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Catégorie : Copropriété

  • Budget prévisionnel de copropriété : le lire avant de vendre

    Budget prévisionnel de copropriété : le lire avant de vendre

    « Les charges sont de 250 € par mois. » C’est souvent la seule information que l’on me donne sur une copropriété au moment d’une estimation. Elle ne suffit ni à évaluer un appartement, ni à sécuriser son achat. Le budget prévisionnel de copropriété ne finance que le fonctionnement courant de l’immeuble : les travaux importants sont votés et appelés à part. Lors d’une vente, ce qui compte est donc la trajectoire financière de l’immeuble, et la règle qui fixe qui, du vendeur ou de l’acquéreur, paie chaque appel de fonds.

    L’essentiel

    • Le budget prévisionnel couvre la maintenance, le fonctionnement et l’administration des parties communes. Ravalement, toiture ou études techniques sont appelés hors budget.
    • Lors de la vente, la provision exigible du budget prévisionnel est à la charge du vendeur ; les appels de travaux sont dus par celui qui est copropriétaire le jour où ils deviennent exigibles.
    • La régularisation annuelle des comptes va au copropriétaire en titre le jour de leur approbation, souvent l’acquéreur.
    • Le fonds de travaux reste acquis au syndicat : il n’est pas remboursé au vendeur, sauf accord avec l’acquéreur.
    • L’état daté, facturé au vendeur, est plafonné à 380 € TTC ; en mars 2026, le Conseil d’État a rejeté un recours qui visait à obtenir le réexamen de ce montant.

    Cet article a une vocation informative. Il ne remplace pas l’analyse de votre dossier par un notaire ou un avocat. Article à jour de la législation au 30 septembre 2026.

    Ce que finance le budget prévisionnel de copropriété

    Le budget prévisionnel est le budget annuel de fonctionnement de la copropriété. Il finance les dépenses courantes de l’immeuble, et seulement elles. L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 le réserve aux dépenses courantes « de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes », ainsi que des équipements communs. Il est voté chaque année : l’assemblée générale appelée à le voter se réunit dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

    Concrètement, on y trouve, comme le rappelle service-public.fr, les honoraires du syndic, l’assurance de l’immeuble, les contrats d’entretien (ascenseur, chaudière, interphone), la rémunération du gardien, le chauffage et l’eau collectifs, l’électricité des parties communes et les petites réparations.

    Les dépenses qui n’y figurent pas

    L’article 44 du décret du 17 mars 1967 dresse la liste des dépenses exclues du budget prévisionnel. On y trouve :

    • les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble autres que la maintenance (ravalement, toiture, selon service-public.fr) ;
    • les travaux sur les éléments d’équipement communs autres que la maintenance ;
    • les travaux d’amélioration, comme l’adjonction d’un équipement nouveau ;
    • les études techniques, diagnostics et consultations.

    Ces dépenses font l’objet d’appels de fonds distincts, exigibles « selon les modalités votées par l’assemblée générale » (article 14-1, II).

    Conséquence pratique : des charges basses ne prouvent pas une copropriété saine. Elles peuvent traduire un entretien différé, qui reviendra sous forme d’appels de travaux. À l’inverse, des charges élevées peuvent simplement inclure le chauffage, l’eau et un gardien.

    Les quatre montants à distinguer avant une vente

    Pour mesurer ce que coûte réellement un lot, je sépare toujours quatre niveaux, du plus certain au plus incertain :

    Montant Où le trouver Degré de certitude
    Budget prévisionnel voté pour l’exercice en cours Procès-verbal de la dernière assemblée générale, appels de provisions Élevé, mais régularisable en fin d’exercice
    Dépenses réellement payées sur les deux derniers exercices Relevés individuels de charges, comptes approuvés Élevé : ce sont des chiffres constatés
    Travaux votés hors budget et leur échéancier Résolutions de travaux, calendrier des appels de fonds Élevé sur le principe, variable sur le coût final
    Travaux envisagés mais non votés Procès-verbaux, devis, projet de plan pluriannuel de travaux Faible : ni le montant ni le calendrier ne sont arrêtés

    S’y ajoutent la part du fonds de travaux rattachée au lot, un éventuel emprunt collectif et les avances de trésorerie. Comparer le budget voté aux dépenses réelles est le contrôle le plus simple et le plus parlant. Un immeuble qui dépasse son budget chaque année finira par régulariser, peut-être sur le compte de l’acquéreur.

