Quand un propriétaire me demande la valeur d’un immeuble qu’il envisage de vendre, je lui pose d’abord une autre question : qui va l’acheter, et pour en faire quoi ? Un même bâtiment peut intéresser deux marchés. Le premier achète ce qui existe (des surfaces, des baux, des loyers) et raisonne par comparaison et par rendement.
Le second achète ce qu’il sera possible d’y créer demain, parfois après démolition. Il part du prix de vente de son futur programme et en déduit ce qu’il peut payer le terrain : c’est la charge foncière. Selon les règles d’urbanisme et le bâtiment, l’une ou l’autre valeur l’emporte : il faut faire le calcul avant de fixer un prix.
L’essentiel
- Un immeuble a une valeur d’usage (ce qu’il rapporte ou permet aujourd’hui) et, parfois, une valeur de charge foncière (ce qu’un opérateur peut payer pour le transformer ou le reconstruire).
- La charge foncière se calcule à rebours : chiffre d’affaires du futur programme, moins tous les coûts et la marge de l’opérateur.
- À Paris, le PLU bioclimatique approuvé le 20 novembre 2024 privilégie la réhabilitation à la démolition et impose des obligations de logement qui pèsent sur ce calcul.
- Démolir suppose en principe un permis de démolir dans les secteurs protégés, un diagnostic des déchets au-delà de 1 000 m² et, pour reconstruire, le respect de la RE2020.
- Côté vendeur, l’abattement exceptionnel de l’article 150 VE du CGI peut réduire la plus-value imposable si l’acquéreur s’engage à construire du logement collectif.
Cet article a une vocation informative. Il ne remplace pas l’analyse d’un notaire, d’un avocat en droit de l’urbanisme ou d’un architecte sur votre dossier. Article à jour de la réglementation au 30 septembre 2026.
Deux façons de calculer la valeur d’un immeuble
La valeur d’un immeuble est le prix que le meilleur acquéreur possible est prêt à payer, et chaque type d’acquéreur la calcule différemment. Un bâtiment professionnel de 1 000 m² ne vaut pas mécaniquement 1 000 m² multipliés par un prix au mètre carré.
La valeur d’usage : ce que l’immeuble produit aujourd’hui
L’approche classique cherche des immeubles comparables, analyse leurs prix, leurs loyers et leur rendement. Elle repose sur l’actif tel qu’il fonctionne : baux en cours, vacance, qualité des locataires, charges, travaux à prévoir, valeur locative et facilité de revente.
La valeur de charge foncière : ce que le terrain permettra demain
Un promoteur ou un marchand de biens regarde autre chose. Si le terrain permet juridiquement de réaliser 1 800 ou 2 000 m² d’un programme mieux valorisé, les 1 000 m² existants ne l’intéressent plus pour eux-mêmes. Il examine la constructibilité résiduelle, c’est-à-dire l’écart entre ce qui est bâti et ce que les règles d’urbanisme autoriseraient.
On quitte alors la valeur par comparaison pour une logique de valeur résiduelle. Le bâtiment existant peut même devenir un coût : désamiantage, démolition, structure inadaptée, surfaces mal distribuées, libération des occupants (voir notre article pour vendre ou acheter un immeuble occupé à Paris). La question devient : le marché paie-t-il le bâtiment, ou paie-t-il le terrain malgré le bâtiment ?
| Valeur d’usage | Valeur de charge foncière | |
|---|---|---|
| Qui raisonne ainsi | Investisseur patrimonial, foncière, utilisateur | Promoteur, marchand de biens, opérateur de restructuration |
| Point de départ | L’immeuble tel qu’il est, ses baux et ses loyers | Le programme futur et son chiffre d’affaires |
| Méthode | Comparaison, rendement, capitalisation des loyers | Compte à rebours (valeur résiduelle) |
| Ce qui fait monter le prix | Revenus sécurisés, bon état, locataires solides | Constructibilité résiduelle, destinations autorisées, prix de sortie élevés |
| Ce qui le fait baisser | Vacance, travaux lourds, baux défavorables | Protections patrimoniales, obligations de logement social, coûts de démolition, délais |
Le compte à rebours promoteur, poste par poste
Le compte à rebours part du prix de vente du futur programme et retranche tout ce que l’opération coûtera. Ce qui reste est la charge foncière maximale que l’opérateur peut payer, bâtiment existant compris.
