Vous louez un appartement meublé au régime réel et vous envisagez de le vendre ? Depuis le 15 février 2025, la plus-value LMNP ne se calcule plus comme avant : les amortissements déduits de vos loyers viennent réduire le prix d’acquisition retenu, ce qui gonfle d’autant la plus-value imposable. C’est l’article 84 de la loi de finances pour 2025 qui a ajouté cette règle à l’article 150 VB du Code général des impôts.
Quand j’ai écrit sur ce sujet en décembre 2024, le Sénat venait tout juste de voter la mesure. Elle est désormais en vigueur, la loi de finances pour 2026 l’a même étendue, et elle doit entrer dans tout calcul de vente.
L’essentiel
- Pour toute vente réalisée depuis le 15 février 2025, le prix d’acquisition d’un logement loué en meublé non professionnel est minoré des amortissements admis en déduction (article 150 VB, III, du CGI).
- Seuls les loueurs au régime réel sont touchés : au micro-BIC, rien n’est réintégré.
- Certaines résidences pour étudiants, jeunes ou seniors, les Ehpad et certaines résidences avec services agréées échappent à la règle ; la location meublée « classique », courte ou longue, n’y échappe pas.
- Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer : au-delà de 22 ans, plus d’impôt sur le revenu ; au-delà de 30 ans, plus de prélèvements sociaux.
- La loi de finances pour 2026 a étendu la minoration au nouvel amortissement en location nue.
Cet article a une vocation informative. Il ne remplace pas le conseil personnalisé d’un notaire, d’un avocat fiscaliste ou d’un expert-comptable. Article à jour de la législation au 30 septembre 2026.
Ce que dit l’article 150 VB du CGI depuis la loi de finances pour 2025
Le prix d’acquisition retenu pour la plus-value est désormais diminué des amortissements déduits. L’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a complété l’article 150 VB du CGI par un III, dont la première phrase dispose : « Le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de l’article 39 C, à l’exception de ceux de ces amortissements constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu en application de la première phrase du 4° du II du présent article. »
Rappelons le calcul d’une plus-value de particulier. La plus-value brute est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Ce prix d’acquisition peut être majoré des frais d’achat, réels ou fixés forfaitairement à 7,5 %, et des travaux, réels ou forfaitaires à 15 % si le bien est cédé plus de cinq ans après son acquisition. Ces deux forfaits figurent au II de l’article 150 VB. La nouvelle règle agit en sens inverse : elle retranche les amortissements déduits.
L’avantage que la réforme supprime
Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) loue un logement meublé sans remplir les conditions du loueur professionnel. Il relève du régime des plus-values des particuliers. Le BOFiP le rappelle : ses plus-values « sont soumises aux règles prévues à l’article 150 U du CGI ». Pendant la location, l’amortissement du bâti réduit le bénéfice imposable. À la vente, avant 2025, ces amortissements n’étaient pas repris : l’avantage était définitivement acquis. Voir notre guide de la location meublée à Paris en 2026.
Le loueur professionnel, lui, relève du régime des plus-values professionnelles, comme le rappelle impots.gouv.fr. La loi de finances pour 2025 a mis fin à cet avantage du non-professionnel, avec des exceptions ciblées.
Les travaux amortis ne sont pas comptés deux fois
Les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration ne s’ajoutent au prix d’acquisition que « lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu » (II, 4°, de l’article 150 VB). Des travaux amortis ne majorent donc pas le prix d’acquisition, et le texte exclut leurs amortissements de la minoration : ils ne jouent ni dans un sens, ni dans l’autre.
Qui est concerné par la réintégration des amortissements ?
La règle vise tout loueur en meublé non professionnel qui a déduit des amortissements en application de l’article 39 C, c’est-à-dire au régime réel. Le site impots.gouv.fr le formule ainsi : « si vous relevez d’un régime BIC réel, les amortissements pratiqués dans le cadre de la détermination du résultat imposable doivent être réintégrés pour le calcul de la plus-value ».
Trois conséquences :
- Le micro-BIC n’est pas concerné. L’abattement forfaitaire du micro-BIC ne constitue pas un amortissement déduit en application de l’article 39 C : il n’y a rien à retrancher.
