Logement étudiant à Paris : acheter ou louer un studio ?

Logement étudiant à Paris : faut-il acheter un studio pour son enfant ou le louer ? Dans l’exemple chiffré ci-dessous, si le prix n’augmente pas, louer reste moins cher qu’acheter, même sur huit ans. Acheter se justifie quand le studio a une vie après le diplôme : location, pied-à-terre familial ou transmission. Tout dépend de la durée d’occupation, du montage et de la fiscalité familiale.

L’essentiel

Un studio meublé de 20 m² d’avant 1946 près de la Sorbonne a un loyer de référence de 802 € par mois hors charges (arrêté préfectoral valable jusqu’au 24 novembre 2026).

Le même studio vaut environ 231 800 € au prix de référence des notaires dans le 5e arrondissement, plus environ 17 300 € de droits de mutation et d’émoluments du notaire.

Dans notre exemple chiffré, l’achat à crédit ne rattrape la location qu’avec une hausse de prix d’environ 2,5 % par an sur cinq ans.

Prêter le studio ne génère aucun revenu imposable, mais aucune charge n’est déductible ; le louer à son enfant prive celui-ci de l’aide au logement.

À la revente, le studio n’est pas la résidence principale des parents : la plus-value est taxable, sauf longue détention.

Article informatif, qui ne remplace pas le conseil d’un notaire, d’un avocat fiscaliste ou d’un expert-comptable. Chiffres et règles à jour au 30 septembre 2026.

Louer un studio étudiant à Paris : ce que coûte la location

À Paris, le loyer d’un studio est encadré : le loyer de base est fixé « dans la limite du loyer de référence majoré », sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort (article 140 de la loi ELAN). L’arrêté n° IDF-2026-06-12-00003 fixe ces montants au mètre carré selon le quartier, le nombre de pièces, l’époque de construction et le meublé ou le vide, du 1er juillet au 24 novembre 2026.

Studio meublé d’avant 1946, dans les quartiers qu’on me demande le plus :

Quartiers (arrondissement)	Secteur de l’arrêté	Loyer de référence meublé	Loyer de référence majoré meublé	Studio de 20 m², plafond mensuel
Sorbonne, Val-de-Grâce, Saint-Victor (5e)	4	40,1 €/m²	48,1 €/m²	962 €
Croulebarbe (13e), Montparnasse (14e)	5	38,3 €/m²	46,0 €/m²	920 €
Jardin-des-Plantes (5e), Salpêtrière (13e), Petit-Montrouge (14e)	10	36,8 €/m²	44,2 €/m²	884 €

Source : arrêté préfectoral du 12 juin 2026, annexe 2, catégorie « 1 pièce, avant 1946 ». Loyers hors charges.

Pour un studio de 20 m² près de la Sorbonne, le loyer de référence ressort à 802 € par mois et le plafond à 962 €. Bail étudiant et dépôt de garantie : voir mon article sur la location meublée à Paris en 2026. Pour l’après 24 novembre 2026, voir l’encadrement des loyers à Paris après novembre 2026.

Service-public.fr cite le « paiement d’un loyer » parmi les dépenses en nature déductibles au titre de la pension alimentaire. Pour un enfant majeur célibataire qui ne vit pas chez ses parents, la limite est de 6 855 € par enfant sur les revenus de 2025 lorsque les parents sont imposés en commun. S’ils sont imposés séparément, chaque parent peut déduire ses dépenses dans cette limite. Trois conditions s’y attachent : l’enfant n’est pas rattaché au foyer fiscal, ses revenus sont insuffisants, et il déclare la pension reçue.

Acheter un studio pour son enfant : le coût complet

Au prix de référence du 5e, comptez environ 250 000 € frais d’acquisition compris pour 20 m², hors crédit, charges et taxe foncière.

Prix au mètre carré et frais d’acquisition

Selon les Notaires du Grand Paris, le prix au mètre carré standardisé des appartements anciens était au 2e trimestre 2026 de 11 590 € dans le 5e, 13 980 € dans le 6e, 8 560 € dans le 13e et 9 100 € dans le 14e. À l’échelle de Paris, l’INSEE relève des prix d’appartements en hausse de 0,6 % sur un an.

Sur le terrain, je constate que les petites surfaces bien placées se négocient souvent au-dessus de ces références. Voir les limites du prix moyen au m² à Paris.

