Sellier Patrimoine

Catégorie : Fiscalité et patrimoine

  • Achat immobilier en direct ou cession de parts : que choisir ?

    Achat immobilier en direct ou cession de parts : que choisir ?

    Achat immobilier en direct ou cession de parts : quand un bien appartient à une SCI, l’acquéreur peut acheter le bien ou racheter les parts de la société qui le détient. La réponse courte : la cession de parts coûte souvent moins cher en droits d’enregistrement, mais pas pour la raison qu’on croit. Et elle fait entrer l’acquéreur dans l’histoire de la société, avec son passif et sa fiscalité latente. L’achat en direct coûte plus cher à l’entrée, mais on part d’une page blanche.

    L’essentiel

    • Achat en direct d’un bien à Paris : environ 6,32 % de droits de mutation sur le prix, hors émoluments du notaire, car Paris applique le taux départemental majoré de 5 % (hors primo-accédants).
    • Rachat des parts d’une SCI détenant surtout de l’immobilier : 5 % sur le prix des parts, sans l’abattement de 23 000 € prévu pour les parts des sociétés non immobilières.
    • L’économie réelle vient surtout de l’assiette : le prix des parts tient compte des dettes de la société, alors que les droits sur l’immeuble portent sur son prix total.
    • Racheter des parts, c’est reprendre le passif de la société : l’audit et la garantie d’actif et de passif ne sont pas des options.
    • Dans une SCI à l’impôt sur les sociétés, les amortissements passés créent un impôt latent sur la plus-value, dont hérite l’acquéreur des parts. Il doit se retrouver dans le prix.

    Cet article a une vocation informative. Il ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé : chaque opération doit être étudiée par un notaire ou un avocat fiscaliste. Article à jour de la législation au 30 septembre 2026.

    Achat en direct ou cession de parts : deux opérations différentes

    Dans un achat en direct, on achète l’immeuble, rien d’autre. Dans une cession de parts, on achète la société qui en est propriétaire : le bien ne change pas de mains, ce sont les associés qui changent. L’acquéreur récupère tout ce que contient la SCI, l’immeuble mais aussi ses emprunts, ses contrats, ses litiges éventuels et son historique fiscal. En pratique :

    • L’agrément des associés. Les parts d’une société civile « ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés », sauf si les statuts prévoient une autre majorité ou un agrément par les gérants (article 1861 du Code civil).
    • La forme. La cession de parts « doit être constatée par écrit », puis rendue opposable à la société et aux tiers, notamment par publication au registre du commerce et des sociétés (article 1865 du Code civil). Ce texte exige un écrit, sans imposer d’acte notarié.
    • L’enregistrement. L’acte de cession doit être enregistré dans le délai d’un mois à compter de sa date (BOFiP, BOI-ENR-DMTOM-40-10-20, § 260).
    • Les diagnostics. Le dossier de diagnostic technique est imposé « en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti » (article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation). Une cession de parts n’étant pas une vente d’immeuble, l’acquéreur a intérêt à les demander dans le cadre de son audit.

    Les droits de mutation sur l’achat en direct d’un immeuble

    À Paris, acheter un immeuble en direct coûte environ 6,32 % du prix en droits de mutation, hors primo-accédants et hors émoluments du notaire. Dans l’ancien, les « frais de notaire » sont surtout ces droits, donc des impôts. Ils portent sur le prix exprimé dans l’acte, plus les charges en capital (article 683 du Code général des impôts).

    Ils se composent de trois éléments :

    1. La part départementale : 3,80 % en droit commun, modulable par les départements entre 1,20 % et 4,50 % (article 1594 D du CGI).
    2. La taxe communale : 1,20 % dans les communes de plus de 5 000 habitants et les stations de tourisme (article 1584 du CGI).
    3. Les frais d’assiette de l’État : 2,37 % du montant de la part départementale (article 1647, V, du CGI).

    La hausse facultative à 5 % et le choix de Paris

    La loi de finances pour 2025 (article 116) a autorisé les départements à relever la part départementale au-delà de 4,50 %, dans la limite de 5 %. La mesure vise les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. La hausse ne s’applique pas lorsque le bien constitue pour l’acquéreur une première propriété destinée à sa résidence principale. La loi de finances pour 2026 (article 121) n’a pas modifié ce plafond : elle a aménagé le calendrier d’entrée en vigueur des délibérations départementales.

    Paris a fait ce choix : le Conseil de Paris a voté la hausse de 4,50 % à 5 % le 11 février 2025, comme l’ont relayé les Notaires du Grand Paris. Le tableau officiel de la DGFiP applicable au 1er juin 2026 confirme pour Paris un taux voté de 5,00 % hors primo-accédant, et un taux de 4,50 % au titre de l’article 1594 D, qui reste celui des primo-accédants. C’est la dernière version publiée sur impots.gouv.fr au 30 septembre 2026.

    Pour un achat à Paris, le calcul donne donc :

    • hors primo-accédant : 5 % + 1,20 % + (5 % × 2,37 %) = environ 6,32 % du prix ;
    • primo-accédant pour sa résidence principale : 4,50 % + 1,20 % + (4,50 % × 2,37 %) = environ 5,81 %.

    S’ajoutent les émoluments du notaire, calculés selon un barème dégressif (0,799 % hors taxes sur la tranche au-delà de 60 000 €), la TVA à 20 % sur ces émoluments et les débours (service-public.gouv.fr).

    Les droits sur une cession de parts de SCI : 5 %, sans abattement

    Racheter les parts d’une SCI qui détient un immeuble coûte 5 % de leur prix en droits d’enregistrement, sans abattement. Ce taux vise la société à prépondérance immobilière, dont l’actif est principalement immobilier ; c’est en général le cas d’une SCI patrimoniale. L’article 726 du CGI la définit comme la société non cotée « dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d’immeubles » ou de droits immobiliers situés en France.

    C’est une confusion fréquente : le taux de 3 % après un abattement de 23 000 € concerne les parts sociales des sociétés non immobilières. Pour une SCI patrimoniale, le BOFiP est explicite : le taux de 3 % et son abattement ne s’appliquent pas aux personnes morales à prépondérance immobilière (BOI-ENR-DMTOM-40-10-20, § 30 et 50).

    L’assiette fait toute la différence

    Sur le taux seul, l’écart est modeste : c’est la base de calcul qui change tout.

    Le droit de 5 % est assis « sur le prix exprimé et le capital des charges », ou sur une estimation des parties si la valeur réelle est supérieure. Le BOFiP précise que « le passif social ne saurait y être compris » : tant que la société subsiste, ses dettes grèvent son propre patrimoine et non celui des cédants (BOI-ENR-DMTOM-40-10-20, § 80, 90 et 120). Autrement dit, les droits portent sur le prix des parts, qui tient compte des dettes de la société.

    Exemple théorique : un immeuble parisien valorisé 1 000 000 €, détenu par une SCI qui doit encore 600 000 € à sa banque, sans autre actif ni dette. Les parts valent alors environ 400 000 €.

    Achat de l’immeuble en direct Rachat des parts de la SCI
    Ce qui est acheté L’immeuble seul La société, avec l’immeuble et ses dettes
    Base des droits Prix de l’immeuble : 1 000 000 € Prix des parts : environ 400 000 €
    Taux (Paris, hors primo-accédant) Environ 6,32 % (art. 1594 D, 1584 et 1647 CGI) 5 % (art. 726 CGI)
    Droits d’enregistrement Environ 63 200 € Environ 20 000 €
    Financement Nouveau prêt de l’acquéreur, garanti par le bien Prix des parts à financer, et prêt de la SCI qui reste en place si la banque l’accepte
    Passif repris Aucun Tout le passif social, connu ou non
    Fiscalité de l’immeuble Repart du prix d’achat Hérite de l’historique de la société (IR ou IS)

    L’écart est réel, mais les 600 000 € de dette ne disparaissent pas : l’acquéreur les reprend à travers la société. Et si la SCI n’est pas endettée, le prix des parts se rapproche de la valeur de l’immeuble : l’avantage se réduit alors à l’écart entre 5 % et 6,32 %.

    Racheter des parts, c’est reprendre le passif de la société

    En achetant les parts, l’acquéreur devient associé d’une société qui a un passé : emprunts, dettes fournisseurs, dépôts de garantie à rendre aux locataires, redressement fiscal, litige.

    Et dans une société civile, ce passif peut remonter jusqu’aux associés. « À l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social » (article 1857 du Code civil). Les créanciers doivent d’abord avoir « préalablement et vainement » poursuivi la société (article 1858), mais la responsabilité des associés n’est pas limitée à leurs apports.

    La garantie d’actif et de passif

    La garantie d’actif et de passif est la clause qui protège l’acquéreur contre ce qu’il n’a pas vu. Service-public.gouv.fr la décrit à propos des parts de SARL, et le mécanisme est le même pour une SCI. On y lit que « la garantie de passif couvre les dettes et risques antérieurs à la cession » et que « la garantie d’actif couvre la valeur des éléments d’actif de la société ». Elle « peut être prévue de manière partielle ou complète » (service-public.gouv.fr, cession de parts sociales). « Aucune mention obligatoire n’est imposée » : tout se négocie.

    Les points à négocier, selon la même source : les catégories de dettes couvertes, la date de départ et la durée (entre 3 et 5 ans, par exemple). S’y ajoutent le mode de calcul de l’indemnisation, un montant plancher, un montant plafond et les modalités de mise en œuvre. J’ajoute un point de terrain : une garantie ne vaut que ce que vaut celui qui la donne. Si le cédant va disperser le prix ou dissoudre sa structure, il faut prévoir un séquestre d’une partie du prix ou une garantie bancaire.

    L’audit avant de signer

    Avant toute offre ferme sur des parts, l’acquéreur et ses conseils demandent au minimum :

    • les statuts, les procès-verbaux d’assemblée et les derniers bilans, avec le détail des comptes courants d’associés ;
    • les contrats de prêt, pour savoir si la banque doit accepter le changement d’associés ;
    • les baux, les dépôts de garantie encaissés et l’état des impayés, comme pour tout achat d’immeuble occupé ;
    • le régime fiscal de la société (IR ou IS) et ses dernières déclarations ;
    • le titre de propriété, les diagnostics et, en copropriété, les documents du syndicat, dont le budget prévisionnel de la copropriété.

    SCI à l’IS : la reprise des amortissements et l’impôt latent

    Racheter les parts d’une SCI à l’impôt sur les sociétés, c’est hériter d’un impôt latent sur la plus-value de l’immeuble, à déduire du prix.

    Pourquoi les amortissements passés pèsent sur l’acheteur

    Une SCI à l’IS amortit la partie bâtie de son immeuble. Le terrain, lui, ne s’amortit pas (BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-10, § 200). Ces amortissements réduisent le bénéfice imposable, mais abaissent aussi la valeur nette comptable de l’immeuble.

    Or, lorsqu’une société à l’IS revend un bien, sa plus-value se calcule comme « la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable ». Elle entre « dans le résultat ordinaire de l’exercice en cours » (service-public.gouv.fr, plus-values professionnelles). Ce résultat est imposé au taux normal de 25 %, avec un taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice pour les PME qui remplissent les conditions (service-public.gouv.fr, impôt sur les sociétés).

    Quand on rachète les parts, l’immeuble reste au bilan de la SCI pour sa valeur historique, amortissements déduits : le prix payé ne remet pas les compteurs à zéro. L’impôt que la SCI paierait en revendant le bien existe déjà en germe : c’est la latence fiscale.

    Exemple théorique : une SCI à l’IS a acheté son immeuble 500 000 € et l’a amorti de 200 000 € : sa valeur nette comptable est de 300 000 €. L’immeuble vaut aujourd’hui 1 000 000 €. Si la société le vendait, la plus-value imposable serait de 700 000 €, soit 175 000 € d’impôt au taux normal de 25 % (un peu moins si le taux réduit s’applique à la première tranche). Qui rachète les parts à la valeur de marché, sans décote, supportera plus tard cet impôt à travers la société.

    Ce que cela change dans la négociation

    L’impôt latent se traite dans le prix des parts : on le chiffre avec l’expert-comptable et l’avocat fiscaliste, puis on négocie une décote. Il faut aussi vérifier la base amortissable restante : la société continue d’amortir sur ses valeurs historiques, pas sur le prix que l’acquéreur a payé pour les parts.

    À l’inverse, dans un achat en direct par une société nouvelle soumise à l’IS, la base amortissable repart du prix d’achat, hors terrain (BOI-BIC-AMT-10-10). C’est parfois un argument pour préférer l’achat de l’immeuble, même au prix de droits plus élevés.

    SCI à l’IR : la plus-value des particuliers

    Si la SCI est restée à l’impôt sur le revenu, la plus-value relève du régime des particuliers, qu’on vende le bien ou les parts. Pour la vente du bien, service-public.gouv.fr vise expressément la vente « par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (non soumise à l’impôt sur les sociétés) » (Plus-value immobilière). Pour la vente des parts d’une société de personnes dont l’actif est principalement immobilier, l’article 150 UB du CGI renvoie au même régime, celui de l’article 150 U.

    Ce régime taxe la plus-value à 19 % d’impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention qui commencent à partir de la 6e année. L’exonération est totale au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux (même source).

    Cet avantage n’est donc pas propre à l’achat en direct : il vaut aussi pour les parts d’une SCI à l’IR. Ce qui compte, c’est le régime fiscal de la structure, pas la manière de l’acquérir.

    Quelle option choisir selon votre projet ?

    Le rachat de parts convient surtout à une SCI saine, documentée et endettée ; sinon, l’achat en direct reste le plus sûr.

    Situation Plutôt achat en direct Plutôt cession de parts
    SCI ancienne, comptes incomplets, associés dispersés Oui : on évite de reprendre un passif mal documenté Risqué sans audit approfondi
    SCI fortement endettée, avec un prêt que la banque accepte de maintenir Droits calculés sur le prix total Assiette réduite, à condition de bien chiffrer la dette reprise
    SCI à l’IS avec un immeuble très amorti Base amortissable qui repart du prix d’achat Impôt latent à déduire du prix des parts
    Acquéreur qui a besoin d’un nouveau crédit Financement classique garanti par le bien À valider tôt avec la banque
    Acquéreur primo-accédant pour sa résidence principale Taux départemental à 4,50 % à Paris Peu adapté à ce projet

    Sur le financement, mon constat de terrain est constant : les banques prêtent plus volontiers sur un bien qu’elles peuvent prendre en garantie que sur des parts sociales. C’est une observation de pratique, pas une règle. Un rachat de parts financé à crédit se prépare donc bien plus tôt, et l’avant-contrat mérite une condition suspensive d’obtention de prêt rédigée avec soin.

