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  • Encadrement des loyers Paris 2026 : et après le 24 novembre ?

    Encadrement des loyers Paris 2026 : et après le 24 novembre ?

    Si vous louez un appartement à Paris, une date mérite votre attention : fin novembre 2026. Cette année, l’arrêté préfectoral qui fixe les loyers de référence parisiens ne couvre que la période du 1er juillet au 24 novembre 2026, parce que l’expérimentation de l’encadrement des loyers ouverte par la loi ELAN arrive à son terme.

    Faut-il pour autant attendre la fin du dispositif pour relouer plus cher ? Je ne le pense pas, pour des raisons juridiques autant que patrimoniales. Dans cet article, je fais le point sur l’état du dispositif, sur ce qui restera en vigueur quoi qu’il arrive et sur la manière d’aborder les prochains mois.

    L’essentiel

    • L’encadrement des loyers s’applique à Paris au moins jusqu’au 24 novembre 2026, date de fin de l’arrêté préfectoral 2026.
    • Le Sénat doit examiner le 21 octobre 2026 le texte qui servirait de véhicule à une prolongation ; le ministre du Logement a évoqué une prolongation de deux ans des expérimentations en cours. Rien n’est encore voté.
    • Même sans prolongation, le plafonnement des hausses à la relocation en zone tendue reste en vigueur pour les baux conclus ou renouvelés jusqu’au 31 juillet 2027, et les loyers des logements classés F ou G ne peuvent pas augmenter.
    • Les dépassements coûtent cher : à Paris, 3 775 € de trop-perçus remboursés en moyenne aux locataires dans les dossiers régularisés, et une amende jusqu’à 5 000 € pour un particulier.
    • La vraie décision n’est pas le montant du loyer, mais le scénario (conserver, relouer, rénover, vendre) qui crée le plus de valeur nette.

    Où en est l’encadrement des loyers à Paris en 2026 ?

    L’encadrement des loyers s’applique toujours à Paris et restera en vigueur au moins jusqu’au 24 novembre 2026 ; sa suite dépend d’un vote du Parlement attendu cet automne. Tout bail signé d’ici là doit respecter l’arrêté préfectoral n° IDF-2026-06-12-00003 du 12 juin 2026, qui fixe les loyers de référence parisiens « du 1er juillet 2026 au 24 novembre 2026 ».

    Une expérimentation de huit ans qui arrive à échéance

    L’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 a créé l’encadrement du niveau des loyers à titre expérimental pour cinq ans. La loi 3DS du 21 février 2022 a prolongé cette expérimentation, dont la durée est désormais de huit ans à compter de la publication de la loi ELAN. L’ANIL situe la fin de l’expérimentation au 25 novembre 2026 ; l’arrêté parisien, lui, s’arrête au 24 novembre.

    La Ville de Paris précise que cet arrêté s’applique « à titre exceptionnel, pour l’instant » sur cette période raccourcie, « dans l’attente d’un texte de loi présenté par le Gouvernement au Parlement visant la poursuite du dispositif ».

    D’ici là, rien ne change. L’arrêté fixe un loyer de référence au mètre carré par secteur géographique et par catégorie de logement (nombre de pièces, époque de construction, location vide ou meublée, selon l’ANIL). Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, qui est supérieur de 20 % au loyer de référence.

    Ce qui se discute au Parlement

    Le texte qui sert de véhicule est la proposition de loi « pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs », portée par le député Iñaki Echaniz. Elle visait initialement à pérenniser l’encadrement. L’Assemblée nationale l’a adoptée en première lecture le 11 décembre 2025 et l’a transmise au Sénat le lendemain (texte n° 217). Le dossier législatif du Sénat prévoit sa discussion en séance publique le 21 octobre 2026 ; au 30 septembre, la commission des affaires économiques n’a pas encore établi son texte.

    Le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, se dit personnellement défavorable à l’encadrement des loyers. En juin 2026, il a pourtant indiqué envisager « de prolonger les expérimentations déjà engagées, sans pour autant ajouter de nouvelles communes ». La voie envisagée est ce texte, amendé. Il garantirait « a minima une prolongation du dispositif de deux ans pour les communes qui l’ont déjà mis en oeuvre », selon le député Iñaki Echaniz (dépêche AFP reprise par la Banque des Territoires).

    Le 3 septembre, l’adjoint au logement de la Ville de Paris, Jacques Baudrier, a fait état d’un engagement du ministre à reconduire le dispositif « pour deux ans », selon franceinfo.

    Un engagement n’est pas une loi. À ce jour, le dossier législatif du Sénat ne fait état d’aucune procédure accélérée sur ce texte. Sans elle, la navette entre les deux assemblées peut s’allonger, et le calendrier me paraît serré pour une promulgation avant fin novembre. Une interruption de quelques semaines, une prolongation courte ou une réforme plus profonde restent possibles. C’est pourquoi je déconseille de bâtir une stratégie locative sur l’hypothèse d’une disparition.

    Fin de l’encadrement des loyers : ce qui ne disparaîtra pas le 25 novembre

    Même si l’expérimentation s’arrêtait sans relais, un bailleur parisien ne retrouverait pas une liberté totale sur ses loyers. Deux autres mécanismes, indépendants de la loi ELAN, continuent de s’appliquer.

    Le plafonnement des hausses à la relocation, jusqu’au 31 juillet 2027

    Paris est en zone tendue : c’est d’ailleurs une condition de l’expérimentation ELAN, réservée aux zones mentionnées à l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989. Dans ces zones, l’article 18 de la même loi prévoit qu’un décret fixe chaque année l’évolution maximale des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.

    Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 a reconduit ce dispositif pour un an, pour les baux conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027. Dans ce cadre, le loyer d’un logement remis en location ne peut en principe pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Ce loyer peut être révisé selon l’indice de référence des loyers (IRL) s’il ne l’a pas été dans les douze mois précédents (décret n° 2017-1198, article 3). Les exceptions sont limitées, notamment en cas de travaux d’amélioration importants ou de loyer manifestement sous-évalué.

    Autrement dit, un appartement loué au plafond ne pourra pas être reloué beaucoup plus cher en décembre, même sans loi de prolongation.

