Combien vaut un appartement à Saint-Germain-des-Prés ? Selon les Notaires du Grand Paris, le prix standardisé d’un appartement ancien dans le quartier atteignait 17 460 €/m² au 2e trimestre 2026. C’est un repère utile, pas le prix de votre appartement : sur les ventes signées en 2024 et 2025 (données publiques DVF), les prix au m² vont du simple au double. Tout l’enjeu d’une estimation est de situer votre bien dans cette fourchette, et de dire pourquoi.
L’essentiel
- Le chiffre de référence le plus récent pour le quartier est de 17 460 €/m² (Notaires du Grand Paris, 2e trimestre 2026). Calculé sur peu de ventes, il varie fortement d’un trimestre à l’autre.
- Les ventes réelles de 2024-2025 dans le quartier vont du simple au double : la moitié entre 12 600 et 19 500 €/m² environ. La moyenne ne dit presque rien d’un appartement donné.
- L’écart se fait sur la rue, l’étage, la lumière, l’ascenseur, l’état, la santé de la copropriété, le DPE et la surface Carrez réelle.
- La bonne méthode : comparer avec des ventes de biens réellement similaires, puis tenir compte de la concurrence du moment.
Chiffres à jour des publications disponibles au 30 septembre 2026.
Prix d’un appartement à Saint-Germain-des-Prés : les chiffres officiels
Le chiffre le plus fiable pour le quartier est le prix standardisé publié par les Notaires du Grand Paris : 17 460 €/m² au 2e trimestre 2026. Il figure sur leur carte des prix, dont les données ont été mises à jour le 8 septembre 2026. Ces prix portent sur les appartements anciens « vendus de gré à gré en pleine propriété et libres d’occupation ». Le « quartier » est ici le quartier administratif Saint-Germain-des-Prés, l’un des quatre quartiers du 6e arrondissement avec Monnaie, Odéon et Notre-Dame-des-Champs.
| Secteur | Prix au m² standardisé, 2e trimestre 2026 | Évolution sur 1 an | Évolution sur 5 ans |
|---|---|---|---|
| Saint-Germain-des-Prés | 17 460 € | non publiée | +21,5 % |
| Odéon | 14 910 € | +6,0 % | +2,4 % |
| Notre-Dame-des-Champs | 14 010 € | +3,1 % | +2,8 % |
| Monnaie | 13 970 € | +7,4 % | -8,4 % |
| 6e arrondissement | 13 980 € | +5,0 % | +4,1 % |
| Paris | 9 560 € | +0,6 % | -10,4 % |
Source : carte des prix des Notaires du Grand Paris, 2e trimestre 2026, appartements anciens, consultée le 30 septembre 2026. Évolution sur 5 ans de Paris calculée d’après l’historique des notaires : 9 560 € contre 10 670 € au 2e trimestre 2021.
Saint-Germain-des-Prés est donc le quartier le plus cher du 6e, environ 25 % au-dessus du prix de l’arrondissement. Le 6e lui-même est l’« arrondissement à la fois le plus cher et le plus haussier », selon le dossier de presse des notaires du 8 septembre 2026.
Ce chiffre de quartier reste volatil : il était de 15 870 €/m² à fin décembre 2025 dans le tableau des notaires par quartier.
Le prix standardisé n’est pas une moyenne brute des ventes. Selon les notaires, ces prix ont « l’avantage d’être moins tributaires de la qualité des biens vendus au cours du trimestre ». Ils le calculent « à partir des transactions du dernier trimestre et de la structure de l’ensemble des ventes des cinq dernières années ».
Ils précisent eux-mêmes qu’il est calculé « sur un nombre de ventes limité » et « à prendre avec précaution ». C’est un bon thermomètre du quartier, pas une estimation de votre appartement, comme nous l’expliquons à propos du prix au m² à Paris et des limites de la moyenne.
Des prix qui varient du simple au double dans le même quartier
Les prix réels sont très dispersés : sur 203 ventes d’appartements signées en 2024 et 2025 dans le quartier administratif, le 9e décile est plus de deux fois plus élevé que le 1er. Pour le mesurer, j’ai repris les données DVF géolocalisées publiées sur data.gouv.fr, issues des actes notariés.