    L’incidence des travaux sur le prix relève de l’estimation du bien et d’un article dédié aux travaux de copropriété et à la valeur d’un appartement.

    Qui paie les charges de copropriété lors de la vente ?

    Tout dépend de la date d’exigibilité de chaque appel de fonds, et non de la date du vote ou des travaux. Elle est fixée par l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967, dans sa version modifiée par le décret du 22 décembre 2025 :

    • Budget prévisionnel : le paiement de la provision exigible incombe au vendeur. Sauf décision contraire de l’assemblée, les provisions sont égales au quart du budget voté et exigibles le premier jour de chaque trimestre (article 14-1 de la loi de 1965).
    • Dépenses hors budget (travaux notamment) : elles incombent à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité.
    • Régularisation : le trop ou moins perçu révélé par l’approbation des comptes est porté au compte de celui qui est copropriétaire lors de cette approbation.

    Le fonds de travaux obéit à une règle à part. Selon l’article 14-2-1 de la loi de 1965, les sommes versées « sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat ». Elles ne sont pas remboursées par le syndicat lors de la cession.

    Le même article prévoit que « l’acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot ». Service-public.fr précise que ce remboursement se prévoit dans l’acte de vente, pour les sommes qui n’ont pas encore été affectées à des travaux.

    Une convention entre vendeur et acquéreur ne lie pas le syndic

    Vendeur et acquéreur peuvent se répartir autrement ces sommes dans la promesse puis dans l’acte. Mais l’article 6-3 du même décret est clair : « toute convention contraire aux dispositions de l’article 6-2 n’a d’effet qu’entre les parties ». Le syndic continuera d’appeler les fonds auprès du copropriétaire en titre, à charge pour celui-ci de se faire rembourser par l’autre partie.

    Cas pratique chiffré

    Prenons un exemple fictif, simplifié, avec une seule clé de répartition. Un appartement représente 200 tantièmes sur 10 000 de charges générales. Le budget annuel de la copropriété est de 160 000 €, soit 3 200 € par an pour le lot (160 000 × 200 / 10 000), donc 800 € par trimestre. Un ravalement de 240 000 € a été voté : la quote-part du lot est de 4 800 €, appelée en deux fois, 2 400 € le 1er mai et 2 400 € le 1er septembre. L’acte authentique est signé le 15 juin.

    Appel de fonds Date d’exigibilité Qui paie vis-à-vis du syndic Règle appliquée
    Provision du 2e trimestre (800 €) 1er avril Vendeur Provision exigible avant la vente
    1er appel ravalement (2 400 €) 1er mai Vendeur Copropriétaire à la date d’exigibilité
    Provision du 3e trimestre (800 €) 1er juillet Acquéreur Exigible après la vente
    2e appel ravalement (2 400 €) 1er septembre Acquéreur Copropriétaire à la date d’exigibilité
    Régularisation de l’exercice Approbation des comptes, après la vente Acquéreur (crédit ou débit) Copropriétaire lors de l’approbation

    Le vendeur a donc payé la provision d’un trimestre entier alors qu’il quitte les lieux à mi-parcours. En pratique, l’acte prévoit souvent un remboursement au prorata entre les parties : c’est légitime, mais c’est un accord privé, sans effet sur le syndic. Attention aussi aux clés de répartition : ascenseur, chauffage ou escaliers ont souvent leurs propres tantièmes.