Prenons un studio de 20 m² au prix de référence du 5e, soit 231 800 €. À Paris, le taux départemental des droits de mutation est de 5 % hors primo-accédant, selon le tableau de la DGFiP applicable au 1er juin 2026. S’y ajoutent la taxe communale de 1,20 % (article 1584 du CGI) et un prélèvement de l’État de 2,37 % calculé sur les droits départementaux (article 1647 du CGI). Au total, 6,32 % du prix, soit 14 646 €.

Les émoluments du notaire suivent un barème dégressif publié par service-public.fr : 3,870 % jusqu’à 6 500 €, puis 1,596 %, 1,064 % et 0,799 % au-delà de 60 000 €. Pour 231 800 €, cela donne 2 249 € hors taxes, soit 2 699 € TTC. En ajoutant une provision de 1 000 € pour les débours et formalités, les frais d’acquisition atteignent environ 18 300 €. Pour un bien précis, notre simulateur d’estimation donne une première fourchette.

Crédit, charges et taxe foncière

Selon la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat, hors renégociations, était de 3,30 % en juillet 2026. Emprunter 231 800 € sur vingt ans à ce taux donne une mensualité de 1 321 € hors assurance. Voir aussi négocier son crédit immobilier avec le prix.

Le propriétaire paie aussi la taxe foncière. Le Conseil de Paris a voté pour 2023 un taux de 20,5 %, dernier taux affiché par paris.fr, mais le montant varie d’un lot à l’autre : demandez le dernier avis au vendeur. Pour les charges, exigez les derniers décomptes et procès-verbaux d’assemblée générale.

Les vérifications propres à un studio

La surface minimale. Un logement décent doit comporter une pièce principale d’au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou un volume habitable d’au moins 20 m³ (décret n° 2002-120, article 4).
Le DPE. Depuis le 1er janvier 2025, un logement loué doit être classé entre A et F pour être décent. À partir du 1er janvier 2028, il devra l’être entre A et E (article 6 de la loi du 6 juillet 1989).
L’immeuble. Charges réelles, travaux votés et état des parties communes pèsent plus que quelques milliers d’euros de négociation.

Louer ou acheter : le calcul sur 3, 5 et 8 ans

Ce calcul est illustratif : remplacez mes hypothèses par les vôtres.

Hypothèses de l’exemple :

studio meublé de 20 m² près de la Sorbonne, immeuble d’avant 1946 ;
location au loyer de référence de 802 € par mois, douze mois par an, sans hausse sur la période (ce loyer de référence n’a de valeur réglementaire que jusqu’au 24 novembre 2026 ; il sert ensuite de repère) ;
achat à 231 800 €, frais d’acquisition de 18 345 € et mobilier de 3 000 €, payés comptant ;
crédit de 231 800 € sur vingt ans à 3,30 %, assurance emprunteur de 0,20 % par an du capital emprunté ;
côté propriétaire, 900 € par an de charges non récupérables, d’entretien et d’assurance, plus 600 € de taxe foncière. Ces montants sont des ordres de grandeur, pas des moyennes publiées ;
revente au prix d’achat, avec 4 % d’honoraires de vente et sans indemnité de remboursement anticipé ;
manque à gagner de 2 % par an sur l’argent immobilisé.

Les charges récupérables (eau, entretien courant), payées dans les deux cas, sont exclues. Le capital remboursé n’est pas compté comme un coût : on le retrouve à la revente.

Durée d’occupation	Loyers cumulés	Coût net de l’achat à crédit	Coût net de l’achat comptant	Hausse de prix nécessaire pour égaliser (crédit)
3 ans	28 900 €	59 500 €	50 300 €	13,8 %, soit 4,4 % par an
5 ans	48 100 €	77 300 €	63 400 €	13,1 %, soit 2,5 % par an
8 ans	77 000 €	101 600 €	83 100 €	11,1 %, soit 1,3 % par an

Calcul Sellier Patrimoine à partir des sources citées dans l’article ; hypothèses ci-dessus.