    Le gel des loyers des logements classés F ou G

    Pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G au DPE ne peut plus augmenter. Aucune hausse n’est possible, ni à la relocation, ni par révision annuelle, ni au renouvellement du bail (articles 17, 17-1 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 ; Service-Public). À la relocation, le nouveau loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

    Ce gel est national et ne dépend pas de l’expérimentation. Le calendrier d’interdiction de louer se poursuit en parallèle. Les logements classés G sont considérés comme non décents depuis le 1er janvier 2025 : l’interdiction de les louer s’applique aux baux signés, renouvelés ou reconduits tacitement depuis cette date. Les logements F le seront à compter du 1er janvier 2028, et les E à partir du 1er janvier 2034, selon Service-Public.

    Les baux en cours

    Le loyer d’un bail signé sous l’encadrement ne remonte pas automatiquement le 25 novembre : il reste celui fixé au contrat. Si le bail prévoit une clause de révision, ce loyer peut être révisé chaque année dans la limite de la variation de l’IRL, sauf en F ou G (article 17-1 de la loi de 1989). Le sort des contestations portant sur ces baux dépendra de la rédaction du futur texte : un point à vérifier au cas par cas avec un conseil juridique.

    Ce qui tombe, ce qui reste

    Mécanisme Base légale Échéance
    Encadrement du niveau des loyers (loyer de référence majoré) Article 140 de la loi ELAN, prolongé par la loi 3DS ; arrêté préfectoral du 12 juin 2026 Arrêté parisien valable jusqu’au 24 novembre 2026 ; suite suspendue au vote du Parlement
    Limitation des hausses à la relocation et au renouvellement en zone tendue Article 18 de la loi du 6 juillet 1989 ; décret du 27 juillet 2017, reconduit par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 Baux conclus ou renouvelés jusqu’au 31 juillet 2027 (reconduction annuelle)
    Interdiction d’augmenter le loyer d’un logement F ou G (relocation, révision, renouvellement) Articles 17, 17-1 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, issus de la loi Climat et résilience Baux conclus ou renouvelés depuis le 24 août 2022, sans échéance
    Interdiction du complément de loyer en cas de DPE F ou G (et autres défauts) Article 140 de la loi ELAN Baux signés depuis le 18 août 2022 ; lié à l’encadrement du niveau des loyers
    Logements G non décents : ni nouveau bail, ni renouvellement, ni reconduction tacite Loi Climat et résilience Depuis le 1er janvier 2025
    Logements F non décents Loi Climat et résilience À compter du 1er janvier 2028
    Logements E non décents Loi Climat et résilience À partir du 1er janvier 2034

    Pourquoi parier sur la fin de l’encadrement des loyers est risqué

    Parier sur la fin de l’encadrement des loyers à Paris est risqué parce que le coût d’un dépassement est concret et documenté, alors que la disparition du dispositif ne l’est pas. Et la voie prévue par la loi pour dépasser le plafond, le complément de loyer, reste étroite.

    Ce que coûte un dépassement

    La Ville de Paris publie ses propres chiffres. Selon sa page mise à jour le 14 septembre 2026, elle a reçu 4 976 signalements de dépassement de loyer depuis 2023, pour un dépassement moyen signalé de 182 € par mois. Au moment de la régularisation, les trop-perçus remboursés atteignent en moyenne 3 775 €, soit près de 2,8 millions d’euros sur l’ensemble des dossiers régularisés.

    S’y ajoute le risque de sanction. Après mise en demeure restée sans effet, l’amende peut atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (article 140 de la loi ELAN ; Service-Public).

    Les dépassements restent pourtant fréquents. Une étude de l’association Que Choisir Ensemble, relayée par la Ville de Paris en juillet 2026, relève que 95 % des annonces de logements étudiants étudiées dans onze grandes villes universitaires ne respectent pas l’encadrement. À Paris, ce taux atteint 94 %, avec un dépassement mensuel moyen de plus de 382 €.

    Sur l’ensemble du marché parisien, le 6e baromètre de la Fondation pour le logement, publié le 3 septembre 2026, estime que la part des bailleurs qui dépassent le plafond est passée de 31 % à 46 % en un an. L’étude porte sur plus de 10 000 annonces parues entre août 2025 et août 2026 dans les villes encadrées.

    Le complément de loyer : utile, mais étroit

    Le complément de loyer permet de dépasser le loyer de référence majoré lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur. Son montant et les caractéristiques qui le justifient doivent figurer au bail, et c’est au propriétaire de prouver qu’il est justifié en cas de litige (article 140 de la loi ELAN).

    Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, il est exclu dès que le logement présente au moins l’un de ces défauts (article 140 de la loi ELAN ; Service-Public) :

    • sanitaires sur le palier ;
    • signes d’humidité sur certains murs ;
    • DPE de classe F ou G ;
    • fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grille de ventilation) ;
    • vis-à-vis à moins de 10 mètres ;
    • infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur ;
    • problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
    • installation électrique dégradée ;
    • mauvaise exposition de la pièce principale.

    Le locataire dispose de trois mois après la signature du bail pour contester le complément devant la commission départementale de conciliation, puis, à défaut de conciliation, de trois mois après l’avis de la commission pour saisir le juge.

    Au Quartier latin, à Saint-Germain-des-Prés ou à Montparnasse, une vue exceptionnelle ou une terrasse peuvent, à mon sens, le justifier. Un « bel appartement dans un beau quartier » ne suffit pas : le loyer de référence du secteur intègre déjà la qualité de l’adresse.

    Au-delà du loyer : la bonne question pour un propriétaire bailleur

    La question utile n’est pas « combien puis-je louer mon appartement ? », mais « quelle exploitation de ce bien crée le plus de valeur, nette de ses contraintes ? ». L’encadrement des loyers n’est qu’une variable parmi d’autres.

    Pour un appartement du 5e, du 6e, du 13e ou du 14e arrondissement, il faut croiser :

    • le loyer de référence et un éventuel complément ;
    • le DPE ;
    • la location nue ou meublée ;
    • les charges et la fiscalité ;
    • les travaux de l’appartement et de la copropriété ;
    • la vacance locative ;
    • la valeur de revente, libre ou occupée.

