Louer meublé à Paris reste possible et souvent pertinent en 2026, à condition de cocher quatre cases avant de publier l’annonce. Il faut un logement décent classé au moins F au DPE et les onze éléments de mobilier exigés par décret. Il faut aussi le bon contrat (bail meublé d’un an, bail étudiant de neuf mois ou bail mobilité) et un loyer conforme à l’encadrement parisien. Depuis plus de vingt ans que j’accompagne des propriétaires parisiens, je vois les difficultés naître presque toujours avant la signature du bail.
L’essentiel
- Un logement classé G au DPE ne peut plus être loué comme résidence principale depuis le 1er janvier 2025 ; la classe F suivra le 1er janvier 2028.
- Le bail meublé dure au moins un an (neuf mois pour un étudiant), avec un dépôt de garantie plafonné à deux mois de loyer hors charges ; le bail mobilité dure de un à dix mois, sans dépôt.
- Pour les revenus perçus à partir de 2026, le micro-BIC s’applique jusqu’à 83 600 € de recettes, avec un abattement de 50 %.
- Les revenus de location meublée non professionnelle supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % pour la location nue.
Cet article a une vocation informative. Il ne remplace pas le conseil personnalisé d’un avocat, d’un notaire ou d’un expert-comptable. Article à jour de la législation au 30 septembre 2026.
Location meublée à Paris : ce que la loi exige du logement
Le logement doit être décent, garni des onze éléments de mobilier du décret et classé au moins F au DPE. Un meublé loué comme résidence principale relève du titre I bis de la loi du 6 juillet 1989, dont les règles sont d’ordre public : aucune clause du bail ne peut y déroger (article 25-3).
Un logement décent, et pas seulement meublé
La loi définit le meublé comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement » (article 25-4). Le logement doit notamment disposer d’une pièce principale d’au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou d’un volume habitable d’au moins 20 m³ (décret du 30 janvier 2002, article 4). À Paris, où les petites surfaces et les chambres de service sont nombreuses, c’est le premier point que je mesure.
Sur le terrain, je contrôle aussi l’électricité, le chauffage, la ventilation et l’humidité.
Le mobilier obligatoire : onze éléments
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale. Le logement doit comporter :
- une literie comprenant couette ou couverture ;
- un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres ;
- des plaques de cuisson ;
- un four ou un four à micro-ondes ;
- un réfrigérateur et un congélateur, ou au minimum un réfrigérateur avec un compartiment à -6 °C ou moins ;
- la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- les ustensiles de cuisine ;
- une table et des sièges ;
- des étagères de rangement ;
- des luminaires ;
- du matériel d’entretien ménager adapté au logement.
Il manque un seul élément ? Pour service-public.fr, un logement vide est un logement « dépourvu d’au moins 1 des meubles ou objets caractérisant un logement meublé ». Le bailleur s’expose alors aux règles du vide : bail de trois ans minimum pour un particulier, dépôt de garantie d’un mois. Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis à l’entrée et à la sortie, en autant d’exemplaires que de parties (article 25-5).
Le DPE : la classe G est interdite, la classe F le sera en 2028
La performance énergétique fait désormais partie de la décence. Selon l’article 6 de la loi de 1989, le logement doit être classé entre A et F depuis le 1er janvier 2025, entre A et E à compter du 1er janvier 2028, puis entre A et D à compter du 1er janvier 2034. Service-public.fr précise que l’exigence vise tout bail « signé, renouvelé ou tacitement reconduit » pendant chaque période.
Deux autres conséquences d’un mauvais classement sont souvent oubliées :
- dans un logement classé F ou G, le loyer ne peut pas être révisé chaque année (article 17-1, III, rendu applicable au meublé par l’article 25-9) ;
- à Paris, aucun complément de loyer n’est possible lorsque le logement est classé F ou G, ou présente certains défauts comme des sanitaires sur le palier ou des signes d’humidité (article 140 de la loi ELAN).