À prix constant, la location gagne. Les frais d’entrée et de sortie et le mobilier, soit environ 30 600 € dans l’exemple, s’amortissent mal sur un cycle d’études, et les intérêts s’y ajoutent.
L’écart se resserre avec le temps. Sur huit ans, il suffit d’une hausse d’environ 1,3 % par an pour que l’achat à crédit égale la location. Une hausse n’est jamais garantie, et elle serait en partie taxée à la revente.
La trésorerie n’est pas la même. L’achat à crédit mobilise environ 1 484 € par mois (mensualité, assurance, charges et taxe foncière), contre 802 € de loyer. Une partie est de l’épargne, mais l’effort dure tout le cursus.

Mon conseil : ne décidez pas sur le seul horizon des études, mais sur ce que deviendra le studio le jour du diplôme.

Les montages : prêt à usage, location à l’enfant, SCI

Le montage fixe l’impôt, les déductions et l’aide au logement de l’enfant.

Acheter en nom propre et prêter le studio

C’est la formule la plus courante : le prêt à usage. On remet le bien à l’enfant pour s’en servir, à charge de le rendre (article 1875 du Code civil). Ce prêt est « essentiellement gratuit » (article 1876). Le prêteur ne peut reprendre le bien qu’au terme convenu ou, à défaut, une fois l’usage terminé (article 1888), sauf « besoin pressant et imprévu » apprécié par le juge (article 1889). Je conseille un écrit qui fixe la durée, par exemple la fin du cursus, et la répartition des charges.

Fiscalement, le studio prêté ne rapporte rien et n’ouvre droit à aucune déduction de charges ; reste la piste de la pension en nature, ci-dessous. Les revenus d’un logement dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas imposables (article 15 du CGI). Or le BOFiP range dans cette catégorie le logement que le propriétaire « met gratuitement à la disposition d’un tiers sans y être tenu par un contrat de location ». La contrepartie est claire : « l’impossibilité de déduire les charges afférentes à ces immeubles ».

Ce logement peut-il être déduit comme une pension alimentaire en nature ? Le BOFiP consacré aux enfants majeurs admet une pension payée en nature, qui comprend « la nourriture et le logement ». Son montant fait alors « l’objet d’une évaluation ».

Pour un ascendant, la doctrine précise la méthode : on déduit le loyer que le propriétaire pourrait tirer du logement en le louant à un tiers, mais pas les dépenses qui incombent au propriétaire. Le texte ne la transpose pas expressément à un enfant majeur : faites valider ce point par votre conseil.

Louer le studio à son enfant

Les parents peuvent aussi signer un vrai bail avec leur enfant, avec trois conséquences :

Le loyer doit être réellement payé. Selon le BOFiP, un logement mis à la disposition d’un fils sans preuve d’un loyer effectivement versé reste un logement dont le propriétaire se réserve la jouissance. Il en va de même si l’occupant est membre du foyer fiscal, donc un enfant rattaché.
Les loyers sont imposables. En meublé, ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, avec un abattement forfaitaire de 50 % au régime micro-BIC (service-public.fr).
L’enfant perd l’aide au logement. Les aides personnelles ne sont pas dues au locataire d’un logement dont un ascendant détient une part de la propriété, directement ou par des parts de société (article L. 822-3 du Code de la construction et de l’habitation). La seule exception vise les parts inférieures à des seuils réglementaires, plafonnés à 20 %.

Si les parents financent ce loyer par une pension, la pension est déductible dans la limite de 6 855 € et imposable chez l’enfant, tandis que le loyer est imposable chez les parents. Le gain éventuel se calcule selon les taux de chacun. Chaque flux doit rester réel : loyer effectivement versé, pension répondant à un besoin de l’enfant.

Acheter via une SCI

Une société civile immobilière relève par défaut de l’impôt sur le revenu : les associés sont « personnellement soumis à l’impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société » (article 8 du CGI). Si elle loge gratuitement l’un de ses membres, les règles de la réserve de jouissance s’appliquent comme en nom propre : pas de revenu, pas de charges déductibles, selon le même BOFiP.

Son intérêt est ailleurs : organiser la détention et transmettre progressivement des parts aux enfants. Chaque parent bénéficie d’un abattement de 100 000 € sur ce qu’il donne à chacun de ses enfants (article 779 du CGI). La SCI peut aussi opter pour l’impôt sur les sociétés (article 206 du CGI). À mon avis, ce régime est conçu pour louer, pas pour loger gratuitement un enfant. Pour un seul studio, les frais d’une SCI se justifient rarement, sauf stratégie de transmission plus large.

