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  • DPE 2027 : quel effet sur la valeur d’un appartement à Paris ?

    DPE 2027 : quel effet sur la valeur d’un appartement à Paris ?

    Le DPE 2027 n’est plus une annonce : c’est un texte publié. Au 1er janvier 2027, le coefficient de l’électricité dans le calcul du diagnostic de performance énergétique passera de 1,9 à 1,7. Beaucoup d’appartements parisiens chauffés à l’électricité vont gagner une lettre sans travaux. Mais une lettre gagnée n’est pas de la valeur gagnée : le calendrier des interdictions de louer ne bouge pas, et un acquéreur continue d’acheter un appartement, pas une étiquette.

    L’essentiel

    • Un arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel du 26 août, abaisse le coefficient de l’électricité de 1,9 à 1,7 à compter du 1er janvier 2027. Aucun logement ne verra son étiquette se dégrader.
    • Votre DPE actuel reste valable. Dès le 1er janvier 2027, une attestation gratuite de la nouvelle étiquette sera téléchargeable sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME.
    • Le calendrier de la décence énergétique est inchangé : logements G exclus de la location depuis 2025, F en 2028, E en 2034. Un projet de loi qui l’assouplit est en discussion, pas adopté.
    • Seule la part électrique de la consommation baisse, d’environ 10,5 %. Un appartement tout électrique de plus de 40 m² passe de G à F si sa consommation actuelle ne dépasse pas 469 kWh/m²/an.
    • À la vente, la lettre ne remplace ni l’étage ni l’état de la copropriété ; elle élargit surtout le cercle des acquéreurs.

    Cet article a une vocation informative. Il ne remplace pas l’analyse de votre DPE par un diagnostiqueur certifié ni le conseil d’un notaire. Article à jour de la réglementation au 30 septembre 2026.

    DPE 2027 : ce que prévoit l’arrêté du 19 août 2026

    En bref : au 1er janvier 2027, l’électricité pèsera moins lourd dans le calcul du DPE, par le simple changement d’un coefficient.

    Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est le document qui classe un logement de A à G selon deux indicateurs. Le premier est sa consommation d’énergie primaire, en kilowattheures par mètre carré et par an ; le second, ses émissions de gaz à effet de serre. C’est l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation qui pose ce principe, les seuils étant fixés par arrêté.

    Pour passer de l’énergie consommée dans le logement (l’énergie finale) à l’énergie primaire, le calcul applique un coefficient à chaque source d’énergie. Pour l’électricité, ce coefficient pénalisait fortement les logements chauffés par radiateurs, ballon électrique ou pompe à chaleur.

    L’arrêté du 19 août 2026 le fait de nouveau baisser. Son article 1er remplace la valeur « 1,9 » par « 1,7 » dans l’annexe 3 de l’arrêté du 31 mars 2021 relatif au DPE des logements. Son article 6 fixe l’entrée en vigueur au 1er janvier 2027. Le ministère chargé du logement rattache cette réforme au plan d’électrification du Gouvernement dans sa foire aux questions dédiée, et précise : « aucun logement ne verra son étiquette dégradée après le changement ».

    Deuxième baisse en deux ans

    Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient était déjà passé de 2,3 à 1,9, comme l’indique la fiche de service-public.fr sur le DPE. Selon la même foire aux questions, environ 300 000 logements, principalement chauffés à l’électricité, sortiraient du statut de passoire énergétique (F ou G), sur les 3,2 millions de passoires que comptait le parc de résidences principales au 1er janvier 2025.

    Période Coefficient de l’électricité dans le DPE Texte
    Jusqu’au 31 décembre 2025 2,3 Arrêté du 31 mars 2021 relatif au DPE des logements
    Du 1er janvier au 31 décembre 2026 1,9 Arrêté du 13 août 2025, abrogé par l’arrêté du 19 août 2026
    À partir du 1er janvier 2027 1,7 Arrêté du 19 août 2026

    Votre DPE actuel reste valable : l’attestation ADEME

    Vous n’avez pas à refaire votre diagnostic. L’article 3 de l’arrêté prévoit que les DPE en cours de validité peuvent faire l’objet d’un document attestant de la nouvelle étiquette. Cette attestation est générée exclusivement par l’ADEME sur le site de l’Observatoire DPE-Audit, téléchargeable par toute personne, et remplace l’étiquette initiale. La FAQ du ministère précise qu’elle se télécharge gratuitement à partir du 1er janvier 2027. Il suffit de saisir le numéro du DPE inscrit en haut à droite du rapport. Elle « aura la même durée de validité que le DPE dont elle remplace l’étiquette ».

    Attention à la validité : un DPE établi depuis le 1er juillet 2021 vaut 10 ans. En revanche, ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025, selon service-public.fr : pour eux, aucune attestation ne remplace un nouveau diagnostic.

    Votre appartement va-t-il gagner une lettre avec le DPE 2027 ?

    Oui, s’il est chauffé à l’électricité et que sa consommation ne dépasse que de peu le seuil de la classe meilleure. Seule la consommation électrique est concernée, et elle baisse dans le rapport 1,7 / 1,9, soit environ 10,5 %. Pour un appartement tout électrique (chauffage, eau chaude, ventilation), c’est toute la consommation d’énergie primaire qui diminue d’autant. Pour un logement chauffé au gaz avec un ballon d’eau chaude électrique, seule la part de l’eau chaude baisse, et le gain devient marginal.

    Pour un logement de plus de 40 m², les seuils des classes E, F et G sont 250, 330 et 420 kWh/m²/an d’énergie primaire, d’après l’annexe 5 de l’arrêté du 31 mars 2021. Le DPE évalue cinq usages (chauffage, eau chaude sanitaire, climatisation, éclairage, auxiliaires), et chaque kilowattheure électrique est converti avec le même coefficient, précise le ministère.

    En appliquant la baisse de 10,5 % à un appartement tout électrique dont le DPE a été établi ou mis à jour en 2026 (coefficient 1,9), on obtient les bornes suivantes. Il s’agit de mon calcul arithmétique, pas d’un barème officiel : la consommation affichée sur le rapport est arrondie, et près d’une borne seule l’attestation ADEME fera foi.

    Classe actuelle (DPE 2026, tout électrique, plus de 40 m²) Changement de classe en 2027 si la consommation actuelle ne dépasse pas Exemple
    G (420 kWh/m²/an ou plus) 469 kWh/m²/an : passage en F 440 devient environ 394 : F
    F (330 à 419) 368 kWh/m²/an : passage en E 360 devient environ 322 : E
    E (250 à 329) 279 kWh/m²/an : passage en D 270 devient environ 242 : D
    D (180 à 249) 201 kWh/m²/an : passage en C 195 devient environ 174 : C

    Au-delà de ces bornes, l’appartement garde sa lettre en 2027, mais la nouvelle règle permettra « d’atteindre plus facilement une meilleure classe DPE par le biais de travaux », souligne la FAQ ministérielle.

    Trois limites avant de conclure

    • L’étiquette climat. La classe retenue est la plus mauvaise des deux indicateurs, énergie et émissions de gaz à effet de serre. Pour sortir de G, il faut par exemple rester sous 100 kg éq. CO₂/m²/an. Vérifiez cette ligne sur votre rapport avant de vous réjouir.
    • Les petites surfaces. Depuis le 1er juillet 2024, les logements de 40 m² ou moins ont des seuils adaptés. Le tableau ci-dessus ne s’applique pas aux studios et aux petits deux-pièces, très nombreux à Paris.
    • L’ancienneté du DPE. Un DPE établi en 2024 ou 2025 avec le coefficient 2,3, sans attestation en 2026, affiche une consommation calculée sur une autre base : le tableau ne s’applique pas à lui. Consultez l’Observatoire à partir du 1er janvier 2027 pour connaître sa nouvelle étiquette.

    Location : le calendrier des interdictions n’a pas changé

    Le nouveau coefficient change la lettre, pas la règle. Pour être loué comme résidence principale, un logement doit être décent, et la décence intègre un niveau minimal de performance énergétique. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi Climat et résilience, fixe le calendrier en France métropolitaine. Les logements qui ne l’atteignent pas « sont considérés comme non décents ».

    Date Classes admises pour un logement loué Classe exclue
    Depuis le 1er janvier 2025 A à F G
    À compter du 1er janvier 2028 A à E F
    À compter du 1er janvier 2034 A à D E

    Selon service-public.fr, l’interdiction vise les contrats de location signés, renouvelés ou reconduits tacitement à compter de l’échéance : un bail signé avant 2025 n’est touché qu’à son renouvellement ou à sa reconduction. Le Code de la construction fixe en outre un objectif de classe A à E pour tous les logements au 1er janvier 2028 (article L. 173-2).

    D’autres règles pèsent déjà sur les appartements F et G loués. La révision annuelle du loyer est interdite pour un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022 (service-public.fr).

    À Paris, tant que l’encadrement des loyers s’applique, aucun complément de loyer n’est possible pour un logement de classe F ou G (article 140 de la loi ELAN). Cette expérimentation court huit ans à compter de la publication de la loi ELAN, soit jusqu’en novembre 2026 ; au-delà, sa poursuite dépend d’une nouvelle loi.

    Pour un bailleur, passer de F à E en 2027, c’est donc repousser l’échéance d’exclusion de 2028 à 2034 et sortir du champ de ces restrictions propres aux classes F et G. Pour fixer le loyer lui-même, voyez notre article sur le loyer à demander pour relouer un appartement à Paris.

    Le projet de loi logement : discuté, pas adopté

    Aucune loi n’a, à ce jour, modifié ce calendrier. Le Sénat a adopté le 8 juillet 2026, en première lecture et en procédure accélérée, le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement. Dans la version transmise à l’Assemblée nationale, son article 6 ne modifie pas les échéances de 2028 et 2034.

    Il prévoit qu’un logement loué par un bail en cours à l’une de ces échéances ne devient non décent qu’au renouvellement ou à la reconduction tacite du bail, et au plus tard trois ans après l’échéance.

    Il considérerait aussi le logement comme décent si le propriétaire démontre avoir réalisé tous les travaux possibles, les autres s’étant heurtés à des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, à des coûts manifestement disproportionnés, à un refus administratif ou à un refus de l’assemblée générale des copropriétaires datant de moins de dix-huit mois. Il en irait de même si un contrat de travaux permettant d’atteindre la classe exigée est conclu avant le 1er janvier 2030 : le logement serait réputé l’atteindre jusqu’à la fin des travaux, pendant trois ans au plus après la signature du contrat par le propriétaire, cinq ans si c’est le syndicat des copropriétaires qui l’a conclu.