    Dans les deux cas, une estimation professionnelle de l’immeuble reste le point de départ : le prix des parts se construit à partir d’elle.

    Questions fréquentes

    Que se passe-t-il si une dette de la SCI apparaît après le rachat ?

    Elle reste due par la société, et les associés peuvent en répondre sur leurs biens personnels, à proportion de leur part (article 1857 du Code civil). C’est la garantie d’actif et de passif qui organise, par contrat, le recours contre le cédant.

    La hausse des droits de mutation à 5 % est-elle définitive ?

    Non. Elle vise les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Après cette date, la loi prévoit le retour au taux en vigueur au 31 janvier 2025 (article 116 de la loi de finances pour 2025), sauf nouvelle disposition législative.

    Se faire accompagner avant de choisir

    Acheter l’immeuble ou racheter la société, c’est arbitrer entre des droits d’entrée, un passif à reprendre et une fiscalité future. Chez Sellier Patrimoine, nous analysons le bien, sa valeur et la structure qui le détient. Nous travaillons ensuite avec le notaire, l’avocat fiscaliste et l’expert-comptable, seuls compétents pour valider le montage. Consultez notre page conseil juridique et patrimonial ou présentez-nous votre projet avec les statuts, les derniers bilans et le descriptif du bien.

    Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris. Il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs sur l’achat et la vente d’immeubles, y compris détenus en SCI.

  • Appartement vacant à Paris : que faire avant la taxe de 2027 ?

    Appartement vacant à Paris : que faire avant la taxe de 2027 ?

    Vous possédez un appartement vacant à Paris ? Cinq options existent : le garder vide, le louer, le rénover, le vendre ou le transmettre. Depuis le vote du Conseil de Paris de juillet 2026, l’option « ne rien faire » coûtera nettement plus cher dès 2027. Voici ce que pèse chaque option.

    L’essentiel

    • Au 1er janvier 2027, une nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation (article 1406 bis du CGI) remplace la taxe sur les logements vacants de l’article 232.
    • Paris a retenu les taux maximaux : 30 % de la valeur locative la première année d’imposition, 60 % ensuite, contre 17 % et 34 % par défaut.
    • Selon la doctrine fiscale, un appartement meublé inoccupé n’est pas « vacant » : il paie la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, majorée de 60 % à Paris.
    • Pour être loué comme résidence principale, un logement doit être classé au moins F au DPE depuis 2025, puis E en 2028 et D en 2034.
    • Vente : plus-value à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Donation : 100 000 € d’abattement par parent et par enfant.

    Cet article a une vocation informative. Il ne remplace pas le conseil personnalisé d’un notaire, d’un avocat fiscaliste ou d’un expert-comptable. Article à jour de la législation au 30 septembre 2026.

    Appartement vacant à Paris : ce que change la taxe de 2027

    À partir de 2027, un appartement non meublé vide depuis au moins un an sera taxé à Paris à 30 % de sa valeur locative cadastrale la première année, puis à 60 % les années suivantes.

    Une nouvelle taxe remplace la TLV au 1er janvier 2027

    Jusqu’à fin 2026, les logements vides des zones tendues relèvent de la taxe annuelle sur les logements vacants. Son article 232 du CGI fixe le taux à « 17 % la première année d’imposition et à 34 % à compter de la deuxième ». La loi de finances pour 2026 l’abroge avec effet au 1er janvier 2027.

    La TLV est remplacée à cette date par la taxe sur la vacance des locaux d’habitation, créée à l’article 1406 bis du CGI. Cette nouvelle taxe vise les logements vacants au 1er janvier depuis au moins un an dans les communes tendues, deux ans ailleurs. Son assiette est la valeur locative cadastrale (article 1409 du CGI). Elle est payée notamment par le propriétaire ou l’usufruitier.

    Paris figure dans la liste des communes tendues fixée par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026, qui remplace le décret de 2013 à compter du 1er janvier 2027.

    Paris applique les taux maximaux : 30 % puis 60 %

    La loi fixe par défaut des taux de 17 % puis 34 %. Elle permet à la commune de les relever, « sans toutefois excéder le taux de 30 % la première année d’imposition et le taux de 60 % à compter de la deuxième année ». La Ville de Paris a choisi cette option par une délibération (2026 DFA 29) adoptée lors de la séance du Conseil de Paris de juillet 2026. Objectif affiché : « remettre sur le marché environ 20 000 logements vacants », sur 139 075 recensés par l’INSEE.

    Selon l’exemple de la Ville, pour un appartement vide de 30 m² dans le 17e, la taxe passerait de 790 euros avant la réforme à 1 400 euros en 2027, puis 2 800 euros à partir de 2028.

    Un point reste incertain pour les logements déjà vides avant 2027. L’article 108 de la loi de finances pour 2026 prévoit que « pour les impositions établies au titre de 2027, il est tenu compte de la durée de vacance de chaque logement avant le 1er janvier 2027 ». Il ne dit pas si un logement déjà taxé en 2025 ou 2026 sera imposé en 2027 à 30 % ou à 60 %.

    L’exemple de la Ville retient 30 % en 2027, mais aucune doctrine de l’administration fiscale ne le confirme à ce jour. Si votre logement est vide depuis longtemps, prévoyez l’hypothèse haute.

    Pour votre bien : valeur locative cadastrale × 30 %, puis × 60 %. Avec 4 000 € de valeur locative, cela donne 1 200 € puis 2 400 € par an (calcul illustratif). Votre centre des finances publiques connaît la valeur locative exacte.

    Vide ou meublé : deux taxes différentes

    Un appartement inoccupé n’est pas forcément « vacant » pour le fisc. La doctrine administrative sur la taxe actuelle est nette : « Les logements vacants s’entendent des logements non meublés et, par conséquent, non assujettis à la taxe d’habitation » (BOFiP, BOI-IF-AUT-60, § 80).

    Un appartement meublé que personne n’habite à titre principal relève de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Dans les communes tendues, l’article 1407 ter du CGI permet de la majorer « d’un pourcentage compris entre 5 % et 60 % ». Paris applique le maximum : une majoration de 60 % s’ajoute à la cotisation.

    La Ville n’a pas à revoter. Selon l’article 108 de la loi de finances pour 2026, les délibérations antérieures « continuent de produire leurs effets après le 1er janvier 2027 », sauf délibération contraire. Cela vaut pour les communes du nouveau zonage, dont Paris. Meubler un appartement vide ne fait donc pas disparaître l’impôt : cela change seulement la taxe due.

    Situation au 1er janvier Taxe applicable À Paris
    Logement non meublé, vide depuis au moins un an Taxe sur la vacance des locaux d’habitation (art. 1406 bis CGI), à partir de 2027 30 % de la valeur locative la 1re année d’imposition, 60 % ensuite
    Logement meublé, non occupé à titre de résidence principale Taxe d’habitation sur les résidences secondaires (art. 1407 ter CGI) Majoration de 60 % de la cotisation
    Logement occupé plus de 90 jours consécutifs sur la période de référence Hors champ de la taxe sur la vacance Taxe d’habitation selon l’occupation (résidence secondaire, ou aucune si loué comme résidence principale)
    Vacance indépendante de la volonté du propriétaire Hors champ de la taxe sur la vacance Justificatifs à conserver

    Les cas où la taxe sur la vacance n’est pas due

    L’article 1406 bis exclut notamment les logements occupés plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence, et ceux « dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable ». Pour la taxe actuelle, le BOFiP cite parmi ces cas « les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ou acquéreur ». Il admet aussi, « à titre de règle pratique », qu’un logement est hors champ lorsque les travaux nécessaires pour le rendre habitable excèdent 25 % de sa valeur vénale.

    La Ville de Paris précise que « les exonérations existantes sont maintenues », en citant le bien bloqué par une procédure judiciaire ou une succession et les travaux lourds à réaliser. Mon conseil : gardez les preuves datées (mandats, annonces, devis, courriers du notaire). C’est à vous de démontrer que la vacance ne dépend pas de vous.

    Enfin, chaque propriétaire déclare l’occupation de ses locaux dans son espace « Gérer mes biens immobiliers » (impots.gouv.fr) : c’est la base des taxes sur les résidences secondaires et sur la vacance.

    Option 1 : garder l’appartement vide, en connaissant son prix

    Garder un logement vide peut être cohérent s’il doit servir bientôt : retour d’expatriation, enfant qui s’installera à Paris, parent âgé à loger. La vacance est alors le prix d’une option choisie, qu’il faut chiffrer. Ce coût additionne :

    • la taxe sur la vacance, ou la taxe d’habitation majorée si le bien est meublé ;
    • la taxe foncière et les charges de copropriété, y compris celles qu’un locataire aurait remboursées ;
    • l’assurance : chaque copropriétaire, même non occupant, « est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile » (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965) ;
    • l’entretien d’un logement qui se dégrade plus vite quand personne n’y vit ;
    • le revenu auquel vous renoncez en immobilisant le capital.

    Pour un appartement parisien, ce dernier poste pèse souvent plus lourd que la taxe.

    Option 2 : louer nu ou meublé

    La location transforme un actif dormant en revenu. Ce revenu se mesure net : après charges non récupérables, taxe foncière, gestion, vacance locative, travaux et impôt. Trois contraintes cadrent le projet à Paris.

    1. Le plafond de loyer. À la signature du bail, le loyer ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré. Il varie selon le quartier, la location vide ou meublée, le nombre de pièces et l’époque de construction. La Ville de Paris indique que le dispositif s’applique, pour l’instant, jusqu’au 24 novembre 2026, sa poursuite dépendant d’un texte de loi. Voir aussi le loyer à demander pour relouer un appartement à Paris.
    2. La décence énergétique. Le logement loué comme résidence principale doit atteindre un niveau minimal de performance. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 le fixe « à compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ». Le seuil passe à E en 2028, puis à D en 2034. Un appartement classé G ne peut donc plus être loué comme résidence principale.
    3. L’impôt sur les loyers. En location nue, le micro-foncier s’applique si vos loyers annuels sont inférieurs à 15 000 € : un abattement forfaitaire de 30 % représente alors toutes vos charges (impots.gouv.fr). Au-delà, ou sur option, c’est le régime réel. La location meublée relève d’un autre régime fiscal, à comparer au cas par cas.

    Le bon indicateur reste le rendement net après impôt, rapporté à la valeur actuelle du bien, pas à son prix d’achat.

    Option 3 : rénover, si les travaux créent plus de valeur qu’ils n’en coûtent

    Premier critère : l’étiquette DPE. Classé G, l’appartement ne peut plus être loué comme résidence principale ; classé F, il ne le pourra plus à partir de 2028 (voir l’option 2). Pour louer, la rénovation énergétique devient alors obligatoire. Distribution, cuisine, salle d’eau, fenêtres et travaux de copropriété à venir s’examinent ensuite.

    Un appartement valant 700 000 € qui demande 120 000 € de travaux ne se compare pas à un appartement rénové à 700 000 €. Il se compare à un investissement global de 820 000 €, plus le délai du chantier, les aléas et le coût du capital immobilisé. Voir notre méthode pour estimer le coût de travaux à Paris.

    Faire refaire le DPE avant de décider

    Avant de chiffrer une rénovation énergétique, vérifiez que votre DPE est à jour. Le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité du DPE est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025). Les DPE établis avant 2026 restent valables, indique le ministère de la Transition écologique. Ils peuvent être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe.

    Pour un petit appartement chauffé à l’électricité, l’étiquette peut changer sans travaux. Sur son effet sur le prix, voir le DPE 2027 et la valeur d’un appartement à Paris.

    Une réforme en discussion, pas encore en vigueur

    Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement prévoit notamment de « clarifier les obligations de mise en conformité énergétique des logements mis en location » (Sénat). Adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, il est en cours d’examen à l’Assemblée nationale, où la commission a déposé son texte le 23 septembre 2026 (dossier législatif). Tant qu’il n’est pas promulgué, le calendrier 2025, 2028, 2034 reste la règle.

    Une étude de valorisation et de rénovation mesure ce qu’un projet ajoute à la valeur du bien.

    Option 4 : vendre un appartement vacant

    Vendre transforme un actif immobilisé en capital disponible, et un appartement libre se vend sans les contraintes d’un bail en cours. Reste le prix. À Paris, il ne se déduit pas d’une moyenne au mètre carré : adresse, étage, lumière, plan, DPE, état, santé de la copropriété et demande réelle fixent la valeur réalisable. Une estimation de votre bien est le point de départ de toute comparaison entre les cinq options.

    Reste l’impôt sur la plus-value, puisque l’appartement n’est pas votre résidence principale. D’après service-public.fr, la plus-value est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux.

    La hausse de la CSG sur les revenus du capital, portée à 10,6 %, ne concerne pas les plus-values immobilières : l’article L. 136-8 du Code de la sécurité sociale maintient le taux de 9,2 % pour elles. L’exonération d’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

    Pour un propriétaire non-résident, le calcul dépend aussi de la convention fiscale applicable : faites-le valider par un fiscaliste.

    Option 5 : transmettre l’appartement de son vivant

    Donner l’appartement, en pleine propriété ou en nue-propriété, anticipe la succession avec des droits réduits par l’abattement. Mais donner la nue-propriété en gardant l’usufruit ne met pas fin à la taxe sur la vacance.

    • L’abattement. Chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 € sur ce qu’il reçoit de chacun de ses parents (article 779 du CGI). Il se renouvelle tous les quinze ans, puisque les donations passées « depuis plus de quinze ans » ne sont plus rappelées (article 784 du CGI).
    • Le barème. Au-delà, les droits en ligne directe vont de 5 % à 45 % par tranches (article 777 du CGI).
    • La nue-propriété. Donner la nue-propriété en gardant l’usufruit réduit l’assiette. Selon le barème de l’article 669 du CGI, elle vaut 60 % de la valeur du bien si l’usufruitier a entre 61 et 70 ans, et 70 % entre 71 et 80 ans. Au décès de l’usufruitier, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété « ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe » (article 1133 du CGI).

