Un immeuble occupé se vend et s’achète, mais pas comme un appartement libre. Les baux passent à l’acquéreur. Selon la forme de la vente, les locataires peuvent préempter, et la commune aussi en zone de droit de préemption urbain. Le prix se joue donc moins sur le mètre carré que sur la qualité du dossier : situation locative exacte, état du bâti, travaux chiffrés, loyers atteignables. Depuis plus de vingt ans, je vois à Paris des vendeurs perdre des mois, et une part du prix, faute de l’avoir préparé.
L’essentiel
- Les baux en cours s’imposent à l’acquéreur de l’immeuble : il ne peut pas expulser un locataire dont le bail a date certaine.
- Vendre en bloc un immeuble de plus de cinq logements ouvre un droit de préemption aux locataires (loi Aurillac du 13 juin 2006). Il tombe si l’acquéreur proroge les baux six ans.
- Revendre ensuite par lots, après division, déclenche un autre droit de préemption, lot par lot (loi du 31 décembre 1975).
- Un acquéreur qui veut libérer un logement ne peut donner congé pour vendre qu’à des échéances précises, et certains locataires âgés sont protégés.
- La valeur d’un immeuble occupé dépend du revenu actuel, du revenu réellement atteignable au vu de l’encadrement des loyers, et du coût des travaux en site occupé.
Cet article a une vocation informative. Il ne remplace pas le conseil personnalisé d’un notaire ou d’un avocat. Article à jour de la législation au 30 septembre 2026.
Vendre un immeuble occupé : les baux suivent les murs
La vente ne met pas fin aux baux. L’article 1743 du Code civil le pose ainsi : « Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. » L’acquéreur devient le nouveau bailleur, avec les baux tels que signés. Deux conséquences :
- La durée des baux ne se renégocie pas. Un bail d’habitation vide dure au moins trois ans (six ans si le bailleur est une personne morale) (article 10 de la loi du 6 juillet 1989). L’acquéreur hérite du calendrier en cours.
- Le dépôt de garantie change de débiteur. En cas de vente, sa restitution « incombe au nouveau bailleur » (article 22 de la même loi). Chaque dépôt doit figurer au dossier et se régler entre vendeur et acquéreur chez le notaire.
L’acquéreur n’achète donc pas seulement des murs, mais des contrats.
Vente en bloc ou vente par lots : deux droits de préemption des locataires
La forme de la vente décide des droits des locataires : vente en bloc et revente lot par lot ne relèvent pas du même texte.
Vendre l’immeuble entier : la loi Aurillac
La loi n° 2006-685 du 13 juin 2006, dite loi Aurillac, a créé l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975. Il vise la vente « dans sa totalité et en une seule fois » d’un immeuble d’habitation ou mixte (habitation et professionnel) de plus de cinq logements. Il joue lorsque l’acquéreur ne s’engage pas à proroger les baux en cours pour permettre à chaque locataire de rester six ans (article 10-1). Le seuil était de dix logements à l’origine ; la loi ALUR l’a abaissé à cinq, comme le rappelle le rapport du 119e Congrès des notaires.
Dans ce cas, le vendeur doit notifier à chaque locataire, par lettre recommandée, le prix de l’immeuble entier et le prix du logement qu’il occupe. Il y joint, le cas échéant, un projet de règlement de copropriété et les résultats d’un diagnostic technique sur l’état apparent du clos et du couvert, des canalisations collectives et des équipements communs. L’offre est valable quatre mois. Le locataire qui accepte dispose de deux mois pour signer, ou de quatre mois s’il recourt à un prêt. Surtout, cette notification est exigée « à peine de nullité de la vente ».
En résumé : soit l’acquéreur proroge les baux six ans, soit les locataires peuvent acheter avant lui.
Revendre par lots après division : l’article 10 de la loi de 1975
La vente à la découpe est la revente d’un immeuble lot par lot après sa division en copropriété. Dans ce cas, la première vente de chaque logement occupé ouvre un droit de préemption au locataire. L’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 impose au bailleur de lui notifier le prix et les conditions de la vente, avec une offre valable deux mois. Si le vendeur accepte ensuite un prix plus bas ou des conditions plus avantageuses pour un tiers, le notaire doit notifier une nouvelle offre au locataire, valable un mois.