    Un appartement parfaitement situé peut ne plus être le meilleur actif à conserver sous sa forme actuelle, par exemple lorsqu’un DPE médiocre bloque le loyer et qu’un ravalement lourd s’annonce (voir comment les travaux de copropriété pèsent sur la valeur d’un appartement). À l’inverse, un rendement facial modeste peut masquer un bien rare, qu’il serait prématuré de vendre pour quelques dixièmes de point de rendement.

    Six scénarios à comparer

    Avant de renouveler un bail, d’engager des travaux ou de mettre en vente, je recommande de chiffrer ces options, surtout si vous suivez votre bien à distance, depuis l’étranger :

    1. Conserver et relouer en l’état, au loyer autorisé.
    2. Changer de régime : passer du meublé au nu, ou l’inverse, quand la fiscalité et la demande locale le justifient.
    3. Réaliser des travaux ciblés pour améliorer la qualité locative ou la classe énergétique, voire rouvrir la possibilité d’un complément de loyer, après avoir pris soin d’estimer le coût des travaux à Paris (voir notre approche valorisation et rénovation).
    4. Conserver dans une logique patrimoniale, en acceptant un rendement modéré contre une valeur de long terme.
    5. Vendre libre ou occupé, en mesurant l’écart de prix entre les deux situations ; pour un immeuble entier, voir les règles pour vendre ou acheter un immeuble occupé à Paris.
    6. Arbitrer et réinvestir dans un actif au meilleur couple rendement, risque et potentiel de valorisation, en vérifiant, pour un local atypique, son usage à Paris : logement, bureau ou commerce.

    Questions fréquentes des propriétaires bailleurs

    Pourrai-je augmenter le loyer de mon locataire actuel après le 24 novembre 2026 ?

    Pas du seul fait de la fin de l’expérimentation. Le loyer évolue selon la clause de révision annuelle (IRL) ou la procédure de réévaluation au renouvellement, elle-même encadrée en zone tendue. En F ou G, aucune hausse n’est possible.

    Si je reloue en décembre 2026 sans loi de prolongation, quel loyer puis-je fixer ?

    En principe, le dernier loyer appliqué au locataire précédent, éventuellement révisé selon l’IRL, car le décret de juillet 2026 sur la relocation en zone tendue s’applique aux baux conclus jusqu’au 31 juillet 2027. Les exceptions (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué) sont strictement encadrées. Elles ne concernent pas les logements F ou G, exclus de ce décret : leur loyer à la relocation ne peut, en vertu de la loi, pas dépasser le dernier loyer appliqué.

    Mon appartement est classé F : puis-je demander un complément de loyer ?

    Non. Un DPE F ou G interdit tout complément de loyer et gèle le loyer. Des travaux pour sortir de ces classes sont souvent la première option à étudier.

    Faut-il vendre avant la fin de l’année ?

    Pas mécaniquement. L’échéance de novembre ne change ni la valeur de votre bien ni son potentiel à long terme. Elle est en revanche une bonne occasion de comparer, chiffres à l’appui, la valeur du bien libre et occupé avec son rendement net réel. Notre simulateur d’estimation donne un premier ordre de grandeur.

    Se faire accompagner avant l’échéance

    Trois questions méritent une réponse avant toute décision : combien vaut votre appartement aujourd’hui, combien rapporte-t-il réellement une fois ses contraintes déduites, et que donneraient les scénarios conserver, relouer, rénover ou vendre ? Chez Sellier Patrimoine, nous réunissons dans une même analyse l’estimation, la valeur libre et occupée, la réglementation locative, les travaux et la stratégie d’arbitrage. Vous pouvez commencer par une estimation de votre bien ou nous contacter directement pour étudier votre situation.

    Article à jour au 30 septembre 2026, avant l’examen au Sénat du 21 octobre. La situation législative évoluant, il sera actualisé après cet examen.

    Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris ; il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs sur l’estimation, la stratégie locative et l’arbitrage de leurs biens parisiens.

  • Location meublée à Paris en 2026 : le guide du bailleur

    Location meublée à Paris en 2026 : le guide du bailleur

    Louer meublé à Paris reste possible et souvent pertinent en 2026, à condition de cocher quatre cases avant de publier l’annonce. Il faut un logement décent classé au moins F au DPE et les onze éléments de mobilier exigés par décret. Il faut aussi le bon contrat (bail meublé d’un an, bail étudiant de neuf mois ou bail mobilité) et un loyer conforme à l’encadrement parisien. Depuis plus de vingt ans que j’accompagne des propriétaires parisiens, je vois les difficultés naître presque toujours avant la signature du bail.

    L’essentiel

    • Un logement classé G au DPE ne peut plus être loué comme résidence principale depuis le 1er janvier 2025 ; la classe F suivra le 1er janvier 2028.
    • Le bail meublé dure au moins un an (neuf mois pour un étudiant), avec un dépôt de garantie plafonné à deux mois de loyer hors charges ; le bail mobilité dure de un à dix mois, sans dépôt.
    • Pour les revenus perçus à partir de 2026, le micro-BIC s’applique jusqu’à 83 600 € de recettes, avec un abattement de 50 %.
    • Les revenus de location meublée non professionnelle supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % pour la location nue.

    Cet article a une vocation informative. Il ne remplace pas le conseil personnalisé d’un avocat, d’un notaire ou d’un expert-comptable. Article à jour de la législation au 30 septembre 2026.

    Location meublée à Paris : ce que la loi exige du logement

    Le logement doit être décent, garni des onze éléments de mobilier du décret et classé au moins F au DPE. Un meublé loué comme résidence principale relève du titre I bis de la loi du 6 juillet 1989, dont les règles sont d’ordre public : aucune clause du bail ne peut y déroger (article 25-3).

    Un logement décent, et pas seulement meublé

    La loi définit le meublé comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement » (article 25-4). Le logement doit notamment disposer d’une pièce principale d’au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou d’un volume habitable d’au moins 20 m³ (décret du 30 janvier 2002, article 4). À Paris, où les petites surfaces et les chambres de service sont nombreuses, c’est le premier point que je mesure.