J’ai retenu les ventes d’un seul appartement situées dans le périmètre officiel du quartier Saint-Germain-des-Prés publié par la Ville de Paris, sans en écarter aucune dans le calcul de base.
| Repère (ventes 2024-2025) | Toutes les ventes (203) | Hors ventes extrêmes (185) |
|---|---|---|
| 1 vente sur 10 en dessous de | environ 9 400 € | environ 11 300 € |
| 1 vente sur 4 en dessous de | environ 12 600 € | environ 13 300 € |
| Médiane | environ 15 800 € | environ 16 500 € |
| 1 vente sur 4 au-dessus de | environ 19 500 € | environ 19 500 € |
| 1 vente sur 10 au-dessus de | environ 25 000 € | environ 24 500 € |
Calcul de l’auteur sur les fichiers DVF géolocalisés 2024 et 2025 (DGFiP, Etalab) : ventes d’un appartement seul, avec ou sans dépendance, prix divisé par la surface réelle bâtie, arrondi à la centaine. Colonne de droite : sans les 14 ventes à moins de 5 000 €/m² ni les 4 ventes à plus de 40 000 €/m².
Le bas de la fourchette est à lire avec prudence. Quatorze ventes affichent moins de 5 000 €/m², dont certaines quelques centaines d’euros pour un appartement entier : ce ne sont manifestement pas des prix de marché, et elles tirent le 1er décile vers le bas. Hors valeurs extrêmes, les quartiles et le 9e décile bougent de 700 €/m² au plus, et le 9e décile reste plus de deux fois plus élevé que le 1er.
La médiane, entre 15 800 et 16 500 €/m² selon le cas, est inférieure au prix standardisé des notaires au 2e trimestre 2026. Les deux chiffres ne portent ni sur la même période ni sur la même méthode : ils ne se comparent pas directement. Ce qui compte, c’est l’amplitude. Deux appartements de 70 m² dans le quartier peuvent afficher plusieurs centaines de milliers d’euros d’écart sans qu’aucun ne soit « hors marché ».
La taille joue aussi. Sur ces deux années, les appartements de plus de 100 m² se sont vendus autour de 20 000 €/m² en médiane (45 ventes), contre environ 14 000 €/m² pour les moins de 30 m² (59 ventes). À Saint-Germain-des-Prés, les grands appartements d’étage noble, rares, tirent le haut du marché. Ces sous-groupes restent petits : c’est une tendance, pas une règle.
Ce que les données DVF ne disent pas
DVF donne le prix, la date, l’adresse et la surface, mais pas la qualité du bien. La notice de la DGFiP le précise : « le descriptif des biens de l’acte notarié n’est pas repris dans le fichier, à l’exception de la surface Carrez lorsque celle-ci est mentionnée ». Ni l’étage, ni la vue, ni l’état, ni l’ascenseur n’y figurent.
Deux autres limites pèsent sur le calcul. La surface utilisée est la surface réelle, « mesurée au sol entre les murs », et non la surface Carrez ; sur les 142 ventes où celle-ci est renseignée, les résultats sont proches. Le prix inclut aussi les dépendances (cave, parking…) pour la moitié des ventes retenues. DVF montre donc l’étendue de la fourchette, sans expliquer pourquoi une vente se situe en haut ou en bas.
Les critères qui font l’écart entre deux appartements
À adresse comparable, les caractéristiques de l’appartement et de l’immeuble déplacent le prix d’un bout à l’autre de la fourchette. Voici celles que j’observe le plus souvent sur le terrain.
La rue et le tronçon de rue
Le nom du quartier ne suffit pas : la rue, et parfois le côté de la rue, compte davantage. Même le quartier administratif ne suit pas les usages : dans DVF, une partie des ventes de la rue de Seine et de la rue du Four se situe dans le quartier Saint-Germain-des-Prés, l’autre dans un quartier voisin. Rue calme bordée d’hôtels particuliers, portion commerçante animée, angle sur le boulevard : l’écart de prix peut être net à quelques dizaines de mètres. C’est la première question que je pose avant toute estimation.
L’étage, la lumière, la vue et l’ascenseur
Un étage élevé avec ascenseur, lumière et vue dégagée ne se compare pas à un rez-de-chaussée sombre sur cour. Dans les immeubles anciens du quartier, l’ascenseur manque souvent. Au-delà du deuxième ou du troisième étage, son absence restreint le nombre d’acquéreurs. À l’inverse, l’étage noble, la hauteur sous plafond, les volumes et un balcon filant portent un bien vers le haut de la fourchette. Aucune statistique publique ne mesure ces écarts dans le quartier : ils relèvent de l’observation.