    À l’Assemblée nationale, la commission des affaires économiques a établi son texte le 23 septembre 2026, non encore publié au 30 septembre ; le projet n’a pas été examiné en séance ni adopté définitivement (dossier législatif). Tant qu’il n’est pas promulgué, ne bâtissez aucune stratégie locative sur lui.

    Vente : une lettre gagnée n’est pas une valeur gagnée

    Une lettre de mieux facilite la vente sans fixer le prix : elle retire une mention défavorable et élargit le cercle des acquéreurs. À la vente, le DPE figure dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse (article L. 271-4 du CCH). Les recommandations qui l’accompagnent n’ont qu’une valeur indicative : l’acquéreur ne peut pas s’en prévaloir contre le vendeur. En revanche, si le DPE lui-même est erroné, l’acquéreur peut saisir le tribunal pour demander des dommages et intérêts, voire l’annulation de la vente (service-public.fr).

    Pour un logement F ou G, l’annonce et l’acte doivent aussi mentionner l’obligation d’atteindre la classe E en 2028 (article L. 173-2). Sortir de F ou G fait donc disparaître une mention que tous les acquéreurs lisent.

    Ce que la lettre change vraiment

    La performance énergétique fait désormais partie de chaque estimation que je réalise dans les 5e, 6e, 13e et 14e arrondissements, et mon observation de terrain depuis plus de vingt ans est constante : une meilleure lettre agit d’abord sur le nombre d’acheteurs, pas directement sur le prix au mètre carré.

    • Les investisseurs reviennent. Un appartement qui passe de G à F redevient louable ; de F à E, il gagne six ans de répit. Pour un investisseur, c’est la différence entre un bien qu’il écarte et un bien qu’il visite.
    • La négociation change d’argument. Un DPE F ou G sert souvent d’argument pour chiffrer des travaux et demander une baisse. Une lettre de mieux retire cet argument sans en supprimer d’autres.
    • Pour un appartement en copropriété, pas d’audit énergétique. L’audit obligatoire à la vente vise les maisons et les immeubles hors copropriété (article L. 126-28-1 du CCH). Pour un lot de copropriété, le DPE reste la seule pièce énergétique que l’acquéreur lira.

    Ce qu’elle ne change pas

    Prenons deux appartements anciens proches, dans le 5e. Le premier, chauffé à l’électricité, est moins bien classé que le second ; s’il gagne une lettre en 2027, l’écart de DPE se réduit. Mais il peut offrir un meilleur étage, un plan traversant et une copropriété entretenue. Le second peut afficher un meilleur DPE mais attendre un ravalement, une toiture ou un ascenseur, des travaux de copropriété qui pèsent sur la valeur d’un appartement.

    Un acquéreur rapproche le DPE et son évolution, le chauffage, l’étage, les travaux de copropriété, les charges et les biens concurrents. Entre Saint-Germain-des-Prés et Vavin, l’adresse exacte, l’étage ou l’état des parties communes pèsent souvent davantage qu’une évolution réglementaire du calcul. C’est pourquoi je raisonne en valeur globale plutôt qu’en lettre, de même qu’un prix moyen au m² à Paris ne dit pas ce que vaut un appartement donné.

    Vendre maintenant, attendre le DPE 2027 ou faire des travaux ?

    Attendre janvier 2027 se justifie surtout pour un appartement tout électrique situé sous l’une des bornes du tableau et destiné à des investisseurs ; dans les autres cas, le calendrier de votre projet prime. Voici comment je pose la question avec un vendeur.

    Situation Piste à étudier Point de vigilance
    Appartement tout électrique sous l’une des bornes du tableau, cible investisseurs Préparer la vente pour janvier 2027, attestation ADEME en main Pendant l’attente, le marché et les taux peuvent bouger dans un sens ou dans l’autre
    Appartement déjà en D ou mieux, cible résidence principale Vendre au moment le plus favorable pour votre projet, sans attendre L’effet 2027 sera faible sur ce type de clientèle
    Chauffage collectif au gaz ou au fioul Ne rien attendre du changement de coefficient La lettre dépend surtout de l’immeuble et de ses travaux
    Appartement au-dessus des bornes, travaux ciblés possibles Chiffrer les travaux qui font gagner une lettre et améliorent l’usage Faire valider le gain par un diagnostiqueur avant d’engager les dépenses

    Ne mettez pas en avant une étiquette 2027 dans une annonce publiée avant le 1er janvier : l’étiquette légale reste celle du DPE en vigueur. Pour les travaux, notre page valorisation et rénovation détaille notre approche, et notre article sur la méthode pour estimer le coût de travaux à Paris aide à les chiffrer. Le simulateur d’estimation donne un premier ordre de grandeur.

    Questions fréquentes

    Un appartement classé G pourra-t-il de nouveau être loué en 2027 ?

    Oui, s’il passe en F grâce au nouveau coefficient, attestation à l’appui, puisque la décence énergétique exige aujourd’hui une classe entre A et F. Mais il sera de nouveau exclu à partir du 1er janvier 2028 s’il reste en F, pour les baux signés, renouvelés ou reconduits à partir de cette date.

    Promesse signée en 2026, acte en 2027 : quand joindre l’attestation ?

    Je n’ai trouvé aucun texte qui vise ce cas ; voici ce que j’en déduis. Le DPE est annexé à la promesse (article L. 271-4 du CCH), et l’arrêté du 19 août 2026 précise qu’un DPE sans attestation reste valable jusqu’à sa date de fin de validité : celui de la promesse n’a donc pas à être remplacé. L’attestation n’existant qu’à partir du 1er janvier 2027, elle peut être remise à l’acquéreur avant l’acte, qui peut aussi la télécharger lui-même. Voyez avec votre notaire comment la mentionner.

    Faut-il refaire un DPE avant de vendre ?

    Pas si votre DPE est valable : établi depuis le 1er juillet 2021, il vaut 10 ans, et l’attestation 2027 suffit à refléter la nouvelle étiquette. Un nouveau diagnostic devient nécessaire si le vôtre est périmé ; il est utile si vous avez réalisé des travaux qui améliorent la performance du logement.

    Se faire accompagner pour vendre au bon moment

    Chez Sellier Patrimoine, nous confrontons le DPE actuel et son évolution possible à la valeur de marché, aux transactions comparables et aux travaux de copropriété. Vendre en l’état, faire des travaux ciblés ou attendre janvier 2027 : le bon choix dépend du bien. Pour une estimation qui intègre le DPE de votre appartement, ou un premier échange confidentiel sans engagement de mise en vente, contactez-nous.

    Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris ; il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs dans l’estimation et la vente d’appartements parisiens, DPE et travaux compris.

  • Estimation immobilière la plus élevée : faut-il la retenir ?

    Estimation immobilière la plus élevée : faut-il la retenir ?

    Trois professionnels visitent votre appartement et vous remettent trois estimations, parfois très éloignées l’une de l’autre. Faut-il retenir l’estimation immobilière la plus élevée ? Pas forcément. Une estimation n’est pas une promesse de prix : c’est une hypothèse que le marché validera, ou non. Le bon chiffre est celui que son auteur sait démontrer, avec des ventes réelles, une concurrence identifiée et une clientèle capable de payer. Un prix élevé et argumenté peut être le bon. Un prix élevé que personne ne sait expliquer vous coûtera du temps, puis de la négociation.

    L’essentiel

    • Une estimation se juge à sa méthode avant de se juger à son montant : demandez comment le chiffre a été construit.
    • Un prix affiché n’est pas un prix vendu. Les ventes réellement signées sont consultables en ligne dans la base publique DVF.
    • À Paris, la moyenne au mètre carré est un repère. La valeur se joue au niveau du quartier, de l’immeuble, de l’étage et du plan.
    • DPE, état de la copropriété et usages possibles du bien pèsent sur le prix : une estimation sérieuse les a déjà analysés.
    • Si vous avez signé un mandat exclusif sur un prix trop haut, vous pouvez le dénoncer après trois mois, avec un préavis de quinze jours.

    Cet article a une vocation informative. Il ne remplace pas une analyse personnalisée de votre bien. Article à jour de la réglementation au 30 septembre 2026.

    Pourquoi trois estimations donnent trois prix différents

    Les écarts entre estimations viennent presque toujours des hypothèses, rarement du hasard. Un professionnel retient les ventes des derniers mois dans votre rue, un autre les annonces en ligne du quartier, un troisième applique une moyenne d’arrondissement corrigée « à l’œil ». Les trois arrivent à un chiffre, mais ils ne répondent pas à la même question.

    La question utile n’est pas seulement « combien vaut mon appartement ? ». C’est plutôt : à quel prix, dans quel délai, auprès de quels acquéreurs et avec quelle stratégie ai-je intérêt à le vendre ? Tant que ces hypothèses ne sont pas posées, comparer trois montants revient à comparer trois réponses à trois questions différentes.

    Il faut aussi le dire franchement : un chiffre flatteur est un argument commercial efficace pour obtenir un mandat. Or, à mon sens, un propriétaire ne devrait pas choisir son agence parce qu’elle lui a annoncé ce qu’il espérait entendre. Le problème n’est pas le prix élevé. Le problème est le prix qui ne peut pas être expliqué.

    Ce que coûte une estimation surévaluée

    À mon sens, un bien affiché au-dessus de son marché ne se vend pas plus cher : il se vend plus tard, et souvent moins bien. C’est pourquoi j’accorde autant d’importance à la stratégie des premières semaines de commercialisation, et à ce que l’on fera si le marché ne valide pas le prix.

    Les notaires du Grand Paris décrivent un phénomène voisin dans leur dossier de presse du 8 septembre 2026 consacré au 2e trimestre. Selon eux, les acquéreurs « restent en position favorable et peuvent se montrer particulièrement exigeants : lorsque le prix proposé est jugé trop élevé, certains biens ne recueillent tout simplement aucune offre ».

    Ils avaient déjà décrit ce blocage à l’échelle de l’Île-de-France. Leur communiqué du 30 avril 2026 le rappelle : la hausse des taux a fortement réduit les transactions jusqu’en 2024, « avec certains vendeurs réticents à ajuster leur prix de vente dans l’espoir d’une nouvelle baisse de taux ». Le léger rebond d’activité observé depuis 2025 va de pair, selon eux, avec des « vendeurs et acquéreurs semblant trouver davantage de compromis sur les prix ». Autrement dit, la vente se débloque quand le prix rejoint ce que les acheteurs peuvent payer.

