendeur qui refuse de céder, et le vendeur contre un acquéreur qui refuse d’acheter. L’article 1221 du Code civil permet en effet de poursuivre l’exécution en nature après mise en demeure, sauf impossibilité ou disproportion manifeste. Le tribunal peut alors prononcer la vente malgré le refus de signer.

    L’issue dépend de la rédaction du compromis, de la clause pénale et de la mise en demeure adressée.

    Reste une question délicate : les parties ont-elles fait de la signature authentique une simple formalité d’exécution, ou un élément constitutif de leur consentement ? Pour la Cour de cassation, l’accord sur la chose et sur le prix suffit, sauf circonstances montrant que les parties ont fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement (Cass. 3e civ., 20 décembre 1994, n° 92-20.878). Dans ce second cas, la vente n’est formée qu’à la signature. Dans tous les cas, d’après ce que j’observe, une telle procédure immobilise le bien pendant de longs mois.

    La date prévue chez le notaire n’annule pas toujours le compromis

    La date fixée pour signer l’acte authentique n’entraîne pas forcément la caducité du compromis si elle est dépassée. Tout dépend de sa rédaction. Elle peut être :

    • un terme extinctif, qui fait tomber le compromis à son échéance ;
    • une date prorogeable, dans les conditions prévues ;
    • ou le simple point de départ à partir duquel une partie peut contraindre l’autre à signer.

    La Cour de cassation a validé ce dernier cas. Dans l’affaire jugée, le compromis précisait que la date de réitération n’était pas extinctive. Elle constituait le point de départ de la période pendant laquelle l’une des parties pouvait obliger l’autre à s’exécuter. La vente pouvait donc encore être poursuivie après cette date (Cass. 3e civ., 21 novembre 2012, n° 11-23.382). À l’inverse, un délai peut être fixé pour la réalisation d’une condition suspensive. Si celle-ci n’est pas accomplie à la date prévue pour la réitération, le compromis devient caduc (Cass. 3e civ., 9 mars 2017, n° 15-26.182).

    Une phrase mal calibrée peut laisser les parties engagées des semaines après la date envisagée. La clause doit donc dire si le délai est impératif, s’il peut être prorogé, si une mise en demeure est nécessaire et ce qui se passe en cas de dépassement.

    Préparer le compromis avant de le signer

    Un compromis sûr repose sur un dossier complet, réuni avant la signature. Titre de propriété, situation matrimoniale ou sociétaire, servitudes, hypothèques, occupation et baux, autorisations des travaux passés : tout doit être vérifié. S’y ajoutent le dossier de diagnostic technique, à annexer à la promesse selon l’article L. 271-4 du CCH, et, en copropriété, les documents de l’article L. 721-2. Chaque pièce manquante peut retarder la vente, rouvrir la rétractation ou engager la responsabilité du vendeur. Si le bien appartient à une SCI, la cession des parts sociales est une alternative à la vente de l’immeuble : droits, garanties et fiscalité diffèrent, comme l’explique notre article achat immobilier en direct ou cession de parts de SCI.

    Une fois signé, le compromis ne se modifie plus seul. L’article 1193 du Code civil exige le consentement mutuel des parties. Report de la date de libération, hausse du montant de prêt, changement de calendrier, substitution d’acquéreur : chaque modification passe par un avenant. Un échange de courriels ou un accord oral crée des ambiguïtés, rarement l’effet recherché.

    Pour le vendeur, un prix juste dès le départ limite aussi la tentation de revenir sur son engagement : une estimation fiable avant la mise en vente reste la meilleure prévention. Pour une première fourchette, vous pouvez utiliser notre simulateur d’estimation.

    Compromis ou promesse unilatérale ?

    Le choix de l’avant-contrat dépend du niveau d’engagement recherché. Dans le compromis, les deux parties s’engagent. Dans la promesse unilatérale, seul le vendeur s’engage, l’acquéreur disposant d’une option pendant un délai donné. En contrepartie, il verse une indemnité d’immobilisation, en pratique comprise entre 5 et 10 % du prix. Établie sous signature privée, la promesse unilatérale doit être enregistrée dans les 10 jours de son acceptation, à peine de nullité (article 1589-2 du Code civil). Lorsque des autorisations administratives sont attendues ou que le financement est encore incertain, cette formule est souvent plus adaptée.

    Compromis de vente Promesse unilatérale de vente
    Qui s’engage Le vendeur et l’acquéreur Le vendeur seul ; l’acquéreur dispose d’une option
    Somme versée Dépôt de garantie, généralement autour de 10 % du prix Indemnité d’immobilisation, en pratique entre 5 et 10 % du prix
    Formalité Pas d’enregistrement imposé par l’article 1589-2 Enregistrement dans les 10 jours de l’acceptation si l’acte est sous signature privée, à peine de nullité (art. 1589-2 C. civ.)
    Cas d’usage Projet mûr, financement cadré, aucune autorisation attendue Autorisations administratives attendues ou financement encore incertain

    Questions fréquentes

    Le vendeur peut-il annuler un compromis de vente s’il reçoit une meilleure offre ?

