Le dispositif Jeanbrun permet à un particulier qui loue nu un logement en immeuble collectif d’en déduire un amortissement de ses revenus fonciers. Chaque année, il déduit 3 à 5,5 % du prix hors terrain, dans la limite de 8 000 euros par foyer fiscal. Il vise le neuf et l’ancien acheté avec des travaux lourds ou d’au moins 30 % du prix, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. En contrepartie, le bailleur s’engage à louer neuf ans à un loyer plafonné.
Mon analyse de mars 2026, un mois après la promulgation de la loi, n’a pas changé : ce dispositif ne relance pas tout le marché parisien, il en relance une partie.
L’essentiel
- Le dispositif Jeanbrun a été créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 (i et j de l’article 31 du CGI).
- Le logement, en bâtiment d’habitation collectif, est loué nu en résidence principale au moins neuf ans, sous plafonds de loyer et de ressources.
- Amortissement annuel : 3,5 à 5,5 % dans le neuf, 3 à 4 % dans l’ancien rénové, sur 80 % du prix, plafonné à 8 000 euros (10 000 ou 12 000 euros en location sociale ou très sociale).
- À la revente, les amortissements déduits réduisent le prix d’acquisition retenu pour la plus-value (article 150 VB du CGI).
- À Paris, le plafond annuel et les loyers plafonnés trient les biens : à mon sens, l’avantage profite surtout aux appartements de taille moyenne avec un vrai programme de travaux.
Article informatif, à jour de la législation au 30 septembre 2026 ; il ne remplace pas le conseil d’un notaire, d’un avocat fiscaliste ou d’un expert-comptable.
Le dispositif Jeanbrun : ce que dit la loi de finances pour 2026
Le texte de référence est l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. Il insère deux nouveaux cas de déduction dans l’article 31 du CGI : le i pour les logements neufs, le j pour les logements anciens rénovés.
Le nom renvoie à Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement ; on parle aussi de « statut du bailleur privé ». Il ne s’agit pas d’une réduction d’impôt comme le Pinel, mais d’une déduction des revenus fonciers : l’amortissement diminue le loyer imposable.
Ce qui est en vigueur et ce qui reste à préciser
Au 30 septembre 2026 :
- la loi s’applique aux investissements réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 ;
- la fiche de service-public.fr (vérifiée le 21 juillet 2026) donne les plafonds de 2026 ;
- les commentaires du BOFiP manquent : je n’en ai trouvé aucun dans la base des commentaires BOFiP en vigueur, mise à jour le 23 septembre 2026. Je signale les points qui restent sans doctrine écrite.
Quels logements sont éligibles au dispositif Jeanbrun ?
Neuf ou ancien avec travaux lourds, le logement éligible remplit trois conditions communes. Le logement doit se trouver dans un bâtiment d’habitation collectif au sens du 6° de l’article L. 111-1 du Code de la construction et de l’habitation : une maison individuelle n’est pas éligible. Il doit être loué nu, à titre de résidence principale du locataire, pendant au moins neuf ans. Et le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal du bailleur, ni un « parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus ».
La location doit prendre effet dans les douze mois de l’achèvement ou de l’acquisition, si elle est postérieure. Une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, comme une SCI à l’impôt sur le revenu, peut acheter si l’associé conserve ses parts pendant toute la location. Un logement démembré est exclu. Voir aussi la fiscalité de l’immobilier en SCI à l’IS et en holding.
Le neuf : acquisition ou construction
Le i vise les logements « acquis neufs ou en état futur d’achèvement », ainsi que ceux que le contribuable fait construire. Pour ces derniers, c’est la date de dépôt du permis qui compte. L’amortissement démarre le premier jour du mois d’achèvement, ou de l’acquisition si elle est postérieure.
L’ancien avec travaux
Le j vise deux cas de travaux, selon l’article 31 du CGI : des travaux qui produisent un immeuble neuf au sens de la TVA, ou des travaux d’amélioration qui représentent au moins 30 % du prix d’acquisition. Le texte exige en outre que les logements satisfassent aux critères d’une « réhabilitation lourde » au sens de l’article 150 U du CGI ; service-public.fr rattache cette exigence au cas des travaux de 30 %.
