Si vous louez un appartement à Paris, une date mérite votre attention : fin novembre 2026. Cette année, l’arrêté préfectoral qui fixe les loyers de référence parisiens ne couvre que la période du 1er juillet au 24 novembre 2026, parce que l’expérimentation de l’encadrement des loyers ouverte par la loi ELAN arrive à son terme.
Faut-il pour autant attendre la fin du dispositif pour relouer plus cher ? Je ne le pense pas, pour des raisons juridiques autant que patrimoniales. Dans cet article, je fais le point sur l’état du dispositif, sur ce qui restera en vigueur quoi qu’il arrive et sur la manière d’aborder les prochains mois.
L’essentiel
- L’encadrement des loyers s’applique à Paris au moins jusqu’au 24 novembre 2026, date de fin de l’arrêté préfectoral 2026.
- Le Sénat doit examiner le 21 octobre 2026 le texte qui servirait de véhicule à une prolongation ; le ministre du Logement a évoqué une prolongation de deux ans des expérimentations en cours. Rien n’est encore voté.
- Même sans prolongation, le plafonnement des hausses à la relocation en zone tendue reste en vigueur pour les baux conclus ou renouvelés jusqu’au 31 juillet 2027, et les loyers des logements classés F ou G ne peuvent pas augmenter.
- Les dépassements coûtent cher : à Paris, 3 775 € de trop-perçus remboursés en moyenne aux locataires dans les dossiers régularisés, et une amende jusqu’à 5 000 € pour un particulier.
- La vraie décision n’est pas le montant du loyer, mais le scénario (conserver, relouer, rénover, vendre) qui crée le plus de valeur nette.
Où en est l’encadrement des loyers à Paris en 2026 ?
L’encadrement des loyers s’applique toujours à Paris et restera en vigueur au moins jusqu’au 24 novembre 2026 ; sa suite dépend d’un vote du Parlement attendu cet automne. Tout bail signé d’ici là doit respecter l’arrêté préfectoral n° IDF-2026-06-12-00003 du 12 juin 2026, qui fixe les loyers de référence parisiens « du 1er juillet 2026 au 24 novembre 2026 ».
Une expérimentation de huit ans qui arrive à échéance
L’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 a créé l’encadrement du niveau des loyers à titre expérimental pour cinq ans. La loi 3DS du 21 février 2022 a prolongé cette expérimentation, dont la durée est désormais de huit ans à compter de la publication de la loi ELAN. L’ANIL situe la fin de l’expérimentation au 25 novembre 2026 ; l’arrêté parisien, lui, s’arrête au 24 novembre.
La Ville de Paris précise que cet arrêté s’applique « à titre exceptionnel, pour l’instant » sur cette période raccourcie, « dans l’attente d’un texte de loi présenté par le Gouvernement au Parlement visant la poursuite du dispositif ».
D’ici là, rien ne change. L’arrêté fixe un loyer de référence au mètre carré par secteur géographique et par catégorie de logement (nombre de pièces, époque de construction, location vide ou meublée, selon l’ANIL). Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, qui est supérieur de 20 % au loyer de référence.
Ce qui se discute au Parlement
Le texte qui sert de véhicule est la proposition de loi « pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs », portée par le député Iñaki Echaniz. Elle visait initialement à pérenniser l’encadrement. L’Assemblée nationale l’a adoptée en première lecture le 11 décembre 2025 et l’a transmise au Sénat le lendemain (texte n° 217). Le dossier législatif du Sénat prévoit sa discussion en séance publique le 21 octobre 2026 ; au 30 septembre, la commission des affaires économiques n’a pas encore établi son texte.
Le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, se dit personnellement défavorable à l’encadrement des loyers. En juin 2026, il a pourtant indiqué envisager « de prolonger les expérimentations déjà engagées, sans pour autant ajouter de nouvelles communes ». La voie envisagée est ce texte, amendé. Il garantirait « a minima une prolongation du dispositif de deux ans pour les communes qui l’ont déjà mis en oeuvre », selon le député Iñaki Echaniz (dépêche AFP reprise par la Banque des Territoires).
Le 3 septembre, l’adjoint au logement de la Ville de Paris, Jacques Baudrier, a fait état d’un engagement du ministre à reconduire le dispositif « pour deux ans », selon franceinfo.