    Un calcul illustratif, et non un cas réel : une mère de 72 ans, sans donation antérieure, donne à son fils la nue-propriété d’un appartement de 600 000 €. L’assiette est de 420 000 € (70 %), soit 320 000 € après abattement, et les droits s’élèvent à environ 62 194 €. En pleine propriété, 500 000 € seraient taxables, pour environ 98 194 € de droits. Voir aussi la vente ou la donation de la nue-propriété à un héritier.

    Si le logement reste vide, l’usufruitier reste redevable. En pleine propriété, le décompte de la vacance repart chez le donataire (article 1406 bis, IV). Une donation se fait obligatoirement devant notaire, sous peine de nullité (article 931 du Code civil). La page conseil juridique détaille la manière dont nous préparons ces dossiers avec lui.

    Comparer les cinq options sur la même base

    Ce tableau résume chaque option. Il ne remplace pas un calcul sur votre bien.

    Option Ce qu’elle coûte Ce qu’elle apporte Point de vigilance
    Garder vide Taxe sur la vacance (30 % puis 60 % de la valeur locative à Paris dès 2027), taxe foncière, charges, assurance Disponibilité immédiate du bien Coût d’opportunité du capital immobilisé
    Garder meublé, non loué Taxe d’habitation résidence secondaire majorée de 60 %, taxe foncière, charges Pied-à-terre utilisable Ce n’est pas une échappatoire à l’impôt
    Louer nu ou meublé Charges non récupérables, gestion, impôt sur les loyers Revenu régulier Plafond de loyer, DPE minimal F (E en 2028)
    Rénover Travaux, délai, aléas Valeur et loyer potentiels plus élevés Travaux à rentabiliser, DPE à jour
    Vendre Plus-value à 19 % + 17,2 %, surtaxe au-delà de 50 000 € Capital disponible Prix réellement réalisable
    Transmettre Droits de donation après abattement de 100 000 € Anticipation de la succession Vide, le bien reste exposé à la taxe

    Pour arbitrer, je chiffre sur le bien réel la valeur de vente, le loyer net, les travaux, le coût annuel de conservation et la fiscalité. S’y ajoutent la valeur à 10 ou 15 ans et vos objectifs de revenus et de transmission.

    Questions fréquentes

    À partir de quand un appartement vide est-il taxé à Paris ?

    Pour la taxe de 2027, le logement doit être vacant au 1er janvier 2027 et l’être depuis au moins un an. Un appartement vide depuis le 1er janvier 2026 au plus tard, et toujours vide au 1er janvier 2027, est donc concerné. Pour sortir du champ de la taxe par l’occupation, il faut que le logement ait été occupé plus de 90 jours consécutifs pendant la période de référence : quelques semaines de location ne suffisent pas.

    Mon appartement est en vente depuis des mois : dois-je payer la taxe ?

    Si le bien est proposé au prix du marché sans trouver d’acquéreur, la vacance peut être regardée comme indépendante de votre volonté, selon la doctrine sur la taxe actuelle. Conservez le mandat, les annonces et l’historique des prix pour le démontrer.

    Un appartement classé G peut-il être vendu ?

    Oui. Le seuil de décence énergétique conditionne la location d’un logement comme résidence principale, pas sa vente. Le DPE doit en revanche figurer dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente (article L. 271-4 du CCH), et l’étiquette pèse dans la négociation.

    Se faire accompagner pour arbitrer son appartement vacant

    Un appartement vacant à Paris n’est pas un problème fiscal à contourner, mais une décision patrimoniale à prendre avec des chiffres fiables. Depuis plus de vingt ans, je vois des propriétaires hésiter pendant des années, alors qu’une comparaison chiffrée suffit généralement à trancher. Nous estimons le bien, chiffrons les options et travaillons avec votre notaire et vos conseils. Pour en parler, contactez-nous.

    Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris. Il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs dans l’estimation, la mise en location, la vente et la transmission de leurs appartements parisiens.

  • Cabinet de profession libérale : vendre ou louer ses murs ?

    Cabinet de profession libérale : vendre ou louer ses murs ?

    Un médecin ou un avocat qui a acheté les murs de son cabinet il y a vingt ans détient souvent l’un des actifs les plus importants de son patrimoine. À l’approche de la retraite, la question n’est pas seulement « combien vaut mon cabinet ? ».

    Pour un cabinet de profession libérale, il faut d’abord savoir ce que le local a le droit de devenir. Ensuite seulement, on compare les scénarios de sortie. Le bon choix dépend du statut juridique du local autant que du prix au mètre carré.

    L’essentiel

    • À Paris, un cabinet installé dans un ancien logement avec une autorisation de changement d’usage « à titre personnel » redevient un logement quand le praticien cesse définitivement son activité.
    • Un même cabinet a plusieurs valeurs : libre, occupée, locative, et parfois celle d’un autre usage juridiquement possible.
    • Louer ses murs au successeur passe en principe par un bail professionnel d’au moins six ans, que le locataire peut quitter à tout moment avec six mois de préavis.
    • La fiscalité de la vente dépend du mode de détention : patrimoine privé ou SCI à l’impôt sur le revenu, SCI à l’impôt sur les sociétés, ou patrimoine professionnel.
    • Anticiper de plusieurs années laisse le choix du calendrier, des travaux et du mode de sortie.

    Article informatif, à jour au 30 septembre 2026 : il ne remplace pas le conseil d’un notaire, d’un avocat ou d’un expert-comptable.

    Quand le cabinet devient un actif patrimonial

    Les murs du cabinet pèsent pleinement comme actif patrimonial quand le crédit est remboursé et que la fin d’activité approche. Pendant vingt ou trente ans, ils étaient surtout un outil de travail.

    C’est là que je vois le plus d’erreurs de méthode. Le propriétaire demande un prix avant de se demander ce dont il aura besoin ensuite : capital, revenus, souplesse ou transmission. Vendre n’est pas la réponse par défaut. Conserver non plus.

    Garder les murs peut assurer un revenu à la retraite ; les vendre peut diversifier un patrimoine concentré sur un quartier et une activité.

    Cinq scénarios pour les murs d’un cabinet de profession libérale

    Un praticien propriétaire de ses murs peut vendre avec l’activité, vendre à part, louer au successeur, louer à un autre utilisateur ou changer l’usage du local. Aucune voie n’est meilleure dans l’absolu.

    Scénario Ce qu’il permet Point de vigilance
    Vendre l’activité et les murs au même acquéreur Une sortie simple, en une seule opération Le repreneur idéal de la patientèle n’a pas toujours les moyens de financer aussi l’immobilier
    Céder l’activité, vendre les murs à part Chaque actif trouve son marché naturel : un praticien pour l’activité, un investisseur ou un utilisateur pour les murs Deux calendriers à coordonner
    Garder les murs et les louer au successeur Un revenu après la retraite et une reprise facilitée pour le jeune praticien Qualité du bail, niveau du loyer, risque de départ du locataire
    Garder les murs et les louer à un autre utilisateur Un marché locatif plus large que la seule profession d’origine L’usage du local et le règlement de copropriété doivent permettre la nouvelle activité
    Rendre le local à un autre usage, ou le restructurer Parfois une valeur supérieure, notamment si le local peut redevenir un logement Autorisations, copropriété, travaux : rien n’est acquis sans vérification

    Dissocier l’immobilier de l’activité élargit souvent le nombre d’acquéreurs. Un jeune médecin peut reprendre une patientèle sans pouvoir financer aussi les murs. Un investisseur peut vouloir le local sans exercer la profession. Si les murs sont dans une société, reste à choisir entre vendre en direct ou céder les parts de la SCI.

    Vérifier d’abord ce que le local a le droit de devenir

    À Paris, la première question n’est pas le prix, mais l’usage du local : c’est lui qui détermine qui pourra l’acheter ou le louer demain. Les règles générales sont détaillées dans notre article sur l’usage d’un local à Paris, entre logement, bureau et commerce.

    L’autorisation de changement d’usage « à titre personnel » s’arrête avec l’activité

    Beaucoup de cabinets parisiens occupent d’anciens appartements. Le code de la construction et de l’habitation (CCH) encadre le changement d’usage, que Paris applique par un règlement municipal. Un local y est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976. Il l’est aussi s’il l’a été à n’importe quel moment des trente ans précédant la demande (article L. 631-7 du CCH).

    Le point décisif figure à l’article L. 631-7-1 : l’autorisation de changement d’usage est accordée à titre personnel et « cesse de produire effet lorsqu’il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l’exercice professionnel du bénéficiaire ». Seule exception : lorsque l’autorisation a été subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne.

    Un médecin installé en étage avec une autorisation personnelle ne vend pas un « cabinet » à son successeur : celui-ci devra obtenir sa propre autorisation. Le règlement municipal parisien facilite ce relais, dans tous les quartiers et dans la limite de 250 m², lorsque le remplaçant exerce la même profession réglementée. Mais si tous les professionnels du local cessent leur activité, le local revient à l’habitation. Vendu à un investisseur, le local se vend comme un logement. Le premier document à retrouver est donc le titre d’usage du local.

    Ce que prévoit le règlement parisien

    Le règlement municipal parisien, adopté par le Conseil de Paris en février 2025 (délibération 2025 DLH 44), distingue selon l’étage, l’activité et le quartier. Ses articles 4 et 4 bis, que résume la fiche technique de la Ville, prévoient :

    • en rez-de-chaussée, toute personne exerçant une activité libérale peut obtenir une autorisation à titre personnel, sans limite de surface. Seule exception : le 8e arrondissement (50 m² maximum sans compensation) ;
    • en étages, elle est réservée aux professions libérales réglementées (hors missions d’intérêt général), à raison d’un seul local par professionnel. Elle est exclue dans 19 quartiers (sur 80) à prédominance de bureaux. Ailleurs, elle est limitée à 50 m² par professionnel et 150 m² par local, sauf dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville, sans limite de surface ;
    • au-delà de ces conditions, il faut une autorisation « à caractère réel », soumise à compensation.

    À l’inverse, s’installer dans un local qui a déjà un autre usage que l’habitation ne nécessite aucune démarche au titre de cette réglementation, rappelle la même fiche. D’où l’intérêt de connaître la catégorie exacte de son local avant de fixer un prix.

    L’usage mixte : exercer chez soi sans recevoir de clientèle

    Pour qui exerce dans sa résidence principale, l’article L. 631-7-3 autorise, sans démarche, une activité professionnelle dans une partie du logement si elle n’est exercée que par l’occupant qui y a sa résidence principale et « ne conduit à y recevoir ni clientèle ni marchandises ». Dans les autres cas, notamment pour y recevoir des patients, l’exercice dans une partie de la résidence principale relève d’une autorisation du maire, prévue à l’article L. 631-7-2.

    Exception : en rez-de-chaussée, l’article L. 631-7-4 dispense d’autorisation l’occupant qui exerce dans une partie de sa résidence principale, sans nuisance ni danger pour le voisinage. À Paris, l’autorisation d’usage mixte n’est accordée que si la surface réservée à l’activité reste inférieure à 50 % de la surface totale du local (article 5 du règlement municipal). Un cabinet en usage mixte se vend donc comme un logement dans lequel on a exercé, pas comme un local professionnel.

    Le règlement de copropriété et l’accessibilité

    Le règlement de copropriété détermine la destination des parties privatives et ne peut imposer de restrictions aux copropriétaires que si elles sont justifiées par la destination de l’immeuble (article 8 de la loi du 10 juillet 1965). Une clause qui admet les professions libérales mais pas le commerce réduit le nombre de repreneurs.

    Côté accueil du public, un cabinet qui reçoit des patients ou des clients est en principe un établissement recevant du public (ERP). Il s’agit d’un local « dans lequel le public a un accès gratuit ou payant, libre ou restreint », qui doit « assurer l’accès aux personnes en situation de handicap » (service-public.fr).

    Pour un ERP de 5e catégorie, le gestionnaire ou le propriétaire remplit et transmet lui-même l’attestation d’accessibilité. Des dérogations existent, notamment pour impossibilité technique, coût disproportionné ou refus de l’assemblée générale des copropriétaires (service-public.fr). Un dossier d’accessibilité en ordre rassure un acquéreur ; son absence se négocie.

    Garder les murs et les louer : quel bail, quel rendement ?

    Louer ses murs, c’est le plus souvent signer un bail professionnel, parfois un bail commercial choisi par convention. Pour un local affecté à un usage exclusivement professionnel, le régime de droit commun est le bail professionnel de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986. Il est établi par écrit, pour au moins six ans, et se reconduit tacitement pour la même durée. Chaque partie peut refuser le renouvellement avec six mois de préavis avant l’échéance, et le locataire peut partir à tout moment avec le même préavis.

    Les parties peuvent aussi choisir, par convention, le statut des baux commerciaux (article L. 145-2 du code de commerce, I, 7°). Ce choix change l’équilibre : sous ce statut, le bailleur qui refuse le renouvellement doit en principe verser au locataire évincé une indemnité d’éviction (article L. 145-14 du code de commerce).

    Bail professionnel Bail commercial adopté par convention
    Texte Art. 57 A, loi du 23 décembre 1986 Art. L. 145-2, I, 7° du code de commerce
    Durée Au moins six ans, reconduction tacite Régime des baux commerciaux
    Sortie du locataire À tout moment, préavis de six mois Selon le statut des baux commerciaux
    Refus de renouvellement par le bailleur Congé avec préavis de six mois avant l’échéance Indemnité d’éviction due en principe (art. L. 145-14)
    Pour le propriétaire Plus de souplesse, mais un locataire libre de partir Plus de stabilité du locataire, moins de liberté de reprise

    Si vous comptez vendre vos murs occupés dans quelques années, ce choix pèsera : un investisseur regarde la durée restante, la faculté de départ du locataire et le coût d’une reprise du local. Même logique que pour vendre des murs commerciaux à Paris.

    Le rendement brut ne suffit pas à décider

    Prenons un exemple volontairement simplifié et fictif : un cabinet valorisé 800 000 € et loué 36 000 € par an hors charges affiche un rendement brut de 4,5 % (36 000 ÷ 800 000). Ce chiffre ne permet aucune décision à lui seul.

    Il faut le comparer au net d’une vente après impôt, au rendement de ce capital placé ailleurs, aux charges, aux travaux et au risque de vacance. Un loyer élevé gonfle le rendement affiché, mais si aucun successeur n’accepte ce montant, l’acquéreur achète un risque de baisse du revenu.