Ce même article exclut les ventes « portant sur un bâtiment entier », qui relèvent de l’article 10-1. Acheter pour diviser puis revendre impose donc les deux étapes.
Bailleurs institutionnels : les accords collectifs
Un bailleur institutionnel (assureur, banque, société d’économie mixte, etc.) doit respecter des protections supplémentaires. L’accord collectif du 16 mars 2005, rendu obligatoire par le décret n° 2006-1366 du 10 novembre 2006 pour les deuxième et troisième secteurs locatifs, encadre les ventes par lots. Il vise le bailleur qui vend plus de cinq logements d’un même immeuble (dix à l’origine, cinq depuis la loi ALUR, selon l’ANIL). Ce seuil de cinq est aussi celui de l’article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989.
D’après l’analyse de l’ANIL, l’accord impose une réunion d’information des locataires, des diagnostics et un délai de trois mois avant toute offre. Il protège aussi certains locataires qui n’achètent pas, notamment ceux de plus de 70 ans. Les bailleurs privés personnes physiques et les organismes HLM n’y sont pas soumis.
| Situation | Texte | Seuil | Droit des locataires |
|---|---|---|---|
| Vente de l’immeuble entier en une fois | Art. 10-1, loi du 31 décembre 1975 | Plus de 5 logements | Offre de 4 mois, sauf engagement de l’acquéreur de proroger les baux 6 ans |
| Première vente d’un lot après division | Art. 10, loi du 31 décembre 1975 | Aucun | Offre de 2 mois ; nouvelle offre d’un mois si le prix baisse |
| Vente d’un logement libéré par congé | Art. 15, loi du 6 juillet 1989 | Aucun | Offre valable les 2 premiers mois du préavis de 6 mois |
| Vente par lots par un bailleur institutionnel | Décret du 10 novembre 2006 | Plus de 5 logements (10 avant la loi ALUR) | Information collective, diagnostics, protections renforcées |
Libérer un logement : congé pour vente et locataires protégés
Vendre un logement libre plutôt qu’occupé suppose de délivrer un congé pour vente. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 fixe un préavis de six mois avant l’échéance du bail. Le congé vaut offre de vente au locataire, valable pendant les deux premiers mois du préavis. S’il accepte, il dispose de deux mois pour signer, portés à quatre mois s’il recourt à un prêt. S’il refuse, il perd tout titre d’occupation à l’expiration du préavis.
Deux limites :
- Les locataires âgés et modestes. Un locataire de plus de 65 ans aux ressources inférieures à un plafond fixé par arrêté ne peut pas recevoir congé. Seule exception : l’offre d’un logement adapté à ses besoins et à ses possibilités. La règle vaut aussi si le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans remplissant la même condition. Elle ne s’applique pas si le bailleur personne physique a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures à ce plafond.
- Le congé frauduleux. Un congé pour vente qui masque une autre intention est puni d’une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale.
Un immeuble ancien peut aussi abriter des baux de la loi de 1948 : logement construit avant le 1er septembre 1948 dans certaines communes, locataire entré avant le 23 décembre 1986 (service-public.fr). Ces locataires ont un droit au maintien dans les lieux et un loyer plafonné : ces lots se valorisent à part.
Acheter occupé : quand pourrez-vous donner congé ?
L’acquéreur d’un logement occupé ne peut pas toujours donner congé pour vendre dès l’échéance suivante. Selon l’article 15, si le bail se termine moins de trois ans après l’acquisition, le congé pour vente n’est possible qu’au terme de la première reconduction ou du premier renouvellement. Si le bail se termine moins de deux ans après l’acquisition, un congé pour reprise ne prend effet que deux ans après la date d’achat.
Qui veut libérer vite des lots doit reprendre chaque bail, son échéance et ces délais. Là apparaît souvent l’écart entre rendement affiché et rendement réel.