    État daté et « pré-état daté » : ne pas les confondre

    L’état daté est le relevé financier du lot établi par le syndic pour la vente. L’article 5 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic l’adresse au notaire chargé de l’acte, à la demande de ce dernier ou du vendeur. Il comporte trois parties :

    1. les sommes pouvant rester dues au syndicat par le vendeur, indiquées « d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes » : provisions du budget, provisions hors budget, charges impayées, avances ;
    2. les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur envers le vendeur ;
    3. les sommes qui incomberont au nouveau copropriétaire.

    En annexe, le syndic indique la quote-part du lot dans le budget et dans les dépenses hors budget sur les deux exercices précédents, ainsi que l’objet et l’état des procédures en cours. Depuis le décret du 22 décembre 2025, la première partie mentionne aussi le montant restant dû par le vendeur au titre d’un emprunt collectif souscrit par le syndicat.

    Combien coûte l’état daté ?

    Ses frais sont imputables au seul copropriétaire vendeur (article 10-1 de la loi de 1965) et plafonnés à 380 € TTC par le décret du 21 février 2020. Le plafond vaut pour la mutation d’un lot ou de plusieurs lots objets de la même vente. Deux chambres de la FNAIM demandaient au Premier ministre le réexamen de ce montant ; face à son silence, elles ont saisi le Conseil d’État, qui a rejeté leur requête le 17 mars 2026 (CE, 17 mars 2026, n° 499299).

    Le « pré-état daté » n’existe pas dans les textes

    Le terme de « pré-état daté » ne figure ni dans l’article 5 du décret de 1967, ni dans l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation. Ce qui est obligatoire, ce sont les informations financières que ce texte impose de remettre à l’acquéreur « au plus tard à la date de signature de la promesse » :

    • le montant des charges courantes et hors budget payées par le vendeur au titre des deux exercices précédant la vente ;
    • les sommes susceptibles d’être dues au syndicat par l’acquéreur ;
    • l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette envers les fournisseurs ;
    • la part du fonds de travaux rattachée au lot et la dernière cotisation versée par le vendeur.

    En pratique, beaucoup de syndics vendent un document qui les regroupe ; or le plafond de 380 € ne vise que l’état daté. Une bonne partie de ces informations peut être rassemblée par le vendeur à partir de l’extranet de la copropriété et de ses relevés, à condition qu’elles soient complètes et à jour.

    L’enjeu n’est pas théorique. Si les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble et ces informations financières ne sont pas remis, le délai de rétractation de l’acquéreur « ne court qu’à compter du lendemain » de leur communication (article L721-3 du CCH). Un dossier incomplet laisse l’acquéreur libre de partir plus longtemps (voir notre article pour se rétracter d’un compromis de vente).

    Côté vendeur : préparer le dossier dès la mise en vente

    La préparation ne doit pas attendre la première offre. L’article L721-1 du CCH impose déjà, dans l’annonce, le nombre de lots et « le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel ». Multiplier le dernier appel trimestriel par quatre peut induire en erreur (régularisation, consommation exceptionnelle, changement de contrat).

    Les pièces à réunir sont, pour l’essentiel, celles de l’article L721-2 :

    • la fiche synthétique de la copropriété, que le syndic met à jour chaque année (article 8-2 de la loi de 1965) ;
    • le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et leurs modificatifs ;
    • les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
    • le carnet d’entretien de l’immeuble ;
    • les conclusions du diagnostic technique global, s’il existe ;
    • le plan pluriannuel de travaux adopté ou son projet ;
    • les informations financières listées plus haut.

    J’y ajoute les budgets votés pour l’exercice en cours et le suivant, les devis et échéanciers de travaux, et le DPE collectif s’il a été réalisé. Présentez séparément charges courantes, dépenses réelles, travaux votés et travaux envisagés : une information claire rassure l’acquéreur et sa banque et limite les renégociations tardives.