    Non. Le vendeur n’a pas de délai de rétractation et une offre supérieure ne le libère pas. S’il refuse de signer, il s’expose à la clause pénale, à des dommages-intérêts et à une action en vente forcée.

    L’acheteur peut-il renoncer en perdant son dépôt de garantie ?

    Pas nécessairement. Sans clause de dédit, le dépôt de garantie n’est pas le prix d’une sortie libre. Le vendeur peut réclamer la pénalité prévue, des dommages-intérêts ou l’exécution forcée de la vente.

    Que se passe-t-il si la banque refuse le prêt ?

    Si la demande était conforme aux caractéristiques du compromis et faite dans les délais, la condition défaille et les sommes versées sont restituées intégralement. Si la demande ne correspondait pas au financement prévu, la condition peut être réputée accomplie et l’acquéreur reste engagé.

    Se faire accompagner pour sécuriser son compromis

    Un bon compromis se juge à sa capacité à répondre à trois questions : qu’est-ce qui engage le vendeur, qu’est-ce qui protège réellement l’acquéreur, et que se passe-t-il si la vente n’aboutit pas. Chez Sellier Patrimoine, nous préparons le dossier en amont et travaillons avec les notaires des parties pour que l’avant-contrat reflète la réalité de l’opération. Vendeur ou acquéreur, transmettez-nous la nature du bien, son occupation, le financement envisagé et votre calendrier : ces quatre éléments suffisent pour repérer les clauses à sécuriser et les documents à réunir. Retrouvez notre accompagnement sur la page conseil juridique ou contactez-nous.

    Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris. Il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs dans la préparation et la sécurisation de leurs avant-contrats, en lien avec les notaires.

  • Vendre un bien immobilier sous tutelle ou curatelle : les règles

    Vendre un bien immobilier sous tutelle ou curatelle : les règles

    Vendre un bien immobilier sous tutelle ou sous curatelle est possible, mais jamais comme une vente ordinaire. En tutelle, le tuteur ne peut vendre qu’avec l’autorisation du juge ou du conseil de famille, après une estimation indépendante. En curatelle, la personne protégée signe elle-même, avec l’assistance de son curateur. Et lorsque le bien est son logement, principal ou secondaire, le juge doit en principe donner son accord. Je rencontre souvent des tuteurs familiaux qui découvrent ces règles une fois l’acquéreur trouvé. Voici l’ordre dans lequel les prendre.

    L’essentiel

    • La vente d’un immeuble est un acte de disposition : en tutelle, elle exige l’autorisation du conseil de famille ou, à défaut, du juge (article 505 du Code civil).
    • Le juge ne peut autoriser la vente qu’au vu d’une expertise ou de l’avis d’au moins deux professionnels qualifiés.
    • En curatelle, la personne vend elle-même, assistée de son curateur, qui cosigne l’acte (article 467).
    • Le logement de la personne protégée ne peut être vendu qu’avec l’autorisation du juge (ou du conseil de famille s’il existe) ; si la vente doit permettre son entrée en établissement, un avis médical préalable est requis (article 426).
    • Le prix de vente, comme les loyers, doit arriver sur un compte ouvert au nom de la personne protégée (article 427).

    Cet article a une vocation informative. Il ne remplace pas le conseil du notaire, de l’avocat ou du juge des tutelles, seuls à même d’apprécier une situation précise. Article à jour de la législation au 30 septembre 2026.

    Pourquoi vendre un bien immobilier sous tutelle est un acte encadré

    La vente d’un immeuble appartient à la catégorie d’actes la plus contrôlée : les actes de disposition. Le droit des majeurs protégés classe en effet les actes selon leur gravité. Le décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008 distingue deux familles :

    • les actes d’administration sont « les actes d’exploitation ou de mise en valeur du patrimoine de la personne protégée dénués de risque anormal » (article 1) ;
    • les actes de disposition sont ceux qui « engagent le patrimoine de la personne protégée, pour le présent ou l’avenir, par une modification importante de son contenu, une dépréciation significative de sa valeur en capital ou une altération durable des prérogatives de son titulaire » (article 2). En clair : un acte qui engage durablement le patrimoine.

    L’annexe 1 du décret range la « vente ou apport en société d’un immeuble » parmi les actes de disposition. Elle y ajoute la disposition des droits relatifs au logement de la personne protégée, le consentement à une hypothèque et, point souvent oublié, l’« acceptation par le vendeur d’une promesse d’acquisition ». Ce n’est donc pas seulement l’acte authentique qui est encadré. Accepter une offre qui engage déjà la personne protégée l’est aussi.

    La même annexe classe en revanche parmi les actes d’administration la conclusion d’un bail de neuf ans au plus en tant que bailleur. Louer relève ainsi d’un régime plus souple que vendre, sauf lorsqu’il s’agit du logement de la personne.

    Sous tutelle : le tuteur vend avec une autorisation

    La règle est posée par l’article 505 du Code civil : « Le tuteur ne peut, sans y être autorisé par le conseil de famille ou, à défaut, le juge, faire des actes de disposition au nom de la personne protégée. » Dans les dossiers que je vois, il n’y a presque jamais de conseil de famille. C’est donc le juge des tutelles qui statue.