    Valeur libre, valeur occupée, valeur locative : un cabinet a plusieurs prix

    Un cabinet n’a pas un prix unique : sa valeur change selon qu’il est vendu libre, occupé ou reconverti. Contrairement à un appartement, il s’adresse à un marché étroit : médecins, avocats ou architectes ne cherchent pas les mêmes configurations.

    Étage, ascenseur, accessibilité, salle d’attente, transports : chaque critère élargit ou réduit le cercle des preneurs. L’estimation ne se résume donc jamais à « surface × prix moyen du quartier ». Pour certains biens, je compare quatre valeurs :

    1. la valeur libre, pour un utilisateur qui s’y installera ;
    2. la valeur occupée, pour un investisseur qui achète un loyer et un bail ;
    3. la valeur locative, c’est-à-dire le loyer réellement obtenable sur le marché ;
    4. la valeur d’un scénario alternatif, lorsqu’il est juridiquement réalisable.

    C’est souvent l’écart entre ces valeurs qui dicte la stratégie. Dans le 5e, autour de la place Monge, de Jussieu ou du Val-de-Grâce, comme vers Odéon ou Saint-Germain-des-Prés, j’observe des immeubles anciens où se côtoient logements, cabinets médicaux et professions juridiques. Il n’existe pas un prix du « cabinet à Paris », mais des micro-marchés où deux adresses proches peuvent se valoriser très différemment. Une estimation argumentée doit tenir compte de ces quatre lectures, et se méfier du prix le plus élevé proposé à l’estimation.

    Fiscalité de la vente : tout dépend de la façon dont les murs sont détenus

    La plus-value ne suit pas les mêmes règles selon que les murs sont dans le patrimoine privé, dans une SCI ou dans le patrimoine professionnel. Voici les grandes lignes, le calcul relevant du notaire et de l’expert-comptable.

    • En direct dans le patrimoine privé, ou via une SCI à l’impôt sur le revenu. L’article 150 U du CGI vise les plus-values des personnes physiques et des sociétés relevant des articles 8 à 8 ter, sous réserve des règles professionnelles. Service-public.fr rappelle que la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
    • Via une SCI à l’IS. La plus-value correspond à la « différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable », donc après amortissements. Elle entre dans le « résultat ordinaire » de l’exercice (service-public.fr), imposé en principe à 25 %, sauf taux réduit de 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice des PME éligibles (article 219 du CGI). Aucun abattement pour durée de détention.
    • Murs inscrits dans le patrimoine professionnel. Les règles des plus-values professionnelles s’appliquent. L’article 151 septies du CGI exonère, pour une activité exercée depuis au moins cinq ans, les titulaires de bénéfices non commerciaux dont les recettes n’excèdent pas 90 000 €. L’exonération est partielle entre 90 000 € et 126 000 €. L’exonération liée au départ à la retraite (article 151 septies A) exclut en revanche les biens immobiliers. Pour des murs détenus depuis deux ans au moins, la plus-value est à court terme à hauteur des « amortissements déduits pour l’assiette de l’impôt » (article 39 duodecies du CGI). Pour le surplus, à long terme, l’article 151 septies B prévoit un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième.

    Connaissez votre mode de détention avant de signer un mandat : c’est lui qui fixe le net encaissé, donc l’arbitrage vendre ou louer.

    Préparer la sortie plusieurs années avant la retraite

    Anticiper de plusieurs années élargit les options ; six mois avant la cessation d’activité, il en reste peu. Ce délai permet de documenter l’usage du local, de réaliser des travaux de valorisation, de préparer un bail avec le futur successeur, et de choisir son calendrier. Un propriétaire contraint de vendre n’a pas les marges de celui qui peut vendre, louer ou attendre.

    Avant même de demander un prix, je pose ces sept questions :

    1. Que produisent réellement mes murs si je les conserve ?
    2. Combien récupérerais-je net, après impôt, si je les vendais ?
    3. Quelle est leur valeur libre, et quelle est leur valeur occupée ?
    4. À quel loyer seraient-ils réellement relouables, et en combien de temps ?
    5. Quels acquéreurs, utilisateurs ou investisseurs, pourraient les acheter ?
    6. L’usage du local survivra-t-il à mon départ, et un autre scénario est-il juridiquement crédible ?
    7. De quoi aurai-je besoin demain : capital, revenus, souplesse ou transmission ?

    Questions fréquentes

    Mon successeur peut-il reprendre mon cabinet installé dans un ancien appartement ?

    Pas automatiquement. Une autorisation de changement d’usage accordée à titre personnel cesse quand vous arrêtez définitivement d’exercer (article L. 631-7-1 du CCH) : votre successeur devra déposer sa propre demande.

    Mes murs, détenus depuis plus de 22 ans, sont-ils exonérés de plus-value ?

    Seulement s’ils relèvent du patrimoine privé ou d’une SCI à l’impôt sur le revenu : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans (service-public.fr). En SCI à l’IS ou au bilan, d’autres règles s’appliquent.

    Encore locataire de mon cabinet, dois-je acheter les murs ?

    Pas nécessairement. Comparez le loyer économisé au prix, au financement, aux travaux, à votre durée probable d’exercice et à la valeur de revente. Vérifiez aussi que l’usage du local permettra de le revendre ou de le louer à d’autres que vous.

    Se faire accompagner pour arbitrer les murs de son cabinet

    La valeur d’un cabinet de profession libérale dépend de l’usage du local, du bail, de la profondeur du marché et du mode de détention. Chez Sellier Patrimoine, nous confrontons ces éléments avant toute décision, avec les notaires, avocats et experts-comptables de nos clients.

    Si vous envisagez une retraite ou une transmission, même à moyen terme, réunissez quatre pièces : le titre d’usage du local, le règlement de copropriété, le bail éventuel et votre mode de détention. Elles suffisent pour comparer les scénarios. Voir notre page conseil juridique ou contactez-nous.

    Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris. Il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs sur la vente, la location et la valorisation de locaux professionnels et de cabinets libéraux.

  • Dispositif Jeanbrun : conditions, amortissement et effet à Paris

    Dispositif Jeanbrun : conditions, amortissement et effet à Paris

    Le dispositif Jeanbrun permet à un particulier qui loue nu un logement en immeuble collectif d’en déduire un amortissement de ses revenus fonciers. Chaque année, il déduit 3 à 5,5 % du prix hors terrain, dans la limite de 8 000 euros par foyer fiscal. Il vise le neuf et l’ancien acheté avec des travaux lourds ou d’au moins 30 % du prix, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. En contrepartie, le bailleur s’engage à louer neuf ans à un loyer plafonné.

    Mon analyse de mars 2026, un mois après la promulgation de la loi, n’a pas changé : ce dispositif ne relance pas tout le marché parisien, il en relance une partie.

    L’essentiel

    • Le dispositif Jeanbrun a été créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 (i et j de l’article 31 du CGI).
    • Le logement, en bâtiment d’habitation collectif, est loué nu en résidence principale au moins neuf ans, sous plafonds de loyer et de ressources.
    • Amortissement annuel : 3,5 à 5,5 % dans le neuf, 3 à 4 % dans l’ancien rénové, sur 80 % du prix, plafonné à 8 000 euros (10 000 ou 12 000 euros en location sociale ou très sociale).
    • À la revente, les amortissements déduits réduisent le prix d’acquisition retenu pour la plus-value (article 150 VB du CGI).
    • À Paris, le plafond annuel et les loyers plafonnés trient les biens : à mon sens, l’avantage profite surtout aux appartements de taille moyenne avec un vrai programme de travaux.

    Article informatif, à jour de la législation au 30 septembre 2026 ; il ne remplace pas le conseil d’un notaire, d’un avocat fiscaliste ou d’un expert-comptable.

    Le dispositif Jeanbrun : ce que dit la loi de finances pour 2026

    Le texte de référence est l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. Il insère deux nouveaux cas de déduction dans l’article 31 du CGI : le i pour les logements neufs, le j pour les logements anciens rénovés.

    Le nom renvoie à Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement ; on parle aussi de « statut du bailleur privé ». Il ne s’agit pas d’une réduction d’impôt comme le Pinel, mais d’une déduction des revenus fonciers : l’amortissement diminue le loyer imposable.

    Ce qui est en vigueur et ce qui reste à préciser

    Au 30 septembre 2026 :

    Quels logements sont éligibles au dispositif Jeanbrun ?

    Neuf ou ancien avec travaux lourds, le logement éligible remplit trois conditions communes. Le logement doit se trouver dans un bâtiment d’habitation collectif au sens du 6° de l’article L. 111-1 du Code de la construction et de l’habitation : une maison individuelle n’est pas éligible. Il doit être loué nu, à titre de résidence principale du locataire, pendant au moins neuf ans. Et le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal du bailleur, ni un « parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus ».

    La location doit prendre effet dans les douze mois de l’achèvement ou de l’acquisition, si elle est postérieure. Une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, comme une SCI à l’impôt sur le revenu, peut acheter si l’associé conserve ses parts pendant toute la location. Un logement démembré est exclu. Voir aussi la fiscalité de l’immobilier en SCI à l’IS et en holding.

    Le neuf : acquisition ou construction

    Le i vise les logements « acquis neufs ou en état futur d’achèvement », ainsi que ceux que le contribuable fait construire. Pour ces derniers, c’est la date de dépôt du permis qui compte. L’amortissement démarre le premier jour du mois d’achèvement, ou de l’acquisition si elle est postérieure.

    L’ancien avec travaux

    Le j vise deux cas de travaux, selon l’article 31 du CGI : des travaux qui produisent un immeuble neuf au sens de la TVA, ou des travaux d’amélioration qui représentent au moins 30 % du prix d’acquisition. Le texte exige en outre que les logements satisfassent aux critères d’une « réhabilitation lourde » au sens de l’article 150 U du CGI ; service-public.fr rattache cette exigence au cas des travaux de 30 %.

    Ces critères sont fixés par l’article 41 duovicies-0 H bis de l’annexe III au CGI, issu d’un décret du 5 septembre 2025. À l’issue des travaux, le bâtiment doit atteindre le niveau de performance énergétique du 5° du I de l’article 1384 C bis, soit les classes A ou B du DPE. Il doit aussi respecter des critères de sécurité, de qualité sanitaire et d’accessibilité. Le décret parle des « bâtiments d’habitation collectifs » : la façon dont ce critère s’applique à un seul appartement en copropriété n’est pas encore commentée par l’administration.

    Si les travaux ont été faits avant l’achat, par un professionnel qui rénove puis revend, la déduction suppose que le logement n’ait pas été « utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit » depuis l’achèvement des travaux.

    Des loyers et des ressources plafonnés

    Pour la location intermédiaire, l’article 31 du CGI renvoie aux plafonds du Pinel (III de l’article 199 novovicies) ; pour les locations sociale et très sociale, à ceux du Loc’Avantages (3° du A du I de l’article 199 tricies). Les ressources du locataire s’apprécient à la date du bail.

    Paris est en zone A bis, la plus tendue. Pour 2026, service-public.fr indique en location intermédiaire :

    Zone A bis (Paris), location intermédiaire, 2026 Plafond
    Loyer mensuel hors charges, par m² 19,71 €
    Ressources du locataire, personne seule 44 344 €
    Ressources du locataire, couple 66 276 €
    Ressources, personne seule ou couple avec une personne à charge 86 878 €

    Ce plafond au m² n’est pas appliqué tel quel. L’article 2 terdecies D de l’annexe III au CGI, qui fixe les plafonds du Pinel, les corrige d’un coefficient « 0,7 + 19/ S », S étant la surface du logement, plafonné à 1,2. Pour 50 m², le coefficient est de 1,08 : le plafond passe à 21,29 € par m², soit environ 1 064 euros par mois hors charges. Le texte Jeanbrun renvoyant à ces plafonds, le coefficient devrait s’appliquer, mais la fiche Jeanbrun de service-public.fr ne le mentionne pas et l’administration ne l’a pas encore commenté : faites valider le loyer avant de signer le bail.

    Taux et plafond de l’amortissement Jeanbrun

    Le taux annuel va de 3 à 5,5 %, dans la limite de 8 000 euros par foyer. L’amortissement se calcule sur le prix d’acquisition net de frais, majoré des travaux pour l’ancien. La part du terrain est exclue : elle est fixée forfaitairement à 20 % du prix. Les taux sont fixés par l’article 31 du CGI :

    Niveau de loyer Logement neuf (i) Logement ancien avec travaux (j)
    Location intermédiaire 3,5 % 3 %
    Location sociale 4,5 % 3,5 %
    Location très sociale 5,5 % 4 %
    Plafond annuel par foyer fiscal, commun au neuf et à l’ancien 8 000 € (majorable) 8 000 € (majorable)

    Le plafond est majoré de 2 000 ou 4 000 euros lorsque 50 % au moins des loyers bruts des logements Jeanbrun du foyer relèvent de la location sociale ou très sociale, d’où les « 12 000 € » cités par service-public.fr.

    La déduction passe par une option, exercée avec la déclaration de revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition. Cette option est « irrévocable pour le logement concerné » (service-public.fr) et exclut le micro-foncier. Pour un même logement ancien, elle ne se cumule pas avec le Pinel ou le Denormandie (article 199 novovicies), selon le j de l’article 31 du CGI.

    Le texte impose au moins neuf ans de location, mais ne dit pas si l’amortissement peut se poursuivre au-delà, ni combien de temps. Faute de commentaire de l’administration, je ne compterais pas sur une déduction après la neuvième année.

    Ce que le plafond de 8 000 euros change à Paris

    Au-delà d’un certain prix, le plafond pèse plus que le taux. Calcul illustratif en location intermédiaire :

    • dans le neuf, 8 000 euros correspondent à 3,5 % de 80 % d’un prix de 285 714 euros. Au-delà de ce prix, l’amortissement n’augmente plus ;
    • dans l’ancien rénové, le seuil est atteint pour un prix, travaux compris, de 333 333 euros (8 000 euros = 3 % de 80 % de cette somme).

    À Paris, ces montants correspondent à de petites surfaces. Un deux-pièces ancien acheté 400 000 euros net de frais, avec 130 000 euros de travaux (32,5 % du prix), donnerait 12 720 euros d’amortissement théorique par an (3 % de 80 % de 530 000 euros), ramenés à 8 000 euros. Pour un grand appartement, l’avantage relatif est plus faible encore.

