Le prix du m² à Paris s’établit à 9 560 € pour les appartements anciens au 2e trimestre 2026, selon les Notaires du Grand Paris. Ce chiffre est utile pour suivre le marché, pas pour estimer un appartement.
D’abord parce que ce n’est ni une moyenne ni une médiane, mais un prix calculé à qualité constante, qui décrit un logement type. Ensuite parce que, derrière lui, les arrondissements vont de 7 690 € à 13 980 € le m², et les quartiers d’un même arrondissement peuvent encore s’écarter de plus d’un tiers. Voici ce que mesurent les chiffres publiés, ce qu’ils ignorent, et la méthode que j’applique pour estimer un bien précis.
L’essentiel
- Au 2e trimestre 2026, le prix des appartements anciens à Paris atteint 9 560 € le m², en hausse de 0,6 % sur un an (Notaires du Grand Paris).
- Ce chiffre n’est pas une moyenne arithmétique : c’est la valorisation d’un indice Notaires-INSEE, calculé à qualité constante sur des ventes libres, hors frais et hors commissions.
- Les prix par arrondissement vont de 7 690 € le m² dans le 19e à 13 980 € dans le 6e ; à l’intérieur d’un arrondissement, l’écart entre quartiers atteint 42 % dans le 18e.
- La base DVF donne les prix réellement signés, mais sans l’étage, l’état, le DPE ni la vue du bien, et avec plusieurs mois de décalage.
- Estimer un bien précis suppose de partir de ces références, puis de les corriger une à une par les caractéristiques de l’appartement et par son marché d’acquéreurs.
Cet article a une vocation informative. Chiffres de marché à jour des publications disponibles au 30 septembre 2026.
Prix du m² à Paris en 2026 : les chiffres officiels
Le chiffre de référence est celui des notaires, parce qu’il repose sur les actes de vente eux-mêmes. Au 2e trimestre 2026 (avril à juin), les appartements anciens se vendent à Paris 9 560 € le m². C’est, selon le dossier de presse des Notaires du Grand Paris du 8 septembre 2026, une « très légère hausse » de 0,6 % sur un an. Sur trois mois, l’évolution brute est de -0,1 %.
| Trimestre | Prix au m² des appartements anciens à Paris | Variation sur un an |
|---|---|---|
| 2e trimestre 2025 | 9 510 € | +0,4 % |
| 3e trimestre 2025 | 9 700 € | +1,9 % |
| 4e trimestre 2025 | 9 600 € | +1,5 % |
| 1er trimestre 2026 | 9 580 € | +0,7 % |
| 2e trimestre 2026 | 9 560 € | +0,6 % |
Source : Notaires du Grand Paris, dossier de presse du 8 septembre 2026, tableau « Les appartements à Paris et en Petite Couronne ».
Les notaires publient aussi une projection tirée des promesses de vente déjà signées : le prix des appartements anciens à Paris « devrait s’établir autour de 9 620 € par m² à fin septembre ». C’est une anticipation, pas un prix constaté.
Vous avez peut-être lu ailleurs le chiffre de 9 530 € le m². Il n’est pas faux : c’est le prix « en avril » publié par les notaires dans leur communiqué du 25 juin 2026, calculé sur les ventes de février à avril. Les communiqués mensuels portent en effet sur trois mois glissants. Deux chiffres proches, deux périodes différentes : la première question à poser devant un prix au m² est toujours « sur quelle période, et sur quelles ventes ? ».
Ce que le chiffre inclut, et ce qu’il exclut
Le périmètre est plus étroit qu’on ne le croit. La note méthodologique du même dossier précise que les statistiques portent sur les logements « vendus de gré à gré en pleine propriété et libres d’occupation ». Les prix sont exprimés « hors droits, hors commissions, hors frais et hors mobilier ». Un appartement loué, une nue-propriété ou un viager ne relèvent donc pas de ce chiffre.
Moyenne, médiane, prix standardisé : trois façons de résumer un marché
On parle de « prix moyen », mais le chiffre des notaires n’est pas une moyenne. Ce n’est pas un détail : selon l’indicateur choisi, un même marché peut sembler monter ou baisser.
La moyenne additionne les prix et divise par le nombre de ventes. Elle est sensible aux valeurs extrêmes. Quand des valeurs sont limitées vers le bas mais pas vers le haut, la moyenne est tirée par les plus élevées. Elle est alors « généralement supérieure à la médiane », rappelle l’INSEE dans sa définition de la médiane. Exemple : dans un arrondissement, quelques ventes d’exception, comme un grand appartement avec terrasse, relèvent la moyenne du trimestre sans guère bouger la médiane.