- La durée du bail ne change rien. Le texte ne distingue pas la location saisonnière de la location meublée de longue durée ou du bail étudiant dans un immeuble ordinaire. Lors de l’examen au Sénat, que je commentais alors, l’amendement n° I-481 rectifié proposait de réserver la mesure aux locations de courte durée visées à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme. Il a été rejeté en séance le 29 novembre 2024.
- L’ancienneté des amortissements non plus. La loi ne limite pas la minoration aux amortissements pratiqués après 2025. Le ministre l’a confirmé dans une réponse publiée le 24 mars 2026 : « l’ensemble des amortissements déduits en application de l’article 39 C du code général des impôts (CGI) pendant la période de location du bien cédé seront pris en compte dans le calcul de la plus-value ». Un bien loué en meublé depuis dix ans voit donc réintégrés dix ans d’amortissements.
Les résidences exclues de la règle
Selon le III de l’article 150 VB, la minoration ne s’applique pas aux biens situés dans :
| Catégorie exclue | Ce que vise le texte |
|---|---|
| Résidences étudiantes, jeunes et seniors | Une résidence mentionnée aux articles L. 631-12 ou L. 631-13 du CCH « destinée à l’accueil exclusif » des étudiants, des moins de trente ans en formation ou en stage, des apprentis et contrats de professionnalisation, ou des personnes de plus de 65 ans |
| Établissements médico-sociaux | Les établissements des 6° et 7° du I de l’article L. 312-1 du Code de l’action sociale et des familles, qui accueillent des personnes âgées ou handicapées, comme les Ehpad (article L. 313-12 du même code) |
| Résidences avec services agréées | Les résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées dont le service d’aide à domicile est agréé ou autorisé, et l’accueil familial salarié géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale |
| Soins de longue durée | Les établissements de soins de longue durée mentionnés à l’article L. 6143-5 du Code de la santé publique, avec hébergement de personnes dépendantes |
Le critère est la nature de la résidence, pas le profil du locataire. Un studio loué meublé à un étudiant dans un immeuble parisien classique reste soumis à la réintégration. Les résidences de tourisme et les résidences d’affaires ne figurent pas dans la liste.
Depuis quand la règle s’applique-t-elle ?
La règle vise les cessions réalisées depuis le 15 février 2025. Le II de l’article 84 prévoit que la mesure « s’applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la présente loi ». La loi ayant été promulguée le 14 février 2025, cette date d’effet est reprise par impots.gouv.fr. C’est la date de la cession qui compte, et non celle de l’achat ou du début de la location.
Ce que la loi de finances pour 2026 a ajouté
La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 a créé, à son article 47, un amortissement pour les bailleurs qui louent nu à titre de résidence principale. Il concerne des logements situés dans un bâtiment d’habitation collective, acquis neufs ou en état futur d’achèvement (nouveau i du 1° du I de l’article 31 du CGI), ou acquis avec d’importants travaux (nouveau j).
Ce même article insère les mots « des i et j du 1° du I de l’article 31 ou » au premier alinéa du III de l’article 150 VB. Les amortissements de ce nouveau dispositif de location nue seront donc, eux aussi, retranchés du prix d’acquisition à la revente. Nous détaillons ce nouvel amortissement en location nue dans un article dédié.
Pour les loueurs en meublé, la règle de fond n’a pas bougé : l’article 150 VB en vigueur depuis le 21 février 2026 est issu de cette loi, sans modification postérieure publiée au 30 septembre 2026.
L’administration n’a pas encore tout commenté
À la date de rédaction, la fiche du BOFiP consacrée à la définition du prix d’acquisition reste dans sa version de 2012. La fiche sur le régime fiscal de la location meublée, pourtant mise à jour le 19 août 2026, ne commente pas le nouveau III.
Le ministre a annoncé, dans sa réponse du 24 mars 2026, que des précisions « figureront dans les commentaires de la réforme » au BOFiP : au 30 septembre 2026, ces commentaires ne sont pas publiés. En attendant, le texte de la loi fait foi ; les questions encore ouvertes sont listées plus bas.