    Déficit foncier et imputation sur le revenu global

    L’amortissement peut créer un déficit foncier, imputable en partie sur le revenu global : il s’ajoute aux autres charges déductibles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, entretien, gestion). Ce déficit est « déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 € » (service-public.fr), selon le droit commun de l’article 156 du CGI :

    • la part du déficit qui vient des intérêts d’emprunt ne s’impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes ;
    • le reste s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an ;
    • l’excédent se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

    L’imputation sur le revenu global suppose de continuer à louer : si le propriétaire « cesse de louer », le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent sont reconstitués (même article).

    La limite est portée à 21 400 euros par an pour les dépenses de rénovation énergétique payées jusqu’au 31 décembre 2027 (II de l’article 47 de la loi de finances pour 2026). Ces dépenses doivent faire passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027, selon l’article 156 du CGI. À défaut de justifier le nouveau classement à cette date, le revenu des années concernées est reconstitué.

    Attention, dans l’ancien : le j intègre le coût des travaux dans la base amortissable. Déduire ces mêmes travaux une seconde fois comme charges ne va pas de soi, et l’administration ne s’est pas encore prononcée : faites vérifier ce point avant de compter sur le déficit.

    Rupture de l’engagement : la reprise des amortissements

    Rompre l’engagement de location, par exemple en vendant avant neuf ans, entraîne la reprise des amortissements déduits. Si l’un des engagements n’est pas respecté, le revenu foncier de l’année est « majoré du montant des amortissements déduits », prévoit l’article 31 du CGI. Ce rattrapage est divisé par le nombre d’années de déduction, dans le neuf comme dans l’ancien. Service-public.fr cite parmi les manquements le « non-respect du montant des loyers » et la « vente anticipée du logement ».

    Le rattrapage ne s’applique pas en cas d’invalidité de 2e ou 3e catégorie, de licenciement ou de décès du contribuable ou de son conjoint.

    À la revente : la réintégration des amortissements dans la plus-value

    À la revente, chaque euro déduit au titre de l’amortissement augmente d’autant la plus-value brute. Le même article 47 a étendu au dispositif Jeanbrun la règle déjà appliquée aux loueurs en meublé. Depuis le 21 février 2026, l’article 150 VB du CGI prévoit que le prix d’acquisition est minoré « du montant des amortissements admis en déduction en application des i et j du 1° du I de l’article 31 ou de l’article 39 C ». Voir les amortissements LMNP et la plus-value.

    Exemple chiffré

    Cas illustratif, sans lien avec un client réel. Un particulier achète en 2026 un deux-pièces neuf à Paris pour 450 000 euros net de frais. Il le loue en intermédiaire. L’amortissement théorique, 12 600 euros par an, est ramené au plafond de 8 000 euros. Il déduit 72 000 euros sur les neuf années d’engagement et, par hypothèse, plus rien ensuite. Il revend après 11 années révolues pour 540 000 euros.

    Hypothèses, selon les règles en vigueur au 30 septembre 2026 :

    • frais d’acquisition au forfait de 7,5 % (article 150 VB), sans le forfait de 15 % pour travaux que ce même article prévoit après cinq ans de détention, écarté ici pour simplifier ;
    • abattements de 6 % par année au-delà de la cinquième pour l’impôt sur le revenu (article 150 VC) et de 1,65 % pour les prélèvements sociaux ;
    • taux de 19 % et 17,2 % (service-public.fr) ;
    • taxe de 2 % entre 60 001 et 100 000 euros de plus-value imposable (article 1609 nonies G).
    Étape du calcul Sans réintégration Avec réintégration (règle en vigueur)
    Prix de cession 540 000 € 540 000 €
    Prix d’achat + forfait frais 7,5 % 483 750 € 483 750 €
    Amortissements Jeanbrun retranchés 0 € − 72 000 €
    Plus-value brute 56 250 € 128 250 €
    Impôt sur le revenu (19 % après 36 % d’abattement) 6 840 € 15 595 €
    Prélèvements sociaux (17,2 % après 9,9 % d’abattement) 8 717 € 19 875 €
    Taxe sur les plus-values élevées 0 € 1 642 €
    Total dû sur la plus-value 15 557 € 37 112 €

    La réintégration coûte ici 21 555 euros à la revente. En face, les 72 000 euros déduits ont réduit les revenus fonciers imposables : à un taux marginal de 30 %, 21 600 euros d’impôt sur le revenu en moins, avant les prélèvements sociaux économisés. L’avantage existe, mais c’est en bonne partie un décalage de l’impôt, dont le bilan dépend de votre taux marginal, de la durée de détention et du prix de revente.

    Dispositif Jeanbrun et valeur des biens à Paris : ce que j’observe

    À mon avis de praticien, et ce n’est pas une statistique, l’effet sur les prix restera limité et localisé. Depuis plus de vingt ans que j’accompagne vendeurs et investisseurs à Paris, je vois la même chose à chaque incitation fiscale. L’investisseur cherche un bien exploitable tout de suite, un loyer défendable sous les plafonds, une fiscalité lisible et une sortie possible.

    Les biens concernés :

    Type de bien à Paris Éligible au dispositif Jeanbrun ? Point d’attention pour l’investisseur
    Appartement à rénover lourdement, en immeuble collectif Oui, si les travaux atteignent 30 % du prix et les critères de réhabilitation lourde (DPE A ou B après travaux) Chiffrage des travaux, faisabilité en copropriété, calendrier
    Appartement rénové par un professionnel, jamais occupé depuis les travaux Oui, pour l’acquéreur Preuve de la date d’achèvement et de l’absence d’occupation
    Logement neuf ou en VEFA Oui Offre neuve peu abondante dans Paris, d’après mon expérience
    Grand appartement familial Oui en droit, mais avantage plafonné à 8 000 € par an Rendement sous loyer plafonné, souvent peu attractif

    Le plafond de loyer intermédiaire en zone A bis est inférieur aux loyers de marché dans une bonne partie des quartiers parisiens (voir le loyer à demander pour relouer un appartement à Paris). La décote de loyer sur neuf ans peut peser autant que l’avantage fiscal. Le dispositif peut en revanche soutenir la demande sur un segment précis : les appartements de taille moyenne, en immeuble collectif, avec un programme de travaux à engager, que les occupants hésitent à acheter.

    Préparer son bien avant de le mettre en vente

    Si votre appartement peut entrer dans le dispositif, l’investisseur voudra un chiffrage sérieux du coût des travaux, le DPE actuel, un scénario énergétique crédible, le loyer plafonné et, en copropriété, les éléments qui conditionnent les travaux. Sans ces réponses, le bien devient illisible et se vend mal. Sur l’étiquette énergétique, voir le DPE 2027 et la valeur d’un appartement à Paris.

    Commencez par une estimation de votre bien à sa valeur de marché actuelle, sans hypothèse fiscale. Chiffrez ensuite ce que des travaux changeraient, avec notre approche de valorisation et rénovation. Le prix se défend alors face à l’occupant comme à l’investisseur.

    Questions fréquentes

    Peut-on louer en meublé avec le dispositif Jeanbrun ?

    Non : la location doit être nue, à usage d’habitation principale.

    Peut-on louer le logement à son enfant ?

    Non : les parents et alliés jusqu’au deuxième degré inclus (enfant, parent, frère, sœur) sont exclus, comme les membres du foyer fiscal.

    Que se passe-t-il si je vends avant la fin des neuf ans ?

    La vente anticipée rompt l’engagement : les amortissements déduits sont réintégrés au revenu foncier de l’année, sauf invalidité de 2e ou 3e catégorie, licenciement ou décès du contribuable ou de son conjoint. Ils minorent aussi le prix d’acquisition retenu pour la plus-value.

    Se faire accompagner pour vendre ou investir sous le dispositif Jeanbrun

    Le dispositif Jeanbrun ne rend pas un bien plus cher par principe : il rend certains biens plus faciles à vendre à des investisseurs, si le dossier est prêt. Chez Sellier Patrimoine, nous analysons le bien avant la mise en vente (valeur, potentiel de travaux, acquéreurs réalistes, stratégie de commercialisation), en lien avec votre notaire et votre conseil fiscal. Pour étudier votre projet, contactez-nous.

    Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris ; il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs sur la valorisation, la vente et l’investissement locatif.

  • SCI à l’IS et holding : fiscalité de l’immobilier locatif en 2026

    SCI à l’IS et holding : fiscalité de l’immobilier locatif en 2026

    Faut-il détenir son immobilier locatif dans une SCI à l’IS, une SAS ou sous une holding ? La société à l’IS allège nettement l’impôt tant que les loyers restent dans la société. Mais elle déplace l’impôt plus qu’elle ne le supprime : à la revente, la plus-value est calculée après amortissements, puis l’argent versé à l’associé est taxé une seconde fois. Tout dépend de votre horizon et de votre sortie.

    L’essentiel

    • Une société à l’IS amortit l’immeuble, hors terrain, et paie 15 % d’IS jusqu’à 42 500 € de bénéfice (conditions des PME), 25 % au-delà.
    • Les dividendes versés en 2026 supportent une flat tax de 31,4 %, contre 30 % auparavant.
    • À la revente, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, après amortissements, sans abattement pour durée de détention.
    • Le régime mère-fille ne taxe que 5 % des dividendes remontés à une holding, mais la plus-value sur des parts de SCI reste taxée à l’IS de droit commun.
    • La loi de finances pour 2026 crée une taxe de 20 % visant notamment les logements des holdings patrimoniales occupés par la famille sans loyer de marché.

    Article informatif à jour au 30 septembre 2026, qui ne remplace pas un conseil personnalisé.

    Quelle société à l’IS pour détenir de l’immobilier locatif ?

    Trois véhicules sont possibles : la SCI à l’IS, la SAS et la SARL. Les deux dernières relèvent de l’IS dès leur création ; la SCI doit opter (service-public.gouv.fr). Une société civile qui exerce une activité commerciale, comme la location meublée, y est soumise sans option (article 206 du CGI, 2 ; article 35 du CGI, I, 5° bis).

    SCI à l’IS SAS SARL, dont SARL de famille
    Accès à l’IS Sur option De plein droit De plein droit
    Responsabilité des associés Indéfinie, à proportion des parts (art. 1857 C. civ.) Limitée aux apports (art. L. 227-1 C. com.) Limitée aux apports (art. L. 223-1 C. com.)
    Sortie de l’IS Renonciation possible jusqu’au 5e exercice, puis option irrévocable Pas d’option pour l’IR en location nue : l’option temporaire des jeunes sociétés exclut « la gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier » (art. 239 bis AB CGI) Pas d’option en location nue ; option pour l’IR ouverte à la SARL de famille exerçant une activité commerciale, comme la location meublée (art. 239 bis AA CGI)
    Droits sur la cession des titres 5 % si l’actif est principalement immobilier 5 % aussi, et non 0,1 % (art. 726 CGI) 5 % aussi

    La SCI peut renoncer à l’option jusqu’au cinquième exercice suivant, en notifiant son choix « avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d’impôt sur les sociétés » de l’exercice visé. Passé ce délai pour le cinquième exercice, « l’option devient irrévocable ». Et une société qui a renoncé « ne [peut] plus opter à nouveau » (article 239 du CGI).

    Amortissement et taux d’IS : ce que la société paie chaque année

    Chaque année, la société déduit de ses loyers ses charges, ses intérêts d’emprunt et l’amortissement de la partie bâtie ; le terrain ne s’amortit pas (BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-10, § 200). Le bénéfice est taxé à 25 %, et à 15 % dans la limite de 42 500 € par période de douze mois (article 219 du CGI).

    Ce taux réduit suppose un chiffre d’affaires d’au plus 10 millions d’euros et un capital entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques, directement ou via une société elle-même détenue ainsi (même article).

    Exemple chiffré : une année de loyers

    Exemple théorique. Un appartement parisien acheté 600 000 €, frais compris, financé sans emprunt par les associés, au moyen d’avances en compte courant. On retient une part de terrain de 20 %, soit 480 000 € amortissables, et un amortissement linéaire de 12 000 € par an (sur 40 ans, sans décomposition par composants). Le loyer est de 24 000 € par an et les charges déductibles (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion) de 6 000 €.

    Détention directe, location nue (TMI 41 %) SCI à l’IS
    Revenu imposable 18 000 € de revenus fonciers (hors CSG déductible) 6 000 € de bénéfice (après 12 000 € d’amortissement)
    Impôt sur le revenu ou IS 7 380 € 900 € (IS à 15 %)
    Prélèvements sociaux ou flat tax 3 096 € (17,2 %) 1 601 € de flat tax si les 5 100 € de bénéfice net sont distribués
    Coût fiscal total 10 476 € 2 501 €
    Trésorerie disponible pour l’associé 7 524 € 15 499 € (5 100 € de dividendes et 12 000 € de remboursement de compte courant, moins l’impôt)

    Autres hypothèses : la tranche marginale de 41 % s’applique à tout le revenu foncier, la société remplit les conditions du taux réduit d’IS, tout le bénéfice net est distribué et les taux de 2026 restent inchangés. Le calcul exclut les honoraires d’expert-comptable de la SCI à l’IS, qui réduisent l’écart. Le taux de 17,2 % est celui de la location nue (impots.gouv.fr).

    L’écart annuel, près de 8 000 €, vient de l’amortissement et du taux d’IS. Mais plus des deux tiers des sommes versées à l’associé ne sont pas un revenu : ce sont des remboursements de son compte courant, c’est-à-dire des fonds qu’il a lui-même avancés. Ce levier s’épuise quand le compte courant est remboursé.

    Dividendes et flat tax : ce que coûte la sortie des loyers

    Seuls les bénéfices distribués sont taxés chez l’associé. Depuis le 1er janvier 2026, « le taux des prélèvements sociaux sur les revenus de placements passe à 18,6 % ». Le prélèvement forfaitaire unique sur les dividendes atteint donc 31,4 % : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux (service-public.gouv.fr, revenus 2026). L’option pour le barème, avec un « abattement de 40 % sur les dividendes » (même source), intéresse surtout les foyers faiblement imposés. D’où mon conseil : la SCI à l’IS convient à ceux qui n’ont pas besoin des loyers pour vivre et veulent capitaliser, rembourser un emprunt ou réinvestir.

    La hausse vient de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (article 12). Elle a porté la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %, mais pas sur les revenus fonciers ni sur les plus-values immobilières (article L. 136-8 du Code de la sécurité sociale, IV).