L’état et les travaux à prévoir
Un appartement à restructurer se vend avec une décote qui reflète le coût des travaux, leur délai et leur incertitude. Il faut distinguer le rédhibitoire (plan mal distribué, pièces d’eau à déplacer, électricité à reprendre) de la simple décoration. Certains travaux ciblés créent de la valeur avant la vente, d’autres non ; c’est l’objet de notre accompagnement en valorisation et rénovation.
La copropriété et ses travaux
La santé de l’immeuble pèse sur le prix de chaque lot. Un ravalement voté, une toiture à refaire ou des impayés de charges importants se retrouvent dans l’offre des acquéreurs : voyez comment les travaux de copropriété pèsent sur la valeur d’un appartement à Paris.
Les acquéreurs en sont informés dès l’avant-contrat. L’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation impose de leur remettre plusieurs documents au plus tard à la signature de la promesse. Parmi eux figurent « les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années » et « l’état global des impayés de charges au sein du syndicat ». S’y ajoutent le carnet d’entretien et le plan pluriannuel de travaux. Le vendeur a intérêt à les lire lui-même avant de fixer son prix.
Le DPE
Le diagnostic de performance énergétique influe sur la valeur, surtout pour les petites surfaces achetées pour être louées. Une annonce de vente d’un logement classé F ou G doit porter la mention « logement à consommation énergétique excessive », rappelle service-public.fr. Pour être loué, un logement doit en outre respecter un niveau minimal de performance, fixé par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Il doit être classé entre A et F depuis le 1er janvier 2025, entre A et E à compter du 1er janvier 2028, entre A et D à compter du 1er janvier 2034.
Un studio classé G intéresse donc surtout un acquéreur prêt à le rénover ou à l’occuper. Point à vérifier avant de vendre : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Il baissera encore à 1,7 le 1er janvier 2027, en application d’un arrêté du 19 août 2026 publié au Journal officiel du 26 août 2026.
Selon service-public.fr, un DPE réalisé en 2025 ou avant peut être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, si l’étiquette s’améliore. L’arrêté de 2026 prévoit de même, pour les DPE en cours de validité, une attestation de la nouvelle étiquette délivrée par l’ADEME. Pour un petit logement chauffé à l’électricité, la démarche peut valoir la peine (voir notre article sur le DPE 2027 et la valeur d’un appartement à Paris).
La surface Carrez
Le prix au m² ne vaut que si la surface est juste. Pour un lot de copropriété, la promesse et l’acte de vente doivent mentionner la superficie de la partie privative. L’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 la définit comme la surface des planchers des locaux clos et couverts, déduction faite notamment des murs, cloisons, cages d’escalier et embrasures. Surtout, « il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ». Sous les combles, l’écart entre surface ressentie et surface Carrez peut être important.
L’erreur coûte cher au vendeur. Selon l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle indiquée dans l’acte, le vendeur supporte « une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ». Il la supporte à la demande de l’acquéreur, qui dispose d’un an à compter de l’acte authentique pour agir. Sur un appartement annoncé à 60 m² et vendu 960 000 euros, soit 16 000 €/m², une surface réelle de 56 m² ouvre droit à une réduction de 64 000 euros.
| Critère | Ce qui le fait monter | Ce qui le fait baisser | Document à vérifier |
|---|---|---|---|
| Rue et tronçon | Rue calme, adresse recherchée | Portion bruyante, vis-à-vis | Visites à différentes heures |
| Étage et ascenseur | Étage élevé avec ascenseur, vue | Rez-de-chaussée sombre, étage élevé sans ascenseur | Visite, règlement de copropriété |
| État | Rénové, plan fonctionnel | Restructuration lourde à prévoir | Devis, diagnostics |
| Copropriété | Travaux faits, peu d’impayés | Gros travaux à venir, impayés | PV d’AG, plan pluriannuel de travaux |
| DPE | Classe A à D | Classe F ou G | DPE en cours de validité |
| Surface | Carrez exacte et proche de la surface utile | Soupentes, surfaces sous 1,80 m | Mesurage Carrez |
Comment estimer un appartement à Saint-Germain-des-Prés : la méthode
Une estimation sérieuse part des ventes comparables, pas d’un prix moyen : c’est aussi la méthode de l’administration fiscale. Dans sa fiche méthodologique, la DGFiP définit la méthode par comparaison : apprécier la valeur « à l’aide de termes de comparaison constitués par les ventes portant sur des immeubles identiques ou tout au moins similaires ». L’évaluateur, ajoute-t-elle, « se trouve généralement devant une fourchette de prix assez large » et doit en dégager les « valeurs dominantes ».
