Faut-il détenir son immobilier locatif dans une SCI à l’IS, une SAS ou sous une holding ? La société à l’IS allège nettement l’impôt tant que les loyers restent dans la société. Mais elle déplace l’impôt plus qu’elle ne le supprime : à la revente, la plus-value est calculée après amortissements, puis l’argent versé à l’associé est taxé une seconde fois. Tout dépend de votre horizon et de votre sortie.
L’essentiel
- Une société à l’IS amortit l’immeuble, hors terrain, et paie 15 % d’IS jusqu’à 42 500 € de bénéfice (conditions des PME), 25 % au-delà.
- Les dividendes versés en 2026 supportent une flat tax de 31,4 %, contre 30 % auparavant.
- À la revente, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, après amortissements, sans abattement pour durée de détention.
- Le régime mère-fille ne taxe que 5 % des dividendes remontés à une holding, mais la plus-value sur des parts de SCI reste taxée à l’IS de droit commun.
- La loi de finances pour 2026 crée une taxe de 20 % visant notamment les logements des holdings patrimoniales occupés par la famille sans loyer de marché.
Article informatif à jour au 30 septembre 2026, qui ne remplace pas un conseil personnalisé.
Quelle société à l’IS pour détenir de l’immobilier locatif ?
Trois véhicules sont possibles : la SCI à l’IS, la SAS et la SARL. Les deux dernières relèvent de l’IS dès leur création ; la SCI doit opter (service-public.gouv.fr). Une société civile qui exerce une activité commerciale, comme la location meublée, y est soumise sans option (article 206 du CGI, 2 ; article 35 du CGI, I, 5° bis).
| SCI à l’IS | SAS | SARL, dont SARL de famille | |
|---|---|---|---|
| Accès à l’IS | Sur option | De plein droit | De plein droit |
| Responsabilité des associés | Indéfinie, à proportion des parts (art. 1857 C. civ.) | Limitée aux apports (art. L. 227-1 C. com.) | Limitée aux apports (art. L. 223-1 C. com.) |
| Sortie de l’IS | Renonciation possible jusqu’au 5e exercice, puis option irrévocable | Pas d’option pour l’IR en location nue : l’option temporaire des jeunes sociétés exclut « la gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier » (art. 239 bis AB CGI) | Pas d’option en location nue ; option pour l’IR ouverte à la SARL de famille exerçant une activité commerciale, comme la location meublée (art. 239 bis AA CGI) |
| Droits sur la cession des titres | 5 % si l’actif est principalement immobilier | 5 % aussi, et non 0,1 % (art. 726 CGI) | 5 % aussi |
La SCI peut renoncer à l’option jusqu’au cinquième exercice suivant, en notifiant son choix « avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d’impôt sur les sociétés » de l’exercice visé. Passé ce délai pour le cinquième exercice, « l’option devient irrévocable ». Et une société qui a renoncé « ne [peut] plus opter à nouveau » (article 239 du CGI).
Amortissement et taux d’IS : ce que la société paie chaque année
Chaque année, la société déduit de ses loyers ses charges, ses intérêts d’emprunt et l’amortissement de la partie bâtie ; le terrain ne s’amortit pas (BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-10, § 200). Le bénéfice est taxé à 25 %, et à 15 % dans la limite de 42 500 € par période de douze mois (article 219 du CGI).
Ce taux réduit suppose un chiffre d’affaires d’au plus 10 millions d’euros et un capital entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques, directement ou via une société elle-même détenue ainsi (même article).
Exemple chiffré : une année de loyers
Exemple théorique. Un appartement parisien acheté 600 000 €, frais compris, financé sans emprunt par les associés, au moyen d’avances en compte courant. On retient une part de terrain de 20 %, soit 480 000 € amortissables, et un amortissement linéaire de 12 000 € par an (sur 40 ans, sans décomposition par composants). Le loyer est de 24 000 € par an et les charges déductibles (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion) de 6 000 €.