Ces critères sont fixés par l’article 41 duovicies-0 H bis de l’annexe III au CGI, issu d’un décret du 5 septembre 2025. À l’issue des travaux, le bâtiment doit atteindre le niveau de performance énergétique du 5° du I de l’article 1384 C bis, soit les classes A ou B du DPE. Il doit aussi respecter des critères de sécurité, de qualité sanitaire et d’accessibilité. Le décret parle des « bâtiments d’habitation collectifs » : la façon dont ce critère s’applique à un seul appartement en copropriété n’est pas encore commentée par l’administration.
Si les travaux ont été faits avant l’achat, par un professionnel qui rénove puis revend, la déduction suppose que le logement n’ait pas été « utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit » depuis l’achèvement des travaux.
Des loyers et des ressources plafonnés
Pour la location intermédiaire, l’article 31 du CGI renvoie aux plafonds du Pinel (III de l’article 199 novovicies) ; pour les locations sociale et très sociale, à ceux du Loc’Avantages (3° du A du I de l’article 199 tricies). Les ressources du locataire s’apprécient à la date du bail.
Paris est en zone A bis, la plus tendue. Pour 2026, service-public.fr indique en location intermédiaire :
| Zone A bis (Paris), location intermédiaire, 2026 | Plafond |
|---|---|
| Loyer mensuel hors charges, par m² | 19,71 € |
| Ressources du locataire, personne seule | 44 344 € |
| Ressources du locataire, couple | 66 276 € |
| Ressources, personne seule ou couple avec une personne à charge | 86 878 € |
Ce plafond au m² n’est pas appliqué tel quel. L’article 2 terdecies D de l’annexe III au CGI, qui fixe les plafonds du Pinel, les corrige d’un coefficient « 0,7 + 19/ S », S étant la surface du logement, plafonné à 1,2. Pour 50 m², le coefficient est de 1,08 : le plafond passe à 21,29 € par m², soit environ 1 064 euros par mois hors charges. Le texte Jeanbrun renvoyant à ces plafonds, le coefficient devrait s’appliquer, mais la fiche Jeanbrun de service-public.fr ne le mentionne pas et l’administration ne l’a pas encore commenté : faites valider le loyer avant de signer le bail.
Taux et plafond de l’amortissement Jeanbrun
Le taux annuel va de 3 à 5,5 %, dans la limite de 8 000 euros par foyer. L’amortissement se calcule sur le prix d’acquisition net de frais, majoré des travaux pour l’ancien. La part du terrain est exclue : elle est fixée forfaitairement à 20 % du prix. Les taux sont fixés par l’article 31 du CGI :
| Niveau de loyer | Logement neuf (i) | Logement ancien avec travaux (j) |
|---|---|---|
| Location intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Location sociale | 4,5 % | 3,5 % |
| Location très sociale | 5,5 % | 4 % |
| Plafond annuel par foyer fiscal, commun au neuf et à l’ancien | 8 000 € (majorable) | 8 000 € (majorable) |
Le plafond est majoré de 2 000 ou 4 000 euros lorsque 50 % au moins des loyers bruts des logements Jeanbrun du foyer relèvent de la location sociale ou très sociale, d’où les « 12 000 € » cités par service-public.fr.
La déduction passe par une option, exercée avec la déclaration de revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition. Cette option est « irrévocable pour le logement concerné » (service-public.fr) et exclut le micro-foncier. Pour un même logement ancien, elle ne se cumule pas avec le Pinel ou le Denormandie (article 199 novovicies), selon le j de l’article 31 du CGI.
Le texte impose au moins neuf ans de location, mais ne dit pas si l’amortissement peut se poursuivre au-delà, ni combien de temps. Faute de commentaire de l’administration, je ne compterais pas sur une déduction après la neuvième année.
Ce que le plafond de 8 000 euros change à Paris
Au-delà d’un certain prix, le plafond pèse plus que le taux. Calcul illustratif en location intermédiaire :
- dans le neuf, 8 000 euros correspondent à 3,5 % de 80 % d’un prix de 285 714 euros. Au-delà de ce prix, l’amortissement n’augmente plus ;
- dans l’ancien rénové, le seuil est atteint pour un prix, travaux compris, de 333 333 euros (8 000 euros = 3 % de 80 % de cette somme).