    Sur le terrain, je contrôle aussi l’électricité, le chauffage, la ventilation et l’humidité.

    Le mobilier obligatoire : onze éléments

    Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale. Le logement doit comporter :

    1. une literie comprenant couette ou couverture ;
    2. un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres ;
    3. des plaques de cuisson ;
    4. un four ou un four à micro-ondes ;
    5. un réfrigérateur et un congélateur, ou au minimum un réfrigérateur avec un compartiment à -6 °C ou moins ;
    6. la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
    7. les ustensiles de cuisine ;
    8. une table et des sièges ;
    9. des étagères de rangement ;
    10. des luminaires ;
    11. du matériel d’entretien ménager adapté au logement.

    Il manque un seul élément ? Pour service-public.fr, un logement vide est un logement « dépourvu d’au moins 1 des meubles ou objets caractérisant un logement meublé ». Le bailleur s’expose alors aux règles du vide : bail de trois ans minimum pour un particulier, dépôt de garantie d’un mois. Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis à l’entrée et à la sortie, en autant d’exemplaires que de parties (article 25-5).

    Le DPE : la classe G est interdite, la classe F le sera en 2028

    La performance énergétique fait désormais partie de la décence. Selon l’article 6 de la loi de 1989, le logement doit être classé entre A et F depuis le 1er janvier 2025, entre A et E à compter du 1er janvier 2028, puis entre A et D à compter du 1er janvier 2034. Service-public.fr précise que l’exigence vise tout bail « signé, renouvelé ou tacitement reconduit » pendant chaque période.

    Deux autres conséquences d’un mauvais classement sont souvent oubliées :

    • dans un logement classé F ou G, le loyer ne peut pas être révisé chaque année (article 17-1, III, rendu applicable au meublé par l’article 25-9) ;
    • à Paris, aucun complément de loyer n’est possible lorsque le logement est classé F ou G, ou présente certains défauts comme des sanitaires sur le palier ou des signes d’humidité (article 140 de la loi ELAN).

    Bonne nouvelle pour les appartements chauffés à l’électricité : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025). Pour un DPE encore valable, l’ADEME génère une attestation de nouvelle étiquette, téléchargeable par toute personne sur le site de l’Observatoire des DPE. Elle ne remet pas en cause les données du diagnostic initial (article 3 du même arrêté).

    Un second abaissement, à 1,7, s’appliquera à compter du 1er janvier 2027. Selon service-public.fr, le DPE pourra alors être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, si le nouveau calcul améliore le classement. Pour un studio électrique classé F ou G, vérifiez ce calcul avant tous travaux.

    Bail meublé, bail étudiant ou bail mobilité : choisir le bon contrat

    Le bail meublé d’un an convient à toute résidence principale, le bail étudiant de neuf mois à un étudiant, et le bail mobilité aux seuls publics que la loi énumère. Choisir un bail étudiant ou un bail mobilité pour récupérer plus facilement le logement, sans que le locataire en remplisse les conditions, c’est à mon sens préparer un litige.

    Bail meublé Bail étudiant Bail mobilité
    Locataire Tout locataire dont c’est la résidence principale Étudiant Formation professionnelle, études supérieures, apprentissage, stage, service civique, mutation ou mission temporaire
    Durée Au moins 1 an 9 mois De 1 à 10 mois
    À l’échéance Reconduction tacite d’un an Pas de reconduction tacite Ni renouvellement ni reconduction
    Dépôt de garantie 2 mois de loyer hors charges au plus 2 mois de loyer hors charges au plus Interdit
    Préavis du locataire 1 mois 1 mois 1 mois
    Base légale Art. 25-7 et 25-8 Art. 25-7, alinéa 4 Art. 25-12 à 25-17

    Le bail meublé classique, pour une résidence principale stable

    Le bail meublé est écrit, suit un contrat type et dure au moins un an. Sans congé, il est reconduit tacitement pour un an (article 25-7). Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis d’un mois.

    Le bailleur, lui, ne peut donner congé que pour l’échéance, trois mois à l’avance. Il doit invoquer l’un des trois motifs prévus : reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux, comme un manquement du locataire à ses obligations (article 25-8). Il ne peut pas non plus donner congé à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond d’attribution des logements conventionnés, sans lui offrir un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans les limites géographiques fixées par la loi. La protection vaut aussi lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et sous ce plafond, si les ressources cumulées du foyer le sont aussi. Elle tombe si le bailleur est une personne physique de plus de 65 ans ou si ses ressources sont inférieures à ce même plafond. Les âges s’apprécient à l’échéance du bail, les ressources à la date du congé (article 25-8, II).

    Le bail étudiant de neuf mois

    Lorsque le locataire est étudiant, la durée peut être réduite à neuf mois, et la reconduction tacite ne s’applique pas (article 25-7). Il colle à une année universitaire ; dans les 5e, 6e, 13e et 14e arrondissements, autour des universités, c’est le contrat que je rédige le plus souvent pour des étudiants.

    Le bail mobilité, un contrat réservé

    Le bail mobilité est ouvert au locataire qui justifie, à la date d’effet du bail, être « en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique […], en mutation professionnelle ou en mission temporaire » (article 25-12).

    Il dure d’un à dix mois, « non renouvelable et non reconductible » (article 25-14). Un nouveau bail signé à son terme pour le même logement relève du meublé classique. Le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail (article 25-16) et aucun dépôt de garantie ne peut être exigé (article 25-17). La garantie Visale peut couvrir ce bail s’il contient une clause résolutoire.

    Ne pas confondre location meublée et location touristique

    Louer un meublé comme résidence principale du locataire ne demande aucune autorisation particulière. Louer un logement « en tant que meublé de tourisme » constitue, en revanche, un changement d’usage au sens de l’article L. 631-7 du CCH. Ce régime, renforcé par la loi Le Meur du 19 novembre 2024, obéit à d’autres règles ; nous les détaillons pour le meublé touristique dans un local commercial à Paris. Dans l’hypercentre, je vois encore des propriétaires tentés par un bail « meublé » qui masque une activité touristique : c’est un calcul très risqué.

