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Catégorie : Immobilier commercial

  • Meublé touristique dans un local commercial à Paris : les règles

    Meublé touristique dans un local commercial à Paris : les règles

    « Idéal Airbnb », « forte rentabilité saisonnière », « local exploitable en courte durée » : ces mentions accompagnent encore des annonces de boutiques et d’ateliers parisiens. Aucune ne vaut autorisation.

    Transformer un local commercial en meublé touristique à Paris exige une autorisation préalable de la Maire de Paris, délivrée au cas par cas selon un règlement municipal adopté en avril 2025. Deux zones sont exclues d’office : le secteur d’encadrement des hébergements touristiques du PLU bioclimatique, qui s’étend sur une large part des arrondissements centraux, et les rues commerçantes protégées. Là, la réponse est non. Le Conseil d’État a validé ce mécanisme le 15 juillet 2026. Un local commercial n’apporte donc aucun droit acquis à la rentabilité touristique.

    L’essentiel
    – À Paris, louer un local commercial en meublé de tourisme suppose une autorisation préalable de la Ville, obtenue avant l’enregistrement et la première location.
    – Le règlement municipal d’avril 2025 exclut les locaux situés dans le secteur d’encadrement des hébergements touristiques du PLU bioclimatique et sur les linéaires commerciaux protégés.
    – Le Conseil d’État a jugé le 15 juillet 2026 que la Ville n’a pas à exprimer ses critères en seuils chiffrés : l’argument ne suffit plus à contester le régime.
    – Louer sans autorisation expose à une amende civile pouvant atteindre 25 000 €, et jusqu’à 100 000 € si le local est en réalité un logement au sens de la loi.
    – Pour estimer un tel local, il faut distinguer sa valeur dans l’usage autorisé, sa valeur si le projet aboutit et sa valeur de repli.

    Article informatif, à jour des textes et du règlement municipal parisien au 30 septembre 2026. Il ne remplace pas l’analyse d’un notaire, d’un avocat ou du service d’urbanisme de la Ville.

    Pourquoi le local commercial attirait les projets de meublés touristiques

    Un meublé de tourisme est une villa, un appartement ou un studio meublé, à l’usage exclusif du locataire, loué à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile (article L. 324-1-1 du Code du tourisme). Le local commercial échappe au régime du changement d’usage des logements, et c’est ce qui l’a rendu attractif. À Paris, louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme constitue un changement d’usage : l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation le dit expressément. Seule la résidence principale du loueur, louée pour de courtes durées, en est dispensée (article L. 631-7-1 A).

    Hors ce cas, le propriétaire doit obtenir une autorisation et apporter une compensation. Pour un meublé de tourisme, le règlement municipal des changements d’usage exige une compensation dans le même quartier administratif. Dans les arrondissements comptant plus de 50 numéros d’enregistrement pour 1 000 résidences principales, elle doit représenter une surface triple.

    Une boutique, un atelier ou un ancien restaurant n’ont pas d’usage d’habitation. Ils ont donc offert un raccourci : pas de logement retiré du marché, donc pas de compensation. La Ville comptait près de 98 000 meublés de tourisme enregistrés sur son téléservice au 1er janvier 2025. Elle relevait aussi « un nombre très significatif de transformations de locaux commerciaux ou artisanaux en meublés de tourisme » (exposé des motifs de la délibération 2025 DLH 106).

    Avant tout calcul, une vérification s’impose : le local est-il vraiment commercial ? Depuis la loi du 19 novembre 2024, un local est réputé à usage d’habitation s’il l’était entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976, ou à n’importe quel moment des trente dernières années (article L. 631-7 précité). Une boutique réunie à un ancien logement, ou un rez-de-chaussée loué comme appartement il y a quinze ans, peut relever du régime des logements, avec compensation. Nous détaillons cette vérification dans notre article sur l’usage d’un local à Paris, entre logement, bureau et commerce.

    L’autorisation préalable de la Ville de Paris

    À Paris, louer un local commercial comme meublé de tourisme est soumis à autorisation depuis le 7 janvier 2022, date d’entrée en vigueur d’une délibération du Conseil de Paris du 15 décembre 2021.

    Le mécanisme repose sur le IV bis de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme. Il permet au conseil municipal de soumettre à autorisation « la location d’un local qui n’est pas à usage d’habitation » en tant que meublé de tourisme. L’autorisation est délivrée par le maire « au regard des objectifs de protection de l’environnement urbain et d’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services ».