La médiane partage les ventes en deux moitiés égales. Elle résiste mieux aux extrêmes, mais elle dépend de ce qui s’est vendu pendant le trimestre. La note d’information des notaires de 2017 en donne un exemple frappant. Au Perreux-sur-Marne, au 3e trimestre 2017, le prix médian des maisons progressait de 28,2 % sur un an, alors que le prix standardisé baissait de 3,9 %. Les maisons vendues étaient simplement plus grandes, 133 m² en moyenne contre 107 m² un an plus tôt.
Le prix standardisé, utilisé par les notaires pour les arrondissements et les quartiers de Paris, corrige cet effet. Il repose sur un modèle dit « hédonique », qui estime ce que chaque caractéristique apporte au prix : la même note cite l’étage, la présence d’un ascenseur ou le nombre de salles de bains.
Selon le dossier de presse de septembre 2026, il est calculé à partir des ventes du dernier trimestre et de la structure des ventes des cinq dernières années. Les notaires l’ont préféré aux prix médians, publiés jusqu’au 2e trimestre 2017, parce que ces prix standardisés sont « moins tributaires de la qualité des biens vendus au cours du trimestre ».
Avec une réserve : ces prix « restent toutefois calculés sur un nombre de ventes limité et sont donc à prendre avec précaution ». Le chiffre parisien global suit la même logique : c’est la valorisation de l’indice Notaires-INSEE, présenté plus bas.
| Indicateur | Ce qu’il mesure | Sa limite pour estimer un bien |
|---|---|---|
| Moyenne | Le prix total des ventes divisé par leur nombre | Déplacée par quelques ventes très chères ou très bon marché |
| Médiane | Le prix qui sépare les ventes en deux moitiés | Varie avec le type de biens vendus pendant la période |
| Prix standardisé (notaires) | Le prix d’un logement de caractéristiques constantes | Décrit un appartement type, pas le vôtre ; fragile quand les ventes sont peu nombreuses |
Ma lecture, après plus de vingt ans de transactions à Paris : 9 560 € le m², c’est le prix d’un appartement parisien « standard » qui n’existe nulle part. Le vôtre a un étage, une lumière, un plan et une copropriété. C’est précisément ce que le chiffre global neutralise.
Écarts entre arrondissements : de 7 690 € à 13 980 € le m²
Le prix du m² à Paris varie presque du simple au double selon l’arrondissement. Au 2e trimestre 2026, les prix standardisés vont de 7 690 € dans le 19e à 13 980 € dans le 6e. Le 6e est ainsi « 1,82 fois plus cher que le 19e », selon le dossier de presse des notaires. Les évolutions annuelles restent modérées, de -1,1 % dans le 15e à +5,0 % dans le 6e.
| Arrondissement | Prix au m² (T2 2026) | Arrondissement | Prix au m² (T2 2026) |
|---|---|---|---|
| 1er | 11 840 € | 11e | 9 500 € |
| 2e | 11 160 € | 12e | 8 610 € |
| 3e | 12 420 € | 13e | 8 560 € |
| 4e | 12 760 € | 14e | 9 100 € |
| 5e | 11 590 € | 15e | 8 780 € |
| 6e | 13 980 € | 16e | 10 220 € |
| 7e | 13 010 € | 17e | 9 470 € |
| 8e | 11 620 € | 18e | 8 490 € |
| 9e | 10 140 € | 19e | 7 690 € |
| 10e | 9 140 € | 20e | 8 210 € |
Source : Notaires du Grand Paris, historique des prix au m² standardisés des appartements anciens par arrondissement, ligne T2 2026.
Appliqué à 60 m², l’écart est considérable : 461 400 € au prix de référence du 19e, 838 800 € à celui du 6e. Multiplier sa surface par le chiffre parisien de 9 560 € ne donne donc qu’un ordre de grandeur, et souvent un mauvais.
Dans un même arrondissement, les quartiers divergent
L’arrondissement reste lui-même une maille trop large. Paris compte 80 quartiers administratifs, et les notaires publient un prix standardisé pour chacun lorsque le résultat est jugé assez fiable. Leur carte des prix affiche les prix par quartier au 2e trimestre 2026. Elle montre des écarts internes importants.
| Arrondissement | Quartier le moins cher | Quartier le plus cher | Écart |
|---|---|---|---|
| 18e | La Goutte-d’Or : 6 550 € | Grandes-Carrières : 9 300 € | +42 % |
| 8e | Europe : 10 060 € | La Madeleine : 13 770 € | +37 % |
| 12e | Bel-Air : 8 130 € | Quinze-Vingts : 10 930 € | +34 % |
| 7e | École-Militaire : 11 950 € | Saint-Thomas-d’Aquin : 15 920 € | +33 % |
| 4e | Arsenal : 11 770 € | Notre-Dame : 15 380 € | +31 % |
Source : Notaires du Grand Paris, carte des prix, prix au m² standardisés des appartements anciens par quartier au 2e trimestre 2026 (consultée le 30 septembre 2026). Écarts calculés par nos soins à partir de ces prix.