    Le mandat exclusif signé sur un prix trop haut

    Le risque devient concret quand l’estimation flatteuse s’accompagne d’un mandat exclusif. L’article 78 du décret du 20 juillet 1972, qui applique la loi Hoguet, encadre le mandat assorti d’une clause d’exclusivité. Chaque partie peut le dénoncer à tout moment, mais seulement passé un délai de trois mois à compter de sa signature. Celui qui veut y mettre fin doit prévenir l’autre au moins quinze jours à l’avance, par lettre recommandée avec accusé de réception.

    Or ces trois premiers mois couvrent justement le lancement de la commercialisation. Lisez donc la durée du mandat et ses conditions de sortie avant de signer.

    Si le mandat est signé hors des locaux de l’agence, chez vous par exemple, vérifiez aussi le délai de rétractation : l’article L. 221-18 du Code de la consommation accorde au consommateur quatorze jours pour se rétracter d’un contrat conclu hors établissement. Service-public.fr confirme que ce délai vaut pour un mandat signé en dehors des locaux de l’agence à la suite d’un démarchage. Il précise aussi que la rétractation n’est plus possible si l’agent a déjà commencé les visites avec votre accord.

    Prix affiché, prix vendu : les trois marchés à confronter

    Un prix affiché n’est pas un prix vendu. Un appartement concurrent affiché 1 200 000 € ne prouve pas qu’un bien comparable vaut 1 200 000 € : il prouve qu’un propriétaire demande ce prix. Pour estimer, je distingue toujours trois marchés, qui ne donnent pas la même information.

    Le marché vendu se consulte librement. La base DVF (« Demandes de valeurs foncières ») est le fichier public des ventes immobilières, produit par la direction générale des finances publiques. Selon sa fiche sur data.gouv.fr, elle recense les transactions des cinq dernières années à partir des actes notariés et des informations cadastrales. Elle est mise à jour deux fois par an, en avril et en octobre. Service-public.fr oriente les particuliers vers son explorateur cartographique, ainsi que vers l’outil Patrim, accessible depuis l’espace particulier d’impots.gouv.fr.

    Marché Ce qu’il mesure Où le trouver Sa limite
    Vendu Ce que des acquéreurs ont effectivement accepté de payer Base DVF, outil Patrim, références notariales Décalage dans le temps ; l’état, la vue et le plan du bien vendu restent à apprécier
    Proposé La concurrence que votre bien affrontera Annonces en ligne et en agence Ce sont des prix demandés, pas des prix obtenus
    Solvable Les acquéreurs capables et désireux d’acheter maintenant Connaissance de la demande, visites, retours des acheteurs Ne se lit dans aucune base : il faut la pratique du quartier

    La bonne valeur se construit à l’intersection de ces trois réalités. Une vente DVF signée il y a trois ans dans un immeuble voisin reste une référence. Elle ne dit rien, à elle seule, d’un appartement entièrement refait ou d’un rez-de-chaussée sur cour.

    À Paris, le micro-marché compte davantage que la moyenne

    La moyenne parisienne est un point de départ, pas une conclusion. Selon le dossier de presse des notaires du Grand Paris du 8 septembre 2026, le prix des appartements anciens à Paris atteint 9 560 € le mètre carré au 2e trimestre 2026, en hausse de 0,6 % sur un an. Ce chiffre décrit un marché stable. Il masque pourtant des écarts considérables : de 7 690 € le mètre carré dans le 19e arrondissement à 13 980 € dans le 6e, selon la même source. Et il ne dit presque rien de votre appartement.

    Sur la Rive Gauche, dire qu’un bien est « dans le 5e » ou « dans le 13e » reste trop large. Autour du Jardin des Plantes, de la place Monge, de la rue Mouffetard ou du Val-de-Grâce, la demande, l’architecture et les usages diffèrent. Même constat dans le 13e entre les Gobelins, Croulebarbe et la Butte-aux-Cailles, ou dans le 14e entre Montparnasse, Denfert-Rochereau et le Petit-Montrouge.

    L’analyse doit descendre par étapes : Paris, arrondissement, quartier, rue, immeuble, étage, appartement. Puis, parfois, plus loin encore : orientation sur rue ou sur cour, largeur de la voie, dégagement devant les fenêtres, qualité du plan. C’est pourquoi un outil d’estimation automatisée donne un premier ordre de grandeur utile, mais rarement une conclusion. Notre simulateur d’estimation est conçu dans cet esprit : une fourchette pour ouvrir la discussion, pas un prix de mise en vente.

    Ce qu’une estimation sérieuse doit prendre en compte

    Une valeur argumentée doit pouvoir être reconstruite point par point. Avant de parler de prix au mètre carré, je passe en revue :

    • les transactions réellement signées et leur date ;
    • les biens en vente, qui constituent la concurrence sans être des références de valeur ;
    • la surface, la qualité du plan, l’étage et l’ascenseur ;
    • la lumière, l’orientation, les vues, le calme et le vis-à-vis ;
    • l’état de l’appartement et les qualités architecturales de l’immeuble ;
    • le DPE et les travaux énergétiques envisageables ;
    • la copropriété, ses charges et ses travaux votés ou prévisibles ;
    • la situation fiscale et personnelle du propriétaire, quand elle influe sur la stratégie ;
    • la profondeur de la demande solvable pour ce type précis de bien.

    Le DPE, à analyser avec les travaux possibles

    Une étiquette E, F ou G n’appelle pas une décote standard. Elle pèse d’abord sur les acquéreurs investisseurs, parce que la loi fixe un niveau minimal de performance pour qu’un logement loué soit décent. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fixe ce seuil en métropole.

    Depuis le 1er janvier 2025, le logement loué doit être classé entre A et F. Ce sera entre A et E à compter du 1er janvier 2028, puis entre A et D à compter du 1er janvier 2034. L’annonce de vente d’un logement classé F ou G doit en outre porter la mention « logement à consommation énergétique excessive », rappelle service-public.fr.

    Deux vérifications changent parfois la donne. D’abord, depuis le 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Les DPE réalisés en 2025 et avant restent valables, mais ils peuvent être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, en cas d’amélioration de l’étiquette (service-public.fr). Pour un appartement chauffé à l’électricité, la démarche mérite d’être faite avant la mise en vente.

    Ensuite, il faut chiffrer ce que coûterait réellement l’amélioration. Un mauvais DPE assorti d’une solution simple dans le logement n’a pas le même poids qu’une amélioration qui suppose des travaux votés par toute la copropriété.

    La copropriété peut créer ou détruire de la valeur

    Deux appartements comparables ne se négocient pas de la même façon si l’un appartient à une copropriété saine et l’autre doit bientôt financer une toiture, une façade ou un ascenseur. L’acquéreur sérieux fera cette analyse. Il vaut mieux que le vendeur l’ait faite avant lui.

    Il en a d’ailleurs les moyens, car les documents existent et doivent être remis à l’acquéreur. L’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation en dresse la liste. On y trouve notamment les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années et le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot. S’y ajoutent le carnet d’entretien de l’immeuble et, lorsqu’ils existent, les conclusions du diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux adopté ou, à défaut, son projet.

    Je les lis dès l’estimation. Un ravalement voté ou un plan de travaux chargé se retrouvera de toute façon dans la négociation. Pour mesurer ce que ces chantiers changent au prix, voyez notre article sur les travaux de copropriété et la valeur d’un appartement à Paris.

    Vendre en l’état, valoriser ou attendre : comparer des scénarios

    La meilleure estimation ne chiffre pas seulement le bien tel qu’il est. Elle compare ce qu’il resterait réellement au propriétaire selon plusieurs options, une fois déduits les travaux, le délai, les charges et la fiscalité éventuelle.

    Scénario Ce qu’il faut chiffrer Quand il se justifie
    Vendre en l’état Prix probable, délai, cible d’acquéreurs, négociation prévisible Besoin de liquidité, travaux lourds que les acquéreurs préfèrent conduire eux-mêmes
    Valorisation légère Peinture, éclairage, petites réparations, désencombrement, mise en valeur de l’existant Bien sain mais mal présenté, défauts visibles faciles à corriger
    Travaux plus importants Coût, durée, risque de chantier, valeur supplémentaire raisonnablement attendue Écart de prix net entre biens rénovés et à rénover dans le micro-marché, calendrier compatible
    Ne pas vendre maintenant Revenus locatifs possibles, conformité au DPE, fiscalité de la détention et de la transmission Absence de besoin de liquidité, objectif patrimonial de long terme

    Tout euro investi avant la vente ne produit pas mécaniquement plus d’un euro de valeur. C’est une erreur fréquente chez les vendeurs qui rénovent « pour mieux vendre » sans avoir mesuré ce que l’acquéreur est prêt à payer en plus. Encore faut-il estimer le coût réel des travaux à Paris avant de comparer. Notre approche de la valorisation avant la vente part de cette comparaison.

    Un appartement peut aussi présenter d’autres usages : investissement locatif, regroupement ou division, usage professionnel. Ces options dépendent du règlement de copropriété, de l’urbanisme et, pour un logement, des règles de changement d’usage. L’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que, dans les communes concernées, le changement d’usage des locaux d’habitation peut être soumis à autorisation préalable. Nous détaillons ces règles dans notre article sur l’usage d’un local à Paris et le changement d’usage. Un scénario qui n’est pas juridiquement réalisable ne doit pas entrer dans le prix.

    Comment comparer trois estimations immobilières

    Ne commencez pas par les trois montants. Comparez d’abord les méthodes, en posant les mêmes questions à chaque professionnel :

    1. Quelles ventes comparables avez-vous retenues, et pourquoi celles-là ?
    2. Quels biens en vente concurrenceront le mien ?
    3. Quels ajustements avez-vous appliqués pour l’étage, l’état, la vue ou le DPE ?
    4. Quelle clientèle visez-vous, et quel budget peut-elle réellement mobiliser ?
    5. Quels sont les principaux freins à la vente de ce bien ?
    6. Quels travaux recommandez-vous, et lesquels déconseillez-vous ?
    7. Que ferez-vous si le marché ne valide pas le prix après les premières visites ?

    Et surtout : quelle hypothèse vous permet d’affirmer que ce prix est défendable ? Une estimation haute accompagnée d’une démonstration solide peut parfaitement être la bonne. Une estimation prudente peut aussi être trop basse. Ce qui doit vous alerter, c’est un chiffre que son auteur ne sait pas relier à des ventes réelles.

    Questions fréquentes

    Faut-il choisir l’agence qui donne l’estimation la plus élevée ?

    Non, pas sur ce seul critère. Choisissez celle dont l’estimation repose sur des ventes comparables identifiées, une analyse de la concurrence et une stratégie claire si le prix n’est pas validé. Une estimation élevée et bien démontrée reste recevable.

    Peut-on se fier aux estimations en ligne ?