    L’autorisation n’est pas un simple feu vert. Elle « détermine les stipulations et, le cas échéant, le prix ou la mise à prix pour lequel l’acte est passé » (article 505, alinéa 2). Le rapport du 119e Congrès des notaires de France le confirme. Le juge se prononce « tant sur le montant du prix que sur les modalités de son paiement, les conditions de la vente, et le sort des fonds perçus » (Congrès des notaires, 2023). Conséquence pour le tuteur : le prix ne se renégocie pas librement après coup.

    Deux estimations indépendantes, ou une expertise

    Le juge ne peut pas autoriser la vente d’un immeuble sur la seule parole du tuteur. L’autorisation « ne peut être donnée qu’après la réalisation d’une mesure d’instruction exécutée par un technicien ou le recueil de l’avis d’au moins deux professionnels qualifiés » (article 505, alinéa 4). Les notaires du Congrès précisent qu’il s’agit, « en pratique, [de] deux agents immobiliers, ou deux notaires, autres que le rédacteur de l’acte ».

    C’est souvent là que le dossier se joue. Un avis de valeur de deux lignes, sans ventes comparables ni description de l’état du bien, aide peu le juge. Un avis argumenté, qui expose la méthode, les références retenues, l’état de l’immeuble et, à Paris, la situation de la copropriété, lui permet de fixer un prix réaliste. Une estimation gonflée n’aide pas davantage, et le prix le plus élevé n’est pas forcément la meilleure estimation. C’est ce type d’avis de valeur détaillé que nous préparons pour les tuteurs et curateurs qui nous consultent.

    Sous curatelle : la personne vend elle-même, assistée

    La curatelle ne retire pas à la personne le pouvoir de vendre. Elle l’oblige à être accompagnée. Selon l’article 467 du Code civil, « la personne en curatelle ne peut, sans l’assistance du curateur, faire aucun acte qui, en cas de tutelle, requerrait une autorisation du juge ou du conseil de famille ». La vente d’un immeuble en fait partie : service-public.fr cite expressément le fait de « vendre un bien immobilier du majeur ».

    Cette assistance a une forme précise. « Lors de la conclusion d’un acte écrit, l’assistance du curateur se manifeste par l’apposition de sa signature à côté de celle de la personne protégée » (article 467, alinéa 2). Les deux signent ; « le curateur ne peut se substituer à la personne en curatelle pour agir en son nom » (article 469).

    Le prix, lui, suit une règle propre. L’article 468 impose que « les capitaux revenant à la personne en curatelle » soient « versés directement sur un compte ouvert à son seul nom et mentionnant son régime de protection ». Leur emploi ultérieur suppose à nouveau l’assistance du curateur.

    Le logement de la personne protégée : une protection renforcée

    C’est la règle qui surprend le plus les familles. Dans mes dossiers, c’est aussi la plus fréquente : il s’agit souvent de vendre l’appartement que la personne occupait avant d’entrer en maison de retraite.

    L’article 426 du Code civil pose un principe : le logement et les meubles, « qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, sont conservés à la disposition de celle-ci aussi longtemps qu’il est possible ». Il prévoit ensuite l’exception. S’il faut disposer de ces droits « par l’aliénation, la résiliation ou la conclusion d’un bail, l’acte est autorisé par le juge ou par le conseil de famille s’il a été constitué ». En clair : vendre, résilier ou louer le logement passe par le juge ou le conseil de famille.

    • La règle vaut au-delà de la tutelle. En curatelle, l’assistance du curateur « devra être précédée d’une autorisation préalable du juge des contentieux de la protection, conformément à l’article 426 du Code civil » (Congrès des notaires, 2023).
    • Un avis médical est parfois exigé. Si la vente « a pour finalité l’accueil de l’intéressé dans un établissement, l’avis préalable d’un médecin, n’exerçant pas une fonction ou n’occupant pas un emploi dans cet établissement, est requis ». Le médecin de l’établissement d’accueil ne peut donc pas le délivrer.
    • Les souvenirs restent à la personne. « Les souvenirs, les objets à caractère personnel » sont gardés à sa disposition. Vider l’appartement se prépare donc avec la famille.

    Tant qu’il n’est pas vendu, le logement ne peut faire l’objet que de « conventions de jouissance précaire » qui cessent au retour de la personne. Le louer par un bail classique suppose, là encore, l’autorisation du juge.

    Habilitation familiale et mandat de protection future : qui peut vendre ?

    Un proche habilité ou un mandataire peut vendre si le jugement ou le mandat couvre cet acte ; le mandat sous signature privée impose en revanche de passer par le juge. Ces deux dispositifs, plus légers que la tutelle, confient la gestion à un proche.

    L’habilitation familiale

    Dans sa rédaction issue de la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019, l’article 494-1 du Code civil permet au juge d’habiliter un ascendant, un descendant, un frère ou une sœur, le conjoint, le partenaire de PACS ou le concubin. Le proche peut être chargé de représenter la personne, de l’assister « dans les conditions prévues à l’article 467 » ou de passer un ou des actes en son nom.