Dans le 18e, pour 60 m², la différence entre ces deux quartiers représente plus de 160 000 € (393 000 € contre 558 000 €). La même carte n’affiche aucun prix pour plusieurs quartiers, comme Place Vendôme, Saint-Germain-l’Auxerrois ou les Champs-Élysées : les notaires ne publient un prix que si leur indicateur de qualité le permet. Plus la maille est fine, moins la statistique est solide. Exemple dans le 6e : le prix d’un appartement à Saint-Germain-des-Prés.
Et la maille la plus fine, celle qui compte pour un acquéreur, n’est dans aucun tableau. Sur le terrain, je vois régulièrement deux appartements de même surface, dans la même rue, se vendre à des prix très différents. Côté rue ou côté cour, troisième étage avec ascenseur ou sixième sans, plan traversant ou couloir perdu : ces écarts se jouent à l’échelle de l’immeuble et de l’appartement.
Ce que mesurent les indices des notaires et de l’INSEE
Les indices Notaires-INSEE mesurent une tendance, pas une valeur. Selon la fiche de l’INSEE, ils suivent les évolutions de prix des logements anciens « à qualité constante ». Le prix retenu est le prix net vendeur, hors droits de mutation, frais de notaire et commission d’agence.
La méthode est expliquée dans la publication de l’INSEE du 8 septembre 2026 : « La méthodologie repose sur des modèles expliquant le prix d’un logement en fonction de ses caractéristiques. À l’aide de ces modèles, la valeur d’un parc de logements de référence est estimée aux prix de la période courante. »
Autrement dit, on suit toujours le même panier de logements fictif, pour que l’évolution ne soit pas faussée par le type de biens vendus d’un trimestre à l’autre. Ces indices sont labellisés par l’Autorité de la statistique publique depuis 2011, rappelle le dossier de presse des notaires.
Ce que disent les indices au 2e trimestre 2026
La même publication de l’INSEE indique qu’au 2e trimestre 2026, les prix des logements anciens reculent de 1,0 % sur un trimestre en France (hors Mayotte). À Paris, les prix des appartements baissent de 0,4 % sur le trimestre en données corrigées des variations saisonnières, et progressent de 0,6 % sur un an. Ces résultats sont provisoires.
Ce qu’ils ne mesurent pas
La publication de l’INSEE ne donne pas de prix en euros par m² : elle présente des indices et leurs variations. Un indice vous dit si le marché monte ou baisse. Il ne dit pas ce que vaut votre appartement. Il arrive aussi avec retard : selon les notaires, les chiffres d’un trimestre sont publiés deux mois après sa fin, à titre provisoire, et deviennent définitifs cinq mois après.
Ce que la base DVF ne vous dit pas
DVF donne les prix réellement signés, adresse par adresse, mais ni la description du bien ni les ventes les plus récentes. C’est pourtant la source la plus concrète pour le particulier. Selon sa fiche sur data.gouv.fr, elle est produite par la direction générale des finances publiques et couvre les transactions des cinq dernières années. Elle est mise à jour deux fois par an, en avril et en octobre ; au 30 septembre 2026, la dernière date du 5 avril 2026. Service-public.fr oriente vers son explorateur cartographique en accès libre.
Mais DVF a des angles morts, que sa propre notice descriptive expose clairement :
- Aucune description du bien. La notice précise que « le descriptif des biens de l’acte notarié n’est pas repris dans le fichier, à l’exception de la surface Carrez lorsque celle-ci est mentionnée. » Ni l’étage, ni l’état, ni le DPE, ni la vue.
- Un décalage dans le temps. La diffusion d’avril porte sur les ventes publiées au service de la publicité foncière avant le 31 décembre de l’année précédente, celle d’octobre sur les ventes publiées avant le 30 juin. Au 30 septembre 2026, les ventes publiées en 2026 n’y figurent donc pas encore.
- Un prix pas toujours comparable. La valeur foncière inclut les frais d’agence s’ils sont à la charge du vendeur et l’éventuelle TVA. Elle exclut les frais d’agence à la charge de l’acquéreur, les frais de notaire et la valeur du mobilier stipulée dans l’acte.