    Comme premier ordre de grandeur, oui. Elles s’appuient sur des moyennes et des ventes passées, mais ne voient ni le plan, ni la lumière, ni l’état de la copropriété. À Paris, ces critères font souvent la différence entre deux appartements de la même rue.

    Comment vérifier le prix des ventes récentes dans mon immeuble ?

    La base publique DVF recense les transactions immobilières des cinq dernières années, à partir des actes notariés. Elle se consulte en ligne sur l’explorateur de data.gouv.fr. L’outil Patrim, lui, est accessible depuis votre espace particulier sur impots.gouv.fr. Il reste à comparer ces ventes à votre bien : étage, état, plan.

    Mon bien est en vente depuis des mois sans offre, que faire ?

    Revenez aux trois marchés : ventes réelles, concurrence actuelle, demande solvable. Si le prix est en cause, un ajustement argumenté vaut mieux qu’une succession de petites baisses. Si vous êtes en mandat exclusif, il peut être dénoncé après trois mois avec un préavis de quinze jours par lettre recommandée.

    Se faire accompagner pour fixer le bon prix

    Le plus utile n’est pas forcément une quatrième estimation, mais l’examen des hypothèses de celles que vous avez déjà. Commencez par une question : sur quelles hypothèses reposent-elles, et que se passe-t-il si l’on modifie ces hypothèses ? Chez Sellier Patrimoine, nous pouvons reprendre ces chiffres avec vous : comparables, travaux, copropriété, usages possibles, calendrier et stratégie de commercialisation, sur la Rive Gauche comme dans le reste de Paris. Une recommandation n’a pas besoin de commencer par un mandat. Elle peut commencer par une analyse. Découvrez notre démarche d’estimation immobilière ou contactez-nous.

    Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris ; il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs dans l’estimation et la stratégie de vente de leurs biens, notamment sur la Rive Gauche.

  • Prix d’un appartement à Saint-Germain-des-Prés en 2026 : méthode

    Prix d’un appartement à Saint-Germain-des-Prés en 2026 : méthode

    Combien vaut un appartement à Saint-Germain-des-Prés ? Selon les Notaires du Grand Paris, le prix standardisé d’un appartement ancien dans le quartier atteignait 17 460 €/m² au 2e trimestre 2026. C’est un repère utile, pas le prix de votre appartement : sur les ventes signées en 2024 et 2025 (données publiques DVF), les prix au m² vont du simple au double. Tout l’enjeu d’une estimation est de situer votre bien dans cette fourchette, et de dire pourquoi.

    L’essentiel

    • Le chiffre de référence le plus récent pour le quartier est de 17 460 €/m² (Notaires du Grand Paris, 2e trimestre 2026). Calculé sur peu de ventes, il varie fortement d’un trimestre à l’autre.
    • Les ventes réelles de 2024-2025 dans le quartier vont du simple au double : la moitié entre 12 600 et 19 500 €/m² environ. La moyenne ne dit presque rien d’un appartement donné.
    • L’écart se fait sur la rue, l’étage, la lumière, l’ascenseur, l’état, la santé de la copropriété, le DPE et la surface Carrez réelle.
    • La bonne méthode : comparer avec des ventes de biens réellement similaires, puis tenir compte de la concurrence du moment.

    Chiffres à jour des publications disponibles au 30 septembre 2026.

    Prix d’un appartement à Saint-Germain-des-Prés : les chiffres officiels

    Le chiffre le plus fiable pour le quartier est le prix standardisé publié par les Notaires du Grand Paris : 17 460 €/m² au 2e trimestre 2026. Il figure sur leur carte des prix, dont les données ont été mises à jour le 8 septembre 2026. Ces prix portent sur les appartements anciens « vendus de gré à gré en pleine propriété et libres d’occupation ». Le « quartier » est ici le quartier administratif Saint-Germain-des-Prés, l’un des quatre quartiers du 6e arrondissement avec Monnaie, Odéon et Notre-Dame-des-Champs.

    Secteur Prix au m² standardisé, 2e trimestre 2026 Évolution sur 1 an Évolution sur 5 ans
    Saint-Germain-des-Prés 17 460 € non publiée +21,5 %
    Odéon 14 910 € +6,0 % +2,4 %
    Notre-Dame-des-Champs 14 010 € +3,1 % +2,8 %
    Monnaie 13 970 € +7,4 % -8,4 %
    6e arrondissement 13 980 € +5,0 % +4,1 %
    Paris 9 560 € +0,6 % -10,4 %

    Source : carte des prix des Notaires du Grand Paris, 2e trimestre 2026, appartements anciens, consultée le 30 septembre 2026. Évolution sur 5 ans de Paris calculée d’après l’historique des notaires : 9 560 € contre 10 670 € au 2e trimestre 2021.

    Saint-Germain-des-Prés est donc le quartier le plus cher du 6e, environ 25 % au-dessus du prix de l’arrondissement. Le 6e lui-même est l’« arrondissement à la fois le plus cher et le plus haussier », selon le dossier de presse des notaires du 8 septembre 2026.

    Ce chiffre de quartier reste volatil : il était de 15 870 €/m² à fin décembre 2025 dans le tableau des notaires par quartier.

    Le prix standardisé n’est pas une moyenne brute des ventes. Selon les notaires, ces prix ont « l’avantage d’être moins tributaires de la qualité des biens vendus au cours du trimestre ». Ils le calculent « à partir des transactions du dernier trimestre et de la structure de l’ensemble des ventes des cinq dernières années ».

    Ils précisent eux-mêmes qu’il est calculé « sur un nombre de ventes limité » et « à prendre avec précaution ». C’est un bon thermomètre du quartier, pas une estimation de votre appartement, comme nous l’expliquons à propos du prix au m² à Paris et des limites de la moyenne.

    Des prix qui varient du simple au double dans le même quartier

    Les prix réels sont très dispersés : sur 203 ventes d’appartements signées en 2024 et 2025 dans le quartier administratif, le 9e décile est plus de deux fois plus élevé que le 1er. Pour le mesurer, j’ai repris les données DVF géolocalisées publiées sur data.gouv.fr, issues des actes notariés.

    J’ai retenu les ventes d’un seul appartement situées dans le périmètre officiel du quartier Saint-Germain-des-Prés publié par la Ville de Paris, sans en écarter aucune dans le calcul de base.

    Repère (ventes 2024-2025) Toutes les ventes (203) Hors ventes extrêmes (185)
    1 vente sur 10 en dessous de environ 9 400 € environ 11 300 €
    1 vente sur 4 en dessous de environ 12 600 € environ 13 300 €
    Médiane environ 15 800 € environ 16 500 €
    1 vente sur 4 au-dessus de environ 19 500 € environ 19 500 €
    1 vente sur 10 au-dessus de environ 25 000 € environ 24 500 €

    Calcul de l’auteur sur les fichiers DVF géolocalisés 2024 et 2025 (DGFiP, Etalab) : ventes d’un appartement seul, avec ou sans dépendance, prix divisé par la surface réelle bâtie, arrondi à la centaine. Colonne de droite : sans les 14 ventes à moins de 5 000 €/m² ni les 4 ventes à plus de 40 000 €/m².

    Le bas de la fourchette est à lire avec prudence. Quatorze ventes affichent moins de 5 000 €/m², dont certaines quelques centaines d’euros pour un appartement entier : ce ne sont manifestement pas des prix de marché, et elles tirent le 1er décile vers le bas. Hors valeurs extrêmes, les quartiles et le 9e décile bougent de 700 €/m² au plus, et le 9e décile reste plus de deux fois plus élevé que le 1er.

    La médiane, entre 15 800 et 16 500 €/m² selon le cas, est inférieure au prix standardisé des notaires au 2e trimestre 2026. Les deux chiffres ne portent ni sur la même période ni sur la même méthode : ils ne se comparent pas directement. Ce qui compte, c’est l’amplitude. Deux appartements de 70 m² dans le quartier peuvent afficher plusieurs centaines de milliers d’euros d’écart sans qu’aucun ne soit « hors marché ».

    La taille joue aussi. Sur ces deux années, les appartements de plus de 100 m² se sont vendus autour de 20 000 €/m² en médiane (45 ventes), contre environ 14 000 €/m² pour les moins de 30 m² (59 ventes). À Saint-Germain-des-Prés, les grands appartements d’étage noble, rares, tirent le haut du marché. Ces sous-groupes restent petits : c’est une tendance, pas une règle.

    Ce que les données DVF ne disent pas

    DVF donne le prix, la date, l’adresse et la surface, mais pas la qualité du bien. La notice de la DGFiP le précise : « le descriptif des biens de l’acte notarié n’est pas repris dans le fichier, à l’exception de la surface Carrez lorsque celle-ci est mentionnée ». Ni l’étage, ni la vue, ni l’état, ni l’ascenseur n’y figurent.

    Deux autres limites pèsent sur le calcul. La surface utilisée est la surface réelle, « mesurée au sol entre les murs », et non la surface Carrez ; sur les 142 ventes où celle-ci est renseignée, les résultats sont proches. Le prix inclut aussi les dépendances (cave, parking…) pour la moitié des ventes retenues. DVF montre donc l’étendue de la fourchette, sans expliquer pourquoi une vente se situe en haut ou en bas.

    Les critères qui font l’écart entre deux appartements

    À adresse comparable, les caractéristiques de l’appartement et de l’immeuble déplacent le prix d’un bout à l’autre de la fourchette. Voici celles que j’observe le plus souvent sur le terrain.

    La rue et le tronçon de rue

    Le nom du quartier ne suffit pas : la rue, et parfois le côté de la rue, compte davantage. Même le quartier administratif ne suit pas les usages : dans DVF, une partie des ventes de la rue de Seine et de la rue du Four se situe dans le quartier Saint-Germain-des-Prés, l’autre dans un quartier voisin. Rue calme bordée d’hôtels particuliers, portion commerçante animée, angle sur le boulevard : l’écart de prix peut être net à quelques dizaines de mètres. C’est la première question que je pose avant toute estimation.

    L’étage, la lumière, la vue et l’ascenseur

    Un étage élevé avec ascenseur, lumière et vue dégagée ne se compare pas à un rez-de-chaussée sombre sur cour. Dans les immeubles anciens du quartier, l’ascenseur manque souvent. Au-delà du deuxième ou du troisième étage, son absence restreint le nombre d’acquéreurs. À l’inverse, l’étage noble, la hauteur sous plafond, les volumes et un balcon filant portent un bien vers le haut de la fourchette. Aucune statistique publique ne mesure ces écarts dans le quartier : ils relèvent de l’observation.