Schématiquement :
- chiffre d’affaires du programme futur (surfaces vendables multipliées par les prix de sortie attendus) ;
- moins le coût de construction ou de réhabilitation ;
- moins la démolition, la dépollution, le désamiantage, les études et les aléas ;
- moins les honoraires techniques, les frais financiers, les taxes et la commercialisation ;
- moins la marge dont l’opérateur a besoin pour porter le risque ;
- égale la charge foncière supportable.
Voilà pourquoi deux immeubles d’apparence comparable peuvent recevoir des offres très différentes : une surface constructible en plus, une destination autorisée ou interdite, une obligation de logement social suffisent à déplacer le résultat.
Un exemple chiffré, volontairement fictif
Les montants ci-dessous sont pédagogiques : ils ne décrivent ni un immeuble réel ni des prix de marché. Supposons un immeuble professionnel dont la valeur d’usage est estimée à 2,5 M€.
| Poste | Scénario A | Scénario B (constructibilité plus forte) |
|---|---|---|
| Chiffre d’affaires du programme futur | 8,0 M€ | 11,0 M€ |
| Construction et travaux | − 4,0 M€ | − 5,0 M€ |
| Démolition, études, aléas | − 0,5 M€ | − 0,5 M€ |
| Frais, financement, taxes, commercialisation | − 0,7 M€ | − 0,9 M€ |
| Marge de l’opérateur | − 0,8 M€ | − 1,1 M€ |
| Charge foncière supportable | 2,0 M€ | 3,5 M€ |
| Comparaison avec la valeur d’usage (2,5 M€) | Inférieure : mieux vaut vendre l’immeuble en l’état à un investisseur ou à un utilisateur | Supérieure : le foncier vaut davantage que le bâtiment |
Dans le scénario A, démolir détruirait de la valeur pour le propriétaire. Dans le scénario B, l’hypothèse de départ qui change est la surface réalisable. Le chiffre d’affaires augmente, les coûts et la marge qui en dépendent aussi (la marge reste à 10 % du chiffre d’affaires dans les deux cas). Et l’acquéreur le plus offrant n’est plus le même.
Démolir n’est pas toujours la meilleure option
Conserver et transformer un immeuble vaut parfois davantage que le démolir : croire que tout bâtiment ancien doit disparaître serait une erreur. Un bâtiment existant peut valoir beaucoup par sa structure, ses hauteurs sous plafond, sa façade ou son caractère patrimonial. Parfois, le transformer coûte moins cher que démolir et reconstruire. Un ancien atelier peut devenir un actif tertiaire, des bureaux peuvent sous conditions devenir des logements, un immeuble mixte peut être restructuré plutôt que remplacé.
Transformer n’est pas non plus une simple question d’architecture. Le Code de l’urbanisme classe les constructions par destinations (l’article R. 151-27 en énumère cinq, dont l’habitation et le commerce et les activités de service). Changer de destination en modifiant les structures porteuses ou la façade exige un permis de construire (article R. 421-14 du Code de l’urbanisme).
Pour un local d’habitation, le changement d’usage relève en plus d’un régime distinct, celui de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, qui permet de le soumettre à autorisation préalable. Voir notre article sur l’usage d’un local à Paris et le changement d’usage.
Une possibilité architecturale n’est pas un droit à construire. Et un droit à construire n’est pas forcément une opération rentable.
À Paris, le PLU bioclimatique change l’équation
Le PLU bioclimatique de Paris a été approuvé le 20 novembre 2024 par le Conseil de Paris. Selon le portail des règles d’urbanisme de la Ville, cette version est applicable depuis le 29 novembre 2024. Elle a depuis été modifiée, notamment par une modification simplifiée votée le 16 décembre 2025, et la version issue de cette modification a cessé de s’appliquer le 22 juin 2026. Seule compte la version en vigueur à la date du projet.
Pour la valeur d’un immeuble, cinq règles comptent particulièrement, toutes annoncées par la Ville de Paris :
- la réhabilitation d’abord : « la réhabilitation et la rénovation sont systématiquement privilégiées à la démolition » ;
- le logement social : dans une zone « d’hyper déficit » couvrant les quartiers les plus déficitaires du centre et de l’ouest, 50 % de chaque projet de logement doit être consacré au logement social ;
- les grands ensembles de bureaux : les restructurations de plus de 5 000 m² doivent consacrer 10 % de leur surface à la création de logements ;
- la surélévation : dans certains cas, elle est conditionnée à la création de logements et à la débitumisation des cours ;
- la pleine terre : sur les parcelles de plus de 150 m², les projets de construction doivent aménager des espaces de pleine terre et végétalisés pouvant aller jusqu’à 65 % du terrain.