    Dépôt de garantie, caution et Visale : sécuriser le dossier du locataire

    Pour un bail meublé, le dépôt de garantie est « limité à deux mois de loyer en principal » (article 25-6). Il doit être restitué dans un délai d’un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois dans le cas contraire. En cas de retard, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois commencé (article 22).

    Caution, assurance loyers impayés et Visale : ce qui se cumule

    Un bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés, ou toute autre garantie, ne peut pas exiger en plus une caution, sous peine de nullité. Seule exception : le « logement loué à un étudiant ou un apprenti » (article 22-1). Le même article interdit de refuser une caution au motif qu’elle n’a pas la nationalité française ou ne réside pas en métropole.

    Côté locataire, la garantie Visale d’Action Logement est gratuite et ouverte notamment aux locataires de moins de 30 ans, sous conditions. En Île-de-France, elle n’est pas accordée au-delà d’un loyer de 1 940 € par mois charges comprises ; pour un étudiant ou un alternant, aucune condition de ressources n’est exigée jusqu’à 1 000 €.

    Le loyer d’un meublé à Paris reste encadré

    À Paris, le loyer de base d’un meublé ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Pour les meublés, l’arrêté préfectoral du 12 juin 2026 applique au loyer de référence une « majoration unitaire par mètre carré » (article 3) ; dans ses tableaux, elle représente environ 14 % du loyer de référence d’une location vide.

    Le caractère meublé est donc déjà pris en compte : le mobilier ne justifie pas, à lui seul, un complément de loyer. L’arrêté actuel s’applique, selon la Ville de Paris, « à titre exceptionnel, pour l’instant, du 1er juillet 2026 au 24 novembre 2026 ». Voyez aussi l’encadrement des loyers à Paris après le 24 novembre 2026 et le loyer à demander pour relouer un appartement à Paris.

    Les charges : provisions ou forfait

    En meublé, les parties choisissent entre des provisions régularisées et un forfait. Le forfait « ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure » (article 25-10) : calibrez-le sur les charges réelles.

    Fiscalité LMNP 2026 : les grandes lignes

    Les revenus d’une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. Tant que les conditions du statut professionnel ne sont pas réunies, le bailleur est loueur en meublé non professionnel (LMNP).

    Démarches : immatriculation et CFE

    L’activité doit être déclarée sur le guichet des formalités des entreprises « dans les quinze premiers jours qui suivent le début de votre activité », pour obtenir un numéro SIRET (impots.gouv.fr). Les loueurs en meublé sont en principe redevables de la cotisation foncière des entreprises (CFE), avec une exonération lorsque les recettes de la période de référence n’excèdent pas 5 000 €.

    Micro-BIC ou régime réel

    Micro-BIC Régime réel
    Accès Recettes jusqu’à 83 600 € (revenus perçus à partir de 2026) Obligatoire si le seuil est dépassé deux années de suite, sur option sinon
    Calcul du résultat Abattement forfaitaire de 50 % Recettes moins charges réelles et amortissements
    Amortissement du bien Non Oui, sans pouvoir créer ni augmenter un déficit
    Déficit Sans objet Imputable sur les revenus de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes

    Pour une location meublée de longue durée, le micro-BIC s’applique si les recettes annuelles « ne dépassent pas » 83 600 € pour les revenus de 2026, contre 77 700 € pour ceux de 2025, avec un abattement de 50 % (service-public.fr).

    Au régime réel, l’amortissement de l’immeuble et des meubles n’est déductible que dans la limite du loyer diminué des autres charges ; l’excédent est reporté (article 39 C du CGI). Les déficits d’une location meublée non professionnelle ne s’imputent que sur les revenus de même nature, pendant dix ans (service-public.fr). D’expérience, à Paris, où les prix d’achat sont élevés, le réel est souvent plus favorable ; seule une simulation sur vos chiffres permet de trancher.

    Prélèvements sociaux : 18,6 % depuis les revenus de 2025

    La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 %, « à compter de l’imposition des revenus de l’année 2025 » (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, article 12). La brochure 2026 de la DGFiP le confirme et maintient au taux antérieur les revenus fonciers et les plus-values immobilières.

    Résultat, selon impots.gouv.fr : 18,6 % de prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée non professionnelle (CSG 10,6 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %), contre 17,2 % pour la location nue. Une personne affiliée à la sécurité sociale d’un État de l’Espace économique européen, du Royaume-Uni ou de la Suisse, et non assurée obligatoirement en France, ne paie que le prélèvement de solidarité de 7,5 % (même page d’impots.gouv.fr).

    Plus-value : les amortissements sont réintégrés

    Depuis la loi de finances pour 2025, pour les cessions réalisées à compter du lendemain de sa promulgation, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est minoré des amortissements déduits au régime réel (article 150 VB du CGI ; loi n° 2025-127, article 84). Certains biens en sont exclus : ceux des résidences destinées exclusivement aux étudiants, aux jeunes en formation ou aux plus de 65 ans, des établissements médico-sociaux ou résidences avec services agréées, et des établissements de soins de longue durée. Un studio loué meublé à un étudiant dans un immeuble ordinaire reste concerné.

    L’amortissement se paie donc en partie à la revente : notre article sur la réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value détaille le calcul.

    LMNP ou LMP

    L’activité devient professionnelle (LMP) lorsque les recettes annuelles du foyer dépassent 23 000 € et excèdent ses revenus d’activité soumis à l’impôt sur le revenu (salaires, autres BIC, BNC, bénéfices agricoles…). La loi de finances pour 2026 a adapté ce second critère pour les non-résidents, à compter de l’imposition des revenus de 2026. Leurs recettes doivent excéder les revenus de même nature soumis à un impôt équivalent dans leur État de résidence (article 155 du CGI).

    Louer tout de suite ou après travaux ?

    Louer immédiatement se justifie lorsque le logement est décent, bien classé, conforme au décret mobilier et bien positionné face au loyer de référence : chaque mois de vacance est alors un mois perdu.