    L’habilitation peut porter sur les actes que le tuteur peut accomplir « seul ou avec une autorisation ». Les actes de disposition à titre gratuit, comme une donation, exigent toujours l’autorisation du juge (article 494-6). Le proche habilité peut donc signer une vente si le jugement couvre cet acte.

    Le logement fait exception. Service-public.fr range parmi les actes soumis à l’autorisation du juge ceux « qui concernent la vente de la résidence principale et secondaire de la personne protégée ». Même chose en cas d’opposition d’intérêts, par exemple si l’enfant habilité veut racheter l’appartement de son parent.

    Le mandat de protection future

    Le mandat de protection future (articles 477 et suivants) est signé à l’avance par la personne elle-même. Il prend effet lorsqu’il est établi qu’elle ne peut plus pourvoir seule à ses intérêts. Sa forme change tout pour une vente :

    • Mandat notarié. Il « inclut tous les actes patrimoniaux que le tuteur a le pouvoir d’accomplir seul ou avec une autorisation ». Un acte de disposition à titre gratuit exige toutefois l’autorisation du juge (article 490). Le mandataire peut donc vendre.
    • Mandat sous signature privée. Il est limité « aux actes qu’un tuteur peut faire sans autorisation » (article 493). Pour vendre, le mandataire doit saisir le juge des tutelles.

    Les articles 477 à 494 ne renvoient pas expressément à l’article 426. Pour vendre le logement sous mandat, faites valider la marche à suivre par le notaire avant toute mise en vente.

    Qui signe et qui autorise : le tableau récapitulatif

    La mesure en place décide de qui signe ; la nature du bien, logement ou non, décide de qui autorise.

    Mesure en place Qui signe la vente Autre bien immobilier Logement de la personne protégée
    Tutelle Le tuteur, au nom de la personne Autorisation du conseil de famille ou du juge, après expertise ou deux avis de professionnels (art. 505) Mêmes conditions (art. 505), l’autorisation valant aussi au titre du logement ; avis médical si entrée en établissement (art. 426)
    Curatelle La personne, avec son curateur qui cosigne (art. 467) Assistance du curateur Assistance du curateur et autorisation préalable du juge (art. 426)
    Habilitation familiale La personne habilitée, selon le jugement Possible sans autorisation si l’habilitation couvre l’acte, sauf opposition d’intérêts Autorisation du juge (service-public.fr)
    Mandat de protection future notarié Le mandataire Possible sans autorisation (art. 490) Pas de renvoi exprès à l’art. 426 : faire valider par le notaire
    Mandat de protection future sous signature privée Le mandataire, sur décision du juge Le juge doit ordonner l’acte (art. 493) Le juge doit ordonner l’acte

    Une vente irrégulière peut être annulée

    Passer outre ces règles expose la vente à la nullité. L’article 465 du Code civil distingue deux situations :

    • si le tuteur ou le curateur a accompli seul un acte « qui ne pouvait être accompli qu’avec l’autorisation du juge ou du conseil de famille », l’acte est « nul de plein droit sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un préjudice » ;
    • si la personne en curatelle a signé seule un acte pour lequel elle devait être assistée, il ne peut être annulé « que s’il est établi que la personne protégée a subi un préjudice ».

    « Dans tous les cas, l’action s’éteint par le délai de cinq ans » (article 465). Un acquéreur bien conseillé demandera donc, avec son notaire, le jugement de protection et la décision d’autorisation avant de s’engager.

    Prix de vente et loyers : tout passe par le compte de la personne protégée

    Le prix de vente doit arriver sur un compte ouvert au nom de la personne protégée, jamais sur celui du tuteur, d’un proche ou de l’agence. L’article 427 du Code civil est en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue de la loi du 23 mars 2019. Il pose la règle : « Les opérations bancaires d’encaissement, de paiement et de gestion patrimoniale effectuées au nom et pour le compte de la personne protégée sont réalisées exclusivement au moyen des comptes ouverts au nom de celle-ci. »

    En curatelle, l’article 468 ajoute que ce compte est ouvert « à son seul nom et mentionnant son régime de protection ».

    Saisie pour avis, la Cour de cassation en a tiré les conséquences (Cass. 1re civ., avis, 5 décembre 2025, n° 25-70.019). Le juge des tutelles ne peut pas autoriser le tuteur ou le curateur à s’adjoindre un tiers chargé de percevoir les revenus de la personne protégée ou de payer ses dettes. Les sommes doivent transiter directement par un compte ouvert à son nom. La question posée portait précisément sur un compte au nom du mandataire, utilisé avant reversement : la réponse est négative.

    La même règle vaut pour les loyers tant que le bien n’est pas vendu. Un professionnel peut aider le tuteur à gérer le bien : trouver un locataire, suivre l’entretien et les travaux. Les loyers, eux, sont payés directement sur le compte de la personne protégée. Je conseille de relire, dès l’ouverture d’une mesure, les mandats de gestion déjà en cours : une clause d’encaissement des loyers par l’agence se heurte à ces règles. S’il est finalement vendu loué, les points propres à la vente d’un bien occupé s’ajoutent à ceux de la mesure de protection.