    Jusqu’au 21 novembre 2024, le texte visait seulement « un local à usage commercial » (version antérieure de l’article). La loi Le Meur a étendu la faculté à tout local non affecté à l’habitation. Le règlement parisien en vigueur, lui, reste limité aux locaux à usage commercial.

    Le règlement municipal d’avril 2025

    La Ville applique aujourd’hui le règlement adopté par le Conseil de Paris des 8 au 11 avril 2025 (délibération 2025 DLH 106), publié le 18 avril 2025. Il a remplacé les critères de 2021, et la page de la Ville sur les meublés touristiques y renvoie.

    Ce que le règlement prévoit :

    • Le champ. Sont visés les locaux inclus dans des constructions dont la destination est « le commerce et les activités de service » au sens du Code de l’urbanisme.
    • Le dépôt. La demande se fait en ligne ou avec le formulaire de déclaration préalable ou de permis de construire. Si l’opération exige l’une de ces autorisations d’urbanisme, l’autorisation municipale en tient lieu.
    • Le dossier. Il décrit la surface, le nombre de pièces, les modifications envisagées et le nombre maximal de personnes accueillies.
    • La durée. L’autorisation devient caduque si le local n’est pas mis en location dans les trois ans de sa délivrance.

    Ensuite seulement viennent l’enregistrement du meublé, qui donne le numéro à afficher sur les annonces, et la taxe de séjour. La Ville l’écrit sans ambiguïté : « La location est possible uniquement après la délivrance de l’ensemble des autorisations ». Depuis le 20 mai 2026, le III de l’article L. 324-1-1 prévoit que cette déclaration se fait auprès d’un téléservice national. Sa mise en service est toutefois annoncée par l’État pour le quatrième trimestre 2026 : d’ici là, on continue d’utiliser le téléservice de la Ville de Paris.

    Les critères appliqués par la Ville

    Le règlement de 2025 pose deux exclusions nettes, puis une appréciation au cas par cas.

    Critère Ce que prévoit le règlement d’avril 2025
    Secteur d’encadrement des hébergements touristiques du PLU bioclimatique Le local ne doit pas s’y trouver
    Linéaire commercial et artisanal protégé (PLU bioclimatique, PSMV du Marais ou du 7e) Le local ne doit pas s’y trouver
    Densité de meublés touristiques Considérée comme forte au-delà de 50 numéros d’enregistrement pour 1 000 résidences principales
    Offre commerciale du secteur Présence d’un contrat de revitalisation artisanale et commerciale ; densité jugée faible sous 30 commerces alimentaires par km²
    Offre hôtelière existante Considérée comme forte au-delà de 3 000 chambres par km²
    Nuisances Surface, nombre de pièces, capacité d’accueil, accès, place du local dans l’immeuble, insertion dans le quartier

    Les indicateurs sont examinés « de manière individuelle, notamment à partir des seuils mentionnés, mais aussi pris ensemble ». Les seuils guident l’instruction, ils ne garantissent rien. Un local situé hors des secteurs exclus peut encore être refusé si la Ville estime que le projet rompt l’équilibre du quartier ou crée des nuisances.

    Ce que le Conseil d’État a jugé le 15 juillet 2026

    Le Conseil d’État a validé le premier règlement parisien, celui du 15 décembre 2021 contesté par une association de commerçants : la Ville n’avait pas à chiffrer ses critères. Par un arrêt du 6 février 2025 (n° 24PA00475), la cour administrative d’appel de Paris en avait annulé une partie des critères, assortis « d’aucune référence ni quantification absolue ou relative », ainsi que l’entrée en vigueur immédiate.

    La haute juridiction a censuré ce raisonnement (CE, 5e et 6e chambres réunies, 15 juillet 2026, n° 503274, mentionné aux tables du recueil Lebon). Selon elle, il ne résulte pas des textes que l’autorité compétente « soit tenue d’exprimer ces critères en termes quantitatifs », dès lors qu’ils seront appliqués sous le contrôle du juge. Densité de meublés touristiques, diversité de l’offre commerciale, densité hôtelière : ce faisceau suffisait à encadrer le pouvoir d’appréciation de l’administration.