Un engagement n’est pas une loi. À ce jour, le dossier législatif du Sénat ne fait état d’aucune procédure accélérée sur ce texte. Sans elle, la navette entre les deux assemblées peut s’allonger, et le calendrier me paraît serré pour une promulgation avant fin novembre. Une interruption de quelques semaines, une prolongation courte ou une réforme plus profonde restent possibles. C’est pourquoi je déconseille de bâtir une stratégie locative sur l’hypothèse d’une disparition.
Fin de l’encadrement des loyers : ce qui ne disparaîtra pas le 25 novembre
Même si l’expérimentation s’arrêtait sans relais, un bailleur parisien ne retrouverait pas une liberté totale sur ses loyers. Deux autres mécanismes, indépendants de la loi ELAN, continuent de s’appliquer.
Le plafonnement des hausses à la relocation, jusqu’au 31 juillet 2027
Paris est en zone tendue : c’est d’ailleurs une condition de l’expérimentation ELAN, réservée aux zones mentionnées à l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989. Dans ces zones, l’article 18 de la même loi prévoit qu’un décret fixe chaque année l’évolution maximale des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.
Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 a reconduit ce dispositif pour un an, pour les baux conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027. Dans ce cadre, le loyer d’un logement remis en location ne peut en principe pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Ce loyer peut être révisé selon l’indice de référence des loyers (IRL) s’il ne l’a pas été dans les douze mois précédents (décret n° 2017-1198, article 3). Les exceptions sont limitées, notamment en cas de travaux d’amélioration importants ou de loyer manifestement sous-évalué.
Autrement dit, un appartement loué au plafond ne pourra pas être reloué beaucoup plus cher en décembre, même sans loi de prolongation.
Le gel des loyers des logements classés F ou G
Pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G au DPE ne peut plus augmenter. Aucune hausse n’est possible, ni à la relocation, ni par révision annuelle, ni au renouvellement du bail (articles 17, 17-1 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 ; Service-Public). À la relocation, le nouveau loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Ce gel est national et ne dépend pas de l’expérimentation. Le calendrier d’interdiction de louer se poursuit en parallèle. Les logements classés G sont considérés comme non décents depuis le 1er janvier 2025 : l’interdiction de les louer s’applique aux baux signés, renouvelés ou reconduits tacitement depuis cette date. Les logements F le seront à compter du 1er janvier 2028, et les E à partir du 1er janvier 2034, selon Service-Public.
Les baux en cours
Le loyer d’un bail signé sous l’encadrement ne remonte pas automatiquement le 25 novembre : il reste celui fixé au contrat. Si le bail prévoit une clause de révision, ce loyer peut être révisé chaque année dans la limite de la variation de l’IRL, sauf en F ou G (article 17-1 de la loi de 1989). Le sort des contestations portant sur ces baux dépendra de la rédaction du futur texte : un point à vérifier au cas par cas avec un conseil juridique.
Ce qui tombe, ce qui reste
| Mécanisme | Base légale | Échéance |
|---|---|---|
| Encadrement du niveau des loyers (loyer de référence majoré) | Article 140 de la loi ELAN, prolongé par la loi 3DS ; arrêté préfectoral du 12 juin 2026 | Arrêté parisien valable jusqu’au 24 novembre 2026 ; suite suspendue au vote du Parlement |
| Limitation des hausses à la relocation et au renouvellement en zone tendue | Article 18 de la loi du 6 juillet 1989 ; décret du 27 juillet 2017, reconduit par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 | Baux conclus ou renouvelés jusqu’au 31 juillet 2027 (reconduction annuelle) |
| Interdiction d’augmenter le loyer d’un logement F ou G (relocation, révision, renouvellement) | Articles 17, 17-1 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, issus de la loi Climat et résilience | Baux conclus ou renouvelés depuis le 24 août 2022, sans échéance |
| Interdiction du complément de loyer en cas de DPE F ou G (et autres défauts) | Article 140 de la loi ELAN | Baux signés depuis le 18 août 2022 ; lié à l’encadrement du niveau des loyers |
| Logements G non décents : ni nouveau bail, ni renouvellement, ni reconduction tacite | Loi Climat et résilience | Depuis le 1er janvier 2025 |
| Logements F non décents | Loi Climat et résilience | À compter du 1er janvier 2028 |
| Logements E non décents | Loi Climat et résilience | À partir du 1er janvier 2034 |
Pourquoi parier sur la fin de l’encadrement des loyers est risqué
Parier sur la fin de l’encadrement des loyers à Paris est risqué parce que le coût d’un dépassement est concret et documenté, alors que la disparition du dispositif ne l’est pas. Et la voie prévue par la loi pour dépasser le plafond, le complément de loyer, reste étroite.