À Paris, ces montants correspondent à de petites surfaces. Un deux-pièces ancien acheté 400 000 euros net de frais, avec 130 000 euros de travaux (32,5 % du prix), donnerait 12 720 euros d’amortissement théorique par an (3 % de 80 % de 530 000 euros), ramenés à 8 000 euros. Pour un grand appartement, l’avantage relatif est plus faible encore.
Déficit foncier et imputation sur le revenu global
L’amortissement peut créer un déficit foncier, imputable en partie sur le revenu global : il s’ajoute aux autres charges déductibles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, entretien, gestion). Ce déficit est « déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 € » (service-public.fr), selon le droit commun de l’article 156 du CGI :
- la part du déficit qui vient des intérêts d’emprunt ne s’impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes ;
- le reste s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an ;
- l’excédent se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
L’imputation sur le revenu global suppose de continuer à louer : si le propriétaire « cesse de louer », le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent sont reconstitués (même article).
La limite est portée à 21 400 euros par an pour les dépenses de rénovation énergétique payées jusqu’au 31 décembre 2027 (II de l’article 47 de la loi de finances pour 2026). Ces dépenses doivent faire passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027, selon l’article 156 du CGI. À défaut de justifier le nouveau classement à cette date, le revenu des années concernées est reconstitué.
Attention, dans l’ancien : le j intègre le coût des travaux dans la base amortissable. Déduire ces mêmes travaux une seconde fois comme charges ne va pas de soi, et l’administration ne s’est pas encore prononcée : faites vérifier ce point avant de compter sur le déficit.
Rupture de l’engagement : la reprise des amortissements
Rompre l’engagement de location, par exemple en vendant avant neuf ans, entraîne la reprise des amortissements déduits. Si l’un des engagements n’est pas respecté, le revenu foncier de l’année est « majoré du montant des amortissements déduits », prévoit l’article 31 du CGI. Ce rattrapage est divisé par le nombre d’années de déduction, dans le neuf comme dans l’ancien. Service-public.fr cite parmi les manquements le « non-respect du montant des loyers » et la « vente anticipée du logement ».
Le rattrapage ne s’applique pas en cas d’invalidité de 2e ou 3e catégorie, de licenciement ou de décès du contribuable ou de son conjoint.
À la revente : la réintégration des amortissements dans la plus-value
À la revente, chaque euro déduit au titre de l’amortissement augmente d’autant la plus-value brute. Le même article 47 a étendu au dispositif Jeanbrun la règle déjà appliquée aux loueurs en meublé. Depuis le 21 février 2026, l’article 150 VB du CGI prévoit que le prix d’acquisition est minoré « du montant des amortissements admis en déduction en application des i et j du 1° du I de l’article 31 ou de l’article 39 C ». Voir les amortissements LMNP et la plus-value.
Exemple chiffré
Cas illustratif, sans lien avec un client réel. Un particulier achète en 2026 un deux-pièces neuf à Paris pour 450 000 euros net de frais. Il le loue en intermédiaire. L’amortissement théorique, 12 600 euros par an, est ramené au plafond de 8 000 euros. Il déduit 72 000 euros sur les neuf années d’engagement et, par hypothèse, plus rien ensuite. Il revend après 11 années révolues pour 540 000 euros.
Hypothèses, selon les règles en vigueur au 30 septembre 2026 :
- frais d’acquisition au forfait de 7,5 % (article 150 VB), sans le forfait de 15 % pour travaux que ce même article prévoit après cinq ans de détention, écarté ici pour simplifier ;
- abattements de 6 % par année au-delà de la cinquième pour l’impôt sur le revenu (article 150 VC) et de 1,65 % pour les prélèvements sociaux ;
- taux de 19 % et 17,2 % (service-public.fr) ;
- taxe de 2 % entre 60 001 et 100 000 euros de plus-value imposable (article 1609 nonies G).
| Étape du calcul | Sans réintégration | Avec réintégration (règle en vigueur) |
|---|---|---|
| Prix de cession | 540 000 € | 540 000 € |
| Prix d’achat + forfait frais 7,5 % | 483 750 € | 483 750 € |
| Amortissements Jeanbrun retranchés | 0 € | − 72 000 € |
| Plus-value brute | 56 250 € | 128 250 € |
| Impôt sur le revenu (19 % après 36 % d’abattement) | 6 840 € | 15 595 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 % après 9,9 % d’abattement) | 8 717 € | 19 875 € |
| Taxe sur les plus-values élevées | 0 € | 1 642 € |
| Total dû sur la plus-value | 15 557 € | 37 112 € |
La réintégration coûte ici 21 555 euros à la revente. En face, les 72 000 euros déduits ont réduit les revenus fonciers imposables : à un taux marginal de 30 %, 21 600 euros d’impôt sur le revenu en moins, avant les prélèvements sociaux économisés. L’avantage existe, mais c’est en bonne partie un décalage de l’impôt, dont le bilan dépend de votre taux marginal, de la durée de détention et du prix de revente.