Donner à l’enfant les moyens d’acheter lui-même

Dernière option : l’enfant achète en son nom. Un parent de moins de 80 ans peut lui donner jusqu’à 131 865 € sans droits. Ce montant cumule l’exonération des dons familiaux de sommes d’argent (article 790 G du CGI) et l’abattement de 100 000 €, comme l’explique service-public.fr.

L’exonération temporaire complémentaire, ouverte jusqu’au 31 décembre 2026, vise l’achat d’un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique : elle ne couvre pas l’achat d’un studio ancien. Si le studio est encore la résidence principale de l’enfant au moment de la vente, la plus-value est exonérée (article 150 U du CGI, II, 1°). Mais l’enfant devient seul propriétaire et décide seul.

Montage	Revenus imposables	Charges déductibles	Aide au logement de l’enfant	Point de vigilance
Location à un tiers par l’enfant	Pension imposable chez l’enfant	Pension déductible (loyer payé) dans la limite de 6 855 €	Possible sous conditions	Pas de rattachement si l’on déduit la pension
Achat en nom propre, prêt à usage	Non	Aucune charge du propriétaire ; pension en nature à faire valider	Non, pas de loyer	Écrit fixant la durée du prêt
Achat en nom propre, location à l’enfant	Oui (loyers)	Selon le régime (abattement forfaitaire ou réel)	Non (art. L. 822-3 CCH)	Loyer réellement versé, enfant non rattaché
SCI à l’impôt sur le revenu	Selon l’usage, comme en nom propre	Selon l’usage	Non (parts sociales)	Coût de fonctionnement, statuts
Achat par l’enfant grâce à une donation	Non	Non	Sans objet, pas de loyer	L’enfant décide seul de la revente

Après les études : revendre, louer ou garder le studio

Chaque option a ses règles fiscales : plus-value à la revente, régime locatif ou taxe d’habitation majorée pour un pied-à-terre.

Revendre. Pour les parents, le studio n’est pas leur résidence principale : la plus-value est imposable. Selon service-public.fr, elle est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention. L’exonération est totale après 22 ans pour l’impôt et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Le prix d’achat peut être majoré des frais d’acquisition, réels ou forfaitaires à 7,5 % (article 150 VB du CGI). Une taxe supplémentaire s’ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.

Louer. Le studio devient un investissement locatif, sous la contrainte du DPE. En meublé au régime réel, les amortissements déduits minorent désormais le prix d’acquisition retenu pour la plus-value (III de l’article 150 VB) : voir la réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value.

Garder comme pied-à-terre. Un logement meublé qui n’est la résidence principale de personne supporte la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. À Paris, elle est majorée de 60 % selon paris.fr.

Une estimation de la valeur actuelle du studio sert de base pour comparer revente et location.

Questions fréquentes

Peut-on déduire de ses impôts le loyer du studio de son enfant étudiant ?

Oui, comme pension alimentaire en nature, si l’enfant est majeur, dans le besoin, non rattaché, et qu’il la déclare. Plafond pour les revenus de 2025 : 6 855 € par enfant, par foyer si les parents sont imposés en commun, par parent sinon.

Mon enfant peut-il toucher l’APL si le studio nous appartient ?

Non, en principe : l’article L. 822-3 du Code de la construction et de l’habitation exclut les aides lorsqu’un ascendant détient une part du logement, même via une SCI, sauf part inférieure aux seuils réglementaires.

Vaut-il mieux rattacher l’enfant ou lui verser une pension ?

Cela dépend des revenus de chacun. Le rattachement est possible pour un étudiant de moins de 25 ans au 1er janvier de l’année des revenus (service-public.fr). Il exclut la déduction d’une pension pour le même enfant et la même année. Simulez les deux.

Faut-il un contrat pour prêter le studio à son enfant ?

Oui, c’est préférable : sans terme convenu, le prêteur ne peut reprendre le bien qu’une fois l’usage terminé. Fixez par écrit la durée et les charges.

Se faire accompagner pour choisir entre louer et acheter

Nous chiffrons avec les familles les deux options sur leurs propres hypothèses et vérifions l’immeuble, le DPE et les charges avant toute offre. Pour le prêt à usage ou la SCI, consultez notre page conseil juridique ou contactez-nous en précisant la durée du cursus, le budget et le quartier visé.

Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris. Il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs, dont des familles qui logent un enfant étudiant.