Exemple chiffré : l’impact sur la plus-value d’un meublé parisien
Sur le cas ci-dessous, le total dû sur la plus-value passe de 13 773 euros selon l’ancienne règle à 39 995 euros avec la nouvelle. Ce cas est fictif et construit pour l’article. Un investisseur achète un deux-pièces à Paris le 1er juin 2014 pour 300 000 euros et le loue meublé au régime réel. Il amortit le bâti, hors terrain et hors mobilier. Au fil des ans, il déduit ainsi 93 500 euros d’amortissements de ses revenus locatifs. Il vend le 15 octobre 2026 pour 420 000 euros. Il détient le bien depuis 12 années révolues.
Hypothèses de calcul :
- frais d’acquisition au forfait de 7,5 % et travaux au forfait de 15 %, permis par le II de l’article 150 VB. Les deux forfaits sont calculés sur le prix de 300 000 euros stipulé dans l’acte : c’est l’assiette que retient la doctrine administrative antérieure à la réforme, pour laquelle le prix d’acquisition « s’entend du prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte ». L’administration n’a pas encore précisé si la minoration doit intervenir avant leur calcul ;
- abattement pour durée de détention de 6 % par année au-delà de la cinquième pour l’impôt sur le revenu (article 150 VC du CGI), et de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année pour les prélèvements sociaux (service-public.fr). Pour 12 années révolues, cela donne 7 années, soit 42 % et 11,55 % ;
- impôt sur le revenu de 19 % et prélèvements sociaux de 17,2 %, les taux indiqués par service-public.fr. La hausse de CSG votée pour 2026 sur les revenus du capital épargne les plus-values immobilières : le IV de l’article L. 136-8 du Code de la sécurité sociale maintient la CSG à 9,2 % pour les plus-values mentionnées au 2° du I de l’article L. 136-7, c’est-à-dire celles des articles 150 U à 150 UC du CGI ;
- taxe sur les plus-values imposables supérieures à 50 000 euros : 2 % de la plus-value entre 60 001 et 100 000 euros (article 1609 nonies G du CGI).
| Étape du calcul | Ancienne règle (même vente, pour comparaison) | Règle en vigueur (même vente) |
|---|---|---|
| Prix de cession | 420 000 € | 420 000 € |
| Prix d’achat + forfait frais 7,5 % + forfait travaux 15 % | 367 500 € | 367 500 € |
| Amortissements déduits retranchés | 0 € | − 93 500 € |
| Prix d’acquisition retenu | 367 500 € | 274 000 € |
| Plus-value brute | 52 500 € | 146 000 € |
| Base impôt sur le revenu (après 42 % d’abattement) | 30 450 € | 84 680 € |
| Impôt sur le revenu à 19 % | 5 786 € | 16 089 € |
| Base prélèvements sociaux (après 11,55 %) | 46 436 € | 129 137 € |
| Prélèvements sociaux à 17,2 % | 7 987 € | 22 212 € |
| Taxe sur les plus-values élevées (2 %) | 0 € | 1 694 € |
| Total dû sur la plus-value | 13 773 € | 39 995 € |
Dans cet exemple, la réintégration des amortissements coûte 26 222 euros de plus au moment de la vente. La plus-value nette imposable franchit aussi le seuil de 50 000 euros, ce qui déclenche la taxe additionnelle. Ce surcoût doit toutefois être mis en regard de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux que ces 93 500 euros d’amortissements ont permis d’éviter pendant douze ans de location. Le bilan réel dépend de votre taux marginal d’imposition sur toute la période.
Chaque paramètre change le résultat : prix, durée de détention, part du terrain, travaux réellement payés. Pour connaître la valeur actuelle de votre bien, point de départ de tout calcul sérieux, vous pouvez demander une estimation de votre appartement.
Vendre ou conserver un meublé : les options qui restent
La réforme ne rend pas la vente impossible, elle en change le calcul. Depuis plus de vingt ans, j’accompagne à Paris des propriétaires qui arbitrent entre vendre et garder. Le bon réflexe : raisonner en net après impôt, non en prix affiché.