| Détention directe, location nue (TMI 41 %) | SCI à l’IS | |
|---|---|---|
| Revenu imposable | 18 000 € de revenus fonciers (hors CSG déductible) | 6 000 € de bénéfice (après 12 000 € d’amortissement) |
| Impôt sur le revenu ou IS | 7 380 € | 900 € (IS à 15 %) |
| Prélèvements sociaux ou flat tax | 3 096 € (17,2 %) | 1 601 € de flat tax si les 5 100 € de bénéfice net sont distribués |
| Coût fiscal total | 10 476 € | 2 501 € |
| Trésorerie disponible pour l’associé | 7 524 € | 15 499 € (5 100 € de dividendes et 12 000 € de remboursement de compte courant, moins l’impôt) |
Autres hypothèses : la tranche marginale de 41 % s’applique à tout le revenu foncier, la société remplit les conditions du taux réduit d’IS, tout le bénéfice net est distribué et les taux de 2026 restent inchangés. Le calcul exclut les honoraires d’expert-comptable de la SCI à l’IS, qui réduisent l’écart. Le taux de 17,2 % est celui de la location nue (impots.gouv.fr).
L’écart annuel, près de 8 000 €, vient de l’amortissement et du taux d’IS. Mais plus des deux tiers des sommes versées à l’associé ne sont pas un revenu : ce sont des remboursements de son compte courant, c’est-à-dire des fonds qu’il a lui-même avancés. Ce levier s’épuise quand le compte courant est remboursé.
Dividendes et flat tax : ce que coûte la sortie des loyers
Seuls les bénéfices distribués sont taxés chez l’associé. Depuis le 1er janvier 2026, « le taux des prélèvements sociaux sur les revenus de placements passe à 18,6 % ». Le prélèvement forfaitaire unique sur les dividendes atteint donc 31,4 % : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux (service-public.gouv.fr, revenus 2026). L’option pour le barème, avec un « abattement de 40 % sur les dividendes » (même source), intéresse surtout les foyers faiblement imposés. D’où mon conseil : la SCI à l’IS convient à ceux qui n’ont pas besoin des loyers pour vivre et veulent capitaliser, rembourser un emprunt ou réinvestir.
La hausse vient de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (article 12). Elle a porté la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %, mais pas sur les revenus fonciers ni sur les plus-values immobilières (article L. 136-8 du Code de la sécurité sociale, IV).
La plus-value calculée sur la valeur nette comptable
À la revente, la société est taxée sur la plus-value, « la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable », comprise dans le résultat taxé à l’IS (service-public.gouv.fr, plus-values professionnelles). C’est la contrepartie de l’amortissement : chaque euro amorti réapparaît, sans abattement pour durée de détention.
Les particuliers qui amortissent suivent une règle voisine : leur prix d’acquisition est « minoré du montant des amortissements admis en déduction » (article 150 VB du CGI, III). C’est la réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value, étendue au dispositif Jeanbrun.
Reprenons l’appartement de l’exemple (600 000 €, 12 000 € amortis par an), revendu 750 000 € après 15 ans. La société a amorti 180 000 € : la valeur nette comptable est de 420 000 €.
- Plus-value imposable : 750 000 − 420 000 = 330 000 €.
- IS, si la plus-value constitue tout le bénéfice de l’année : 42 500 € × 15 % + 287 500 € × 25 % = 78 250 €.
- Flat tax si les 251 750 € restants sont distribués : 79 050 € environ.
- Total : environ 157 300 €, hors remboursement du solde du compte courant, qui n’est pas imposé.
En direct, la plus-value brute serait de 150 000 €, avec après 15 ans des abattements de 60 % pour l’impôt sur le revenu (19 %) et de 16,5 % pour les prélèvements sociaux (17,2 %) (service-public.gouv.fr, plus-value immobilière). L’impôt serait d’environ 33 000 €, plus une taxe supplémentaire, de l’ordre de 1 200 €, due au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Par prudence, ce calcul écarte la majoration forfaitaire de 15 % du prix d’acquisition pour travaux, ouverte après cinq ans (article 150 VB du CGI, II, 4°), qui réduirait encore cet impôt.
Dans cet exemple, les quelque 120 000 € économisés en 15 ans de loyers sont entièrement repris à la revente, et même un peu plus. La société à l’IS redevient gagnante si l’argent économisé a été réinvesti, si l’on garde l’immeuble très longtemps ou si l’on transmet les parts au lieu de vendre. Elle est perdante pour qui achète pour revendre à moyen terme.
Vente des murs ou vente des parts : deux sorties
Aucune des deux sorties n’efface l’impôt, elles le répartissent autrement.