    Elle a aussi jugé que l’entrée en vigueur immédiate du dispositif, sans période transitoire, ne méconnaissait pas le principe de sécurité juridique. Elle relève à ce titre que la réglementation de 2021 ne prévoit pas son application aux locaux commerciaux déjà offerts à la location comme meublés de tourisme au 7 janvier 2022. Réglant l’affaire au fond, elle a rejeté l’appel de l’association contre le jugement du tribunal administratif de Paris du 30 novembre 2023.

    Deux nuances s’imposent. La décision porte sur le texte de 2021, alors que les demandes sont instruites sous le règlement de 2025, qui contient désormais des seuils chiffrés. Et elle ne valide aucune décision individuelle : les critères sont appliqués « sous le contrôle du juge ». Conséquence pour l’acheteur : inutile de parier sur l’annulation du régime faute de chiffres ; un refus visant son local reste contestable sur l’application des critères.

    Le PLU bioclimatique ferme une grande partie de Paris

    Au regard du PLU, un meublé de tourisme n’est pas un logement. Le règlement du PLU bioclimatique, en vigueur depuis sa dernière modification de juin 2026, les classe dans la sous-destination « Autres hébergements touristiques ». Seuls les meublés à usage d’habitation loués moins longtemps que la durée annuelle fixée par le Code du tourisme relèvent du « Logement ». Trois règles du tome 1 du règlement en découlent pour les locaux existants.

    1. Le secteur d’encadrement des hébergements touristiques. Dans ce secteur, « la création de locaux relevant de la sous-destination Autres hébergements touristiques est interdite » (article UG.1.3.3). D’après la donnée cartographique publiée par la Ville, il s’étend sur une large part des 1er à 11e arrondissements, moins de la moitié toutefois des 3e, 4e et 7e, et sur une partie du 18e.
    2. Les rues commerçantes protégées. Le long des voies repérées au plan de protection du commerce, un rez-de-chaussée d’artisanat et commerce de détail, de restauration ou de commerce de gros ne peut changer de sous-destination que vers l’une de ces trois sous-destinations, ou, sur certaines voies, vers des activités médicales et paramédicales de proximité (article UG.1.4.2). Un meublé touristique y est donc exclu.
    3. Les bureaux dans un immeuble d’habitation. Sur un terrain comportant des locaux d’habitation, le passage d’un bureau vers les « Autres hébergements touristiques » est interdit.

    Ces données ouvertes sont publiées « sans valeur réglementaire » : seul le plan du PLU fait foi, adresse par adresse.

    Local commercial, bureau ou logement : trois régimes différents

    Le parcours dépend de ce qu’est juridiquement le local. La Ville distingue trois cas sur sa page dédiée.

    Local commercial ou artisanal Autre local (bureau, garage…) Logement qui n’est pas la résidence principale
    Démarche principale Autorisation préalable au titre du règlement municipal d’avril 2025 Autorisation de changement de destination en hébergement hôtelier Changement d’usage avec compensation, puis changement de destination
    Compensation Non Non Oui : même quartier administratif, surface triple dans les arrondissements les plus denses en meublés
    Obstacles du PLU bioclimatique Secteur d’encadrement, linéaires protégés Secteur d’encadrement ; interdiction pour un bureau sur un terrain comportant de l’habitation Secteur d’encadrement
    Sanction d’une location sans autorisation Amende civile jusqu’à 25 000 € Sanction pénale Amende civile jusqu’à 100 000 € par local et astreinte

    Pour le logement, le montant de 100 000 € résulte de l’article L. 651-2 du CCH. Ce texte permet aussi au juge d’ordonner le retour à l’usage d’habitation, sous une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour et par mètre carré utile.

    Sanctions, copropriété, DPE : les autres risques du projet

    L’autorisation de la Ville ne suffit pas : amendes, copropriété et future exigence énergétique pèsent aussi sur le projet.

    Les amendes

    Le V de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme fixe l’essentiel des sanctions :

    • louer un local commercial sans l’autorisation du IV bis expose à une amende civile qui « ne peut excéder 25 000 € », prononcée par le président du tribunal judiciaire à la demande de la commune ;
    • manquer à l’obligation de déclaration et d’enregistrement expose à une amende administrative de 10 000 € au plus ;
    • une fausse déclaration ou un faux numéro, à 20 000 € au plus.