    Une proposition de loi visant à moderniser et à simplifier la protection juridique des majeurs permettrait à un tiers gestionnaire de percevoir les loyers pour les reverser sur ce compte (rapport n° 2753). Au 30 septembre 2026, elle n’a été ni adoptée définitivement ni publiée au Journal officiel : les articles 426, 427, 467 et 505 décrits ici s’appliquent.

    Les étapes d’une vente sous protection, dans l’ordre

    1. Lire le jugement. Tutelle, curatelle, habilitation familiale ou mandat de protection future : tout en découle.
    2. Qualifier le bien. S’il s’agit du logement et que la vente finance une entrée en établissement, prévoir l’avis d’un médecin extérieur à cet établissement.
    3. Faire estimer. Deux avis de professionnels qualifiés ou une expertise, argumentés et datés.
    4. Saisir le juge quand une autorisation est requise. Je conseille d’y joindre les estimations, l’intérêt de la vente pour la personne et le projet d’emploi des fonds.
    5. Ne rien accepter trop tôt. Accepter une offre d’achat est déjà un acte de disposition : calez avec le notaire l’articulation entre avant-contrat et décision du juge. Voir aussi notre article sur la rétractation d’un compromis de vente.
    6. Signer et encaisser dans les formes. Le tuteur avec l’autorisation, ou la personne avec son curateur ; le prix arrive sur un compte au nom de la personne protégée.

    Questions fréquentes

    Faut-il l’autorisation du juge pour vendre un bien sous curatelle ?

    Pas toujours. Pour un bien qui n’est pas le logement de la personne, l’assistance du curateur suffit. Pour le logement, l’article 426 impose en plus l’autorisation préalable du juge.

    Combien d’estimations faut-il pour vendre un bien sous tutelle ?

    L’article 505 exige une expertise confiée à un technicien, ou l’avis d’au moins deux professionnels qualifiés. En pratique, deux agents immobiliers ou deux notaires autres que celui qui rédige l’acte.

    Un enfant habilité peut-il acheter le bien de son parent ?

    Il serait en opposition d’intérêts. En habilitation générale, l’article 494-6 lui interdit l’acte, sauf autorisation exceptionnelle du juge lorsque l’intérêt de la personne protégée l’impose. Pour les autres transmissions au sein de la famille, voir notre article sur la vente ou la donation de la nue-propriété à un héritier.

    Le tuteur peut-il confier la gestion locative à une agence ?

    Oui pour la gestion, pas pour les flux d’argent. L’avis de la Cour de cassation du 5 décembre 2025 le rappelle : les loyers doivent être versés directement sur un compte au nom de la personne protégée.

    Se faire accompagner pour vendre le bien d’un proche protégé

    Vendre le bien d’une personne protégée demande trois choses, dans cet ordre : une valeur défendable devant le juge, une autorisation ou une assistance conforme à la mesure, et un circuit financier irréprochable. Chez Sellier Patrimoine, nous travaillons avec les tuteurs, les curateurs et les notaires sur ces trois volets, de l’avis de valeur à la signature. Notre page conseil juridique détaille cet accompagnement. Vous pouvez aussi nous écrire directement en précisant la mesure en place et la nature du bien.

    Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris. Il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs, et notamment les tuteurs, curateurs et familles qui doivent vendre le bien d’un proche protégé.

  • Vente à réméré : fonctionnement, risques et alternatives

    Vente à réméré : fonctionnement, risques et alternatives

    La vente à réméré, que le Code civil appelle vente avec faculté de rachat, permet à un propriétaire de vendre son bien en se réservant le droit de le racheter dans un délai de cinq ans au plus. Elle procure des liquidités rapidement, souvent à des propriétaires que les banques ne financent plus. Mais c’est une vraie vente : sans rachat dans le délai, le bien est perdu. J’en ai parlé en 2024 comme d’une solution de financement ; avec le recul, je la présente plutôt comme un outil de dernier recours, coûteux, à n’envisager qu’après avoir écarté les autres pistes.

    L’essentiel

    • La vente à réméré est une vente avec faculté de rachat au profit du vendeur, régie par les articles 1659 à 1673 du Code civil.
    • Le délai de rachat est de cinq ans au maximum, et le juge ne peut pas le prolonger. Passé ce délai, l’acquéreur reste propriétaire définitivement.
    • Pour racheter, le vendeur rembourse le prix, les frais de la vente et certaines réparations ; il ne récupère le bien qu’après avoir tout payé.
    • Sur une résidence principale, une vente à réméré qui cache un crédit usuraire peut être annulée comme pacte commissoire prohibé.
    • Avant de signer, comparez avec la vente classique, le refinancement et le dossier de surendettement, qui est gratuit.

    Cet article a une vocation informative. Il ne remplace pas le conseil d’un notaire ou d’un avocat sur votre situation. Article à jour de la législation au 30 septembre 2026.