Droit de préemption urbain, commerces et PLU : les autres acquéreurs possibles
La commune, et parfois le locataire commercial, peuvent aussi se substituer à l’acquéreur. Dans une zone soumise au droit de préemption urbain, toute vente est subordonnée « à peine de nullité » à une déclaration préalable adressée à la mairie. Le silence de la collectivité pendant deux mois vaut renonciation. Ce délai est suspendu si elle demande des documents ou une visite du bien (article L. 213-2 du Code de l’urbanisme).
La vente de certains lots de copropriété échappe au droit de préemption simple, mais la commune peut l’y soumettre par délibération motivée (article L. 211-4). Un immeuble ancien en monopropriété vendu entier n’entre pas dans ces exceptions.
Le PLU compte aussi. Selon la Ville de Paris, environ 800 emplacements ont été réservés pour créer du logement, principalement social et en bail réel solidaire. Vérifiez si l’adresse en fait partie.
Enfin, un commerce en pied d’immeuble ne bloque pas une vente en bloc. Le droit de préférence du locataire commercial ne s’applique pas à « la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux » (article L. 145-46-1 du Code de commerce). En revanche, il joue si le local commercial est ensuite revendu seul, voir notre article sur la vente de murs commerciaux à Paris.
Préparer le dossier : juridique, technique, locatif
Acquéreur, banque et notaire poseront les mêmes questions. Mon socle avant toute mise en vente :
- Juridique : titre et origine de propriété, règlement de copropriété et état descriptif de division s’ils existent, indivision éventuelle, autorisations des travaux passés, cohérence entre lots décrits, loués et exploités.
- Locatif : chaque bail, ses avenants, l’état des lieux d’entrée, le montant du dépôt de garantie, le loyer quittancé, les impayés éventuels et la date d’échéance.
- Technique : structure, couverture, façades, réseaux, humidité, parties communes, caves.
Le dossier de diagnostic technique, obligatoire pour toute vente d’immeuble bâti, est annexé à la promesse (article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation). Sans les diagnostics plomb, amiante, termites, gaz, électricité ou assainissement non collectif en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
Pour un immeuble en monopropriété, un audit énergétique s’ajoute lorsque les logements sont classés D, E, F ou G (article L. 126-28-1 du CCH). Il est exigé pour les classes F et G depuis le 1er avril 2023 et pour la classe E depuis le 1er janvier 2025. La classe D suivra le 1er janvier 2034 (décret du 4 mai 2022, article 3).
La performance énergétique conditionne aussi la location elle-même. Depuis le 1er janvier 2025, un logement doit être classé entre A et F pour être décent. Ce sera entre A et E en 2028, puis entre A et D en 2034 (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Un lot classé G n’est pas qu’une ligne de diagnostic : c’est un risque locatif immédiat, à chiffrer dans le prix.
Évaluer un immeuble occupé : revenu actuel, revenu réversible, travaux
Un immeuble occupé s’évalue sur trois lignes : le revenu actuel, le revenu réellement atteignable et le coût des travaux en site occupé. Pour l’arbitrage de fond, voyez comment choisir entre conserver ou reconstruire un immeuble.
Le revenu réversible est plafonné par la loi
Un loyer sous le marché ne se rattrape pas librement. Au renouvellement, il ne peut être réévalué que s’il est « manifestement sous-évalué ». Le bailleur doit le proposer au moins six mois avant le terme, en s’appuyant sur des références de loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables (article 17-2 de la loi de 1989). La hausse s’étale par tiers ou par sixième, et elle est interdite pour les logements classés F ou G.
En zone tendue, la hausse est limitée à la moitié de l’écart avec les loyers du voisinage. Des travaux d’amélioration importants autorisent une majoration égale à 15 % de leur coût (décret n° 2017-1198, article 5). Ce dispositif a été prolongé jusqu’au 31 juillet 2027 par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026.
À Paris s’ajoute l’encadrement par loyers de référence, rappelé par service-public.fr. L’arrêté parisien court jusqu’au 24 novembre 2026. La Ville de Paris indique que la suite dépend d’un texte de loi soumis au Parlement (voir l’encadrement des loyers à Paris après novembre 2026).