    L’état et les travaux à prévoir

    Un appartement à restructurer se vend avec une décote qui reflète le coût des travaux, leur délai et leur incertitude. Il faut distinguer le rédhibitoire (plan mal distribué, pièces d’eau à déplacer, électricité à reprendre) de la simple décoration. Certains travaux ciblés créent de la valeur avant la vente, d’autres non ; c’est l’objet de notre accompagnement en valorisation et rénovation.

    La copropriété et ses travaux

    La santé de l’immeuble pèse sur le prix de chaque lot. Un ravalement voté, une toiture à refaire ou des impayés de charges importants se retrouvent dans l’offre des acquéreurs : voyez comment les travaux de copropriété pèsent sur la valeur d’un appartement à Paris.

    Les acquéreurs en sont informés dès l’avant-contrat. L’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation impose de leur remettre plusieurs documents au plus tard à la signature de la promesse. Parmi eux figurent « les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années » et « l’état global des impayés de charges au sein du syndicat ». S’y ajoutent le carnet d’entretien et le plan pluriannuel de travaux. Le vendeur a intérêt à les lire lui-même avant de fixer son prix.

    Le DPE

    Le diagnostic de performance énergétique influe sur la valeur, surtout pour les petites surfaces achetées pour être louées. Une annonce de vente d’un logement classé F ou G doit porter la mention « logement à consommation énergétique excessive », rappelle service-public.fr. Pour être loué, un logement doit en outre respecter un niveau minimal de performance, fixé par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Il doit être classé entre A et F depuis le 1er janvier 2025, entre A et E à compter du 1er janvier 2028, entre A et D à compter du 1er janvier 2034.

    Un studio classé G intéresse donc surtout un acquéreur prêt à le rénover ou à l’occuper. Point à vérifier avant de vendre : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Il baissera encore à 1,7 le 1er janvier 2027, en application d’un arrêté du 19 août 2026 publié au Journal officiel du 26 août 2026.

    Selon service-public.fr, un DPE réalisé en 2025 ou avant peut être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, si l’étiquette s’améliore. L’arrêté de 2026 prévoit de même, pour les DPE en cours de validité, une attestation de la nouvelle étiquette délivrée par l’ADEME. Pour un petit logement chauffé à l’électricité, la démarche peut valoir la peine (voir notre article sur le DPE 2027 et la valeur d’un appartement à Paris).

    La surface Carrez

    Le prix au m² ne vaut que si la surface est juste. Pour un lot de copropriété, la promesse et l’acte de vente doivent mentionner la superficie de la partie privative. L’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 la définit comme la surface des planchers des locaux clos et couverts, déduction faite notamment des murs, cloisons, cages d’escalier et embrasures. Surtout, « il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ». Sous les combles, l’écart entre surface ressentie et surface Carrez peut être important.

    L’erreur coûte cher au vendeur. Selon l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle indiquée dans l’acte, le vendeur supporte « une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ». Il la supporte à la demande de l’acquéreur, qui dispose d’un an à compter de l’acte authentique pour agir. Sur un appartement annoncé à 60 m² et vendu 960 000 euros, soit 16 000 €/m², une surface réelle de 56 m² ouvre droit à une réduction de 64 000 euros.

    Critère Ce qui le fait monter Ce qui le fait baisser Document à vérifier
    Rue et tronçon Rue calme, adresse recherchée Portion bruyante, vis-à-vis Visites à différentes heures
    Étage et ascenseur Étage élevé avec ascenseur, vue Rez-de-chaussée sombre, étage élevé sans ascenseur Visite, règlement de copropriété
    État Rénové, plan fonctionnel Restructuration lourde à prévoir Devis, diagnostics
    Copropriété Travaux faits, peu d’impayés Gros travaux à venir, impayés PV d’AG, plan pluriannuel de travaux
    DPE Classe A à D Classe F ou G DPE en cours de validité
    Surface Carrez exacte et proche de la surface utile Soupentes, surfaces sous 1,80 m Mesurage Carrez

    Comment estimer un appartement à Saint-Germain-des-Prés : la méthode

    Une estimation sérieuse part des ventes comparables, pas d’un prix moyen : c’est aussi la méthode de l’administration fiscale. Dans sa fiche méthodologique, la DGFiP définit la méthode par comparaison : apprécier la valeur « à l’aide de termes de comparaison constitués par les ventes portant sur des immeubles identiques ou tout au moins similaires ». L’évaluateur, ajoute-t-elle, « se trouve généralement devant une fourchette de prix assez large » et doit en dégager les « valeurs dominantes ».

    À Saint-Germain-des-Prés, j’applique cette méthode en resserrant le filtre étape par étape :

    1. Le marché : niveau et tendance du 6e et du quartier (prix des notaires).
    2. La rue et l’immeuble : ventes de la même rue ou d’immeubles de même qualité et époque.
    3. L’appartement : étage, ascenseur, exposition, vue, plan, état, DPE, surface Carrez.
    4. La copropriété : travaux votés ou à venir, charges, impayés.
    5. La concurrence du moment : les biens que les acquéreurs visitent en même temps que le vôtre.
    6. La demande solvable : qui peut acheter ce bien, avec quel budget et quel financement.

    Les outils publics permettent de commencer ce travail. Service-public.fr oriente vers la base DVF, qui recense les transactions des cinq dernières années (consultable sur explore.data.gouv.fr), et vers l’outil Patrim de l’espace particulier d’impots.gouv.fr. Ces outils donnent des prix, pas une valeur : chaque vente doit être rapprochée de votre bien, critère par critère. Pour une première fourchette, notre simulateur d’estimation peut servir de point de départ.

    Fixer un prix de mise en vente cohérent

    Le bon prix est assez ambitieux pour défendre la valeur du bien, et assez réaliste pour rencontrer des acquéreurs. Dans leur dossier de presse de septembre 2026, les notaires décrivent un marché parisien stable (+0,6 % sur un an au 2e trimestre, à 9 560 €/m²). Les acquéreurs y restent exigeants : « lorsque le prix proposé est jugé trop élevé, certains biens ne recueillent tout simplement aucune offre ».

    Je le constate aussi à Saint-Germain-des-Prés : les biens qui réunissent adresse, étage, lumière, calme et plan se vendent, parfois au-dessus des moyennes. Les biens banals ou affectés d’un défaut difficile à corriger restent plus longtemps sur le marché s’ils sont affichés au prix des premiers. Au bout de quelques mois, un appartement trop cher devient « celui qui ne se vend pas », et la négociation s’engage en position de faiblesse. C’est pourquoi l’estimation la plus élevée n’est pas toujours la meilleure pour vendre à Paris.

    C’est encore plus vrai face aux acquéreurs installés à l’étranger, qui comparent depuis Londres ou New York des dizaines d’annonces : un prix justifié critère par critère leur donne une raison de faire une offre.

    Questions fréquentes

    Quel est le prix au m² à Saint-Germain-des-Prés en 2026 ?

    Le dernier prix publié par les notaires pour le quartier porte sur le 2e trimestre 2026 : 17 460 €/m² pour un appartement ancien, contre 13 980 €/m² pour l’ensemble du 6e. Ce chiffre varie fortement d’une publication à l’autre (15 870 €/m² à fin décembre 2025) et ne donne pas le prix d’un appartement précis.

    Pourquoi les sites d’estimation donnent-ils des chiffres différents ?

    Chaque source a sa méthode, son périmètre et sa période : prix standardisé tiré des actes pour les notaires, modèles propres pour les sites d’estimation. Mieux vaut croiser les sources et revenir aux ventes comparables.

    Les données DVF suffisent-elles pour estimer mon appartement ?

    Non. DVF donne le prix, la date, l’adresse et la surface des ventes, mais pas l’étage, l’état, la vue ni l’ascenseur. Elle permet de repérer des ventes proches, à ajuster ensuite aux caractéristiques de votre bien.

    Se faire accompagner pour estimer son appartement à Saint-Germain-des-Prés

    À Saint-Germain-des-Prés, l’adresse crée de la valeur, mais ne fait pas le prix à elle seule. La valeur de votre appartement se situe entre la statistique du quartier et ses qualités propres. Chez Sellier Patrimoine, nous les confrontons aux ventes comparables et aux biens en concurrence avant toute vente, transmission ou arbitrage. Pour une analyse de votre bien, demandez une estimation ou contactez-nous.

    Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris ; il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs dans l’estimation, la vente et l’arbitrage de leurs appartements parisiens.

  • Prix du m² à Paris : pourquoi la moyenne ne suffit pas

    Prix du m² à Paris : pourquoi la moyenne ne suffit pas

    Le prix du m² à Paris s’établit à 9 560 € pour les appartements anciens au 2e trimestre 2026, selon les Notaires du Grand Paris. Ce chiffre est utile pour suivre le marché, pas pour estimer un appartement.

    D’abord parce que ce n’est ni une moyenne ni une médiane, mais un prix calculé à qualité constante, qui décrit un logement type. Ensuite parce que, derrière lui, les arrondissements vont de 7 690 € à 13 980 € le m², et les quartiers d’un même arrondissement peuvent encore s’écarter de plus d’un tiers. Voici ce que mesurent les chiffres publiés, ce qu’ils ignorent, et la méthode que j’applique pour estimer un bien précis.

    L’essentiel

    • Au 2e trimestre 2026, le prix des appartements anciens à Paris atteint 9 560 € le m², en hausse de 0,6 % sur un an (Notaires du Grand Paris).
    • Ce chiffre n’est pas une moyenne arithmétique : c’est la valorisation d’un indice Notaires-INSEE, calculé à qualité constante sur des ventes libres, hors frais et hors commissions.
    • Les prix par arrondissement vont de 7 690 € le m² dans le 19e à 13 980 € dans le 6e ; à l’intérieur d’un arrondissement, l’écart entre quartiers atteint 42 % dans le 18e.
    • La base DVF donne les prix réellement signés, mais sans l’étage, l’état, le DPE ni la vue du bien, et avec plusieurs mois de décalage.
    • Estimer un bien précis suppose de partir de ces références, puis de les corriger une à une par les caractéristiques de l’appartement et par son marché d’acquéreurs.

    Cet article a une vocation informative. Chiffres de marché à jour des publications disponibles au 30 septembre 2026.

    Prix du m² à Paris en 2026 : les chiffres officiels

    Le chiffre de référence est celui des notaires, parce qu’il repose sur les actes de vente eux-mêmes. Au 2e trimestre 2026 (avril à juin), les appartements anciens se vendent à Paris 9 560 € le m². C’est, selon le dossier de presse des Notaires du Grand Paris du 8 septembre 2026, une « très légère hausse » de 0,6 % sur un an. Sur trois mois, l’évolution brute est de -0,1 %.