    La plus-value calculée sur la valeur nette comptable

    À la revente, la société est taxée sur la plus-value, « la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable », comprise dans le résultat taxé à l’IS (service-public.gouv.fr, plus-values professionnelles). C’est la contrepartie de l’amortissement : chaque euro amorti réapparaît, sans abattement pour durée de détention.

    Les particuliers qui amortissent suivent une règle voisine : leur prix d’acquisition est « minoré du montant des amortissements admis en déduction » (article 150 VB du CGI, III). C’est la réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value, étendue au dispositif Jeanbrun.

    Reprenons l’appartement de l’exemple (600 000 €, 12 000 € amortis par an), revendu 750 000 € après 15 ans. La société a amorti 180 000 € : la valeur nette comptable est de 420 000 €.

    • Plus-value imposable : 750 000 − 420 000 = 330 000 €.
    • IS, si la plus-value constitue tout le bénéfice de l’année : 42 500 € × 15 % + 287 500 € × 25 % = 78 250 €.
    • Flat tax si les 251 750 € restants sont distribués : 79 050 € environ.
    • Total : environ 157 300 €, hors remboursement du solde du compte courant, qui n’est pas imposé.

    En direct, la plus-value brute serait de 150 000 €, avec après 15 ans des abattements de 60 % pour l’impôt sur le revenu (19 %) et de 16,5 % pour les prélèvements sociaux (17,2 %) (service-public.gouv.fr, plus-value immobilière). L’impôt serait d’environ 33 000 €, plus une taxe supplémentaire, de l’ordre de 1 200 €, due au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Par prudence, ce calcul écarte la majoration forfaitaire de 15 % du prix d’acquisition pour travaux, ouverte après cinq ans (article 150 VB du CGI, II, 4°), qui réduirait encore cet impôt.

    Dans cet exemple, les quelque 120 000 € économisés en 15 ans de loyers sont entièrement repris à la revente, et même un peu plus. La société à l’IS redevient gagnante si l’argent économisé a été réinvesti, si l’on garde l’immeuble très longtemps ou si l’on transmet les parts au lieu de vendre. Elle est perdante pour qui achète pour revendre à moyen terme.

    Vente des murs ou vente des parts : deux sorties

    Aucune des deux sorties n’efface l’impôt, elles le répartissent autrement.

    Vendre les murs : la société paie l’IS sur la plus-value, puis les associés la flat tax sur ce qu’ils distribuent. Double imposition, mais l’acquéreur achète un bien sans passif.

    Vendre les parts : l’associé est taxé sur l’écart entre prix de cession et prix d’acquisition ou de souscription, au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (service-public.gouv.fr, plus-values mobilières). La société ne paie rien. Mais l’acquéreur, qui hérite de l’impôt latent et paie 5 % de droits, le déduira du prix (voir achat immobilier en direct ou cession de parts de SCI).

    Dans les deux cas, tout part d’une estimation de l’immeuble : le prix des parts se déduit de la valeur du bien, moins les dettes et l’impôt latent.

    Holding : régime mère-fille, intégration fiscale et forme sociale

    Une holding, société à l’IS qui détient les titres d’autres sociétés, permet de réinvestir les bénéfices de la SCI sans passer par la flat tax, mais pas de revendre des parts de SCI en quasi-exonération.

    Le régime mère-fille

    Les dividendes qu’une SCI à l’IS verse à sa holding sont presque exonérés si la holding, soumise à l’IS au taux normal, détient « au moins 5 % du capital de la société émettrice ». Elle doit conserver les titres « pendant un délai de deux ans » (article 145 du CGI). Seule une quote-part de frais et charges de 5 % reste imposable (article 216 du CGI), soit 1,25 % du dividende pour une holding imposée à 25 %.

    L’intégration fiscale

    À partir de 95 % du capital, la holding peut devenir « seule redevable de l’impôt sur les sociétés dû sur l’ensemble des résultats du groupe ». L’option vaut « pour une période de cinq exercices » (article 223 A du CGI). Utile pour compenser le déficit d’une société qui démarre avec le bénéfice d’une autre.

    La revente des titres par la holding

    Une holding qui revend des titres de participation d’une société d’exploitation n’est imposée, sous conditions, que sur 12 % de la plus-value. Pas pour une société immobilière : ce régime des plus-values à long terme « cesse de s’appliquer » aux titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées (actif constitué pour plus de 50 % d’immeubles, article 219 du CGI, a sexies-0 bis).

    La plus-value sur les parts de la SCI est donc imposée à 25 %, ou à 15 % sur les premiers 42 500 € si la holding remplit les conditions du taux réduit.

    Quelle forme sociale pour la holding ?

    • SAS : souple, à responsabilité limitée, adaptée à l’entrée d’investisseurs extérieurs.
    • SARL : plus rigide mais lisible, pour une holding familiale fermée.
    • Société civile à l’IS : contrôle familial par l’agrément des associés, mais responsabilité indéfinie (art. 1857 C. civ.).

    Une holding purement immobilière n’ouvre pas droit au pacte Dutreil, qui exclut « l’exercice par une société d’une activité de gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier » (article 787 B du CGI). Reste par exemple la donation de la nue-propriété à un héritier, taxée sur une fraction de la pleine propriété fixée par le barème de l’article 669 du CGI.

    IFI : les parts de société restent taxables

    Détenir l’immeuble via une société ne le fait pas sortir de l’IFI, dû au-delà de 1 300 000 € de patrimoine net taxable (impots.gouv.fr). Il porte sur les parts « à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement » (article 965 du CGI) : la holding ne fait pas écran.

    • Le compte courant ne réduit pas l’assiette. Pour valoriser les parts, l’article 973 écarte les dettes contractées par la société auprès de l’associé redevable pour acquérir un actif imposable (article 973 du CGI, II). Exception : si le redevable justifie que le prêt « n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal ».
    • Le plafonnement est encadré. L’IFI est réduit lorsque, ajouté à l’impôt sur le revenu et aux autres impôts dus au titre des revenus de l’année précédente, il dépasse 75 % de ces revenus (article 979 du CGI). Capitaliser dans une société à l’IS peut rendre ce plafonnement accessible. Mais les revenus distribués à une société contrôlée par le redevable sont réintégrés si le recours à cette société a pour objet principal « d’éluder tout ou partie de l’impôt sur la fortune immobilière ».

    Les pièges : taxe sur les holdings, avantages occultes, abus de droit

    La taxe de 20 % sur les holdings patrimoniales

    La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (article 7) a créé une « taxe sur les actifs non affectés à une activité opérationnelle des sociétés holdings patrimoniales », codifiée à l’article 235 ter C du CGI. Elle vise les sociétés à l’IS qui réunissent trois conditions :

    1. la valeur vénale de leurs actifs est égale ou supérieure à 5 millions d’euros ;
    2. une personne physique et sa famille proche (conjoint, partenaire de Pacs ou concubin, ascendants, descendants, frères et sœurs) détiennent directement ou indirectement au moins 50 % des droits de vote ou financiers, ou exercent en fait le pouvoir de décision ;
    3. leurs revenus passifs dépassent 50 % de leurs produits d’exploitation et financiers. Or les loyers figurent expressément dans la liste des revenus passifs.

    Une SCI à l’IS ou une holding familiale de cette taille entre donc dans le champ. La taxe de 20 %, non déductible de l’IS, est assise sur la valeur vénale, à la clôture de l’exercice, d’une liste fermée d’actifs :

    • biens affectés à la chasse ou à la pêche, véhicules non affectés à une activité professionnelle, véhicules de tourisme, yachts, bateaux de plaisance et aéronefs, bijoux et métaux précieux, chevaux de course ou de concours, vins et alcools ;
    • mais aussi les logements dont la famille qui contrôle la société « se réserve la jouissance », c’est-à-dire ceux occupés « à titre gratuit ou pour un loyer inférieur au prix du marché, à titre de résidence principale ou non » et les logements loués fictivement.

    Elle est due au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2026.

    Les emprunts d’acquisition de ces logements sont déduits (capital restant dû, ou forfait pour un prêt in fine). Les dettes envers la famille ou ses sociétés, comme un compte courant d’associé, ne le sont pas, sauf si elles n’ont pas été contractées « dans un objectif principalement fiscal ».

    Seuls comptent les actifs détenus par la société elle-même : un logement familial détenu par une SCI filiale échappe à l’assiette de la holding, mais cette SCI est taxable si elle remplit elle-même les trois conditions. Les actifs affectés à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale sont exclus.

    Les logements loués à des tiers au prix du marché ne sont pas visés. Mais l’appartement prêté à un enfant étudiant ou la maison de vacances familiale peuvent coûter, à chaque exercice, 20 % de leur valeur vénale, diminuée des emprunts déductibles.

    Le logement occupé par un associé

    Même sous ce seuil, loger gratuitement un associé expose à une requalification en revenu distribué, au titre des « rémunérations et avantages occultes » (article 111 du CGI). Un loyer de marché, payé et comptabilisé, reste la règle.

    L’abus de droit

    L’administration peut écarter les actes fictifs ou inspirés par la seule volonté d’éluder l’impôt (article L. 64 du LPF). Depuis 2021, elle vise aussi ceux qui « ont pour motif principal d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales » (article L. 64 A du LPF). Un montage solide s’explique sans parler d’impôt : gérer à plusieurs, financer, transmettre.

    Questions fréquentes

    Une SCI à l’IS est-elle intéressante pour un seul appartement à Paris ?

    Oui si vous gardez le bien longtemps sans avoir besoin des loyers. Non si vous comptez revendre à moyen terme : l’exemple ci-dessus montre que la revente reprend l’économie annuelle.

    La taxe de 20 % sur les holdings patrimoniales concerne-t-elle ma SCI familiale ?

    Seulement si ses actifs valent au moins 5 millions d’euros, qu’elle est contrôlée par votre famille et que ses revenus sont surtout passifs. Même alors, seuls les actifs listés sont taxés (article 235 ter C du CGI).

    Faut-il une holding pour détenir une seule SCI à l’IS ?

    Rarement. Elle sert à réinvestir les loyers dans d’autres opérations ou à regrouper plusieurs sociétés. Pour un seul immeuble, elle ajoute comptabilité, frais et risque d’abus de droit pour un intérêt fiscal limité.

    Se faire accompagner avant de structurer votre patrimoine

    Société à l’IS et holding servent à capitaliser, à condition de chiffrer la sortie dès l’entrée. Nous estimons les immeubles et chiffrons les arbitrages, avec le notaire, l’avocat fiscaliste et l’expert-comptable. Voir notre page conseil juridique et patrimonial ou présentez-nous votre projet.

    Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris. Il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs dans l’achat, la vente et l’arbitrage d’immeubles détenus en direct ou en société.

  • Plus-value LMNP : la réintégration des amortissements expliquée

    Plus-value LMNP : la réintégration des amortissements expliquée

    Vous louez un appartement meublé au régime réel et vous envisagez de le vendre ? Depuis le 15 février 2025, la plus-value LMNP ne se calcule plus comme avant : les amortissements déduits de vos loyers viennent réduire le prix d’acquisition retenu, ce qui gonfle d’autant la plus-value imposable. C’est l’article 84 de la loi de finances pour 2025 qui a ajouté cette règle à l’article 150 VB du Code général des impôts.

    Quand j’ai écrit sur ce sujet en décembre 2024, le Sénat venait tout juste de voter la mesure. Elle est désormais en vigueur, la loi de finances pour 2026 l’a même étendue, et elle doit entrer dans tout calcul de vente.

    L’essentiel

    • Pour toute vente réalisée depuis le 15 février 2025, le prix d’acquisition d’un logement loué en meublé non professionnel est minoré des amortissements admis en déduction (article 150 VB, III, du CGI).
    • Seuls les loueurs au régime réel sont touchés : au micro-BIC, rien n’est réintégré.
    • Certaines résidences pour étudiants, jeunes ou seniors, les Ehpad et certaines résidences avec services agréées échappent à la règle ; la location meublée « classique », courte ou longue, n’y échappe pas.
    • Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer : au-delà de 22 ans, plus d’impôt sur le revenu ; au-delà de 30 ans, plus de prélèvements sociaux.
    • La loi de finances pour 2026 a étendu la minoration au nouvel amortissement en location nue.

    Cet article a une vocation informative. Il ne remplace pas le conseil personnalisé d’un notaire, d’un avocat fiscaliste ou d’un expert-comptable. Article à jour de la législation au 30 septembre 2026.

    Ce que dit l’article 150 VB du CGI depuis la loi de finances pour 2025

    Le prix d’acquisition retenu pour la plus-value est désormais diminué des amortissements déduits. L’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a complété l’article 150 VB du CGI par un III, dont la première phrase dispose : « Le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de l’article 39 C, à l’exception de ceux de ces amortissements constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu en application de la première phrase du 4° du II du présent article. »

    Rappelons le calcul d’une plus-value de particulier. La plus-value brute est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Ce prix d’acquisition peut être majoré des frais d’achat, réels ou fixés forfaitairement à 7,5 %, et des travaux, réels ou forfaitaires à 15 % si le bien est cédé plus de cinq ans après son acquisition. Ces deux forfaits figurent au II de l’article 150 VB. La nouvelle règle agit en sens inverse : elle retranche les amortissements déduits.

    L’avantage que la réforme supprime

    Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) loue un logement meublé sans remplir les conditions du loueur professionnel. Il relève du régime des plus-values des particuliers. Le BOFiP le rappelle : ses plus-values « sont soumises aux règles prévues à l’article 150 U du CGI ». Pendant la location, l’amortissement du bâti réduit le bénéfice imposable. À la vente, avant 2025, ces amortissements n’étaient pas repris : l’avantage était définitivement acquis. Voir notre guide de la location meublée à Paris en 2026.

    Le loueur professionnel, lui, relève du régime des plus-values professionnelles, comme le rappelle impots.gouv.fr. La loi de finances pour 2025 a mis fin à cet avantage du non-professionnel, avec des exceptions ciblées.

    Les travaux amortis ne sont pas comptés deux fois

    Les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration ne s’ajoutent au prix d’acquisition que « lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu » (II, 4°, de l’article 150 VB). Des travaux amortis ne majorent donc pas le prix d’acquisition, et le texte exclut leurs amortissements de la minoration : ils ne jouent ni dans un sens, ni dans l’autre.

    Qui est concerné par la réintégration des amortissements ?