Ces formulations sont celles de la présentation publiée par la Ville ; les seuils, les secteurs et les exceptions précis figurent dans le règlement du PLU, qu’il faut lire pour chaque parcelle.
Chacune de ces règles pèse sur le compte à rebours. Une part de logement social réduit le chiffre d’affaires du programme. La pleine terre réduit l’emprise constructible. La préférence pour la réhabilitation rend une démolition plus difficile à justifier. Un immeuble très bien situé peut donc offrir un potentiel limité. À l’inverse, un atelier, un garage ou une parcelle sous-exploitée peut cacher une valeur latente. Seule la lecture du règlement, parcelle par parcelle, permet de le dire ; notre méthode pour lire un PLU et en déduire la valeur d’un terrain s’applique aussi aux immeubles.
Permis de démolir et protections patrimoniales
Avant de valoriser un foncier « après démolition », il faut vérifier que la démolition est possible. Selon service-public.fr, le permis de démolir est exigé notamment dans une commune où le conseil municipal l’a instauré. Il l’est aussi dans un site patrimonial remarquable, aux abords d’un monument historique, dans un site inscrit ou classé et dans le périmètre d’une opération de restauration immobilière.
L’article R. 421-28 du Code de l’urbanisme ajoute les constructions identifiées comme devant être protégées par le PLU en application de l’article L. 151-19. Surtout, l’article L. 421-6 permet de refuser le permis de démolir, ou de l’assortir de prescriptions, si les travaux sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur du patrimoine bâti, des quartiers, des monuments et des sites.
Abords des monuments historiques et architecte des Bâtiments de France
En l’absence de périmètre délimité, la protection au titre des abords s’applique à tout immeuble visible d’un monument historique, ou visible en même temps que lui, et situé à moins de 500 mètres (article L. 621-30 du Code du patrimoine). Dans ces abords, les travaux susceptibles de modifier l’aspect extérieur d’un immeuble sont soumis à autorisation préalable (article L. 621-32). Dans un site patrimonial remarquable, l’autorisation est en principe subordonnée à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France (article L. 632-2).
Le délai d’instruction d’un permis de démolir est de 2 mois dans le cas général et de 3 mois en secteur protégé ; le permis est valable 3 ans (service-public.fr). Ces délais s’ajoutent au calendrier de l’opérateur, et chaque mois de portage pèse sur sa charge foncière.
Reconstruire : RE2020 et diagnostic des déchets
Reconstruire, c’est aussi changer de référentiel technique. La RE2020 s’applique aux logements neufs depuis le 1er janvier 2022, aux bureaux et bâtiments d’enseignement depuis le 1er juillet 2022. Depuis le 1er mai 2026, elle vise aussi notamment les hôtels, les commerces et les bâtiments industriels et artisanaux (ministère de la Transition écologique). Elle introduit la performance environnementale dans la construction neuve via l’analyse du cycle de vie. Ces exigences pèsent sur le choix des matériaux et sur le coût de construction, donc sur la charge foncière.
Avant la démolition, un diagnostic portant sur les déchets est obligatoire si la surface cumulée de plancher des bâtiments concernés dépasse 1 000 m². Il l’est aussi si le bâtiment a accueilli une activité utilisant des substances dangereuses (article R. 126-8 du Code de la construction et de l’habitation). Ces études ont un coût et prennent du temps : elles entrent dans la ligne « démolition, études, aléas » du compte à rebours.
La fiscalité du vendeur peut dépendre du projet de l’acquéreur
La valeur qui compte pour un propriétaire n’est pas le prix affiché, c’est ce qu’il conserve après impôt et frais. L’article 150 VE du Code général des impôts prévoit un abattement exceptionnel sur les plus-values imposables selon le régime des particuliers (version en vigueur depuis le 21 février 2026, issue de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Il vise la cession de terrains à bâtir et de biens immobiliers bâtis, sous des conditions strictes :
- le bien est situé dans une commune classée par arrêté ministériel dans une zone marquée par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, ou dans certains périmètres d’opérations d’urbanisme (le notaire vérifie que la commune ou le périmètre figure bien dans la liste) ;
- la promesse de vente a acquis date certaine entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027, et la vente est signée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit ;
- l’acquéreur s’engage dans l’acte authentique à construire (le cas échéant après démolition) ou à réhabiliter complètement, et à achever dans les quatre ans des bâtiments d’habitation collectifs dont le gabarit atteint au moins 75 % du gabarit maximal autorisé par le PLU.