    Le règlement de copropriété

    Cette autorisation ne dit rien des droits des voisins. Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire use librement de son lot « sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». Selon sa rédaction, une clause sur la destination des lots, sur les activités admises au rez-de-chaussée ou sur les nuisances peut limiter, voire exclure, le projet.

    La Ville rappelle par ailleurs que tout copropriétaire enregistré sur le téléservice des meublés touristiques doit en informer son syndic.

    La performance énergétique à l’horizon 2034

    La loi du 19 novembre 2024 a créé l’article L. 324-2-2 du Code du tourisme, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2034. À partir de cette date, les meublés de tourisme devront respecter les niveaux de performance énergétique d’un logement décent, sauf s’ils constituent la résidence principale du loueur. Le maire pourra exiger le DPE ; une location non conforme sera passible d’une amende administrative de 5 000 € au plus par local. Un ancien local commercial mal isolé devra intégrer ce coût à ses travaux.

    Ce que cela change pour la valeur d’un local commercial

    Un revenu touristique non autorisé ne se capitalise pas comme un revenu certain. Un régime fiscal favorable à la location meublée, une société d’exploitation ou une simulation séduisante ne confèrent aucun droit d’exploiter. Je conduis donc l’analyse dans cet ordre :

    1. qualifier juridiquement le local : usage, destination, autorisations passées, situation d’urbanisme ;
    2. lire le règlement municipal et le PLU bioclimatique à l’adresse exacte ;
    3. contrôler le règlement de copropriété, la destination de l’immeuble et le risque de nuisances ;
    4. chiffrer les travaux selon la configuration et la capacité d’accueil ;
    5. seulement ensuite, modéliser le chiffre d’affaires, les charges, la fiscalité et la valeur de revente.

    Trois valeurs pour un même local

    Je distingue trois valeurs :

    • la valeur dans l’usage autorisé : commerce, activité de service ou autre destination juridiquement sécurisée ;
    • la valeur conditionnelle du projet touristique, qui intègre le délai d’instruction, le coût des études et des travaux, le portage financier et le risque de refus ;
    • la valeur de repli, c’est-à-dire le prix soutenable si l’autorisation n’est jamais obtenue ou si le projet doit être réorienté.

    L’écart entre ces trois valeurs est souvent le plus fort là où la pression touristique, commerciale et hôtelière est la plus élevée : Paris Centre, le Quartier latin, Saint-Germain-des-Prés, le Marais. Or une partie importante de ces quartiers relève du secteur d’encadrement des hébergements touristiques ou de linéaires commerciaux protégés. Acheter au prix d’un actif touristique quand on ne détient qu’un local commercial, c’est payer comptant une valeur conditionnelle. Une estimation sérieuse part de la valeur dans l’usage autorisé.

    Les bons réflexes avant de signer

    Côté acquéreur, demandez les décisions administratives déjà obtenues et vérifiez leur portée. Une autorisation mentionne les caractéristiques du projet, dont la capacité d’accueil, et devient caduque sans mise en location dans les trois ans. À défaut d’autorisation, une condition suspensive d’obtention peut être prévue : elle se négocie avec le notaire avant l’avant-contrat, pas après.

    Côté vendeur, qualifier la situation avant de vendre des murs commerciaux à Paris réduit l’incertitude et cible les acquéreurs réellement finançables.

    Questions fréquentes

    Un local commercial peut-il être loué en Airbnb à Paris ?

    Seulement après une autorisation préalable de la Maire de Paris, puis l’enregistrement du meublé. L’autorisation est exclue dans le secteur d’encadrement des hébergements touristiques du PLU bioclimatique et sur les linéaires commerciaux protégés ; ailleurs, elle dépend de critères de densité et de nuisances.

    Faut-il une compensation pour transformer une boutique en meublé touristique ?

    Non, si le local est réellement commercial : la compensation concerne les locaux d’habitation. Mais si la boutique a été affectée à l’habitation entre 1970 et 1976 ou au cours des trente dernières années, elle est réputée à usage d’habitation et le régime du changement d’usage, avec compensation, s’applique.

    Un bureau peut-il devenir un meublé touristique ?

    Un bureau relève d’un autre parcours : un changement de destination en hébergement hôtelier. Le PLU bioclimatique l’interdit lorsque le terrain comporte aussi des locaux d’habitation, situation fréquente dans les immeubles parisiens, et dans le secteur d’encadrement des hébergements touristiques.