Les travaux en site occupé coûtent plus que le devis
Le locataire doit laisser l’accès pour des travaux d’amélioration, mais il doit d’abord recevoir une notification précisant leur nature et leurs modalités. Sauf accord exprès, aucun travail ne peut avoir lieu le samedi, le dimanche ou un jour férié (article 7 de la loi de 1989).
Si des réparations urgentes durent plus de vingt et un jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont il a été privé. Si elles rendent le logement inhabitable, le locataire peut faire résilier le bail (article 1724 du Code civil).
Je distingue donc toujours six postes (voir aussi comment estimer le coût de travaux à Paris) :
| Poste | Ce qu’il faut chiffrer |
|---|---|
| Parties communes | Structure, couverture, façades, réseaux, cage d’escalier |
| Parties privatives | Remise aux normes de décence et de performance énergétique, lot par lot |
| Coûts d’occupation | Réductions de loyer, relogements temporaires, allongement du chantier |
| Aléas techniques | Découvertes en cours de travaux sur un bâti ancien |
| Coûts documentaires | Diagnostics, audit énergétique, géomètre, projet de copropriété |
| Fiscalité | Déficit foncier, plus-value, droits de mutation selon le montage |
Le levier fiscal dépend du profil de l’acquéreur
Pour un acquéreur au régime réel des revenus fonciers, les travaux déductibles peuvent créer un déficit foncier. Hors intérêts d’emprunt, son imputation sur le revenu global est limitée à 10 700 €. Elle peut monter jusqu’à 21 400 € par an pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer un bien de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D. Ce gain de classe doit être atteint au plus tard le 31 décembre 2027, dans des conditions définies par décret (article 156 du Code général des impôts).
Selon service-public.fr, les dépenses doivent avoir fait l’objet d’un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 et avoir été payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. En contrepartie, la déduction sur le revenu global est remise en cause si l’immeuble cesse d’être loué dans les trois ans suivants. Ce levier n’intéresse pas tous les acheteurs : il faut savoir à qui l’on vend.
La décote d’occupation se négocie sur pièces
Un immeuble occupé se vend en général moins cher qu’un immeuble libre, sans barème officiel à ma connaissance : je ne donne donc aucun pourcentage type. D’expérience, l’écart se resserre quand le vendeur montre baux, échéances, loyers atteignables et budget travaux crédible, et il s’élargit quand l’acquéreur doit deviner. Pour situer votre immeuble, une estimation fondée sur l’état locatif réel vaut mieux qu’un prix au mètre carré de quartier.
Questions fréquentes
Peut-on vendre un immeuble entier sans l’accord des locataires ?
Oui, les baux se poursuivent. Au-delà de cinq logements, sauf prorogation des baux pour six ans, chaque locataire doit recevoir une offre d’achat de son logement, à peine de nullité.
L’acheteur d’un immeuble occupé peut-il récupérer les logements pour les revendre ?
Oui, à l’échéance des baux, avec six mois de préavis et les délais propres aux biens acquis occupés. Le locataire peut préempter ; un locataire âgé et modeste ne peut en principe recevoir congé sans offre de relogement.
La mairie de Paris peut-elle préempter un immeuble mis en vente ?
Oui, en zone de droit de préemption urbain. Le vendeur, via son notaire, lui adresse une déclaration d’intention d’aliéner ; elle a deux mois pour se prononcer, délai suspendu si elle demande des documents ou une visite.
Se faire accompagner pour vendre ou acheter un immeuble occupé
Chez Sellier Patrimoine, nous reprenons avec le propriétaire ou l’investisseur baux, diagnostics, échéances et chiffrage des travaux avant la mise en marché. Voyez notre approche de la valorisation et de la rénovation et notre conseil juridique. Ou contactez-nous avec l’adresse, le nombre de lots et l’état locatif.
Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris. Il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs dans la vente et l’achat d’immeubles entiers, libres ou occupés.
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