Vendre les murs : la société paie l’IS sur la plus-value, puis les associés la flat tax sur ce qu’ils distribuent. Double imposition, mais l’acquéreur achète un bien sans passif.
Vendre les parts : l’associé est taxé sur l’écart entre prix de cession et prix d’acquisition ou de souscription, au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (service-public.gouv.fr, plus-values mobilières). La société ne paie rien. Mais l’acquéreur, qui hérite de l’impôt latent et paie 5 % de droits, le déduira du prix (voir achat immobilier en direct ou cession de parts de SCI).
Dans les deux cas, tout part d’une estimation de l’immeuble : le prix des parts se déduit de la valeur du bien, moins les dettes et l’impôt latent.
Holding : régime mère-fille, intégration fiscale et forme sociale
Une holding, société à l’IS qui détient les titres d’autres sociétés, permet de réinvestir les bénéfices de la SCI sans passer par la flat tax, mais pas de revendre des parts de SCI en quasi-exonération.
Le régime mère-fille
Les dividendes qu’une SCI à l’IS verse à sa holding sont presque exonérés si la holding, soumise à l’IS au taux normal, détient « au moins 5 % du capital de la société émettrice ». Elle doit conserver les titres « pendant un délai de deux ans » (article 145 du CGI). Seule une quote-part de frais et charges de 5 % reste imposable (article 216 du CGI), soit 1,25 % du dividende pour une holding imposée à 25 %.
L’intégration fiscale
À partir de 95 % du capital, la holding peut devenir « seule redevable de l’impôt sur les sociétés dû sur l’ensemble des résultats du groupe ». L’option vaut « pour une période de cinq exercices » (article 223 A du CGI). Utile pour compenser le déficit d’une société qui démarre avec le bénéfice d’une autre.
La revente des titres par la holding
Une holding qui revend des titres de participation d’une société d’exploitation n’est imposée, sous conditions, que sur 12 % de la plus-value. Pas pour une société immobilière : ce régime des plus-values à long terme « cesse de s’appliquer » aux titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées (actif constitué pour plus de 50 % d’immeubles, article 219 du CGI, a sexies-0 bis).
La plus-value sur les parts de la SCI est donc imposée à 25 %, ou à 15 % sur les premiers 42 500 € si la holding remplit les conditions du taux réduit.
Quelle forme sociale pour la holding ?
- SAS : souple, à responsabilité limitée, adaptée à l’entrée d’investisseurs extérieurs.
- SARL : plus rigide mais lisible, pour une holding familiale fermée.
- Société civile à l’IS : contrôle familial par l’agrément des associés, mais responsabilité indéfinie (art. 1857 C. civ.).
Une holding purement immobilière n’ouvre pas droit au pacte Dutreil, qui exclut « l’exercice par une société d’une activité de gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier » (article 787 B du CGI). Reste par exemple la donation de la nue-propriété à un héritier, taxée sur une fraction de la pleine propriété fixée par le barème de l’article 669 du CGI.
IFI : les parts de société restent taxables
Détenir l’immeuble via une société ne le fait pas sortir de l’IFI, dû au-delà de 1 300 000 € de patrimoine net taxable (impots.gouv.fr). Il porte sur les parts « à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement » (article 965 du CGI) : la holding ne fait pas écran.
- Le compte courant ne réduit pas l’assiette. Pour valoriser les parts, l’article 973 écarte les dettes contractées par la société auprès de l’associé redevable pour acquérir un actif imposable (article 973 du CGI, II). Exception : si le redevable justifie que le prêt « n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal ».
- Le plafonnement est encadré. L’IFI est réduit lorsque, ajouté à l’impôt sur le revenu et aux autres impôts dus au titre des revenus de l’année précédente, il dépasse 75 % de ces revenus (article 979 du CGI). Capitaliser dans une société à l’IS peut rendre ce plafonnement accessible. Mais les revenus distribués à une société contrôlée par le redevable sont réintégrés si le recours à cette société a pour objet principal « d’éluder tout ou partie de l’impôt sur la fortune immobilière ».