    Se faire accompagner avant d’acheter ou de vendre un local

    Un local commercial à Paris se valorise d’abord par ce qu’il permet légalement, ensuite par ce qu’il pourrait rapporter. Chez Sellier Patrimoine, nous examinons l’adresse, l’usage réellement autorisé, le marché, les travaux, les revenus soutenables et les valeurs de sortie. Notre page conseil juridique présente cette approche ; vous pouvez aussi nous contacter pour un premier examen du dossier.

    Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris. Depuis plus de vingt ans, il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs sur les locaux commerciaux, les immeubles mixtes et les actifs à l’usage complexe.

  • Vendre des murs commerciaux à Paris : au-delà du prix au m²

    Vendre des murs commerciaux à Paris : au-delà du prix au m²

    Pour vendre des murs commerciaux à Paris au bon prix, le prix au mètre carré et le rendement affiché ne suffisent pas. Deux boutiques de 80 m² dans la même rue peuvent valoir des montants très éloignés. L’une est louée depuis quinze ans à un commerçant solide ; l’autre rapporte davantage, mais son loyer est devenu difficile à tenir. La valeur des murs repose sur quatre éléments : le loyer que le marché peut durablement supporter, le bail, le local lui-même et les acquéreurs capables de le reconnaître.

    L’essentiel

    • Un local commercial a plusieurs valeurs (occupée, libre, locative, potentielle) : tout part du scénario de vente.
    • Expertisez le loyer avant de le capitaliser : un loyer supérieur à la valeur locative gonfle le rendement affiché, pas la valeur durable.
    • L’indexation ne porte plus les revenus : selon l’Insee, l’ILC progressait de 6,69 % sur un an au premier trimestre 2023, contre 0,26 % au deuxième trimestre 2026.
    • Le bail fait partie de l’actif : pour les baux conclus ou renouvelés depuis novembre 2014, les grosses réparations restent au bailleur, la taxe foncière peut être refacturée.
    • Le locataire bénéficie en principe d’un droit de préférence, précisé par la loi du 26 mai 2026.

    Article informatif, à jour de la législation au 30 septembre 2026. Il ne remplace pas l’analyse d’un notaire, d’un avocat ou d’un expert-comptable sur votre bail.

    Pourquoi le prix au m² ne suffit pas pour vendre des murs commerciaux

    Le prix au m² ne suffit pas, parce qu’un local commercial n’a pas une valeur : il en a plusieurs. Les murs commerciaux sont le local lui-même, dont le propriétaire perçoit un loyer ; le fonds de commerce appartient à l’exploitant. Quand un propriétaire me demande « Combien valent mes murs ? », je réponds donc : « Dans quel scénario ? »

    Valeur Qui raisonne ainsi Ce qui la détermine
    Valeur occupée L’investisseur Le loyer, la solidité du locataire, la durée restante et les clauses du bail
    Valeur libre Le commerçant, la profession libérale, l’enseigne qui veut ses murs L’emplacement, la configuration, l’usage immédiat
    Valeur locative Le juge ou l’expert, au renouvellement ou à la révision Les critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce
    Valeur potentielle Le repreneur qui envisage une division ou un changement d’activité Ce qui est réalisable, moins le coût, le délai et le risque

    Ces valeurs peuvent diverger nettement. Le départ d’un locataire ne détruit donc pas forcément de la valeur : il peut ouvrir le local à des utilisateurs qui n’auraient jamais regardé un bien occupé.

    Tous les mètres carrés d’une boutique ne se valent pas

    Un commerce est un outil économique avant d’être une surface. Un local de 90 m² avec un beau linéaire de vitrine, un plan régulier et une réserve exploitable peut intéresser davantage qu’un local de 120 m² étroit, profond et largement en sous-sol.

    Pour fixer la valeur locative, l’article R. 145-3 du Code de commerce retient notamment la situation du local dans l’immeuble, sa surface, son volume, la commodité de son accès pour le public et « l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ». L’article R. 145-6 ajoute les facteurs locaux de commercialité : la rue, le quartier, les transports, les activités voisines.

    En pratique, les experts pondèrent donc les surfaces : un mètre carré de boutique en façade ne compte pas comme un mètre carré de cave. Les coefficients relèvent des usages professionnels, le Code de commerce n’en fixe aucun. L’essentiel est de comparer des locaux réellement équivalents, comme le prévoit l’article R. 145-7.