Dispositif Jeanbrun et valeur des biens à Paris : ce que j’observe
À mon avis de praticien, et ce n’est pas une statistique, l’effet sur les prix restera limité et localisé. Depuis plus de vingt ans que j’accompagne vendeurs et investisseurs à Paris, je vois la même chose à chaque incitation fiscale. L’investisseur cherche un bien exploitable tout de suite, un loyer défendable sous les plafonds, une fiscalité lisible et une sortie possible.
Les biens concernés :
| Type de bien à Paris | Éligible au dispositif Jeanbrun ? | Point d’attention pour l’investisseur |
|---|---|---|
| Appartement à rénover lourdement, en immeuble collectif | Oui, si les travaux atteignent 30 % du prix et les critères de réhabilitation lourde (DPE A ou B après travaux) | Chiffrage des travaux, faisabilité en copropriété, calendrier |
| Appartement rénové par un professionnel, jamais occupé depuis les travaux | Oui, pour l’acquéreur | Preuve de la date d’achèvement et de l’absence d’occupation |
| Logement neuf ou en VEFA | Oui | Offre neuve peu abondante dans Paris, d’après mon expérience |
| Grand appartement familial | Oui en droit, mais avantage plafonné à 8 000 € par an | Rendement sous loyer plafonné, souvent peu attractif |
Le plafond de loyer intermédiaire en zone A bis est inférieur aux loyers de marché dans une bonne partie des quartiers parisiens (voir le loyer à demander pour relouer un appartement à Paris). La décote de loyer sur neuf ans peut peser autant que l’avantage fiscal. Le dispositif peut en revanche soutenir la demande sur un segment précis : les appartements de taille moyenne, en immeuble collectif, avec un programme de travaux à engager, que les occupants hésitent à acheter.
Préparer son bien avant de le mettre en vente
Si votre appartement peut entrer dans le dispositif, l’investisseur voudra un chiffrage sérieux du coût des travaux, le DPE actuel, un scénario énergétique crédible, le loyer plafonné et, en copropriété, les éléments qui conditionnent les travaux. Sans ces réponses, le bien devient illisible et se vend mal. Sur l’étiquette énergétique, voir le DPE 2027 et la valeur d’un appartement à Paris.
Commencez par une estimation de votre bien à sa valeur de marché actuelle, sans hypothèse fiscale. Chiffrez ensuite ce que des travaux changeraient, avec notre approche de valorisation et rénovation. Le prix se défend alors face à l’occupant comme à l’investisseur.
Questions fréquentes
Peut-on louer en meublé avec le dispositif Jeanbrun ?
Non : la location doit être nue, à usage d’habitation principale.
Peut-on louer le logement à son enfant ?
Non : les parents et alliés jusqu’au deuxième degré inclus (enfant, parent, frère, sœur) sont exclus, comme les membres du foyer fiscal.
Que se passe-t-il si je vends avant la fin des neuf ans ?
La vente anticipée rompt l’engagement : les amortissements déduits sont réintégrés au revenu foncier de l’année, sauf invalidité de 2e ou 3e catégorie, licenciement ou décès du contribuable ou de son conjoint. Ils minorent aussi le prix d’acquisition retenu pour la plus-value.
Se faire accompagner pour vendre ou investir sous le dispositif Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun ne rend pas un bien plus cher par principe : il rend certains biens plus faciles à vendre à des investisseurs, si le dossier est prêt. Chez Sellier Patrimoine, nous analysons le bien avant la mise en vente (valeur, potentiel de travaux, acquéreurs réalistes, stratégie de commercialisation), en lien avec votre notaire et votre conseil fiscal. Pour étudier votre projet, contactez-nous.
Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris ; il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs sur la valorisation, la vente et l’investissement locatif.