    Louer après travaux devient préférable quand les interventions sécurisent le droit de louer : gagner une classe de DPE avant 2028, traiter une humidité, sécuriser l’électricité. Mon observation de terrain : une rénovation esthétique coûteuse se retrouve rarement dans un loyer encadré. Pour chiffrer ces arbitrages, voyez notre approche de valorisation et rénovation ; et si la question devient « faut-il vendre ? », une estimation du bien en l’état et après travaux permet de comparer.

    Questions fréquentes

    Quel dépôt de garantie demander pour un meublé ?

    Au plus deux mois de loyer hors charges pour un bail meublé ou étudiant. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé dans un bail mobilité.

    Peut-on louer un appartement classé F au DPE en 2026 ?

    Oui. Seule la classe G est exclue depuis le 1er janvier 2025 ; la classe F le sera à partir du 1er janvier 2028. Le loyer d’un logement F ou G ne peut toutefois pas être révisé ni, à Paris, assorti d’un complément.

    Un parent vivant à l’étranger peut-il se porter caution ?

    Oui. Le bailleur ne peut pas refuser une caution qui ne réside pas en métropole ou n’est pas française. Pour un étudiant, elle peut même s’ajouter à une assurance loyers impayés.

    Se faire accompagner pour louer meublé à Paris

    Chez Sellier Patrimoine, nous auditons le logement avant l’annonce, préparons bail et inventaire, et assurons la gestion pour les propriétaires éloignés de Paris. Pour une question juridique, consultez notre page conseil juridique ou contactez-nous avec l’adresse du bien, son DPE et le type de locataire recherché.

    Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris ; il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs dans la mise en location, la gestion locative et l’arbitrage de leurs biens parisiens.

  • Relouer un appartement à Paris : quel loyer demander en 2026 ?

    Relouer un appartement à Paris : quel loyer demander en 2026 ?

    Vous récupérez votre appartement parisien et vous vous demandez à quel loyer le relouer ? La règle : à Paris, le nouveau loyer hors charges ne peut pas dépasser le plus bas de deux plafonds. Le premier est le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Le second est le dernier loyer du locataire sortant, éventuellement révisé selon l’indice de référence des loyers (IRL).

    Quelques exceptions existent, et un DPE classé F ou G bloque tout. Le loyer des annonces n’est donc pas forcément celui que vous avez le droit de demander. Voici la méthode que j’applique avant chaque relocation.

    L’essentiel

    • À Paris, le loyer reloué ne dépasse pas le plus bas de deux plafonds : loyer du précédent locataire, éventuellement révisé, et loyer de référence majoré.
    • Pour une signature au 30 septembre 2026, l’IRL à retenir est celui du 2e trimestre 2026 : 148,37, soit +1,15 % sur un an.
    • Des travaux importants autorisent une hausse limitée ; seul un complément de loyer justifié permet de dépasser le loyer de référence majoré.
    • Un logement classé F ou G ne peut pas être reloué plus cher qu’avant ; un logement classé G ne peut plus être reloué du tout.
    • Un bail sans loyer de référence, loyer de référence majoré ou dernier loyer de l’ancien locataire expose à une action en diminution.

    Article informatif, qui ne remplace pas l’analyse de votre bail par un professionnel du droit. Règles et chiffres à jour au 30 septembre 2026.

    Relouer un appartement à Paris : deux plafonds qui se cumulent

    À Paris, deux dispositifs encadrent le loyer d’une relocation et se cumulent. Selon l’ANIL (fiche à jour au 22 juillet 2026), le montant « ne doit pas dépasser la plus faible des deux limites suivantes » : le loyer du précédent locataire, éventuellement révisé, et le loyer de référence majoré.

    Le loyer de référence majoré de l’arrêté 2026

    Le premier plafond vient de l’encadrement du niveau des loyers. Selon l’article 140 de la loi ELAN, le loyer de base est fixé librement entre les parties, « dans la limite du loyer de référence majoré ». Le même article précise que le loyer de référence majoré « est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence ». L’un et l’autre s’expriment en euros par mètre carré de surface habitable.

    Pour un bail signé aujourd’hui, les valeurs applicables sont celles de l’arrêté préfectoral n° IDF-2026-06-12-00003 du 12 juin 2026, en vigueur du 1er juillet au 24 novembre 2026. Il classe chaque logement selon quatre critères. Le quartier, regroupé en secteur géographique. Le type de location, vide ou meublée. Le nombre de pièces principales. L’époque de construction : avant 1946, de 1946 à 1970, de 1971 à 1990, après 1990.

    La suite du dispositif après le 24 novembre dépend d’un vote du Parlement : voir notre article sur l’encadrement des loyers à Paris après novembre 2026.

    Voici les valeurs de l’arrêté pour un deux-pièces d’avant 1946, dans des quartiers de la Rive Gauche que je connais bien :

    Quartiers (secteur de l’arrêté) Vide : référence Vide : référence majorée Meublé : référence Meublé : référence majorée
    Notre-Dame-des-Champs, 6e (secteur 1) 31,6 €/m² 37,9 €/m² 36,0 €/m² 43,2 €/m²
    Monnaie, Odéon, Saint-Germain-des-Prés, 6e (secteur 2) 31,9 €/m² 38,3 €/m² 36,4 €/m² 43,7 €/m²
    Saint-Victor, Val-de-Grâce, Sorbonne, 5e (secteur 4) 31,1 €/m² 37,3 €/m² 35,5 €/m² 42,6 €/m²
    Croulebarbe (13e), Montparnasse (14e) (secteur 5) 28,7 €/m² 34,4 €/m² 32,7 €/m² 39,2 €/m²
    Jardin-des-Plantes (5e), Salpêtrière (13e), Petit-Montrouge (14e) (secteur 10) 28,1 €/m² 33,7 €/m² 32,0 €/m² 38,4 €/m²

    Source : arrêté du 12 juin 2026, annexes 1 et 2. Le secteur dépend du quartier, pas de l’arrondissement : Jardin-des-Plantes et Sorbonne, tous deux dans le 5e, n’ont pas le même plafond.