À Saint-Germain-des-Prés, j’applique cette méthode en resserrant le filtre étape par étape :
- Le marché : niveau et tendance du 6e et du quartier (prix des notaires).
- La rue et l’immeuble : ventes de la même rue ou d’immeubles de même qualité et époque.
- L’appartement : étage, ascenseur, exposition, vue, plan, état, DPE, surface Carrez.
- La copropriété : travaux votés ou à venir, charges, impayés.
- La concurrence du moment : les biens que les acquéreurs visitent en même temps que le vôtre.
- La demande solvable : qui peut acheter ce bien, avec quel budget et quel financement.
Les outils publics permettent de commencer ce travail. Service-public.fr oriente vers la base DVF, qui recense les transactions des cinq dernières années (consultable sur explore.data.gouv.fr), et vers l’outil Patrim de l’espace particulier d’impots.gouv.fr. Ces outils donnent des prix, pas une valeur : chaque vente doit être rapprochée de votre bien, critère par critère. Pour une première fourchette, notre simulateur d’estimation peut servir de point de départ.
Fixer un prix de mise en vente cohérent
Le bon prix est assez ambitieux pour défendre la valeur du bien, et assez réaliste pour rencontrer des acquéreurs. Dans leur dossier de presse de septembre 2026, les notaires décrivent un marché parisien stable (+0,6 % sur un an au 2e trimestre, à 9 560 €/m²). Les acquéreurs y restent exigeants : « lorsque le prix proposé est jugé trop élevé, certains biens ne recueillent tout simplement aucune offre ».
Je le constate aussi à Saint-Germain-des-Prés : les biens qui réunissent adresse, étage, lumière, calme et plan se vendent, parfois au-dessus des moyennes. Les biens banals ou affectés d’un défaut difficile à corriger restent plus longtemps sur le marché s’ils sont affichés au prix des premiers. Au bout de quelques mois, un appartement trop cher devient « celui qui ne se vend pas », et la négociation s’engage en position de faiblesse. C’est pourquoi l’estimation la plus élevée n’est pas toujours la meilleure pour vendre à Paris.
C’est encore plus vrai face aux acquéreurs installés à l’étranger, qui comparent depuis Londres ou New York des dizaines d’annonces : un prix justifié critère par critère leur donne une raison de faire une offre.
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² à Saint-Germain-des-Prés en 2026 ?
Le dernier prix publié par les notaires pour le quartier porte sur le 2e trimestre 2026 : 17 460 €/m² pour un appartement ancien, contre 13 980 €/m² pour l’ensemble du 6e. Ce chiffre varie fortement d’une publication à l’autre (15 870 €/m² à fin décembre 2025) et ne donne pas le prix d’un appartement précis.
Pourquoi les sites d’estimation donnent-ils des chiffres différents ?
Chaque source a sa méthode, son périmètre et sa période : prix standardisé tiré des actes pour les notaires, modèles propres pour les sites d’estimation. Mieux vaut croiser les sources et revenir aux ventes comparables.
Les données DVF suffisent-elles pour estimer mon appartement ?
Non. DVF donne le prix, la date, l’adresse et la surface des ventes, mais pas l’étage, l’état, la vue ni l’ascenseur. Elle permet de repérer des ventes proches, à ajuster ensuite aux caractéristiques de votre bien.
Se faire accompagner pour estimer son appartement à Saint-Germain-des-Prés
À Saint-Germain-des-Prés, l’adresse crée de la valeur, mais ne fait pas le prix à elle seule. La valeur de votre appartement se situe entre la statistique du quartier et ses qualités propres. Chez Sellier Patrimoine, nous les confrontons aux ventes comparables et aux biens en concurrence avant toute vente, transmission ou arbitrage. Pour une analyse de votre bien, demandez une estimation ou contactez-nous.
Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris ; il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs dans l’estimation, la vente et l’arbitrage de leurs appartements parisiens.
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