Bonne nouvelle pour les appartements chauffés à l’électricité : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025). Pour un DPE encore valable, l’ADEME génère une attestation de nouvelle étiquette, téléchargeable par toute personne sur le site de l’Observatoire des DPE. Elle ne remet pas en cause les données du diagnostic initial (article 3 du même arrêté).
Un second abaissement, à 1,7, s’appliquera à compter du 1er janvier 2027. Selon service-public.fr, le DPE pourra alors être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, si le nouveau calcul améliore le classement. Pour un studio électrique classé F ou G, vérifiez ce calcul avant tous travaux.
Bail meublé, bail étudiant ou bail mobilité : choisir le bon contrat
Le bail meublé d’un an convient à toute résidence principale, le bail étudiant de neuf mois à un étudiant, et le bail mobilité aux seuls publics que la loi énumère. Choisir un bail étudiant ou un bail mobilité pour récupérer plus facilement le logement, sans que le locataire en remplisse les conditions, c’est à mon sens préparer un litige.
| Bail meublé | Bail étudiant | Bail mobilité | |
|---|---|---|---|
| Locataire | Tout locataire dont c’est la résidence principale | Étudiant | Formation professionnelle, études supérieures, apprentissage, stage, service civique, mutation ou mission temporaire |
| Durée | Au moins 1 an | 9 mois | De 1 à 10 mois |
| À l’échéance | Reconduction tacite d’un an | Pas de reconduction tacite | Ni renouvellement ni reconduction |
| Dépôt de garantie | 2 mois de loyer hors charges au plus | 2 mois de loyer hors charges au plus | Interdit |
| Préavis du locataire | 1 mois | 1 mois | 1 mois |
| Base légale | Art. 25-7 et 25-8 | Art. 25-7, alinéa 4 | Art. 25-12 à 25-17 |
Le bail meublé classique, pour une résidence principale stable
Le bail meublé est écrit, suit un contrat type et dure au moins un an. Sans congé, il est reconduit tacitement pour un an (article 25-7). Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis d’un mois.
Le bailleur, lui, ne peut donner congé que pour l’échéance, trois mois à l’avance. Il doit invoquer l’un des trois motifs prévus : reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux, comme un manquement du locataire à ses obligations (article 25-8). Il ne peut pas non plus donner congé à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond d’attribution des logements conventionnés, sans lui offrir un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans les limites géographiques fixées par la loi. La protection vaut aussi lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et sous ce plafond, si les ressources cumulées du foyer le sont aussi. Elle tombe si le bailleur est une personne physique de plus de 65 ans ou si ses ressources sont inférieures à ce même plafond. Les âges s’apprécient à l’échéance du bail, les ressources à la date du congé (article 25-8, II).
Le bail étudiant de neuf mois
Lorsque le locataire est étudiant, la durée peut être réduite à neuf mois, et la reconduction tacite ne s’applique pas (article 25-7). Il colle à une année universitaire ; dans les 5e, 6e, 13e et 14e arrondissements, autour des universités, c’est le contrat que je rédige le plus souvent pour des étudiants.
Le bail mobilité, un contrat réservé
Le bail mobilité est ouvert au locataire qui justifie, à la date d’effet du bail, être « en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique […], en mutation professionnelle ou en mission temporaire » (article 25-12).
Il dure d’un à dix mois, « non renouvelable et non reconductible » (article 25-14). Un nouveau bail signé à son terme pour le même logement relève du meublé classique. Le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail (article 25-16) et aucun dépôt de garantie ne peut être exigé (article 25-17). La garantie Visale peut couvrir ce bail s’il contient une clause résolutoire.
Ne pas confondre location meublée et location touristique
Louer un meublé comme résidence principale du locataire ne demande aucune autorisation particulière. Louer un logement « en tant que meublé de tourisme » constitue, en revanche, un changement d’usage au sens de l’article L. 631-7 du CCH. Ce régime, renforcé par la loi Le Meur du 19 novembre 2024, obéit à d’autres règles ; nous les détaillons pour le meublé touristique dans un local commercial à Paris. Dans l’hypercentre, je vois encore des propriétaires tentés par un bail « meublé » qui masque une activité touristique : c’est un calcul très risqué.