    Trimestre Prix au m² des appartements anciens à Paris Variation sur un an
    2e trimestre 2025 9 510 € +0,4 %
    3e trimestre 2025 9 700 € +1,9 %
    4e trimestre 2025 9 600 € +1,5 %
    1er trimestre 2026 9 580 € +0,7 %
    2e trimestre 2026 9 560 € +0,6 %

    Source : Notaires du Grand Paris, dossier de presse du 8 septembre 2026, tableau « Les appartements à Paris et en Petite Couronne ».

    Les notaires publient aussi une projection tirée des promesses de vente déjà signées : le prix des appartements anciens à Paris « devrait s’établir autour de 9 620 € par m² à fin septembre ». C’est une anticipation, pas un prix constaté.

    Vous avez peut-être lu ailleurs le chiffre de 9 530 € le m². Il n’est pas faux : c’est le prix « en avril » publié par les notaires dans leur communiqué du 25 juin 2026, calculé sur les ventes de février à avril. Les communiqués mensuels portent en effet sur trois mois glissants. Deux chiffres proches, deux périodes différentes : la première question à poser devant un prix au m² est toujours « sur quelle période, et sur quelles ventes ? ».

    Ce que le chiffre inclut, et ce qu’il exclut

    Le périmètre est plus étroit qu’on ne le croit. La note méthodologique du même dossier précise que les statistiques portent sur les logements « vendus de gré à gré en pleine propriété et libres d’occupation ». Les prix sont exprimés « hors droits, hors commissions, hors frais et hors mobilier ». Un appartement loué, une nue-propriété ou un viager ne relèvent donc pas de ce chiffre.

    Moyenne, médiane, prix standardisé : trois façons de résumer un marché

    On parle de « prix moyen », mais le chiffre des notaires n’est pas une moyenne. Ce n’est pas un détail : selon l’indicateur choisi, un même marché peut sembler monter ou baisser.

    La moyenne additionne les prix et divise par le nombre de ventes. Elle est sensible aux valeurs extrêmes. Quand des valeurs sont limitées vers le bas mais pas vers le haut, la moyenne est tirée par les plus élevées. Elle est alors « généralement supérieure à la médiane », rappelle l’INSEE dans sa définition de la médiane. Exemple : dans un arrondissement, quelques ventes d’exception, comme un grand appartement avec terrasse, relèvent la moyenne du trimestre sans guère bouger la médiane.

    La médiane partage les ventes en deux moitiés égales. Elle résiste mieux aux extrêmes, mais elle dépend de ce qui s’est vendu pendant le trimestre. La note d’information des notaires de 2017 en donne un exemple frappant. Au Perreux-sur-Marne, au 3e trimestre 2017, le prix médian des maisons progressait de 28,2 % sur un an, alors que le prix standardisé baissait de 3,9 %. Les maisons vendues étaient simplement plus grandes, 133 m² en moyenne contre 107 m² un an plus tôt.

    Le prix standardisé, utilisé par les notaires pour les arrondissements et les quartiers de Paris, corrige cet effet. Il repose sur un modèle dit « hédonique », qui estime ce que chaque caractéristique apporte au prix : la même note cite l’étage, la présence d’un ascenseur ou le nombre de salles de bains.

    Selon le dossier de presse de septembre 2026, il est calculé à partir des ventes du dernier trimestre et de la structure des ventes des cinq dernières années. Les notaires l’ont préféré aux prix médians, publiés jusqu’au 2e trimestre 2017, parce que ces prix standardisés sont « moins tributaires de la qualité des biens vendus au cours du trimestre ».

    Avec une réserve : ces prix « restent toutefois calculés sur un nombre de ventes limité et sont donc à prendre avec précaution ». Le chiffre parisien global suit la même logique : c’est la valorisation de l’indice Notaires-INSEE, présenté plus bas.

    Indicateur Ce qu’il mesure Sa limite pour estimer un bien
    Moyenne Le prix total des ventes divisé par leur nombre Déplacée par quelques ventes très chères ou très bon marché
    Médiane Le prix qui sépare les ventes en deux moitiés Varie avec le type de biens vendus pendant la période
    Prix standardisé (notaires) Le prix d’un logement de caractéristiques constantes Décrit un appartement type, pas le vôtre ; fragile quand les ventes sont peu nombreuses

    Ma lecture, après plus de vingt ans de transactions à Paris : 9 560 € le m², c’est le prix d’un appartement parisien « standard » qui n’existe nulle part. Le vôtre a un étage, une lumière, un plan et une copropriété. C’est précisément ce que le chiffre global neutralise.

    Écarts entre arrondissements : de 7 690 € à 13 980 € le m²

    Le prix du m² à Paris varie presque du simple au double selon l’arrondissement. Au 2e trimestre 2026, les prix standardisés vont de 7 690 € dans le 19e à 13 980 € dans le 6e. Le 6e est ainsi « 1,82 fois plus cher que le 19e », selon le dossier de presse des notaires. Les évolutions annuelles restent modérées, de -1,1 % dans le 15e à +5,0 % dans le 6e.

    Arrondissement Prix au m² (T2 2026) Arrondissement Prix au m² (T2 2026)
    1er 11 840 € 11e 9 500 €
    2e 11 160 € 12e 8 610 €
    3e 12 420 € 13e 8 560 €
    4e 12 760 € 14e 9 100 €
    5e 11 590 € 15e 8 780 €
    6e 13 980 € 16e 10 220 €
    7e 13 010 € 17e 9 470 €
    8e 11 620 € 18e 8 490 €
    9e 10 140 € 19e 7 690 €
    10e 9 140 € 20e 8 210 €

    Source : Notaires du Grand Paris, historique des prix au m² standardisés des appartements anciens par arrondissement, ligne T2 2026.

    Appliqué à 60 m², l’écart est considérable : 461 400 € au prix de référence du 19e, 838 800 € à celui du 6e. Multiplier sa surface par le chiffre parisien de 9 560 € ne donne donc qu’un ordre de grandeur, et souvent un mauvais.

    Dans un même arrondissement, les quartiers divergent

    L’arrondissement reste lui-même une maille trop large. Paris compte 80 quartiers administratifs, et les notaires publient un prix standardisé pour chacun lorsque le résultat est jugé assez fiable. Leur carte des prix affiche les prix par quartier au 2e trimestre 2026. Elle montre des écarts internes importants.

    Arrondissement Quartier le moins cher Quartier le plus cher Écart
    18e La Goutte-d’Or : 6 550 € Grandes-Carrières : 9 300 € +42 %
    8e Europe : 10 060 € La Madeleine : 13 770 € +37 %
    12e Bel-Air : 8 130 € Quinze-Vingts : 10 930 € +34 %
    7e École-Militaire : 11 950 € Saint-Thomas-d’Aquin : 15 920 € +33 %
    4e Arsenal : 11 770 € Notre-Dame : 15 380 € +31 %

    Source : Notaires du Grand Paris, carte des prix, prix au m² standardisés des appartements anciens par quartier au 2e trimestre 2026 (consultée le 30 septembre 2026). Écarts calculés par nos soins à partir de ces prix.

    Dans le 18e, pour 60 m², la différence entre ces deux quartiers représente plus de 160 000 € (393 000 € contre 558 000 €). La même carte n’affiche aucun prix pour plusieurs quartiers, comme Place Vendôme, Saint-Germain-l’Auxerrois ou les Champs-Élysées : les notaires ne publient un prix que si leur indicateur de qualité le permet. Plus la maille est fine, moins la statistique est solide. Exemple dans le 6e : le prix d’un appartement à Saint-Germain-des-Prés.

    Et la maille la plus fine, celle qui compte pour un acquéreur, n’est dans aucun tableau. Sur le terrain, je vois régulièrement deux appartements de même surface, dans la même rue, se vendre à des prix très différents. Côté rue ou côté cour, troisième étage avec ascenseur ou sixième sans, plan traversant ou couloir perdu : ces écarts se jouent à l’échelle de l’immeuble et de l’appartement.

    Ce que mesurent les indices des notaires et de l’INSEE

    Les indices Notaires-INSEE mesurent une tendance, pas une valeur. Selon la fiche de l’INSEE, ils suivent les évolutions de prix des logements anciens « à qualité constante ». Le prix retenu est le prix net vendeur, hors droits de mutation, frais de notaire et commission d’agence.

    La méthode est expliquée dans la publication de l’INSEE du 8 septembre 2026 : « La méthodologie repose sur des modèles expliquant le prix d’un logement en fonction de ses caractéristiques. À l’aide de ces modèles, la valeur d’un parc de logements de référence est estimée aux prix de la période courante. »

    Autrement dit, on suit toujours le même panier de logements fictif, pour que l’évolution ne soit pas faussée par le type de biens vendus d’un trimestre à l’autre. Ces indices sont labellisés par l’Autorité de la statistique publique depuis 2011, rappelle le dossier de presse des notaires.

    Ce que disent les indices au 2e trimestre 2026

    La même publication de l’INSEE indique qu’au 2e trimestre 2026, les prix des logements anciens reculent de 1,0 % sur un trimestre en France (hors Mayotte). À Paris, les prix des appartements baissent de 0,4 % sur le trimestre en données corrigées des variations saisonnières, et progressent de 0,6 % sur un an. Ces résultats sont provisoires.

    Ce qu’ils ne mesurent pas

    La publication de l’INSEE ne donne pas de prix en euros par m² : elle présente des indices et leurs variations. Un indice vous dit si le marché monte ou baisse. Il ne dit pas ce que vaut votre appartement. Il arrive aussi avec retard : selon les notaires, les chiffres d’un trimestre sont publiés deux mois après sa fin, à titre provisoire, et deviennent définitifs cinq mois après.

    Ce que la base DVF ne vous dit pas

    DVF donne les prix réellement signés, adresse par adresse, mais ni la description du bien ni les ventes les plus récentes. C’est pourtant la source la plus concrète pour le particulier. Selon sa fiche sur data.gouv.fr, elle est produite par la direction générale des finances publiques et couvre les transactions des cinq dernières années. Elle est mise à jour deux fois par an, en avril et en octobre ; au 30 septembre 2026, la dernière date du 5 avril 2026. Service-public.fr oriente vers son explorateur cartographique en accès libre.