    Côté acquéreur : dix contrôles sur le budget de la copropriété

    Voici les vérifications que je fais systématiquement avant une offre :

    1. Comparer le budget voté aux dépenses réelles des deux derniers exercices.
    2. Identifier les postes qui expliquent les écarts : énergie, gardien, assurance, syndic, ascenseur, sinistres.
    3. Repérer les dépassements récurrents et les régularisations importantes.
    4. Suivre l’évolution du budget prévisionnel sur trois ans.
    5. Lire chaque résolution de travaux des trois derniers procès-verbaux, en distinguant travaux votés, refusés, reportés ou seulement évoqués.
    6. Reconstituer l’échéancier des appels qui resteront à payer après l’achat.
    7. Vérifier les clés de répartition applicables au lot, à la cave et au parking.
    8. Examiner l’état global des impayés et de la dette fournisseurs.
    9. Contrôler le fonds de travaux, sans supposer qu’il suffira à financer les opérations prévues.
    10. Étudier le projet de plan pluriannuel de travaux et le DPE collectif.

    Depuis le 1er janvier 2025, le projet de plan pluriannuel de travaux est en principe obligatoire pour les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation de plus de quinze ans. Une dispense est possible si un diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix ans (service-public.fr ; article 14-2 de la loi de 1965).

    Le DPE collectif, lui, concerne les bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 (article L126-31 du CCH). Son déploiement s’est achevé le 1er janvier 2026 avec les copropriétés d’au maximum 50 lots (ministère de la Transition écologique).

    À Paris, regardez aussi la date du dernier ravalement. L’article L126-2 du CCH impose que les travaux soient effectués « au moins une fois tous les dix ans, sur l’injonction qui est faite au propriétaire par l’autorité municipale » ; la Ville de Paris le rappelle.

    Estimer le coût réel de la copropriété sur cinq ans

    Pour un acquéreur occupant, je propose une projection simple : charges courantes normalisées sur cinq ans, plus les appels de travaux restant exigibles, plus les travaux raisonnablement prévisibles, plus l’éventuel emprunt collectif. Pour les travaux non votés, trois scénarios valent mieux qu’un chiffre unique. Le scénario bas se limite aux travaux votés. Le central ajoute les priorités du plan pluriannuel. Le haut intègre les opérations techniquement probables à moyen terme. Pour chiffrer ces hypothèses, voyez comment estimer le coût de travaux à Paris.

    Pour un investisseur, il faut séparer les charges récupérables auprès du locataire, dont la liste est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 (service-public.fr), de celles qui restent au bailleur. Un rendement calculé sur le seul loyer hors charges, sans les charges non récupérables ni les travaux à venir, surestime la rentabilité.

    Charges élevées ou copropriété mal gérée ?

    Des charges élevées ne signent pas une mauvaise gestion. Une copropriété saine se reconnaît à la cohérence de ses comptes, de ses impayés et de son programme de travaux.

    Signes rassurants Signaux qui justifient d’approfondir
    Comptes régulièrement approuvés Comptes non approuvés ou constamment contestés
    Budget voté proche des dépenses réelles Dépassements budgétaires récurrents
    Impayés et dette fournisseurs faibles ou stables Impayés et dettes fournisseurs en hausse
    Plan pluriannuel adopté, travaux financés Travaux urgents sans financement identifié, plan absent ou reporté
    Contrats suivis et renégociés Procédures judiciaires, sinistres récurrents, décisions d’AG mal exécutées

    Le montant des charges est un chiffre. La qualité de gestion est une trajectoire, et c’est elle qui pèse sur la valeur et la facilité de revente.

    Questions fréquentes

    Qui paie les charges du trimestre en cours lors de la vente ?

    Vis-à-vis du syndic, le vendeur paie la provision exigible, généralement appelée le premier jour du trimestre, même s’il vend en cours de trimestre. Les parties peuvent prévoir un remboursement au prorata dans l’acte, mais cet accord ne vaut qu’entre elles.

    Des travaux votés avant la vente sont-ils à la charge du vendeur ?

    Pas forcément. Chaque appel est dû par le copropriétaire en titre à sa date d’exigibilité : des travaux votés avant la vente mais appelés après seront réclamés à l’acquéreur ; un accord contraire ne vaut qu’entre les parties.