    Le loyer du précédent locataire, révisé selon l’IRL

    Le second plafond vient de l’encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue. Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 l’a reconduit pour les baux conclus ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, pour les logements nus comme meublés. Il prolonge le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, dont l’article 3 pose la règle : le loyer du nouveau contrat « ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ».

    Hors exceptions, une seule revalorisation est admise. Si le loyer de l’ancien locataire n’a pas été révisé au cours des douze mois précédant le nouveau bail, vous pouvez lui appliquer la variation de l’IRL. L’indice à retenir est le dernier publié à la date de signature. Au 30 septembre 2026, c’est celui du 2e trimestre 2026, publié par l’INSEE le 10 juillet 2026 : 148,37, en hausse de 1,15 % sur un an. L’indice du 3e trimestre sera publié le 15 octobre 2026 ; un bail signé après cette date devra en tenir compte.

    Pas de rattrapage pour autant : même sans révision depuis plusieurs années, le loyer peut seulement être augmenté « de la variation annuelle de l’IRL » (Service-Public). Les révisions non demandées pendant le bail sont perdues : selon l’article 17-1, le bailleur qui ne manifeste pas sa volonté de réviser dans l’année est réputé y avoir renoncé pour l’année écoulée.

    Le plus bas des deux l’emporte

    Le chiffre le plus faible des deux fixe le maximum. Un appartement loué longtemps à un loyer modéré sera bloqué par le loyer de l’ancien locataire. Un logement loué au-dessus du plafond actuel sera ramené au loyer de référence majoré.

    La méthode pour fixer le loyer de relocation, étape par étape

    Avant même de rédiger l’annonce, réunissez cinq informations :

    1. La surface habitable exacte, car le plafond s’exprime au mètre carré.
    2. La catégorie du logement dans l’arrêté : secteur, pièces, époque, vide ou meublé.
    3. Le dernier loyer hors charges du locataire sortant, avec la date et l’indice de sa dernière révision.
    4. Le DPE en cours de validité, qui peut tout bloquer.
    5. Les factures TTC des travaux réalisés depuis l’entrée du précédent locataire.

    Un exemple chiffré dans le 5e

    Prenons un deux-pièces de 45 m², construit avant 1946, situé dans le quartier de la Sorbonne et loué vide. Le locataire sortant payait 1 550 € hors charges. Sa dernière révision, appliquée en 2025 sur l’IRL du 2e trimestre 2025 (146,68), date de plus de douze mois. Le DPE est classé D. Le nouveau bail est signé fin septembre 2026.

    Étape Calcul Résultat
    Plafond 1 : loyer de référence majoré 45 m² × 37,3 €/m² 1 678,50 €
    Plafond 2 : dernier loyer révisé selon l’IRL 1 550 € × 148,37 / 146,68 1 567,86 €
    Loyer maximum hors charges le plus bas des deux 1 567,86 €
    Même logement, classé F au DPE dernier loyer, sans révision 1 550,00 €

    Même si des annonces comparables affichent 1 750 €, ce propriétaire ne peut pas dépasser 1 567,86 € hors charges, sauf exception (voir ci-dessous). Les chiffres de cet exemple sont illustratifs ; seuls les plafonds de l’arrêté et l’indice INSEE sont réels.

    Travaux, loyer sous-évalué, vacance : les exceptions au plafonnement

    À Paris, trois dérogations permettent de dépasser le loyer du précédent locataire, jamais le loyer de référence majoré. Elles figurent à l’article 4 du décret de 2017. L’ANIL le confirme. Après travaux ou en cas de loyer sous-évalué, le loyer ne dépasse pas « la plus faible » des limites, dont le loyer de référence majoré. Après des travaux lourds récents, il est libre « dans la limite du loyer de référence majoré ».

    • Travaux d’amélioration ou de mise aux normes de décence réalisés depuis la signature du bail précédent, sur les parties privatives ou communes, pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. La hausse du loyer annuel est alors limitée à 15 % du coût réel des travaux TTC.
    • Loyer manifestement sous-évalué : la hausse ne peut excéder la moitié de la différence entre un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer révisé. Les références doivent provenir du même groupe d’immeubles ou d’un groupe comparable de la même zone (article 6).
    • Travaux récents et lourds : si le logement a fait l’objet, depuis moins de six mois, de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, le loyer peut être librement réévalué.

    Reprenons l’exemple. Avec 20 000 € TTC de travaux (plus que les 9 300 € correspondant à la moitié d’une année de loyer), la hausse annuelle autorisée atteint 3 000 €, soit 250 € par mois. Le loyer pourrait atteindre au moins 1 800 €, mais le loyer de référence majoré le ramène à 1 678,50 €. En pratique, à Paris, les travaux rapprochent surtout le loyer du plafond de l’arrêté. Avant de les engager, pensez à estimer le coût des travaux à Paris.

    Deux situations échappent au plafonnement de l’évolution, selon l’article 2 du décret : la première mise en location, et le logement inoccupé par un locataire depuis plus de dix-huit mois. Le loyer de référence majoré reste en revanche applicable. Attention : ces dérogations ne jouent pas pour les logements classés F ou G, exclus du décret depuis le décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022.

    Le complément de loyer : dépasser le plafond, sous conditions strictes

    Le complément de loyer est le seul moyen de dépasser le loyer de référence majoré à Paris. L’article 140 de la loi ELAN l’autorise pour un logement présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie du même secteur. Selon Service-public.fr, le loyer de base doit déjà atteindre le loyer de référence majoré. Les caractéristiques invoquées ne doivent pas avoir été prises en compte dans le loyer de référence (ce qui exclut le nombre de pièces et l’époque de construction), ni donner lieu à récupération au titre des charges.

    Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, il est exclu si le logement présente l’un de ces défauts :

    • sanitaires sur le palier ;
    • signes d’humidité sur certains murs ;
    • DPE de classe F ou G ;
    • fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation ;
    • vis-à-vis à moins de dix mètres ;
    • infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur ;
    • problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
    • installation électrique dégradée ;
    • mauvaise exposition de la pièce principale.