    À Paris, le micro-emplacement pèse lourd. Une boutique du Marais, un cabinet près de la place Monge ou un commerce de la rue Mouffetard ne vivent pas des mêmes flux : touristes, résidents, bureaux, étudiants, patientèle médicale. Dans les quartiers où je travaille depuis plus de vingt ans, quelques centaines de mètres suffisent à changer l’économie d’un local.

    Le rendement affiché peut cacher un loyer insoutenable

    Un rendement élevé n’est pas une preuve de valeur. Il peut signaler un risque. Prenons deux actifs fictifs, au même prix.

    Actif A Actif B
    Prix 2 000 000 € 2 000 000 €
    Loyer annuel inscrit au bail 120 000 € 90 000 €
    Rendement brut affiché 6 % 4,5 %
    Loyer que le marché supporterait 90 000 € 90 000 €
    Rendement sur loyer soutenable 4,5 % 4,5 %

    À première lecture, A domine. Mais si sa valeur locative n’est que de 90 000 €, les 30 000 € d’écart ne sont pas de la valeur. C’est un risque différé, qui apparaîtra au départ du locataire ou au renouvellement.

    Expertiser le loyer avant de le capitaliser

    C’est la règle la plus importante. Avec un taux de capitalisation théorique de 5 %, un loyer de 100 000 € donne une valeur de 2 000 000 €. Si le marché ne supporte que 80 000 €, la même formule donne 1 600 000 €. Une erreur de 20 000 € sur le loyer devient une erreur de 400 000 € sur la valeur.

    Je ne cite volontairement aucun « taux de marché » parisien : il varie selon l’emplacement, le locataire et la date.

    Au renouvellement, le loyer revient vers la valeur locative

    Selon l’article L. 145-33, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ». L’article L. 145-34 plafonne la hausse, pour un bail de neuf ans au plus, à la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou des activités tertiaires (ILAT). Ce plafond limite l’augmentation ; il ne protège pas un loyer supérieur à la valeur locative.

    Le plafonnement tombe en cas de modification notable des caractéristiques du local, de la destination, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité. Il tombe aussi lorsque, par tacite prolongation, le bail dépasse douze ans. En cas de modification notable, la hausse qui en découle est étalée : pas plus de 10 % du loyer acquitté l’année précédente. En cours de bail, la révision triennale reste en principe limitée à la variation de l’indice (article L. 145-38).

    Les murs et le fonds se lisent ensemble

    Le propriétaire des murs raisonne en rendement, l’exploitant en capacité d’exploitation ; l’acquéreur avisé regarde les deux. Un loyer qui absorbe une part excessive du chiffre d’affaires fragilise le commerce, rend son fonds difficile à céder et, par ricochet, menace le revenu des murs. Beaucoup de commerçants croient que leur adresse suffit. Un excellent emplacement ne compense pourtant jamais un loyer que l’activité ne peut pas payer.

    Indexation et clause tunnel : un revenu qui ne progresse plus seul

    L’indexation, qui portait une partie de la hausse des loyers commerciaux pendant la phase d’inflation, ne les fait presque plus progresser. D’après l’Insee, l’ILC progressait de 6,69 % sur un an au premier trimestre 2023. Il reculait de 0,45 % au premier trimestre 2026. Au deuxième trimestre 2026, il s’établit à 137,16, en hausse de 0,26 % sur un an. L’ILAT, utilisé pour de nombreuses activités tertiaires, s’établit à 138,01 au deuxième trimestre 2026, en hausse de 0,63 % sur un an.

    La valeur d’un local dépend donc davantage de la qualité du revenu que de sa croissance automatique : locataire solide, loyer cohérent, faible risque de vacance, local adaptable à plusieurs activités.

    La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique ajoute un paramètre. Le nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce est en vigueur depuis le 28 mai 2026. Il autorise dans le bail « la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux » retenue pour la révision du loyer.

    Selon les notaires de France, la clause vise les baux conclus à compter de cette date et, pour les baux en cours, pourra être prévue lors du renouvellement. Un bail récent peut donc contenir un tunnel d’indexation à lire de près.