Dépôt de garantie, caution et Visale : sécuriser le dossier du locataire
Pour un bail meublé, le dépôt de garantie est « limité à deux mois de loyer en principal » (article 25-6). Il doit être restitué dans un délai d’un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois dans le cas contraire. En cas de retard, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois commencé (article 22).
Caution, assurance loyers impayés et Visale : ce qui se cumule
Un bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés, ou toute autre garantie, ne peut pas exiger en plus une caution, sous peine de nullité. Seule exception : le « logement loué à un étudiant ou un apprenti » (article 22-1). Le même article interdit de refuser une caution au motif qu’elle n’a pas la nationalité française ou ne réside pas en métropole.
Côté locataire, la garantie Visale d’Action Logement est gratuite et ouverte notamment aux locataires de moins de 30 ans, sous conditions. En Île-de-France, elle n’est pas accordée au-delà d’un loyer de 1 940 € par mois charges comprises ; pour un étudiant ou un alternant, aucune condition de ressources n’est exigée jusqu’à 1 000 €.
Le loyer d’un meublé à Paris reste encadré
À Paris, le loyer de base d’un meublé ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Pour les meublés, l’arrêté préfectoral du 12 juin 2026 applique au loyer de référence une « majoration unitaire par mètre carré » (article 3) ; dans ses tableaux, elle représente environ 14 % du loyer de référence d’une location vide.
Le caractère meublé est donc déjà pris en compte : le mobilier ne justifie pas, à lui seul, un complément de loyer. L’arrêté actuel s’applique, selon la Ville de Paris, « à titre exceptionnel, pour l’instant, du 1er juillet 2026 au 24 novembre 2026 ». Voyez aussi l’encadrement des loyers à Paris après le 24 novembre 2026 et le loyer à demander pour relouer un appartement à Paris.
Les charges : provisions ou forfait
En meublé, les parties choisissent entre des provisions régularisées et un forfait. Le forfait « ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure » (article 25-10) : calibrez-le sur les charges réelles.
Fiscalité LMNP 2026 : les grandes lignes
Les revenus d’une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. Tant que les conditions du statut professionnel ne sont pas réunies, le bailleur est loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Démarches : immatriculation et CFE
L’activité doit être déclarée sur le guichet des formalités des entreprises « dans les quinze premiers jours qui suivent le début de votre activité », pour obtenir un numéro SIRET (impots.gouv.fr). Les loueurs en meublé sont en principe redevables de la cotisation foncière des entreprises (CFE), avec une exonération lorsque les recettes de la période de référence n’excèdent pas 5 000 €.
Micro-BIC ou régime réel
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Accès | Recettes jusqu’à 83 600 € (revenus perçus à partir de 2026) | Obligatoire si le seuil est dépassé deux années de suite, sur option sinon |
| Calcul du résultat | Abattement forfaitaire de 50 % | Recettes moins charges réelles et amortissements |
| Amortissement du bien | Non | Oui, sans pouvoir créer ni augmenter un déficit |
| Déficit | Sans objet | Imputable sur les revenus de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes |
Pour une location meublée de longue durée, le micro-BIC s’applique si les recettes annuelles « ne dépassent pas » 83 600 € pour les revenus de 2026, contre 77 700 € pour ceux de 2025, avec un abattement de 50 % (service-public.fr).
Au régime réel, l’amortissement de l’immeuble et des meubles n’est déductible que dans la limite du loyer diminué des autres charges ; l’excédent est reporté (article 39 C du CGI). Les déficits d’une location meublée non professionnelle ne s’imputent que sur les revenus de même nature, pendant dix ans (service-public.fr). D’expérience, à Paris, où les prix d’achat sont élevés, le réel est souvent plus favorable ; seule une simulation sur vos chiffres permet de trancher.