Conserver jusqu’aux seuils d’exonération
Les abattements pour durée de détention s’appliquent à toute la plus-value brute, amortissements réintégrés compris. D’après le barème publié par service-public.fr, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu au-delà de 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans. À 18 ou 20 ans de détention, calculez ce que coûterait l’attente jusqu’au seuil suivant, loyers compris.
Vendre en connaissant son chiffre exact
Si la vente est décidée, le chiffre à obtenir avant de signer est simple : le total des amortissements du bâti effectivement déduits depuis le début de la location. Il figure dans vos liasses fiscales annuelles, et le notaire en aura besoin pour établir la déclaration de plus-value. Sans ce chiffre, un prix de vente « net vendeur » n’a pas de sens.
Changer de régime efface-t-il les amortissements ?
À ma lecture, non. Le texte vise les amortissements « admis en déduction », sans condition de régime au jour de la vente. Passer au micro-BIC ou à la location nue avant de vendre n’effacerait pas le passé ; seuls les amortissements futurs cesseraient de s’accumuler.
Ce que j’observe sur le terrain
Les vendeurs de meublés que je rencontre arrivent de mieux en mieux informés. Ceux qui ont tenu une comptabilité rigoureuse décident vite ; les autres découvrent parfois leurs amortissements quand le notaire les demande. C’est mon avis de praticien, pas une statistique : le calcul doit se faire avant la mise en vente, pas pendant le compromis.
Les points que l’administration n’a pas encore tranchés
Faute de commentaire au BOFiP, quatre questions restent ouvertes. Je les signale pour que vous les posiez à votre conseil, pas pour les trancher.
- Les amortissements en report. L’article 150 VB vise les amortissements « admis en déduction » ; service-public.fr parle de ceux « que vous avez pu déduire ». Un amortissement comptabilisé mais jamais imputé, faute de bénéfice suffisant, ne devrait donc pas être retranché. Cette lecture littérale attend encore une confirmation officielle.
- Le mobilier. Le texte ne distingue pas le bâti des meubles, alors que la plus-value porte sur l’immeuble cédé : le sort de l’amortissement des meubles reste incertain.
- L’ordre de calcul avec les forfaits. Les forfaits de 7,5 % et 15 % se calculent-ils sur le prix de l’acte ou sur le prix déjà minoré ? L’exemple ci-dessus retient le prix de l’acte.
- Les biens reçus par donation ou succession. Le prix d’acquisition est alors « la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit » (I de l’article 150 VB). L’articulation avec les amortissements déduits par le précédent propriétaire n’est pas commentée : un point à régler avec le notaire avant une vente ou donation de la nue-propriété à un héritier.
Questions fréquentes
La réintégration des amortissements s’applique-t-elle aux biens achetés avant 2025 ?
Oui. Toute cession réalisée à compter du 15 février 2025 est concernée, quelle que soit la date d’achat. Le ministre l’a confirmé dans une réponse publiée le 24 mars 2026 : la règle s’applique « quelle que soit la date de mise en location du bien ».
Mon studio est loué à des étudiants : suis-je exonéré de la réintégration ?
Pas dans un immeuble ordinaire. L’exclusion ne vise que les résidences des articles L. 631-12 ou L. 631-13 du CCH destinées à l’accueil exclusif des étudiants, des jeunes en formation ou des seniors.
Faut-il attendre 30 ans pour vendre sans impôt ?
Pour une exonération totale, oui : l’exonération d’impôt sur le revenu intervient au-delà de 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux au-delà de 30 ans. Entre les deux, tout dépend du prix obtenu aujourd’hui et des loyers restant à percevoir.
Se faire accompagner pour vendre un meublé au bon moment
La réintégration des amortissements ne commande ni de vendre dans la précipitation, ni de garder à tout prix : c’est une donnée du calcul de votre gain net. Chez Sellier Patrimoine, nous partons de la valeur de marché réelle du bien, puis construisons le calendrier de vente avec votre notaire et votre expert-comptable. Munis de votre acte d’achat et de vos liasses fiscales, consultez la page conseil juridique ou contactez-nous.
Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris. Il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs, notamment sur la vente des biens loués en meublé.