    La règle vise tout loueur en meublé non professionnel qui a déduit des amortissements en application de l’article 39 C, c’est-à-dire au régime réel. Le site impots.gouv.fr le formule ainsi : « si vous relevez d’un régime BIC réel, les amortissements pratiqués dans le cadre de la détermination du résultat imposable doivent être réintégrés pour le calcul de la plus-value ».

    Trois conséquences :

    • Le micro-BIC n’est pas concerné. L’abattement forfaitaire du micro-BIC ne constitue pas un amortissement déduit en application de l’article 39 C : il n’y a rien à retrancher.
    • La durée du bail ne change rien. Le texte ne distingue pas la location saisonnière de la location meublée de longue durée ou du bail étudiant dans un immeuble ordinaire. Lors de l’examen au Sénat, que je commentais alors, l’amendement n° I-481 rectifié proposait de réserver la mesure aux locations de courte durée visées à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme. Il a été rejeté en séance le 29 novembre 2024.
    • L’ancienneté des amortissements non plus. La loi ne limite pas la minoration aux amortissements pratiqués après 2025. Le ministre l’a confirmé dans une réponse publiée le 24 mars 2026 : « l’ensemble des amortissements déduits en application de l’article 39 C du code général des impôts (CGI) pendant la période de location du bien cédé seront pris en compte dans le calcul de la plus-value ». Un bien loué en meublé depuis dix ans voit donc réintégrés dix ans d’amortissements.

    Les résidences exclues de la règle

    Selon le III de l’article 150 VB, la minoration ne s’applique pas aux biens situés dans :

    Catégorie exclue Ce que vise le texte
    Résidences étudiantes, jeunes et seniors Une résidence mentionnée aux articles L. 631-12 ou L. 631-13 du CCH « destinée à l’accueil exclusif » des étudiants, des moins de trente ans en formation ou en stage, des apprentis et contrats de professionnalisation, ou des personnes de plus de 65 ans
    Établissements médico-sociaux Les établissements des 6° et 7° du I de l’article L. 312-1 du Code de l’action sociale et des familles, qui accueillent des personnes âgées ou handicapées, comme les Ehpad (article L. 313-12 du même code)
    Résidences avec services agréées Les résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées dont le service d’aide à domicile est agréé ou autorisé, et l’accueil familial salarié géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale
    Soins de longue durée Les établissements de soins de longue durée mentionnés à l’article L. 6143-5 du Code de la santé publique, avec hébergement de personnes dépendantes

    Le critère est la nature de la résidence, pas le profil du locataire. Un studio loué meublé à un étudiant dans un immeuble parisien classique reste soumis à la réintégration. Les résidences de tourisme et les résidences d’affaires ne figurent pas dans la liste.

    Depuis quand la règle s’applique-t-elle ?

    La règle vise les cessions réalisées depuis le 15 février 2025. Le II de l’article 84 prévoit que la mesure « s’applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la présente loi ». La loi ayant été promulguée le 14 février 2025, cette date d’effet est reprise par impots.gouv.fr. C’est la date de la cession qui compte, et non celle de l’achat ou du début de la location.

    Ce que la loi de finances pour 2026 a ajouté

    La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 a créé, à son article 47, un amortissement pour les bailleurs qui louent nu à titre de résidence principale. Il concerne des logements situés dans un bâtiment d’habitation collective, acquis neufs ou en état futur d’achèvement (nouveau i du 1° du I de l’article 31 du CGI), ou acquis avec d’importants travaux (nouveau j).

    Ce même article insère les mots « des i et j du 1° du I de l’article 31 ou » au premier alinéa du III de l’article 150 VB. Les amortissements de ce nouveau dispositif de location nue seront donc, eux aussi, retranchés du prix d’acquisition à la revente. Nous détaillons ce nouvel amortissement en location nue dans un article dédié.

    Pour les loueurs en meublé, la règle de fond n’a pas bougé : l’article 150 VB en vigueur depuis le 21 février 2026 est issu de cette loi, sans modification postérieure publiée au 30 septembre 2026.

    L’administration n’a pas encore tout commenté

    À la date de rédaction, la fiche du BOFiP consacrée à la définition du prix d’acquisition reste dans sa version de 2012. La fiche sur le régime fiscal de la location meublée, pourtant mise à jour le 19 août 2026, ne commente pas le nouveau III.

    Le ministre a annoncé, dans sa réponse du 24 mars 2026, que des précisions « figureront dans les commentaires de la réforme » au BOFiP : au 30 septembre 2026, ces commentaires ne sont pas publiés. En attendant, le texte de la loi fait foi ; les questions encore ouvertes sont listées plus bas.

    Exemple chiffré : l’impact sur la plus-value d’un meublé parisien

    Sur le cas ci-dessous, le total dû sur la plus-value passe de 13 773 euros selon l’ancienne règle à 39 995 euros avec la nouvelle. Ce cas est fictif et construit pour l’article. Un investisseur achète un deux-pièces à Paris le 1er juin 2014 pour 300 000 euros et le loue meublé au régime réel. Il amortit le bâti, hors terrain et hors mobilier. Au fil des ans, il déduit ainsi 93 500 euros d’amortissements de ses revenus locatifs. Il vend le 15 octobre 2026 pour 420 000 euros. Il détient le bien depuis 12 années révolues.

    Hypothèses de calcul :

    • frais d’acquisition au forfait de 7,5 % et travaux au forfait de 15 %, permis par le II de l’article 150 VB. Les deux forfaits sont calculés sur le prix de 300 000 euros stipulé dans l’acte : c’est l’assiette que retient la doctrine administrative antérieure à la réforme, pour laquelle le prix d’acquisition « s’entend du prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte ». L’administration n’a pas encore précisé si la minoration doit intervenir avant leur calcul ;
    • abattement pour durée de détention de 6 % par année au-delà de la cinquième pour l’impôt sur le revenu (article 150 VC du CGI), et de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année pour les prélèvements sociaux (service-public.fr). Pour 12 années révolues, cela donne 7 années, soit 42 % et 11,55 % ;
    • impôt sur le revenu de 19 % et prélèvements sociaux de 17,2 %, les taux indiqués par service-public.fr. La hausse de CSG votée pour 2026 sur les revenus du capital épargne les plus-values immobilières : le IV de l’article L. 136-8 du Code de la sécurité sociale maintient la CSG à 9,2 % pour les plus-values mentionnées au 2° du I de l’article L. 136-7, c’est-à-dire celles des articles 150 U à 150 UC du CGI ;
    • taxe sur les plus-values imposables supérieures à 50 000 euros : 2 % de la plus-value entre 60 001 et 100 000 euros (article 1609 nonies G du CGI).
    Étape du calcul Ancienne règle (même vente, pour comparaison) Règle en vigueur (même vente)
    Prix de cession 420 000 € 420 000 €
    Prix d’achat + forfait frais 7,5 % + forfait travaux 15 % 367 500 € 367 500 €
    Amortissements déduits retranchés 0 € − 93 500 €
    Prix d’acquisition retenu 367 500 € 274 000 €
    Plus-value brute 52 500 € 146 000 €
    Base impôt sur le revenu (après 42 % d’abattement) 30 450 € 84 680 €
    Impôt sur le revenu à 19 % 5 786 € 16 089 €
    Base prélèvements sociaux (après 11,55 %) 46 436 € 129 137 €
    Prélèvements sociaux à 17,2 % 7 987 € 22 212 €
    Taxe sur les plus-values élevées (2 %) 0 € 1 694 €
    Total dû sur la plus-value 13 773 € 39 995 €

    Dans cet exemple, la réintégration des amortissements coûte 26 222 euros de plus au moment de la vente. La plus-value nette imposable franchit aussi le seuil de 50 000 euros, ce qui déclenche la taxe additionnelle. Ce surcoût doit toutefois être mis en regard de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux que ces 93 500 euros d’amortissements ont permis d’éviter pendant douze ans de location. Le bilan réel dépend de votre taux marginal d’imposition sur toute la période.

    Chaque paramètre change le résultat : prix, durée de détention, part du terrain, travaux réellement payés. Pour connaître la valeur actuelle de votre bien, point de départ de tout calcul sérieux, vous pouvez demander une estimation de votre appartement.

    Vendre ou conserver un meublé : les options qui restent

    La réforme ne rend pas la vente impossible, elle en change le calcul. Depuis plus de vingt ans, j’accompagne à Paris des propriétaires qui arbitrent entre vendre et garder. Le bon réflexe : raisonner en net après impôt, non en prix affiché.

    Conserver jusqu’aux seuils d’exonération

    Les abattements pour durée de détention s’appliquent à toute la plus-value brute, amortissements réintégrés compris. D’après le barème publié par service-public.fr, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu au-delà de 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans. À 18 ou 20 ans de détention, calculez ce que coûterait l’attente jusqu’au seuil suivant, loyers compris.

    Vendre en connaissant son chiffre exact

    Si la vente est décidée, le chiffre à obtenir avant de signer est simple : le total des amortissements du bâti effectivement déduits depuis le début de la location. Il figure dans vos liasses fiscales annuelles, et le notaire en aura besoin pour établir la déclaration de plus-value. Sans ce chiffre, un prix de vente « net vendeur » n’a pas de sens.

    Changer de régime efface-t-il les amortissements ?

    À ma lecture, non. Le texte vise les amortissements « admis en déduction », sans condition de régime au jour de la vente. Passer au micro-BIC ou à la location nue avant de vendre n’effacerait pas le passé ; seuls les amortissements futurs cesseraient de s’accumuler.

    Ce que j’observe sur le terrain

    Les vendeurs de meublés que je rencontre arrivent de mieux en mieux informés. Ceux qui ont tenu une comptabilité rigoureuse décident vite ; les autres découvrent parfois leurs amortissements quand le notaire les demande. C’est mon avis de praticien, pas une statistique : le calcul doit se faire avant la mise en vente, pas pendant le compromis.

    Les points que l’administration n’a pas encore tranchés

    Faute de commentaire au BOFiP, quatre questions restent ouvertes. Je les signale pour que vous les posiez à votre conseil, pas pour les trancher.

    • Les amortissements en report. L’article 150 VB vise les amortissements « admis en déduction » ; service-public.fr parle de ceux « que vous avez pu déduire ». Un amortissement comptabilisé mais jamais imputé, faute de bénéfice suffisant, ne devrait donc pas être retranché. Cette lecture littérale attend encore une confirmation officielle.
    • Le mobilier. Le texte ne distingue pas le bâti des meubles, alors que la plus-value porte sur l’immeuble cédé : le sort de l’amortissement des meubles reste incertain.
    • L’ordre de calcul avec les forfaits. Les forfaits de 7,5 % et 15 % se calculent-ils sur le prix de l’acte ou sur le prix déjà minoré ? L’exemple ci-dessus retient le prix de l’acte.
    • Les biens reçus par donation ou succession. Le prix d’acquisition est alors « la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit » (I de l’article 150 VB). L’articulation avec les amortissements déduits par le précédent propriétaire n’est pas commentée : un point à régler avec le notaire avant une vente ou donation de la nue-propriété à un héritier.

    Questions fréquentes

    La réintégration des amortissements s’applique-t-elle aux biens achetés avant 2025 ?

    Oui. Toute cession réalisée à compter du 15 février 2025 est concernée, quelle que soit la date d’achat. Le ministre l’a confirmé dans une réponse publiée le 24 mars 2026 : la règle s’applique « quelle que soit la date de mise en location du bien ».

    Mon studio est loué à des étudiants : suis-je exonéré de la réintégration ?

    Pas dans un immeuble ordinaire. L’exclusion ne vise que les résidences des articles L. 631-12 ou L. 631-13 du CCH destinées à l’accueil exclusif des étudiants, des jeunes en formation ou des seniors.

    Faut-il attendre 30 ans pour vendre sans impôt ?

    Pour une exonération totale, oui : l’exonération d’impôt sur le revenu intervient au-delà de 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux au-delà de 30 ans. Entre les deux, tout dépend du prix obtenu aujourd’hui et des loyers restant à percevoir.

    Se faire accompagner pour vendre un meublé au bon moment

    La réintégration des amortissements ne commande ni de vendre dans la précipitation, ni de garder à tout prix : c’est une donnée du calcul de votre gain net. Chez Sellier Patrimoine, nous partons de la valeur de marché réelle du bien, puis construisons le calendrier de vente avec votre notaire et votre expert-comptable. Munis de votre acte d’achat et de vos liasses fiscales, consultez la page conseil juridique ou contactez-nous.

    Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris. Il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs, notamment sur la vente des biens loués en meublé.

  • Nue-propriété à un héritier : donation ou vente, les règles 2026

    Nue-propriété à un héritier : donation ou vente, les règles 2026

    Transmettre la nue-propriété d’un appartement à un héritier et en garder l’usufruit : le schéma est classique, et il est efficace. Le parent continue d’habiter le bien ou d’en toucher les loyers, l’enfant n’est taxé que sur une fraction de la valeur, et au décès il récupère la pleine propriété sans nouveaux droits.

    Mais la donation et la vente de la nue-propriété à un héritier ne se traitent pas de la même façon. Deux textes peuvent tout faire basculer : l’article 751 du Code général des impôts, qui peut réintégrer le bien dans la succession, et l’article 918 du Code civil, qui transforme certaines ventes en donations.

    L’essentiel

    • En donation, l’enfant n’est taxé que sur la valeur de la nue-propriété, fixée selon l’âge de l’usufruitier (article 669 du CGI). Il bénéficie d’un abattement de 100 000 € par parent, renouvelable tous les 15 ans.
    • Au décès de l’usufruitier, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne lieu à aucun impôt (article 1133 du CGI).
    • Si le parent meurt moins de trois mois après la donation, le fisc peut réintégrer la pleine propriété dans la succession (article 751 du CGI).
    • Vendre la nue-propriété à un enfant expose à deux présomptions : donation hors part successorale au civil (article 918 du Code civil), réintégration du bien dans la succession au fiscal (article 751 du CGI).
    • Les lois de finances pour 2025 et 2026 n’ont modifié aucun de ces textes ; seule s’ajoute une exonération temporaire des dons d’argent pour un logement neuf ou une rénovation énergétique, jusqu’au 31 décembre 2026.

    Cet article a une vocation informative. Il ne remplace pas le conseil personnalisé d’un notaire ou d’un avocat fiscaliste. Article à jour de la législation au 30 septembre 2026.

    Nue-propriété et usufruit : ce que vaut chaque droit

    Démembrer un bien, c’est séparer deux droits. L’usufruitier l’occupe ou le loue et en perçoit les revenus ; le nu-propriétaire en détient les « murs », sans pouvoir en jouir tant que l’usufruit dure.