    Le vendeur récupère-t-il le fonds de travaux ?

    Non, pas par le syndicat : les sommes versées lui restent acquises. L’acquéreur peut accepter de les rembourser au vendeur, ce qui se négocie et s’écrit dans la promesse puis dans l’acte.

    Quel est le prix maximal de l’état daté ?

    380 € TTC, à la charge du vendeur, pour un ou plusieurs lots objets de la même vente. En mars 2026, le Conseil d’État a rejeté le recours de deux chambres de la FNAIM qui demandaient le réexamen de ce montant.

    Se faire accompagner pour lire le budget d’une copropriété

    Vendre ou acheter en copropriété, c’est reprendre la situation financière d’un immeuble autant qu’un appartement. Chez Sellier Patrimoine, nous analysons avec vous le budget, les dépenses réelles, les travaux et le fonds de travaux. Nous veillons ensuite avec les notaires à ce que la promesse répartisse clairement les appels de fonds. Pour la partie contractuelle, voyez notre conseil juridique ; pour un premier échange sur votre projet, contactez-nous.

    Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris. Il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs dans la vente et l’achat d’appartements en copropriété.

  • Travaux de copropriété et valeur d’un appartement à Paris

    Travaux de copropriété et valeur d’un appartement à Paris

    Le 23 septembre 2026, les copropriétaires de la Tour Montparnasse ont rejeté à plus de 76 % le lancement de la première tranche de sa rénovation, un projet évalué à environ 800 millions d’euros (franceinfo). Quel rapport avec votre 70 m² dans un immeuble du 5e ou du 14e ? Plus direct qu’il n’y paraît. Ce dossier hors norme illustre, à très grande échelle, un mécanisme que je retrouve dans chaque estimation. L’état des travaux de copropriété pèse sur la valeur d’un appartement, et fait souvent la différence entre deux biens qui se ressemblent sur le papier.

    L’essentiel

    • Acheter un appartement revient aussi à reprendre une quote-part des dépenses futures de l’immeuble.
    • Un projet de travaux n’a pas le même poids selon qu’il est envisagé, chiffré, voté et financé, ou déjà payé.
    • 20 000 € de travaux ne valent pas mécaniquement 20 000 € de décote : tout dépend de la nature des travaux et du risque qui les entoure.
    • Depuis 2025, toute copropriété d’habitation de plus de 15 ans doit en principe disposer d’un projet de plan pluriannuel de travaux. Le plan adopté, ou à défaut ce projet, est remis à l’acquéreur au plus tard à la promesse de vente.
    • Pour un vendeur, un immeuble bien entretenu et des travaux anticipés sont des arguments de prix, à condition de savoir les présenter.

    Ce que la Tour Montparnasse enseigne à toutes les copropriétés parisiennes

    Un projet de travaux ne crée de la valeur qu’une fois techniquement réalisable, juridiquement sécurisé et financièrement exécutable. Le dossier de la tour le montre bien. Annoncé autour de 300 millions d’euros en 2017, il approchait les 800 millions dans sa dernière version. La tour a été vidée de ses occupants et fermée au public le 31 mars 2026, et LFPI, qui en détient 30 %, a demandé en juillet une rénovation moins coûteuse (franceinfo).

    À l’assemblée générale du 23 septembre, MGEN et Axa se sont joints à son opposition (franceinfo), alors que le permis de construire expire le 26 novembre (franceinfo). Un projet abouti, permis en poche, peut donc rester à quai faute d’accord sur son coût.

    Votre immeuble n’a ni 200 mètres de haut ni des investisseurs institutionnels autour de la table. Mais une assemblée générale qui ajourne un ravalement, une chaudière collective qu’on remplace « l’an prochain » depuis trois ans, un devis qui grimpe entre deux AG : les ressorts sont les mêmes, à une autre échelle.

    Pourquoi les travaux de copropriété changent la valeur d’un appartement

    Parce qu’avec ses mètres carrés, l’acquéreur reprend la part de l’immeuble qui correspond à son lot, ses charges à venir et ses incertitudes comprises.