Prélèvements sociaux : 18,6 % depuis les revenus de 2025
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 %, « à compter de l’imposition des revenus de l’année 2025 » (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, article 12). La brochure 2026 de la DGFiP le confirme et maintient au taux antérieur les revenus fonciers et les plus-values immobilières.
Résultat, selon impots.gouv.fr : 18,6 % de prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée non professionnelle (CSG 10,6 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %), contre 17,2 % pour la location nue. Une personne affiliée à la sécurité sociale d’un État de l’Espace économique européen, du Royaume-Uni ou de la Suisse, et non assurée obligatoirement en France, ne paie que le prélèvement de solidarité de 7,5 % (même page d’impots.gouv.fr).
Plus-value : les amortissements sont réintégrés
Depuis la loi de finances pour 2025, pour les cessions réalisées à compter du lendemain de sa promulgation, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est minoré des amortissements déduits au régime réel (article 150 VB du CGI ; loi n° 2025-127, article 84). Certains biens en sont exclus : ceux des résidences destinées exclusivement aux étudiants, aux jeunes en formation ou aux plus de 65 ans, des établissements médico-sociaux ou résidences avec services agréées, et des établissements de soins de longue durée. Un studio loué meublé à un étudiant dans un immeuble ordinaire reste concerné.
L’amortissement se paie donc en partie à la revente : notre article sur la réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value détaille le calcul.
LMNP ou LMP
L’activité devient professionnelle (LMP) lorsque les recettes annuelles du foyer dépassent 23 000 € et excèdent ses revenus d’activité soumis à l’impôt sur le revenu (salaires, autres BIC, BNC, bénéfices agricoles…). La loi de finances pour 2026 a adapté ce second critère pour les non-résidents, à compter de l’imposition des revenus de 2026. Leurs recettes doivent excéder les revenus de même nature soumis à un impôt équivalent dans leur État de résidence (article 155 du CGI).
Louer tout de suite ou après travaux ?
Louer immédiatement se justifie lorsque le logement est décent, bien classé, conforme au décret mobilier et bien positionné face au loyer de référence : chaque mois de vacance est alors un mois perdu.
Louer après travaux devient préférable quand les interventions sécurisent le droit de louer : gagner une classe de DPE avant 2028, traiter une humidité, sécuriser l’électricité. Mon observation de terrain : une rénovation esthétique coûteuse se retrouve rarement dans un loyer encadré. Pour chiffrer ces arbitrages, voyez notre approche de valorisation et rénovation ; et si la question devient « faut-il vendre ? », une estimation du bien en l’état et après travaux permet de comparer.
Questions fréquentes
Quel dépôt de garantie demander pour un meublé ?
Au plus deux mois de loyer hors charges pour un bail meublé ou étudiant. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé dans un bail mobilité.
Peut-on louer un appartement classé F au DPE en 2026 ?
Oui. Seule la classe G est exclue depuis le 1er janvier 2025 ; la classe F le sera à partir du 1er janvier 2028. Le loyer d’un logement F ou G ne peut toutefois pas être révisé ni, à Paris, assorti d’un complément.
Un parent vivant à l’étranger peut-il se porter caution ?
Oui. Le bailleur ne peut pas refuser une caution qui ne réside pas en métropole ou n’est pas française. Pour un étudiant, elle peut même s’ajouter à une assurance loyers impayés.
Se faire accompagner pour louer meublé à Paris
Chez Sellier Patrimoine, nous auditons le logement avant l’annonce, préparons bail et inventaire, et assurons la gestion pour les propriétaires éloignés de Paris. Pour une question juridique, consultez notre page conseil juridique ou contactez-nous avec l’adresse du bien, son DPE et le type de locataire recherché.
Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris ; il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs dans la mise en location, la gestion locative et l’arbitrage de leurs biens parisiens.