| Situation prévue par l’article 150 VE | Taux d’abattement |
|---|---|
| Bien situé dans une commune classée en zone de déséquilibre important entre offre et demande de logements | 60 % |
| Bien bâti situé dans certains périmètres d’opérations d’urbanisme (grandes opérations d’urbanisme, opérations d’intérêt national, etc.) | 75 % |
| L’un des deux cas précédents, si au moins 50 % de la surface totale des constructions est affectée au logement social, au bail réel solidaire ou au logement intermédiaire (avec au moins 25 % de logement social dans les communes soumises à la loi SRU qui n’atteignent pas leur taux légal) | 85 % |
L’abattement ne joue pas pour certaines cessions entre proches, et l’acquéreur qui ne respecte pas ses engagements encourt une amende égale à 10 % du prix de cession. Réservé aux projets de logement collectif, ce dispositif peut, quand il s’applique, faire pencher la comparaison vers le scénario de cession à un opérateur, à prix égal.
Six valeurs à comparer avant de fixer un prix
Le prix se fixe après avoir comparé six valeurs, pas avant. Je construis donc cette matrice :
- la valeur de l’actif conservé dans son usage actuel ;
- la valeur de l’actif vendu libre d’occupation ;
- la valeur de l’actif restructuré ;
- la valeur de l’actif transformé vers un autre usage ;
- la valeur du foncier après démolition et reconstruction ;
- la valeur nette que le propriétaire conserve réellement, après fiscalité et coûts.
C’est seulement après cette analyse que le prix de commercialisation prend son sens, car l’estimation la plus élevée n’est pas toujours la meilleure pour vendre. La stratégie de vente en découle. Si la meilleure valeur vient d’un investisseur patrimonial, on documente le revenu et sa pérennité. Si elle vient d’un utilisateur, on met en avant l’usage et les qualités du bâtiment. Face à un marchand de biens, on démontre le potentiel de restructuration. Face à un promoteur, on documente la constructibilité pour qu’il puisse modéliser son bilan.
Réduire l’incertitude avant la mise en vente
Ce que j’observe sur le terrain : un immeuble présenté « en l’état », sans analyse, transfère toute l’incertitude (technique, juridique, financière) à l’acquéreur, qui la fait payer. Résultat : moins de candidats qualifiés et un prix plus bas. Vendre en l’état paraît plus rapide ; c’est souvent plus coûteux. Une préparation même partielle (lecture du PLU, relevé des surfaces, état des baux, scénarios chiffrés) donne aux bons acquéreurs des éléments vérifiables. Notre page valorisation et rénovation détaille cette approche.
Questions fréquentes
Peut-on démolir librement un immeuble à Paris ?
Non. Un permis de démolir est exigé dans de nombreux secteurs (abords des monuments historiques, sites patrimoniaux remarquables, bâtiments protégés par le PLU) et il peut être refusé pour protéger le patrimoine. Le PLU bioclimatique privilégie en outre la réhabilitation à la démolition.
L’abattement de l’article 150 VE s’applique-t-il à la vente d’un immeuble bâti ?
Oui, sous conditions : l’acquéreur doit s’engager à construire, le cas échéant après démolition, ou à réhabiliter complètement, pour produire du logement collectif. La promesse doit avoir date certaine entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027, et le bien doit se situer dans une zone ou un périmètre visé par le texte.
Un grand terrain vaut-il toujours plus qu’un immeuble ancien ?
Non. Une constructibilité théorique peut fabriquer une valeur qui n’existe pas économiquement : protections patrimoniales, obligations de logement social, pleine terre, coûts de démolition et délais peuvent ramener la charge foncière sous la valeur d’usage.
Se faire accompagner pour estimer un immeuble complexe
Chez Sellier Patrimoine, nous comparons ces scénarios avant la mise en vente, avec les notaires, architectes et avocats du dossier, pour identifier l’acquéreur capable de payer la meilleure valeur défendable. Pour un immeuble, des bureaux ou un local professionnel, commencez par une estimation ou contactez-nous en précisant l’adresse, les surfaces, l’occupation et votre calendrier.
Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris. Il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs dans l’estimation et la vente d’immeubles et de locaux professionnels.
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