    Mais DVF a des angles morts, que sa propre notice descriptive expose clairement :

    • Aucune description du bien. La notice précise que « le descriptif des biens de l’acte notarié n’est pas repris dans le fichier, à l’exception de la surface Carrez lorsque celle-ci est mentionnée. » Ni l’étage, ni l’état, ni le DPE, ni la vue.
    • Un décalage dans le temps. La diffusion d’avril porte sur les ventes publiées au service de la publicité foncière avant le 31 décembre de l’année précédente, celle d’octobre sur les ventes publiées avant le 30 juin. Au 30 septembre 2026, les ventes publiées en 2026 n’y figurent donc pas encore.
    • Un prix pas toujours comparable. La valeur foncière inclut les frais d’agence s’ils sont à la charge du vendeur et l’éventuelle TVA. Elle exclut les frais d’agence à la charge de l’acquéreur, les frais de notaire et la valeur du mobilier stipulée dans l’acte.
    • Plusieurs lots pour un seul prix. Quand une vente porte sur plusieurs locaux, le prix est répété sur chaque ligne. Un appartement vendu avec une cave et un parking peut ainsi afficher un prix au m² trompeur si l’on divise le prix global par la seule surface habitable.
    • Une surface parfois ancienne. Selon la foire aux questions DVF, la surface indiquée est la dernière déclarée aux services fonciers et connue à la date de vente.
    Ce que DVF donne Ce que DVF ne donne pas
    Date de la vente et prix déclaré L’étage, l’ascenseur, l’exposition, la vue
    Adresse et références cadastrales L’état intérieur et les travaux réalisés
    Type de local, nombre de pièces principales Le DPE
    Surface réelle et surface Carrez des lots quand elle est indiquée L’occupation ou non du bien au jour de la vente
    Numéros de lots (dans la limite de cinq) Les ventes publiées depuis la dernière mise à jour

    Une vente DVF est donc un point de départ à interroger : il faut savoir quel appartement se cache derrière la ligne avant d’en tirer une conclusion sur le vôtre.

    Comment estimer un bien précis à Paris : la méthode

    Une estimation fiable part des chiffres publics, puis les corrige par tout ce qu’ils ignorent. Voici l’ordre que je suis.

    1. Situer la tendance. Le prix de l’arrondissement et l’évolution de l’indice disent dans quel marché on se trouve : stable, en hausse ou en baisse. Rien de plus.
    2. Descendre au quartier. Le prix standardisé du quartier, quand il est significatif, resserre la fourchette.
    3. Rassembler les ventes comparables. Dans DVF, celles de l’immeuble et des immeubles voisins. Pour chacune, vérifier la surface Carrez, les lots annexes et, autant que possible, l’appartement réel.
    4. Regarder la concurrence du moment. Les biens en vente autour du vôtre sont ceux que vos acquéreurs visiteront. Leurs prix sont demandés, pas obtenus, mais ils servent de point de comparaison.
    5. Corriger par les caractéristiques. Étage et ascenseur, lumière et exposition, plan, état et budget de travaux, DPE, santé de la copropriété, charges, occupation. Chaque point se chiffre, en plus ou en moins. Voir l’effet du DPE 2027 sur la valeur d’un appartement et le poids des travaux de copropriété sur le prix.
    6. Identifier les acquéreurs. Un grand familial, un studio d’investisseur et un appartement de prestige ne s’adressent pas aux mêmes budgets ni aux mêmes financements. La valeur dépend de ce que la clientèle réelle du bien peut payer.
    7. Conclure par une fourchette argumentée, puis choisir un prix de présentation en fonction de votre calendrier. Voir aussi pourquoi l’estimation la plus élevée n’est pas forcément la bonne.

    Pour un premier ordre de grandeur, notre simulateur d’estimation donne une première fourchette. Pour un prix de mise en vente, rien ne remplace la visite et l’analyse des documents de copropriété : c’est l’objet d’une estimation immobilière réalisée sur place.

    Questions fréquentes

    Quel est le prix moyen du m² à Paris en 2026 ?

    Selon les Notaires du Grand Paris, les appartements anciens se vendent 9 560 € le m² au 2e trimestre 2026, en hausse de 0,6 % sur un an. C’est un prix calculé à qualité constante, pas une moyenne arithmétique. Les notaires projettent environ 9 620 € le m² à fin septembre 2026, d’après les promesses de vente.

    Le prix d’une vente récente dans mon immeuble suffit-il pour fixer mon prix ?

    C’est une excellente référence, mais pas une preuve. Il faut savoir à quel étage était l’appartement vendu, dans quel état, avec quels lots annexes et à quelle date. Une vente d’il y a trois ans, avant des travaux votés en copropriété, peut conduire à une conclusion fausse.

    Quand paraîtront les prochains chiffres ?

    La base DVF est mise à jour en avril et en octobre. Les notaires publient leurs statistiques deux mois après la fin de la période analysée : les chiffres du 3e trimestre 2026 ne paraîtront donc pas avant la fin novembre.

    Se faire accompagner pour estimer votre bien à Paris

    Le prix du m² à Paris est un thermomètre : il donne la température du marché, pas la valeur de votre appartement. Pour passer de l’un à l’autre, il faut descendre du quartier à l’immeuble, puis à l’appartement, et confronter chaque référence à ce que les acquéreurs accepteront de payer. Chez Sellier Patrimoine, nous menons cette analyse sur place, références de ventes et documents de copropriété à l’appui. Pour en parler, contactez-nous.

    Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris. Il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs dans l’estimation et la vente d’appartements parisiens.

  • Vendre ou acheter un immeuble occupé à Paris : les règles clés

    Vendre ou acheter un immeuble occupé à Paris : les règles clés

    Un immeuble occupé se vend et s’achète, mais pas comme un appartement libre. Les baux passent à l’acquéreur. Selon la forme de la vente, les locataires peuvent préempter, et la commune aussi en zone de droit de préemption urbain. Le prix se joue donc moins sur le mètre carré que sur la qualité du dossier : situation locative exacte, état du bâti, travaux chiffrés, loyers atteignables. Depuis plus de vingt ans, je vois à Paris des vendeurs perdre des mois, et une part du prix, faute de l’avoir préparé.

    L’essentiel

    • Les baux en cours s’imposent à l’acquéreur de l’immeuble : il ne peut pas expulser un locataire dont le bail a date certaine.
    • Vendre en bloc un immeuble de plus de cinq logements ouvre un droit de préemption aux locataires (loi Aurillac du 13 juin 2006). Il tombe si l’acquéreur proroge les baux six ans.
    • Revendre ensuite par lots, après division, déclenche un autre droit de préemption, lot par lot (loi du 31 décembre 1975).
    • Un acquéreur qui veut libérer un logement ne peut donner congé pour vendre qu’à des échéances précises, et certains locataires âgés sont protégés.
    • La valeur d’un immeuble occupé dépend du revenu actuel, du revenu réellement atteignable au vu de l’encadrement des loyers, et du coût des travaux en site occupé.

    Cet article a une vocation informative. Il ne remplace pas le conseil personnalisé d’un notaire ou d’un avocat. Article à jour de la législation au 30 septembre 2026.

    Vendre un immeuble occupé : les baux suivent les murs

    La vente ne met pas fin aux baux. L’article 1743 du Code civil le pose ainsi : « Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. » L’acquéreur devient le nouveau bailleur, avec les baux tels que signés. Deux conséquences :

    • La durée des baux ne se renégocie pas. Un bail d’habitation vide dure au moins trois ans (six ans si le bailleur est une personne morale) (article 10 de la loi du 6 juillet 1989). L’acquéreur hérite du calendrier en cours.
    • Le dépôt de garantie change de débiteur. En cas de vente, sa restitution « incombe au nouveau bailleur » (article 22 de la même loi). Chaque dépôt doit figurer au dossier et se régler entre vendeur et acquéreur chez le notaire.

    L’acquéreur n’achète donc pas seulement des murs, mais des contrats.

    Vente en bloc ou vente par lots : deux droits de préemption des locataires

    La forme de la vente décide des droits des locataires : vente en bloc et revente lot par lot ne relèvent pas du même texte.

    Vendre l’immeuble entier : la loi Aurillac

    La loi n° 2006-685 du 13 juin 2006, dite loi Aurillac, a créé l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975. Il vise la vente « dans sa totalité et en une seule fois » d’un immeuble d’habitation ou mixte (habitation et professionnel) de plus de cinq logements. Il joue lorsque l’acquéreur ne s’engage pas à proroger les baux en cours pour permettre à chaque locataire de rester six ans (article 10-1). Le seuil était de dix logements à l’origine ; la loi ALUR l’a abaissé à cinq, comme le rappelle le rapport du 119e Congrès des notaires.

    Dans ce cas, le vendeur doit notifier à chaque locataire, par lettre recommandée, le prix de l’immeuble entier et le prix du logement qu’il occupe. Il y joint, le cas échéant, un projet de règlement de copropriété et les résultats d’un diagnostic technique sur l’état apparent du clos et du couvert, des canalisations collectives et des équipements communs. L’offre est valable quatre mois. Le locataire qui accepte dispose de deux mois pour signer, ou de quatre mois s’il recourt à un prêt. Surtout, cette notification est exigée « à peine de nullité de la vente ».

    En résumé : soit l’acquéreur proroge les baux six ans, soit les locataires peuvent acheter avant lui.

    Revendre par lots après division : l’article 10 de la loi de 1975

    La vente à la découpe est la revente d’un immeuble lot par lot après sa division en copropriété. Dans ce cas, la première vente de chaque logement occupé ouvre un droit de préemption au locataire. L’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 impose au bailleur de lui notifier le prix et les conditions de la vente, avec une offre valable deux mois. Si le vendeur accepte ensuite un prix plus bas ou des conditions plus avantageuses pour un tiers, le notaire doit notifier une nouvelle offre au locataire, valable un mois.

    Ce même article exclut les ventes « portant sur un bâtiment entier », qui relèvent de l’article 10-1. Acheter pour diviser puis revendre impose donc les deux étapes.

    Bailleurs institutionnels : les accords collectifs

    Un bailleur institutionnel (assureur, banque, société d’économie mixte, etc.) doit respecter des protections supplémentaires. L’accord collectif du 16 mars 2005, rendu obligatoire par le décret n° 2006-1366 du 10 novembre 2006 pour les deuxième et troisième secteurs locatifs, encadre les ventes par lots. Il vise le bailleur qui vend plus de cinq logements d’un même immeuble (dix à l’origine, cinq depuis la loi ALUR, selon l’ANIL). Ce seuil de cinq est aussi celui de l’article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989.

    D’après l’analyse de l’ANIL, l’accord impose une réunion d’information des locataires, des diagnostics et un délai de trois mois avant toute offre. Il protège aussi certains locataires qui n’achètent pas, notamment ceux de plus de 70 ans. Les bailleurs privés personnes physiques et les organismes HLM n’y sont pas soumis.