    Prenons deux appartements identiques sur le papier. Même rue, même surface, même étage, même DPE, même état intérieur.

    • Premier immeuble : toiture refaite, ravalement achevé, chauffage modernisé, fonds travaux correctement alimenté.
    • Second immeuble : ravalement à prévoir, toiture vieillissante, chaudière collective en fin de vie, rénovation énergétique évoquée en AG mais jamais financée.

    Appliquer le même prix au mètre carré aux deux serait une erreur. L’acheteur du second logement devra payer, dans les années qui viennent, ce que les copropriétaires du premier ont déjà réglé. Et il le fera valoir au moment de négocier.

    Voilà pourquoi, dans le 5e, le 6e, le 13e ou le 14e arrondissement, deux biens comparables peuvent afficher des valeurs sensiblement différentes : leurs immeubles ne sont pas au même stade de leur cycle d’entretien.

    Envisagés, chiffrés, votés ou réalisés : quatre stades de travaux, quatre niveaux de risque

    Le poids de travaux de copropriété sur la valeur d’un appartement dépend moins de leur montant que de leur avancement. J’en distingue quatre stades.

    Stade Pièce qui le prouve Niveau de risque pour l’acheteur Effet sur la négociation
    Envisagés Procès-verbal d’AG (discussion, demande d’étude) Élevé : principe, calendrier et coût encore flous L’acheteur intègre une marge de sécurité, souvent large
    Chiffrés Diagnostic, devis, projet de plan pluriannuel Moyen : risque mesurable, budget encore mouvant La négociation s’appuie sur un montant, assorti d’une marge pour dépassement
    Votés et financés Procès-verbal de vote, calendrier des appels de fonds Faible : reste l’exécution du chantier Discussion sur qui paie quoi, à régler dans la promesse
    Réalisés et payés Carnet d’entretien, procès-verbal de réception, factures Très faible Argument de prix et de rapidité de vente pour le vendeur

    Les travaux envisagés restent une intention : c’est le stade où l’incertitude pèse le plus. Une fois chiffrés, le risque devient mesurable, mais le budget peut encore évoluer, comme l’a montré, à son échelle, le dossier Montparnasse. Les travaux réalisés et payés profitent à l’acquéreur sans qu’il en supporte le coût.

    Les travaux votés et financés appellent une précision. Par défaut, les appels de fonds sont dus par celui qui est copropriétaire au moment où ils deviennent exigibles, et non à la date du vote (article 6-2 du décret du 17 mars 1967).

    Des travaux votés avant la vente peuvent donc être payés par l’acquéreur. Vendeur et acheteur peuvent prévoir une autre répartition dans la promesse et l’acte, mais cette convention ne vaut qu’entre eux (article 6-3 du décret de 1967). Le syndicat réclamera donc les appels de fonds au copropriétaire en titre, à charge pour lui de se faire rembourser par l’autre partie. Ces travaux s’ajoutent aux charges courantes : pour leur répartition entre vendeur et acquéreur, voyez notre article sur le budget prévisionnel de copropriété à lire avant de vendre.

    Une quote-part de travaux n’est pas une décote automatique

    Non : 20 000 € de travaux à venir ne se traduisent pas forcément par 20 000 € de moins sur le prix. La décote peut être inférieure, ou supérieure.

    Quand la décote dépasse le montant des travaux

    Un acheteur averti regarde plus loin que le devis. Il intègre aussi :

    • l’incertitude sur le montant définitif et le risque de dépassement ;
    • le calendrier des appels de fonds et le coût de leur financement ;
    • les nuisances du chantier et sa durée ;
    • le risque que les décisions soient retardées, contestées ou remises en cause.

    Quand les travaux créent de la valeur

    À l’inverse, tous les travaux ne se valent pas. Une quote-part de 20 000 € destinée à traiter une pathologie structurelle ne se lit pas comme 20 000 € investis dans une rénovation qui améliore durablement la performance énergétique de l’immeuble. La première répare un défaut ; la seconde peut soutenir la valeur du bien et sa facilité de revente.