    Qu’est-ce qu’une vente à réméré ?

    La vente à réméré est une vente immobilière assortie d’une clause de rachat au profit du vendeur. L’article 1659 du Code civil la définit comme « un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673 ».

    Point essentiel : le vendeur cesse d’être propriétaire dès la vente. La Cour de cassation l’a rappelé en 2023 (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 22-17.992). Le vendeur « ne retrouve la propriété de son bien […] que par l’effet de l’exercice régulier de son droit personnel de rachat qui entraîne la résolution de la vente ».

    Comment se déroule une vente à réméré, étape par étape

    Une vente à réméré se déroule en trois temps : la vente chez le notaire, une période d’occupation pendant laquelle le vendeur prépare son rachat, puis le rachat ou la perte définitive du bien.

    La vente et le prix de rachat

    L’acte de vente fixe le prix payé par l’acquéreur et les conditions du rachat. Le Code civil impose un minimum au prix de rachat. Selon l’article 1673, le vendeur doit rembourser « non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation ». Faites préciser dans l’acte ce que recouvrent ces frais et loyaux coûts, et leur montant.

    Dans les dossiers que j’ai vus passer, le prix de rachat stipulé dépasse souvent ce minimum légal : c’est la rémunération de l’acquéreur, qui immobilise ses fonds. Le prix de vente, lui, est généralement inférieur à la valeur du bien, car l’acquéreur ne sait pas s’il gardera le bien. C’est ce double écart qu’il faut chiffrer avant de signer.

    L’occupation du bien pendant la période de rachat

    Dans les montages que je rencontre, le vendeur reste le plus souvent dans les lieux. Il n’est plus propriétaire : il occupe le bien en vertu d’une convention avec l’acquéreur, contre une indemnité d’occupation ou un loyer. Les articles 1659 à 1673 ne fixent pas ce montant, qui résulte du contrat.

    Le délai : cinq ans au maximum, sans prolongation

    La durée de la faculté de rachat est librement fixée dans l’acte, dans une limite stricte. L’article 1660 du Code civil prévoit qu’elle « ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années » ; si un terme plus long est prévu, il est réduit à cinq ans.

    Ce délai est un couperet :

    • « Le terme fixé est de rigueur et ne peut être prolongé par le juge » (article 1661).
    • Faute de rachat dans le délai, « l’acquéreur demeure propriétaire irrévocable » (article 1662).
    • Le délai court contre toutes personnes, « même contre le mineur » (article 1663).

    Exercer le rachat

    Le vendeur doit tout payer avant de reprendre le bien : selon l’article 1673, il « ne peut entrer en possession qu’après avoir satisfait à toutes ces obligations ». En contrepartie, il reprend son bien exempt des charges et hypothèques que l’acquéreur aurait consenties entre-temps, à condition que le pacte de rachat ait été publié au fichier immobilier avant elles. Il doit en revanche respecter les baux conclus sans fraude par l’acquéreur.

    La faculté de rachat suit le bien : le vendeur peut l’exercer contre un second acquéreur, même si le second contrat ne la mentionne pas (article 1664). En cas de litige sur le rachat, n’attendez pas : l’action du vendeur fondée sur sa faculté de rachat est une action personnelle, soumise à la prescription de cinq ans de l’article 2224 du Code civil (Cass. 3e civ., 8 juin 2023).

    Étape Ce que prévoit la loi Point de vigilance
    Signature de la vente Transfert de propriété à l’acquéreur ; faculté de rachat stipulée dans l’acte (art. 1659) Écart entre le prix de vente et la valeur réelle du bien
    Période de rachat Cinq ans au maximum, sans prolongation judiciaire (art. 1660 et 1661) Montant de l’indemnité d’occupation, capacité à la payer chaque mois
    Rachat Remboursement du prix, des frais et loyaux coûts et de certaines réparations avant toute reprise de possession (art. 1673) Financement du rachat à trouver bien avant l’échéance
    Absence de rachat L’acquéreur devient propriétaire irrévocable (art. 1662) Perte définitive du bien, sans restitution de l’écart de valeur

    Les risques d’une vente à réméré pour le vendeur

    Le principal risque d’une vente à réméré est de perdre définitivement son bien pour un prix inférieur à sa valeur : si le rachat échoue, l’acquéreur garde le bien et l’écart de prix.

    Un rachat qui suppose de retrouver un financement

    Pour racheter, il faut réunir le prix de rachat complet avant toute reprise, donc en pratique obtenir un nouveau crédit ou vendre un autre actif. Or le vendeur à réméré est souvent quelqu’un à qui la banque a déjà refusé un prêt.

    Mon observation de terrain est constante : le plan de rachat doit être crédible dès la signature. Retour à meilleure fortune documenté, vente d’un autre bien déjà engagée, succession en cours de règlement : sans cela, la vente à réméré ne fait que retarder une perte.

    Un coût global élevé

    Le coût se mesure en additionnant trois éléments : la décote sur le prix de vente, les indemnités d’occupation versées pendant toute la période, et la différence entre le prix de rachat et le prix de vente. Je ne donne pas de pourcentages « moyens » : je n’ai trouvé aucune statistique publique fiable qui les mesure, et chaque dossier est différent.