Les pièges : taxe sur les holdings, avantages occultes, abus de droit
La taxe de 20 % sur les holdings patrimoniales
La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (article 7) a créé une « taxe sur les actifs non affectés à une activité opérationnelle des sociétés holdings patrimoniales », codifiée à l’article 235 ter C du CGI. Elle vise les sociétés à l’IS qui réunissent trois conditions :
- la valeur vénale de leurs actifs est égale ou supérieure à 5 millions d’euros ;
- une personne physique et sa famille proche (conjoint, partenaire de Pacs ou concubin, ascendants, descendants, frères et sœurs) détiennent directement ou indirectement au moins 50 % des droits de vote ou financiers, ou exercent en fait le pouvoir de décision ;
- leurs revenus passifs dépassent 50 % de leurs produits d’exploitation et financiers. Or les loyers figurent expressément dans la liste des revenus passifs.
Une SCI à l’IS ou une holding familiale de cette taille entre donc dans le champ. La taxe de 20 %, non déductible de l’IS, est assise sur la valeur vénale, à la clôture de l’exercice, d’une liste fermée d’actifs :
- biens affectés à la chasse ou à la pêche, véhicules non affectés à une activité professionnelle, véhicules de tourisme, yachts, bateaux de plaisance et aéronefs, bijoux et métaux précieux, chevaux de course ou de concours, vins et alcools ;
- mais aussi les logements dont la famille qui contrôle la société « se réserve la jouissance », c’est-à-dire ceux occupés « à titre gratuit ou pour un loyer inférieur au prix du marché, à titre de résidence principale ou non » et les logements loués fictivement.
Elle est due au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2026.
Les emprunts d’acquisition de ces logements sont déduits (capital restant dû, ou forfait pour un prêt in fine). Les dettes envers la famille ou ses sociétés, comme un compte courant d’associé, ne le sont pas, sauf si elles n’ont pas été contractées « dans un objectif principalement fiscal ».
Seuls comptent les actifs détenus par la société elle-même : un logement familial détenu par une SCI filiale échappe à l’assiette de la holding, mais cette SCI est taxable si elle remplit elle-même les trois conditions. Les actifs affectés à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale sont exclus.
Les logements loués à des tiers au prix du marché ne sont pas visés. Mais l’appartement prêté à un enfant étudiant ou la maison de vacances familiale peuvent coûter, à chaque exercice, 20 % de leur valeur vénale, diminuée des emprunts déductibles.
Le logement occupé par un associé
Même sous ce seuil, loger gratuitement un associé expose à une requalification en revenu distribué, au titre des « rémunérations et avantages occultes » (article 111 du CGI). Un loyer de marché, payé et comptabilisé, reste la règle.
L’abus de droit
L’administration peut écarter les actes fictifs ou inspirés par la seule volonté d’éluder l’impôt (article L. 64 du LPF). Depuis 2021, elle vise aussi ceux qui « ont pour motif principal d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales » (article L. 64 A du LPF). Un montage solide s’explique sans parler d’impôt : gérer à plusieurs, financer, transmettre.
Questions fréquentes
Une SCI à l’IS est-elle intéressante pour un seul appartement à Paris ?
Oui si vous gardez le bien longtemps sans avoir besoin des loyers. Non si vous comptez revendre à moyen terme : l’exemple ci-dessus montre que la revente reprend l’économie annuelle.
La taxe de 20 % sur les holdings patrimoniales concerne-t-elle ma SCI familiale ?
Seulement si ses actifs valent au moins 5 millions d’euros, qu’elle est contrôlée par votre famille et que ses revenus sont surtout passifs. Même alors, seuls les actifs listés sont taxés (article 235 ter C du CGI).
Faut-il une holding pour détenir une seule SCI à l’IS ?
Rarement. Elle sert à réinvestir les loyers dans d’autres opérations ou à regrouper plusieurs sociétés. Pour un seul immeuble, elle ajoute comptabilité, frais et risque d’abus de droit pour un intérêt fiscal limité.
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Société à l’IS et holding servent à capitaliser, à condition de chiffrer la sortie dès l’entrée. Nous estimons les immeubles et chiffrons les arbitrages, avec le notaire, l’avocat fiscaliste et l’expert-comptable. Voir notre page conseil juridique et patrimonial ou présentez-nous votre projet.
Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris. Il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs dans l’achat, la vente et l’arbitrage d’immeubles détenus en direct ou en société.
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