    Lire le bail commercial avant de vendre les murs

    Vendre des murs occupés, c’est aussi vendre une relation contractuelle. Le bail commercial dure au moins neuf ans, et le locataire peut en principe donner congé à l’expiration de chaque période triennale (article L. 145-4). Voici ce qu’un acquéreur sérieux vérifiera.

    Point du bail Question à se poser Repère légal
    Durée restante et échéances Quand le locataire peut-il partir ? Quand le loyer sera-t-il renégocié ? Art. L. 145-4 C. com.
    Destination Combien d’activités pourraient reprendre le local ? Art. L. 145-33 C. com.
    Indexation Clause d’échelle mobile, tunnel, ILC ou ILAT ? Art. L. 145-38-1 et L. 145-39 C. com.
    Charges et taxes L’inventaire est-il précis et limitatif ? La taxe foncière est-elle refacturée ? Art. L. 145-40-2 C. com.
    Travaux Quels travaux restent à la charge du bailleur ? Art. R. 145-35 C. com.
    Garanties Quel dépôt l’acquéreur devra-t-il restituer au locataire ? Art. L. 145-40 C. com.

    Charges et travaux : ce que le bailleur ne peut pas refacturer

    L’article L. 145-40-2 impose un inventaire « précis et limitatif » des charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition. Le bailleur doit aussi communiquer, à la conclusion du bail puis tous les trois ans, un état prévisionnel des travaux des trois années suivantes et un récapitulatif des travaux réalisés. Un acquéreur les demandera.

    L’article R. 145-35 exclut de ce qui peut être imputé au locataire les grosses réparations de l’article 606 du Code civil (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières). Il exclut aussi les travaux de vétusté ou de mise en conformité qui relèvent de ces grosses réparations, et les honoraires de gestion des loyers. La taxe foncière, en revanche, peut être mise à la charge du locataire. Ces règles valent pour les baux conclus ou renouvelés depuis la publication du décret du 3 novembre 2014. Un bail plus ancien, jamais renouvelé, peut donc répartir les charges autrement.

    Un rendement facial peut ainsi masquer des dépenses lourdes (ravalement, toiture, structure) qu’il faudra financer pour conserver ce revenu.

    Dépôt de garantie : une règle nouvelle lors de la vente

    Depuis la loi du 26 mai 2026, l’article L. 145-40 règle le sort des garanties en cas de mutation des locaux loués :

    • l’obligation de restituer au preneur les sommes versées en garantie est transmise au nouveau bailleur ;
    • le cas échéant, la mutation rend caduques les autres garanties visées par le texte ;
    • le cédant restitue alors au preneur les documents afférents et procède aux mainlevées dans un délai de six mois.

    L’article 62 de la loi applique cette règle aux mutations intervenant trois mois après sa promulgation, soit à compter du 26 août 2026. Le dépôt se règle donc dans le prix et dans l’acte.

    Vendre ses murs occupés ou libres : pas de réponse automatique

    Ni la vente libre ni la vente occupée ne l’emporte par principe. Un bon locataire, un bail sécurisé et un loyer cohérent sont exactement ce que cherche un investisseur, comme lorsqu’on vend un immeuble occupé à Paris. À l’inverse, un local libre intéresse des utilisateurs prêts à payer pour disposer tout de suite de leurs murs : commerçant, enseigne pour qui l’adresse est stratégique, médecin ou profession libérale qui veut détenir les murs de son cabinet.

    Libérer un local a un coût. Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit alors, sauf exceptions, verser au locataire évincé une indemnité d’éviction qui comprend « notamment la valeur marchande du fonds de commerce » (article L. 145-14). Ce coût se compare au gain espéré sur le prix.

    Le bon test : si votre locataire partait demain, qui reprendrait le local, pour quelle activité, à quel loyer et dans quel délai ? Si plusieurs types d’utilisateurs peuvent s’y installer à un loyer proche de l’actuel, le revenu est résilient. Si une seule activité est envisageable et que le loyer dépasse le marché, le risque augmente.

    Même prudence pour la valeur « potentielle » : division, réunion de lots, changement d’activité. Une possibilité commerciale n’est pas un droit acquis. Elle doit être confrontée au PLU, aux règles d’usage des locaux à Paris, au règlement de copropriété et au coût des travaux, puis diminuée du délai et du risque. C’est l’objet d’une étude de valorisation et de rénovation menée avant la mise en vente.