    Un exemple jugé montre en revanche jusqu’où cela peut aller. Dans l’affaire tranchée par la Cour de cassation le 24 juin 2021, la cour d’appel avait relevé un coût implicite correspondant à « un taux d’intérêt sur deux ans de l’ordre de 13,5 % ». L’arrêt reproduit ce constat (Cass. 3e civ., 24 juin 2021, n° 18-19.771).

    La lésion : un recours étroit et bref

    Si le prix de vente est très bas, le vendeur peut demander la rescision pour lésion. Encore faut-il qu’il ait été « lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble » (article 1674 du Code civil), c’est-à-dire que le prix soit inférieur aux cinq douzièmes de la valeur.

    Surtout, la demande doit être formée dans les deux ans de la vente. Ce délai « n’est pas suspendu pendant la durée du temps stipulé pour le pacte du rachat » (article 1676). Si le délai de rachat dépasse deux ans, attendre son terme pour contester le prix, c’est agir trop tard.

    Quand la vente à réméré devient un prêt déguisé

    Une vente à réméré peut être annulée lorsqu’elle sert en réalité à masquer un prêt garanti par le logement du vendeur. C’est le risque juridique majeur de l’opération, pour l’acquéreur comme pour le vendeur.

    Pacte commissoire et usure : les deux règles en cause

    Le pacte commissoire est la clause par laquelle un prêteur prévoit qu’il deviendra propriétaire de l’immeuble hypothéqué si l’emprunteur ne paie pas. Mais l’article 2452 du Code civil, en vigueur depuis le 1er janvier 2022, précise que « cette clause est sans effet sur l’immeuble qui constitue la résidence principale du débiteur ». Cette règle figurait auparavant, dans les mêmes termes, à l’article 2459, visé par les décisions antérieures à la réforme des sûretés.

    Par ailleurs, un prêt ne peut pas dépasser le taux de l’usure : l’article L. 314-6 du Code de la consommation qualifie d’usuraire tout prêt dont le taux effectif global excède « de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit ».

    Ce que juge la Cour de cassation

    En 2021, la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel (Cass. 3e civ., 24 juin 2021, n° 18-19.771, arrêt non publié au Bulletin). Celle-ci avait énoncé que « la vente à réméré peut constituer un pacte commissoire prohibé lorsque, portant sur la résidence principale du vendeur, elle dissimule une opération de crédit » et a pour objet d’éluder les règles protégeant les emprunteurs contre l’usure.

    Dans cette affaire, la cour d’appel de Lyon avait prononcé la nullité de la vente, et le pourvoi de la société acquéreuse a été rejeté. La cour d’appel avait comparé le coût implicite de l’opération au seuil de l’usure applicable en 2011 aux prêts immobiliers consentis à des particuliers, qui était de 5,97 %. Elle avait aussi retenu, avec l’aval de la Cour de cassation, que l’acquéreur percevait des indemnités de jouissance représentant près de 9 % du prix d’achat par an.

    La requalification n’est pas automatique pour autant. En 2014, la Cour a approuvé une cour d’appel qui avait refusé de requalifier une opération. Les juges avaient notamment relevé que le prêt associé était sans intérêt, et qu’il n’était prouvé ni que le prix de rachat était éloigné des valeurs du marché, ni que l’opération prévoyait le maintien du vendeur dans les lieux. Elle a retenu que la requalification « ne pouvait se déduire de la seule concomitance entre un acte de prêt et un acte de vente » (Cass. 3e civ., 21 mai 2014, n° 12-23.607, publié au Bulletin).

    Indice examiné par les juges Arrêt de 2021 (vente annulée) Arrêt de 2014 (vente maintenue)
    Prix de vente et prix de rachat Vente à 380 000 € en 2011, pour une valeur estimée en 2013 entre 850 000 et 880 000 € ; rachat à 493 696 € Prix de rachat non démontré comme éloigné des valeurs du marché
    Coût implicite Environ 13,5 % sur deux ans, pour un seuil d’usure de 5,97 % Majoration non usuraire, correspondant à une avance de fonds sur dix-huit mois
    Maintien du vendeur dans les lieux Oui, contre un loyer de 2 938,66 € par mois (indemnités de jouissance de près de 9 % du prix d’achat par an) Non prouvé

    Pour l’acquéreur, la leçon est symétrique : une opération mal calibrée sur une résidence principale peut être annulée des années après. Une vente à réméré « sécurisée » suppose un prix de vente cohérent et un rachat qui ne ressemble pas à un crédit hors de prix.

    Fiscalité de la vente à réméré

    La fiscalité de la vente à réméré est favorable au rachat, mais la vente initiale reste une cession.