    Pour des travaux dans votre propre logement, voyez notre approche de la valorisation par la rénovation et notre méthode pour estimer le coût de travaux à Paris.

    La bonne question n’est donc pas seulement « combien vont coûter ces travaux ? », mais « quel risque représentent-ils aujourd’hui, et quelle valeur créeront-ils demain ? ».

    Plan pluriannuel de travaux, fonds travaux, DPE collectif : ce que la loi impose désormais

    Trois outils rendent aujourd’hui la situation d’une copropriété bien plus lisible qu’il y a dix ans. La loi Climat et résilience de 2021 a modifié le calcul du fonds travaux, a rendu obligatoire le projet de plan pluriannuel de travaux (article 171 de la loi du 22 août 2021) et a généralisé le DPE collectif (article 158).

    Outil Pour qui Depuis quand
    Fonds travaux Copropriétés d’habitation 2017, loi ALUR (article 14-2, version de 2017)
    Projet de plan pluriannuel de travaux Copropriétés d’habitation de plus de 15 ans 2023 au-delà de 200 lots, 2024 de 51 à 200 lots, 2025 jusqu’à 50 lots (article 171, VI)
    DPE collectif Immeubles d’habitation collective, permis déposé avant 2013 2024 au-delà de 200 lots, 2025 de 50 à 200 lots, 2026 jusqu’à 50 lots (article 158, VI)

    Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT)

    Depuis le 1er janvier 2025, toute copropriété à usage total ou partiel d’habitation de plus de 15 ans, quel que soit son nombre de lots, doit en principe faire établir un projet de plan pluriannuel de travaux (service-public.gouv.fr). Il est confié à un professionnel justifiant de compétences et de garanties, qui atteste de son indépendance (service-public.gouv.fr).

    Le projet liste les travaux nécessaires, en estime le coût et propose un échéancier sur les dix prochaines années ; il est présenté à l’assemblée générale, qui se prononce sur son adoption (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965). Seule exception : le syndicat en est dispensé si un diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix ans qui suivent son élaboration (article 14-2). Pour un acheteur, c’est la pièce la plus utile : elle transforme des travaux « évoqués » en travaux chiffrés.

    Le fonds travaux

    Dans les immeubles d’habitation de plus de dix ans, chaque copropriétaire alimente un fonds de travaux. La cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel, ni, lorsqu’un plan pluriannuel a été adopté, à 2,5 % du montant des travaux qu’il prévoit. Ces sommes restent acquises au syndicat et ne sont pas remboursées au vendeur lors de la cession. L’acquéreur peut toutefois accepter de lui verser un montant équivalent en plus du prix (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965).

    Seule soupape prévue par le texte : l’assemblée générale se prononce sur la suspension des cotisations lorsque le fonds dépasse le budget prévisionnel et, si un plan a été adopté, 50 % des travaux qu’il prévoit (article 14-2-1).

    Avant la réforme, un immeuble de moins de dix lots pouvait y renoncer à l’unanimité, et un diagnostic technique global sans besoin de travaux sur dix ans en dispensait (ancienne version de l’article 14-2). Ces dispenses ne figurent plus dans le texte en vigueur : l’obligation vaut désormais quel que soit le nombre de lots (service-public.gouv.fr).

    Le DPE collectif

    Il concerne les immeubles d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 (article L126-31 du code de la construction et de l’habitation). Il éclaire la trajectoire énergétique de l’immeuble, et donc les travaux qui finiront par s’imposer. Pour 2025, la loi dit « entre cinquante et deux cents lots », non « de 51 à 200 » comme pour le PPPT (article 158, VI, de la loi Climat et résilience) : ces échéances étant passées, l’écart est sans effet.