    Pour les droits de donation et de succession, la valeur de chaque droit n’est pas négociée : elle résulte d’un barème fixé par l’article 669 du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 31 décembre 2003. Il exprime chaque droit en pourcentage de la valeur de la pleine propriété, selon l’âge de l’usufruitier au jour de l’opération. Un usufruit à durée fixe vaut, lui, 23 % de la valeur du bien par période de dix ans, sans égard à l’âge.

    Âge de l’usufruitier Valeur de l’usufruit Valeur de la nue-propriété
    Moins de 21 ans révolus 90 % 10 %
    Moins de 31 ans révolus 80 % 20 %
    Moins de 41 ans révolus 70 % 30 %
    Moins de 51 ans révolus 60 % 40 %
    Moins de 61 ans révolus 50 % 50 %
    Moins de 71 ans révolus 40 % 60 %
    Moins de 81 ans révolus 30 % 70 %
    Moins de 91 ans révolus 20 % 80 %
    Plus de 91 ans révolus 10 % 90 %

    Le barème récompense l’anticipation. Plus le parent donne tôt, plus la part taxable de l’enfant est faible. Il faut en revanche partir d’une valeur de pleine propriété juste : c’est elle que le barème fractionne, et une sous-évaluation expose à un redressement. Avant toute donation, je conseille de faire établir une estimation argumentée du bien, avec les ventes comparables du quartier. Une valeur défendable face au fisc n’est d’ailleurs pas toujours le prix le plus élevé proposé par une agence.

    Donner la nue-propriété à un enfant : combien ça coûte

    Donner la nue-propriété coûte les droits de donation ordinaires, calculés sur la seule valeur de la nue-propriété et après abattement, auxquels s’ajoutent les frais de l’acte notarié : une donation se fait obligatoirement devant notaire, sous peine de nullité (article 931 du Code civil).

    Un abattement de 100 000 € par parent, tous les 15 ans

    Chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 € sur ce qu’il reçoit de chacun de ses parents (article 779 du CGI). Les donations de plus de quinze ans ne sont plus prises en compte pour le calcul des droits (article 784 du CGI). Service-public.fr le résume ainsi : l’abattement concerne les donations consenties par un même donateur à un même donataire sur une période de 15 ans. Un couple peut donc transmettre 200 000 € de nue-propriété à chaque enfant sans droits, puis recommencer quinze ans plus tard.

    Le barème des droits en ligne directe

    Au-delà de l’abattement, la part taxable est soumise au barème progressif de l’article 777 du CGI, en vigueur depuis le 30 décembre 2014.

    Part nette taxable (après abattement) Taux
    Jusqu’à 8 072 € 5 %
    De 8 072 € à 12 109 € 10 %
    De 12 109 € à 15 932 € 15 %
    De 15 932 € à 552 324 € 20 %
    De 552 324 € à 902 838 € 30 %
    De 902 838 € à 1 805 677 € 40 %
    Au-delà de 1 805 677 € 45 %

    Un exemple chiffré

    Prenons un calcul illustratif, et non un cas réel. Une mère de 72 ans, seule propriétaire d’un appartement parisien estimé 900 000 €, donne la nue-propriété à son fils unique, qui n’a rien reçu d’elle depuis quinze ans. À 72 ans, la mère a moins de 81 ans révolus : selon le barème, l’usufruit vaut 30 % et la nue-propriété 70 %.

    • Valeur taxable : 900 000 € × 70 % = 630 000 €.
    • Après abattement de 100 000 € : 530 000 €.
    • Droits dus selon le barème de l’article 777 : environ 104 194 €.

    La même donation en pleine propriété aurait porté sur 800 000 € après abattement, soit environ 182 962 € de droits. Ce n’est pas une niche : l’enfant ne profitera du bien qu’au décès de sa mère, et le barème en tient compte.

    Au décès, la pleine propriété se reconstitue sans droits

    Selon l’article 1133 du CGI, « la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier ». L’éventuelle plus-value du bien entre la donation et le décès échappe donc aux droits de succession.

    Plusieurs enfants : la donation-partage fige les valeurs

    Avec plusieurs enfants, la donation-partage est souvent préférable à des donations séparées. L’article 1075 du Code civil permet de répartir ses biens de son vivant entre ses héritiers présomptifs. Selon l’article 1078, les biens sont alors, sauf convention contraire, « évalués au jour de la donation-partage pour l’imputation et le calcul de la réserve ».

    Deux conditions : tous les héritiers réservataires vivants ou représentés au décès doivent avoir reçu un lot et l’avoir expressément accepté ; aucune réserve d’usufruit ne doit porter sur une somme d’argent. Si ces conditions sont réunies, une hausse ultérieure de la valeur de l’appartement n’est pas retenue pour vérifier la réserve de chaque enfant.

    L’article 751 du CGI : le délai de trois mois et l’achat démembré

    Le fisc peut réintégrer la pleine propriété dans la succession du parent usufruitier, sauf donation de plus de trois mois ou preuve contraire. L’article 751 du CGI vise une situation précise. Au décès, l’usufruit appartient au défunt et la nue-propriété à l’un de ses présomptifs héritiers ou à ses descendants, à ses donataires ou légataires, ou à une personne interposée. Le bien est alors « réputé, au point de vue fiscal, faire partie, jusqu’à preuve contraire, de la succession de l’usufruitier ». Autrement dit, le fisc taxe la pleine propriété au décès, comme si le démembrement n’avait jamais existé.

    La présomption ne joue pas s’il y a eu une donation régulière consentie plus de trois mois avant le décès. Le même texte écarte aussi le démembrement effectué à titre gratuit, réalisé plus de trois mois avant le décès et constaté par acte authentique. Une donation notariée qui précède le décès de plus de trois mois est donc à l’abri.

    Si le décès survient dans les trois mois

    La présomption s’applique, mais elle reste simple. Le BOFiP (§ 260) indique qu’il appartient aux parties d’établir « la sincérité et la réalité de l’opération de démembrement de la propriété que la loi présume fictive ». Parmi les preuves admises, l’administration cite (§ 290) le cas où le décès est survenu de manière soudaine et surprenante alors que l’usufruitier était en bonne santé au jour de la donation. Les droits déjà payés lors de la donation s’imputent alors sur les droits de succession (article 751, alinéa 4), ce qui évite une double taxation.

    En pratique, lorsqu’un parent est gravement malade, la donation de nue-propriété n’est pas le bon outil de dernière minute.

    Financer l’achat démembré d’un enfant par une donation d’argent

    Autre schéma fréquent : le parent achète l’usufruit et l’enfant la nue-propriété du même bien. Le BOFiP précise (§ 20) qu’il n’y a pas lieu de distinguer selon que le démembrement provient d’une vente consentie par le défunt à son héritier ou d’une acquisition conjointe. La présomption s’applique donc aussi ici.

    Pour l’écarter, l’article 751 admet la preuve contraire tirée d’une donation des deniers constatée par un acte ayant date certaine. Cette donation doit financer, plus de trois mois avant le décès, l’acquisition de tout ou partie de la nue-propriété, « sous réserve de justifier de l’origine des deniers dans l’acte en constatant l’emploi ».

    Vendre la nue-propriété à un héritier : deux présomptions à déjouer

    Vendre la nue-propriété à un enfant est possible, mais c’est l’opération que le droit regarde avec le plus de méfiance : une présomption civile et une présomption fiscale pèsent sur elle.

    Ce que coûte la vente

    Pas de droits de donation, mais les coûts d’une vente ordinaire. L’enfant paie le prix et les frais de notaire : droits et taxes reversés au Trésor public (droit d’enregistrement, taxe de publicité foncière), débours et rémunération du notaire (service-public.fr). Le parent vendeur, lui, peut être imposé sur sa plus-value (article 150 U du CGI). La vente de la résidence principale du cédant en est exonérée ; l’application de cette exonération à la seule nue-propriété se vérifie avec le notaire.

    Au civil : l’article 918 du Code civil

    L’article 918 du Code civil vise les ventes consenties à un héritier en ligne directe. La valeur en pleine propriété des biens aliénés « soit à charge de rente viagère, soit à fonds perdus, ou avec réserve d’usufruit à l’un des successibles en ligne directe, est imputée sur la quotité disponible ». L’excédent est sujet à réduction. La vente de la nue-propriété relève de l’aliénation « avec réserve d’usufruit » ; la vente en viager est aussi visée.

    Concrètement, l’enfant acquéreur est traité comme s’il avait reçu le bien en pleine propriété à titre gratuit, hors part successorale. Et il ne peut pas s’en défendre en prouvant qu’il a payé le prix. Le Conseil constitutionnel l’a relevé en 2013 : l’héritier « ne peut écarter l’application de cette règle en apportant la preuve qu’il s’est acquitté du prix ou de la contrepartie de l’aliénation ». Il a jugé le texte conforme à la Constitution (décision n° 2013-337 QPC du 1er août 2013, rendue sur la rédaction antérieure à la réforme de 2006).

    Deux parades existent.

    • Le consentement des autres enfants. L’article 918 précise que l’imputation et la réduction « ne peuvent être demandées que par ceux des autres successibles en ligne directe qui n’ont pas consenti à ces aliénations ». Le texte ne fixe pas de moment pour ce consentement ; le plus sûr est de faire intervenir les frères et sœurs à l’acte de vente lui-même.
    • La vente à une société. La Cour de cassation juge que la présomption « ne s’applique qu’aux aliénations consenties à l’un des successibles en ligne directe ». Dans l’affaire jugée, un bien vendu en viager à une SCI dont l’un des enfants détenait 20 % des parts y échappait (Cass. 1re civ., 30 septembre 2009, n° 08-17.411).

    Cet arrêt ne tranche que la question civile de l’article 918. Au fiscal, une société constituée dans le seul but d’éluder l’impôt reste exposée à l’abus de droit (voir plus bas). Avant de retenir cette voie, mieux vaut comparer l’achat en direct et l’acquisition de parts de SCI.

    Au fiscal : l’article 751 et la preuve de la sincérité

    L’article 751 s’applique aussi à la vente, et sans l’exception des trois mois, réservée aux donations. Au décès du parent vendeur, le fisc peut donc réintégrer la pleine propriété dans la succession, quelle que soit la date de la vente. Il appartient alors à l’enfant de prouver que la vente était réelle et sincère. Selon le BOFiP (§ 280), l’acte authentique ou la conversion du prix en rente viagère ne suffisent pas à eux seuls.

    La preuve contraire a été admise pour la compensation du prix avec une créance antérieure de l’acquéreur, d’égal montant, née d’une soulte de partage (§ 290). Mon conseil : un prix conforme à la valeur du marché, payé par l’enfant avec des fonds dont il peut justifier l’origine, et une trace bancaire nette.

    L’abus de droit en arrière-plan

    Enfin, l’administration peut écarter les actes fictifs ou ceux qui « n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales » (article L. 64 du Livre des procédures fiscales). Une vente à prix symbolique, jamais payé, ou suivie d’une remise de dette, entre typiquement dans ce champ.

    Donation ou vente de la nue-propriété : le comparatif

    Donation de la nue-propriété Vente de la nue-propriété à un enfant
    Base fiscale au départ Valeur de la nue-propriété selon l’âge (art. 669 CGI), après abattement Pas de droits de donation ; l’enfant paie le prix et les frais de notaire, le parent une éventuelle plus-value (art. 150 U CGI)
    Au décès de l’usufruitier Aucun droit sur la réunion de l’usufruit (art. 1133 CGI) Réintégration possible de la pleine propriété dans la succession, sauf preuve de sincérité (art. 751 CGI)
    Risque de requalification fiscale Seulement si le décès survient dans les trois mois Quelle que soit la date de la vente
    Risque civil En donation-partage, biens évalués au jour de l’acte pour le calcul de la réserve, sous conditions (art. 1078 C. civ.) Présomption irréfragable de donation hors part (art. 918 C. civ.), sauf accord des autres enfants
    Précaution clé Donner tôt, par acte notarié, avec une valeur étayée Faire intervenir les frères et sœurs ; prix réel, payé et traçable

    Ce qui a changé avec les lois de finances 2025 et 2026

    Rien, pour les textes qui gouvernent la nue-propriété. Au 30 septembre 2026, les versions en vigueur des articles 669, 751, 777, 779, 784 et 1133 du CGI datent toutes de 2017 ou avant. La loi de finances pour 2026 du 19 février 2026 n’y a pas touché.

    La loi de finances pour 2025 a toutefois créé un dispositif temporaire, à l’article 790 A bis du CGI. Il exonère les dons d’argent en pleine propriété à un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant (à défaut, un neveu ou une nièce).

    L’exonération joue dans la limite de 100 000 € par donateur et par donataire et de 300 000 € par donataire. Les fonds doivent être affectés, au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement, à l’achat d’un logement neuf ou en VEFA, ou à la rénovation énergétique de la résidence principale. Il vise les sommes versées jusqu’au 31 décembre 2026, et la loi de finances pour 2026 ne l’a pas modifié.

    Il vise des dons d’argent en pleine propriété, pas la donation d’un bien démembré : son articulation avec une acquisition en nue-propriété se valide avec le notaire.

    Question fréquente

    Mon père peut-il vendre la nue-propriété de son appartement à l’un de ses enfants ?

    Oui, mais la vente est présumée être une donation hors part successorale à l’égard des autres enfants (article 918 du Code civil), sauf s’ils y consentent. Sur le plan fiscal, l’enfant devra aussi pouvoir prouver la réalité et la sincérité de la vente au décès de son père.

    Se faire accompagner pour transmettre un bien démembré

    Une transmission en nue-propriété réussie tient à trois choses : une valeur de départ solide, le bon acte au bon moment, et des héritiers informés. Depuis plus de vingt ans, j’observe que les difficultés naissent rarement de la fiscalité elle-même. Elles viennent d’une évaluation contestable, d’une vente « arrangée » entre parents et enfants, ou d’un frère qui découvre l’opération à la succession, quand les héritiers se retrouvent en indivision (voir la réforme de l’indivision en 2026).

    Chez Sellier Patrimoine, nous établissons la valeur du bien et travaillons avec votre notaire pour que l’opération tienne. Voir notre conseil juridique ou contactez-nous pour en parler.

    Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris. Il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs, notamment sur l’estimation et la transmission de biens démembrés.