    • Au rachat. Le rachat échappe aux droits de mutation proportionnels. Selon le BOFiP, le retrait fait exception à la règle qui soumet à l’impôt de mutation la résolution volontaire d’un contrat emportant mutation. « L’acte constatant le rachat est passible de la taxe de publicité foncière au taux fixe prévu à l’article 680 du CGI » (BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-40), soit 125 euros (article 680 du CGI). Conditions : faculté stipulée dans l’acte de vente lui-même ; rachat exercé dans le délai par le vendeur ou son ayant cause à titre universel, pas par un tiers cessionnaire ; acte de rachat authentique ou ayant date certaine avant l’échéance.
    • La plus-value à la vente. Si le bien est la résidence principale du vendeur au jour de la vente, la plus-value est exonérée (BOI-RFPI-PVI-10-40-10). Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, elle est en principe imposable, sauf autre cas d’exonération prévu par l’article 150 U du CGI (BOI-RFPI-PVI-10). Je n’ai pas trouvé de texte réglant, pour un particulier, le sort de cet impôt en cas de rachat : faites valider ce point par le notaire avant de signer.

    Les alternatives à étudier avant de signer

    Avant une vente à réméré, comparez au moins trois options : la vente classique, le refinancement bancaire et le dossier de surendettement.

    • La vente classique. Si le vendeur ne croit pas lui-même à son rachat, c’est souvent la solution la plus rationnelle. Elle suppose une estimation sérieuse qui évite de brader, puis un compromis signé en connaissant les règles pour se rétracter d’un compromis de vente.
    • Le refinancement bancaire. Prêt hypothécaire ou rachat de crédits, s’il est encore accessible : le vendeur reste propriétaire et le taux est plafonné par l’usure.
    • Le dossier de surendettement. Il se dépose gratuitement (service-public.fr). Il « ne peut pas être refusé au motif que vous êtes propriétaire de votre résidence principale, même si sa valeur permettrait d’éponger tout ou partie de vos dettes » (service-public.fr). Le débiteur peut aussi demander le report de l’adjudication de sa résidence principale si sa vente forcée a été ordonnée.
    Option Reste propriétaire ? Encadrement du coût Risque principal
    Vente à réméré Non, jusqu’au rachat éventuel Contractuel ; contrôle a posteriori par le juge (usure, lésion, pacte commissoire) Perte définitive du bien à un prix décoté
    Vente classique Non Prix de marché Départ du logement, mais valeur intégralement perçue
    Refinancement bancaire Oui Taux de l’usure (art. L. 314-6 C. consom.) Refus de la banque si la situation est trop dégradée
    Dossier de surendettement Oui, sauf mesures décidées au cours de la procédure Dépôt gratuit ; solutions proposées par la commission Mesures imposées, voire rétablissement personnel avec liquidation judiciaire

    Si un enfant peut apporter les fonds, vendre ou donner la nue-propriété à un héritier est une autre piste, aux règles fiscales propres, à examiner avec le notaire.

    Ce que je vérifie avant qu’un propriétaire signe une vente à réméré

    Quand un propriétaire me consulte sur une vente à réméré, je reprends avec lui et son notaire cinq points :

    1. La valeur réelle du bien, estimée de façon indépendante pour mesurer la décote acceptée (voir comment comparer plusieurs estimations immobilières).
    2. Le coût total sur toute la durée, en additionnant décote, indemnités d’occupation et prix de rachat, puis en le ramenant à un taux annuel à comparer au seuil de l’usure.
    3. Le plan de rachat, avec ses sources de financement et son calendrier, testé dans un scénario défavorable.
    4. La rédaction de l’acte : durée, prix et modalités du rachat, publication au fichier immobilier, sort de l’occupation en cas d’impayé.
    5. Les alternatives : si l’une d’elles atteint le même but à moindre coût, la vente à réméré n’a plus lieu d’être.

    Questions fréquentes

    Quelle est la durée maximale d’une vente à réméré ?

    Cinq ans : l’article 1660 du Code civil réduit à cinq ans tout délai plus long, et le juge ne peut pas prolonger le délai fixé (article 1661).

    Que se passe-t-il si je ne rachète pas mon bien à temps ?

    L’acquéreur devient propriétaire irrévocable (article 1662 du Code civil) et conserve l’écart entre le prix de vente et la valeur du bien. Les recours sont étroits : la rescision pour lésion, par exemple, doit être engagée dans les deux ans de la vente.

    Une vente à réméré peut-elle être annulée ?

    Oui, notamment lorsqu’elle porte sur la résidence principale du vendeur et dissimule un prêt à un taux usuraire : les juges peuvent alors la requalifier en pacte commissoire prohibé. La seule existence d’un prêt signé en même temps que la vente ne suffit pas.

    Se faire accompagner avant une vente à réméré

    Une vente à réméré se décide souvent sous pression. La bonne question n’est pas « combien puis-je obtenir tout de suite ? » mais « suis-je certain de pouvoir racheter, et à quel coût total ? ». Chez Sellier Patrimoine, nous aidons les propriétaires à estimer leur bien, à chiffrer le coût complet de l’opération et à la comparer aux autres options, en lien avec leur notaire. Présentez-nous votre situation via notre page conseil juridique ou contactez-nous avant de signer.

    Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris. Il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs dans l’estimation des biens et les ventes à enjeux juridiques.