- Plusieurs lots pour un seul prix. Quand une vente porte sur plusieurs locaux, le prix est répété sur chaque ligne. Un appartement vendu avec une cave et un parking peut ainsi afficher un prix au m² trompeur si l’on divise le prix global par la seule surface habitable.
- Une surface parfois ancienne. Selon la foire aux questions DVF, la surface indiquée est la dernière déclarée aux services fonciers et connue à la date de vente.
| Ce que DVF donne | Ce que DVF ne donne pas |
|---|---|
| Date de la vente et prix déclaré | L’étage, l’ascenseur, l’exposition, la vue |
| Adresse et références cadastrales | L’état intérieur et les travaux réalisés |
| Type de local, nombre de pièces principales | Le DPE |
| Surface réelle et surface Carrez des lots quand elle est indiquée | L’occupation ou non du bien au jour de la vente |
| Numéros de lots (dans la limite de cinq) | Les ventes publiées depuis la dernière mise à jour |
Une vente DVF est donc un point de départ à interroger : il faut savoir quel appartement se cache derrière la ligne avant d’en tirer une conclusion sur le vôtre.
Comment estimer un bien précis à Paris : la méthode
Une estimation fiable part des chiffres publics, puis les corrige par tout ce qu’ils ignorent. Voici l’ordre que je suis.
- Situer la tendance. Le prix de l’arrondissement et l’évolution de l’indice disent dans quel marché on se trouve : stable, en hausse ou en baisse. Rien de plus.
- Descendre au quartier. Le prix standardisé du quartier, quand il est significatif, resserre la fourchette.
- Rassembler les ventes comparables. Dans DVF, celles de l’immeuble et des immeubles voisins. Pour chacune, vérifier la surface Carrez, les lots annexes et, autant que possible, l’appartement réel.
- Regarder la concurrence du moment. Les biens en vente autour du vôtre sont ceux que vos acquéreurs visiteront. Leurs prix sont demandés, pas obtenus, mais ils servent de point de comparaison.
- Corriger par les caractéristiques. Étage et ascenseur, lumière et exposition, plan, état et budget de travaux, DPE, santé de la copropriété, charges, occupation. Chaque point se chiffre, en plus ou en moins. Voir l’effet du DPE 2027 sur la valeur d’un appartement et le poids des travaux de copropriété sur le prix.
- Identifier les acquéreurs. Un grand familial, un studio d’investisseur et un appartement de prestige ne s’adressent pas aux mêmes budgets ni aux mêmes financements. La valeur dépend de ce que la clientèle réelle du bien peut payer.
- Conclure par une fourchette argumentée, puis choisir un prix de présentation en fonction de votre calendrier. Voir aussi pourquoi l’estimation la plus élevée n’est pas forcément la bonne.
Pour un premier ordre de grandeur, notre simulateur d’estimation donne une première fourchette. Pour un prix de mise en vente, rien ne remplace la visite et l’analyse des documents de copropriété : c’est l’objet d’une estimation immobilière réalisée sur place.
Questions fréquentes
Quel est le prix moyen du m² à Paris en 2026 ?
Selon les Notaires du Grand Paris, les appartements anciens se vendent 9 560 € le m² au 2e trimestre 2026, en hausse de 0,6 % sur un an. C’est un prix calculé à qualité constante, pas une moyenne arithmétique. Les notaires projettent environ 9 620 € le m² à fin septembre 2026, d’après les promesses de vente.
Le prix d’une vente récente dans mon immeuble suffit-il pour fixer mon prix ?
C’est une excellente référence, mais pas une preuve. Il faut savoir à quel étage était l’appartement vendu, dans quel état, avec quels lots annexes et à quelle date. Une vente d’il y a trois ans, avant des travaux votés en copropriété, peut conduire à une conclusion fausse.
Quand paraîtront les prochains chiffres ?
La base DVF est mise à jour en avril et en octobre. Les notaires publient leurs statistiques deux mois après la fin de la période analysée : les chiffres du 3e trimestre 2026 ne paraîtront donc pas avant la fin novembre.
Se faire accompagner pour estimer votre bien à Paris
Le prix du m² à Paris est un thermomètre : il donne la température du marché, pas la valeur de votre appartement. Pour passer de l’un à l’autre, il faut descendre du quartier à l’immeuble, puis à l’appartement, et confronter chaque référence à ce que les acquéreurs accepteront de payer. Chez Sellier Patrimoine, nous menons cette analyse sur place, références de ventes et documents de copropriété à l’appui. Pour en parler, contactez-nous.
Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris. Il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs dans l’estimation et la vente d’appartements parisiens.