    Situation Texte Seuil Droit des locataires
    Vente de l’immeuble entier en une fois Art. 10-1, loi du 31 décembre 1975 Plus de 5 logements Offre de 4 mois, sauf engagement de l’acquéreur de proroger les baux 6 ans
    Première vente d’un lot après division Art. 10, loi du 31 décembre 1975 Aucun Offre de 2 mois ; nouvelle offre d’un mois si le prix baisse
    Vente d’un logement libéré par congé Art. 15, loi du 6 juillet 1989 Aucun Offre valable les 2 premiers mois du préavis de 6 mois
    Vente par lots par un bailleur institutionnel Décret du 10 novembre 2006 Plus de 5 logements (10 avant la loi ALUR) Information collective, diagnostics, protections renforcées

    Libérer un logement : congé pour vente et locataires protégés

    Vendre un logement libre plutôt qu’occupé suppose de délivrer un congé pour vente. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 fixe un préavis de six mois avant l’échéance du bail. Le congé vaut offre de vente au locataire, valable pendant les deux premiers mois du préavis. S’il accepte, il dispose de deux mois pour signer, portés à quatre mois s’il recourt à un prêt. S’il refuse, il perd tout titre d’occupation à l’expiration du préavis.

    Deux limites :

    • Les locataires âgés et modestes. Un locataire de plus de 65 ans aux ressources inférieures à un plafond fixé par arrêté ne peut pas recevoir congé. Seule exception : l’offre d’un logement adapté à ses besoins et à ses possibilités. La règle vaut aussi si le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans remplissant la même condition. Elle ne s’applique pas si le bailleur personne physique a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures à ce plafond.
    • Le congé frauduleux. Un congé pour vente qui masque une autre intention est puni d’une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale.

    Un immeuble ancien peut aussi abriter des baux de la loi de 1948 : logement construit avant le 1er septembre 1948 dans certaines communes, locataire entré avant le 23 décembre 1986 (service-public.fr). Ces locataires ont un droit au maintien dans les lieux et un loyer plafonné : ces lots se valorisent à part.

    Acheter occupé : quand pourrez-vous donner congé ?

    L’acquéreur d’un logement occupé ne peut pas toujours donner congé pour vendre dès l’échéance suivante. Selon l’article 15, si le bail se termine moins de trois ans après l’acquisition, le congé pour vente n’est possible qu’au terme de la première reconduction ou du premier renouvellement. Si le bail se termine moins de deux ans après l’acquisition, un congé pour reprise ne prend effet que deux ans après la date d’achat.

    Qui veut libérer vite des lots doit reprendre chaque bail, son échéance et ces délais. Là apparaît souvent l’écart entre rendement affiché et rendement réel.

    Droit de préemption urbain, commerces et PLU : les autres acquéreurs possibles

    La commune, et parfois le locataire commercial, peuvent aussi se substituer à l’acquéreur. Dans une zone soumise au droit de préemption urbain, toute vente est subordonnée « à peine de nullité » à une déclaration préalable adressée à la mairie. Le silence de la collectivité pendant deux mois vaut renonciation. Ce délai est suspendu si elle demande des documents ou une visite du bien (article L. 213-2 du Code de l’urbanisme).

    La vente de certains lots de copropriété échappe au droit de préemption simple, mais la commune peut l’y soumettre par délibération motivée (article L. 211-4). Un immeuble ancien en monopropriété vendu entier n’entre pas dans ces exceptions.

    Le PLU compte aussi. Selon la Ville de Paris, environ 800 emplacements ont été réservés pour créer du logement, principalement social et en bail réel solidaire. Vérifiez si l’adresse en fait partie.

    Enfin, un commerce en pied d’immeuble ne bloque pas une vente en bloc. Le droit de préférence du locataire commercial ne s’applique pas à « la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux » (article L. 145-46-1 du Code de commerce). En revanche, il joue si le local commercial est ensuite revendu seul, voir notre article sur la vente de murs commerciaux à Paris.

    Préparer le dossier : juridique, technique, locatif

    Acquéreur, banque et notaire poseront les mêmes questions. Mon socle avant toute mise en vente :

    • Juridique : titre et origine de propriété, règlement de copropriété et état descriptif de division s’ils existent, indivision éventuelle, autorisations des travaux passés, cohérence entre lots décrits, loués et exploités.
    • Locatif : chaque bail, ses avenants, l’état des lieux d’entrée, le montant du dépôt de garantie, le loyer quittancé, les impayés éventuels et la date d’échéance.
    • Technique : structure, couverture, façades, réseaux, humidité, parties communes, caves.

    Le dossier de diagnostic technique, obligatoire pour toute vente d’immeuble bâti, est annexé à la promesse (article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation). Sans les diagnostics plomb, amiante, termites, gaz, électricité ou assainissement non collectif en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

    Pour un immeuble en monopropriété, un audit énergétique s’ajoute lorsque les logements sont classés D, E, F ou G (article L. 126-28-1 du CCH). Il est exigé pour les classes F et G depuis le 1er avril 2023 et pour la classe E depuis le 1er janvier 2025. La classe D suivra le 1er janvier 2034 (décret du 4 mai 2022, article 3).

    La performance énergétique conditionne aussi la location elle-même. Depuis le 1er janvier 2025, un logement doit être classé entre A et F pour être décent. Ce sera entre A et E en 2028, puis entre A et D en 2034 (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Un lot classé G n’est pas qu’une ligne de diagnostic : c’est un risque locatif immédiat, à chiffrer dans le prix.

    Évaluer un immeuble occupé : revenu actuel, revenu réversible, travaux

    Un immeuble occupé s’évalue sur trois lignes : le revenu actuel, le revenu réellement atteignable et le coût des travaux en site occupé. Pour l’arbitrage de fond, voyez comment choisir entre conserver ou reconstruire un immeuble.

    Le revenu réversible est plafonné par la loi

    Un loyer sous le marché ne se rattrape pas librement. Au renouvellement, il ne peut être réévalué que s’il est « manifestement sous-évalué ». Le bailleur doit le proposer au moins six mois avant le terme, en s’appuyant sur des références de loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables (article 17-2 de la loi de 1989). La hausse s’étale par tiers ou par sixième, et elle est interdite pour les logements classés F ou G.

    En zone tendue, la hausse est limitée à la moitié de l’écart avec les loyers du voisinage. Des travaux d’amélioration importants autorisent une majoration égale à 15 % de leur coût (décret n° 2017-1198, article 5). Ce dispositif a été prolongé jusqu’au 31 juillet 2027 par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026.

    À Paris s’ajoute l’encadrement par loyers de référence, rappelé par service-public.fr. L’arrêté parisien court jusqu’au 24 novembre 2026. La Ville de Paris indique que la suite dépend d’un texte de loi soumis au Parlement (voir l’encadrement des loyers à Paris après novembre 2026).

    Les travaux en site occupé coûtent plus que le devis

    Le locataire doit laisser l’accès pour des travaux d’amélioration, mais il doit d’abord recevoir une notification précisant leur nature et leurs modalités. Sauf accord exprès, aucun travail ne peut avoir lieu le samedi, le dimanche ou un jour férié (article 7 de la loi de 1989).

    Si des réparations urgentes durent plus de vingt et un jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont il a été privé. Si elles rendent le logement inhabitable, le locataire peut faire résilier le bail (article 1724 du Code civil).

    Je distingue donc toujours six postes (voir aussi comment estimer le coût de travaux à Paris) :

    Poste Ce qu’il faut chiffrer
    Parties communes Structure, couverture, façades, réseaux, cage d’escalier
    Parties privatives Remise aux normes de décence et de performance énergétique, lot par lot
    Coûts d’occupation Réductions de loyer, relogements temporaires, allongement du chantier
    Aléas techniques Découvertes en cours de travaux sur un bâti ancien
    Coûts documentaires Diagnostics, audit énergétique, géomètre, projet de copropriété
    Fiscalité Déficit foncier, plus-value, droits de mutation selon le montage

    Le levier fiscal dépend du profil de l’acquéreur

    Pour un acquéreur au régime réel des revenus fonciers, les travaux déductibles peuvent créer un déficit foncier. Hors intérêts d’emprunt, son imputation sur le revenu global est limitée à 10 700 €. Elle peut monter jusqu’à 21 400 € par an pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer un bien de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D. Ce gain de classe doit être atteint au plus tard le 31 décembre 2027, dans des conditions définies par décret (article 156 du Code général des impôts).

    Selon service-public.fr, les dépenses doivent avoir fait l’objet d’un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 et avoir été payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. En contrepartie, la déduction sur le revenu global est remise en cause si l’immeuble cesse d’être loué dans les trois ans suivants. Ce levier n’intéresse pas tous les acheteurs : il faut savoir à qui l’on vend.

    La décote d’occupation se négocie sur pièces

    Un immeuble occupé se vend en général moins cher qu’un immeuble libre, sans barème officiel à ma connaissance : je ne donne donc aucun pourcentage type. D’expérience, l’écart se resserre quand le vendeur montre baux, échéances, loyers atteignables et budget travaux crédible, et il s’élargit quand l’acquéreur doit deviner. Pour situer votre immeuble, une estimation fondée sur l’état locatif réel vaut mieux qu’un prix au mètre carré de quartier.

    Questions fréquentes

    Peut-on vendre un immeuble entier sans l’accord des locataires ?

    Oui, les baux se poursuivent. Au-delà de cinq logements, sauf prorogation des baux pour six ans, chaque locataire doit recevoir une offre d’achat de son logement, à peine de nullité.

    L’acheteur d’un immeuble occupé peut-il récupérer les logements pour les revendre ?

    Oui, à l’échéance des baux, avec six mois de préavis et les délais propres aux biens acquis occupés. Le locataire peut préempter ; un locataire âgé et modeste ne peut en principe recevoir congé sans offre de relogement.

    La mairie de Paris peut-elle préempter un immeuble mis en vente ?

    Oui, en zone de droit de préemption urbain. Le vendeur, via son notaire, lui adresse une déclaration d’intention d’aliéner ; elle a deux mois pour se prononcer, délai suspendu si elle demande des documents ou une visite.

    Se faire accompagner pour vendre ou acheter un immeuble occupé

    Chez Sellier Patrimoine, nous reprenons avec le propriétaire ou l’investisseur baux, diagnostics, échéances et chiffrage des travaux avant la mise en marché. Voyez notre approche de la valorisation et de la rénovation et notre conseil juridique. Ou contactez-nous avec l’adresse, le nombre de lots et l’état locatif.

    Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris. Il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs dans la vente et l’achat d’immeubles entiers, libres ou occupés.