    Les obligations propres à la vente de murs commerciaux

    Trois points s’imposent : le droit de préférence du locataire, les diagnostics et la fiscalité.

    Le droit de préférence du locataire

    Le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal qui envisage de le vendre doit d’abord en informer le locataire (article L. 145-46-1 du Code de commerce). La procédure suit quatre temps :

    1. La notification, par lettre recommandée ou remise en main propre, indique à peine de nullité le prix et les conditions de la vente. Elle vaut offre de vente.
    2. Le locataire a un mois pour accepter.
    3. S’il accepte, il a deux mois pour réaliser la vente, quatre mois s’il recourt à un prêt.
    4. Si le propriétaire décide ensuite de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageux, le locataire reçoit une nouvelle offre, notifiée par le notaire si le bailleur ne l’a pas fait lui-même.

    Le texte écarte notamment ce droit en cas de :

    • cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;
    • cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial ;
    • cession au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint.

    Depuis l’article 61 de la loi du 26 mai 2026, il définit aussi le local commercial, « à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts ». Cette précision vaut pour les mutations intervenues après la promulgation de la loi.

    Concrètement, une baisse de prix consentie à un tiers en cours de négociation peut rouvrir un délai pour le locataire. Le prix affiché se pense en conséquence : le prix le plus élevé n’est pas toujours la meilleure estimation.

    Diagnostics et fiscalité

    Comme pour toute vente d’immeuble bâti, le vendeur fournit un dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse ou à défaut à l’acte authentique. Il comprend notamment le diagnostic de performance énergétique (article L. 271-4 du CCH).

    Enfin, c’est le produit net qui compte, pas le prix. Pour un particulier ou une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés, selon service-public.fr :

    • la plus-value est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux ;
    • une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s’ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 € ;
    • l’exonération d’impôt intervient au-delà de 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux au-delà de 30 ans.

    Une SCI à l’IS relève d’un autre régime.

    Reste la TVA, si le bailleur l’a déduite sur l’immeuble. Si la vente n’y est pas soumise, l’article 207 de l’annexe II au CGI impose en principe, lors de la cession, une régularisation égale aux vingtièmes restant à courir sur la période de vingt ans. Elle est écartée si la vente constitue une transmission d’universalité de biens entre redevables de la TVA : selon l’article 257 bis du CGI, aucune livraison n’est alors réputée intervenir et l’acquéreur continue la personne du vendeur, notamment pour les régularisations. Au 1er janvier 2027, il est recodifié dans le code des impositions sur les biens et services (ordonnance du 17 décembre 2025). À valider avec votre notaire ou votre expert-comptable.

    Ma grille avant de mettre des murs commerciaux en vente

    Avant toute commercialisation, j’établis cinq éléments :

    1. la valeur des murs dans leur état actuel ;
    2. la valeur locative réellement soutenable ;
    3. la qualité et la durée du revenu existant ;
    4. la valeur du local s’il devenait libre ;
    5. les scénarios alternatifs réellement réalisables.

    Reste à identifier l’acquéreur, investisseur ou utilisateur, qui reconnaîtra la meilleure valeur : la commercialisation commence là, pas par une annonce. Une estimation de vos murs permet de comparer valeur occupée et valeur libre.

    Questions fréquentes

    Comment estimer la valeur de murs commerciaux loués ?

    On compare d’abord le loyer à la valeur locative. S’il est cohérent, on le capitalise à un taux adapté à l’emplacement, au locataire et au bail ; sinon, on raisonne sur le loyer soutenable, puis on intègre charges, travaux et durée restante.

    Le locataire est-il prioritaire pour acheter les murs ?

    Le plus souvent, oui : l’article L. 145-46-1 du Code de commerce lui donne un droit de préférence, avec un mois pour accepter l’offre. Il ne joue pas, notamment, pour la vente globale d’un immeuble, les ventes familiales visées par le texte, les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts.

    Se faire accompagner pour vendre ses murs commerciaux à Paris

    Chez Sellier Patrimoine, nous comparons toujours valeur occupée, valeur libre et valeur locative avant de choisir un scénario de vente. Cession, renouvellement de bail, départ d’un locataire : posez ces questions avant l’urgence, par la page conseil juridique ou la page contact.

    Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris ; il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs sur les murs commerciaux et les locaux professionnels.