    En clair, le bail doit indiquer le montant du complément et ce qui le justifie, et c’est au bailleur d’en prouver le bien-fondé. Le locataire dispose de trois mois à compter de la signature pour saisir la commission départementale de conciliation. En cas de contestation, « il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant ».

    La jurisprudence montre ce qui peut passer. La Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui avait admis un complément de loyer pour un appartement parisien au quatrième étage. Il faisait face à une église qualifiée de « monument historique prestigieux », avec une « vue dégagée » (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 24-15.589). Le même jour, elle a validé le complément d’un studio de 16 m² « lumineux et calme », qualités jugées rares et tenant à l’étage élevé du logement, desservi par un ascenseur (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 24-17.930).

    Mon avis de terrain : une cuisine équipée, des poutres apparentes ou un parquet ancien relèvent du confort habituel de l’ancien parisien. Une vue exceptionnelle, une grande terrasse ou un jardin privatif en plein Quartier latin sont des arguments plus solides. Dans tous les cas, constituez le dossier de preuve avant la signature, pas après la contestation.

    Logement classé F ou G : un loyer bloqué, voire une relocation impossible

    Si votre appartement est classé F ou G au DPE, le loyer de relocation est gelé. L’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, lorsqu’un tel logement fait l’objet d’une nouvelle location, « le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ». Aucune révision IRL n’est possible en cours de bail non plus (article 17-1, III), et le complément de loyer est interdit.

    Pour les logements classés G, la question ne se pose plus. Depuis le 1er janvier 2025, ils sont considérés comme non décents : pas de nouveau bail, de renouvellement ni de reconduction tacite, rappelle Service-Public. Les logements classés F suivront au 1er janvier 2028.

    Avant de conclure que votre appartement est bloqué, vérifiez la date de votre DPE. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul est passé de 2,3 à 1,9, en application de l’arrêté du 13 août 2025. Un DPE en cours de validité établi avant cette date peut faire l’objet d’une attestation de nouvelle étiquette, téléchargeable sur l’observatoire des DPE de l’ADEME.

    Un arrêté du 19 août 2026 abaissera encore ce coefficient à 1,7 au 1er janvier 2027. Un logement chauffé à l’électricité peut ainsi changer de classe sans travaux ; voir notre article sur le DPE 2027 et la valeur d’un appartement à Paris.

    Relouer vide ou meublé : ce qui change pour le loyer

    Le mode de location modifie le plafond, pas la méthode. L’arrêté ajoute au loyer de référence de la location vide une majoration unitaire au mètre carré, tirée des écarts observés entre loyers vides et meublés. Dans notre exemple de la Sorbonne, le loyer de référence majoré passe de 37,3 €/m² en vide à 42,6 €/m² en meublé, soit 1 917 € pour 45 m².

    Le plafonnement de l’évolution vaut aussi pour les meublés : la notice du décret du 20 juillet 2026 vise expressément les logements nus et meublés. Passer du vide au meublé (ou l’inverse) à l’occasion d’une relocation mérite une analyse à part. Pour le reste (bail, dépôt de garantie, fiscalité), voyez notre guide de la location meublée à Paris en 2026.

    Les mentions obligatoires du bail de relocation

    Certaines omissions du bail exposent le bailleur à une action en diminution du loyer. À Paris, le contrat doit notamment indiquer :

    • le montant du loyer de base, ses modalités de paiement et ses règles de révision (article 3 de la loi de 1989) ;
    • la surface habitable ;
    • le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie du logement (article 140, V, de la loi ELAN) ;
    • le cas échéant, le montant du complément de loyer et les caractéristiques qui le justifient ;
    • le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, si celui-ci a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature ;
    • la nature et le montant des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat ou le dernier renouvellement.

    Si les loyers de référence manquent, le locataire a un mois après la prise d’effet du bail pour mettre le bailleur en demeure de compléter le contrat. Sans réponse dans le mois, il a trois mois pour saisir le juge et obtenir, le cas échéant, une diminution du loyer. L’article 3 prévoit le même mécanisme pour la surface habitable et le dernier loyer de l’ancien locataire.

    Ce que coûte un loyer trop élevé

    Un loyer supérieur au loyer de référence majoré expose le bailleur à une restitution et à une amende administrative. Le locataire peut demander une diminution du loyer et le remboursement du trop-perçu. Il conteste d’abord par lettre recommandée auprès du propriétaire ; en cas d’échec, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou directement le juge des contentieux de la protection, rappelle Service-Public.

    En clair, le bailleur qui, mis en demeure, ne corrige pas son bail et ne rembourse pas le trop-perçu risque aussi une amende. Son montant « ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale » (article 140, VII, de la loi ELAN). À Paris, la maire a reçu délégation du préfet pour ces sanctions, jusqu’à la fin de l’expérimentation (arrêté préfectoral du 8 octobre 2025). Selon la Ville de Paris, elle instruit les signalements des locataires et, si les échanges avec le propriétaire n’aboutissent pas, « peut prononcer une amende ».

    Loyer légal et rendement : raisonner en patrimoine

    Le loyer maximum ne dit rien du rendement. Un appartement loué 18 000 € par an rapporte 3 % brut s’il vaut 600 000 €, mais 2,25 % s’il en vaut 800 000 €. Avec des loyers plafonnés et des prix élevés, comparez la relocation aux autres options : rénover, vendre libre, garder le bien pour la famille.

    Quand un logement se libère, connaissez trois chiffres : le loyer autorisé, le revenu net qu’il procure et la valeur de vente libre, à établir par une estimation de votre appartement.

    Se faire accompagner pour relouer au bon loyer

    Relouer un appartement à Paris se prépare avant l’annonce : arrêté, historique du loyer, DPE, travaux et bail. Chez Sellier Patrimoine, nous faisons ce calcul pour les propriétaires de la Rive Gauche, en le confrontant à la valeur de vente du bien. Pour une question juridique, consultez notre page conseil juridique, ou contactez-nous avant de signer avec votre prochain locataire.

    Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris. Il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs sur l’estimation, la mise en location et l’arbitrage de leurs appartements parisiens.