    Les documents de copropriété à lire avant d’estimer, d’acheter ou de vendre

    L’analyse de la copropriété repose sur des pièces précises, dont la plupart doivent être remises à l’acquéreur au plus tard à la signature de la promesse (article L721-2 du code de la construction et de l’habitation). Voici celles que j’examine systématiquement :

    1. les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
    2. le plan pluriannuel de travaux adopté ou, à défaut, son projet ;
    3. le DPE collectif, lorsqu’il est déjà réalisé (il ne figure pas dans la liste légale de l’article L721-2 : je le demande au syndic) ;
    4. le montant du fonds travaux rattaché au lot et la dernière cotisation versée ;
    5. le niveau des charges, les impayés et les éventuelles procédures ;
    6. le carnet d’entretien, qui retrace les travaux déjà réalisés ;
    7. les travaux votés et le calendrier des appels de fonds correspondants ;
    8. les travaux non votés mais devenus prévisibles au vu de l’état de l’immeuble.

    Cette lecture permet de dépasser la simple valeur statistique d’un bien pour apprécier sa valeur patrimoniale et sa facilité de revente.

    Vendeurs : anticipez ce que l’acquéreur lira dans vos documents

    Avant de mettre en vente, demandez-vous ce que découvrira l’acheteur en ouvrant le dossier de copropriété. La négociation se joue souvent à ce moment-là.

    Vos meilleurs arguments s’y trouvent aussi quand l’immeuble a été bien entretenu. Un ravalement récent, un fonds travaux solide, un plan pluriannuel adopté et une gestion saine se valorisent, à condition de les mettre en avant dès l’annonce plutôt que de les laisser découvrir en fin de parcours.

    Inversement, si de gros travaux se profilent, mieux vaut les intégrer dans le prix de départ et prévoir leur répartition dans la promesse que de subir une renégociation tardive. C’est l’une des raisons pour lesquelles l’estimation la plus élevée n’est pas forcément la bonne pour vendre : un prix qui ignore l’état de l’immeuble finit souvent renégocié. Sur ces questions de répartition, un accompagnement juridique évite bien des malentendus.

    Questions fréquentes

    Qui paie les travaux votés avant la vente d’un appartement ?

    Par défaut, celui qui est copropriétaire lorsque l’appel de fonds devient exigible, et non celui qui était présent au vote. Vendeur et acquéreur peuvent convenir d’une autre répartition dans la promesse et l’acte de vente ; cette convention ne vaut qu’entre eux, pas vis-à-vis du syndicat.

    Un immeuble sans plan pluriannuel de travaux est-il un mauvais signe ?

    C’est au minimum un signal à creuser. Pour une copropriété d’habitation de plus de 15 ans, l’absence même d’un projet de plan signifie que l’obligation en vigueur depuis 2025 n’a pas été respectée, sauf dispense. La seule dispense prévue suppose un diagnostic technique global sans besoin de travaux sur dix ans. Ce n’est pas rédhibitoire, mais l’acheteur n’a alors aucune vision chiffrée des dix prochaines années, ce qui pèse souvent sur la négociation.

    Faut-il attendre la fin des travaux pour vendre ?

    Pas nécessairement. Des travaux votés, financés et bien documentés se négocient beaucoup mieux que des travaux incertains. Tout dépend de leur montant, de leur calendrier et de ce qu’ils apportent à l’immeuble : c’est précisément ce qu’une estimation sérieuse doit mesurer.

    Faire estimer son appartement en tenant compte de la copropriété

    Une estimation pertinente commence par le logement, mais ne devrait jamais s’y arrêter. Vous envisagez de vendre à Paris, ou voulez mesurer ce que votre copropriété ajoute ou retire à la valeur de votre bien ? L’équipe de Sellier Patrimoine peut analyser avec vous les documents de l’immeuble et vous remettre une estimation argumentée. Pour une première fourchette, vous pouvez aussi utiliser notre simulateur d’estimation, puis nous contacter pour l’affiner à la lumière du dossier de copropriété.

    Article à jour au 30 septembre 2026.

    Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris ; il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs dans l’estimation et la vente d’appartements en copropriété, dossier de l’immeuble compris.