Ce que coûte un dépassement
La Ville de Paris publie ses propres chiffres. Selon sa page mise à jour le 14 septembre 2026, elle a reçu 4 976 signalements de dépassement de loyer depuis 2023, pour un dépassement moyen signalé de 182 € par mois. Au moment de la régularisation, les trop-perçus remboursés atteignent en moyenne 3 775 €, soit près de 2,8 millions d’euros sur l’ensemble des dossiers régularisés.
S’y ajoute le risque de sanction. Après mise en demeure restée sans effet, l’amende peut atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (article 140 de la loi ELAN ; Service-Public).
Les dépassements restent pourtant fréquents. Une étude de l’association Que Choisir Ensemble, relayée par la Ville de Paris en juillet 2026, relève que 95 % des annonces de logements étudiants étudiées dans onze grandes villes universitaires ne respectent pas l’encadrement. À Paris, ce taux atteint 94 %, avec un dépassement mensuel moyen de plus de 382 €.
Sur l’ensemble du marché parisien, le 6e baromètre de la Fondation pour le logement, publié le 3 septembre 2026, estime que la part des bailleurs qui dépassent le plafond est passée de 31 % à 46 % en un an. L’étude porte sur plus de 10 000 annonces parues entre août 2025 et août 2026 dans les villes encadrées.
Le complément de loyer : utile, mais étroit
Le complément de loyer permet de dépasser le loyer de référence majoré lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur. Son montant et les caractéristiques qui le justifient doivent figurer au bail, et c’est au propriétaire de prouver qu’il est justifié en cas de litige (article 140 de la loi ELAN).
Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, il est exclu dès que le logement présente au moins l’un de ces défauts (article 140 de la loi ELAN ; Service-Public) :
- sanitaires sur le palier ;
- signes d’humidité sur certains murs ;
- DPE de classe F ou G ;
- fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grille de ventilation) ;
- vis-à-vis à moins de 10 mètres ;
- infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur ;
- problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
- installation électrique dégradée ;
- mauvaise exposition de la pièce principale.
Le locataire dispose de trois mois après la signature du bail pour contester le complément devant la commission départementale de conciliation, puis, à défaut de conciliation, de trois mois après l’avis de la commission pour saisir le juge.
Au Quartier latin, à Saint-Germain-des-Prés ou à Montparnasse, une vue exceptionnelle ou une terrasse peuvent, à mon sens, le justifier. Un « bel appartement dans un beau quartier » ne suffit pas : le loyer de référence du secteur intègre déjà la qualité de l’adresse.
Au-delà du loyer : la bonne question pour un propriétaire bailleur
La question utile n’est pas « combien puis-je louer mon appartement ? », mais « quelle exploitation de ce bien crée le plus de valeur, nette de ses contraintes ? ». L’encadrement des loyers n’est qu’une variable parmi d’autres.
Pour un appartement du 5e, du 6e, du 13e ou du 14e arrondissement, il faut croiser :
- le loyer de référence et un éventuel complément ;
- le DPE ;
- la location nue ou meublée ;
- les charges et la fiscalité ;
- les travaux de l’appartement et de la copropriété ;
- la vacance locative ;
- la valeur de revente, libre ou occupée.
Un appartement parfaitement situé peut ne plus être le meilleur actif à conserver sous sa forme actuelle, par exemple lorsqu’un DPE médiocre bloque le loyer et qu’un ravalement lourd s’annonce (voir comment les travaux de copropriété pèsent sur la valeur d’un appartement). À l’inverse, un rendement facial modeste peut masquer un bien rare, qu’il serait prématuré de vendre pour quelques dixièmes de point de rendement.
Six scénarios à comparer
Avant de renouveler un bail, d’engager des travaux ou de mettre en vente, je recommande de chiffrer ces options, surtout si vous suivez votre bien à distance, depuis l’étranger :
- Conserver et relouer en l’état, au loyer autorisé.
- Changer de régime : passer du meublé au nu, ou l’inverse, quand la fiscalité et la demande locale le justifient.
- Réaliser des travaux ciblés pour améliorer la qualité locative ou la classe énergétique, voire rouvrir la possibilité d’un complément de loyer, après avoir pris soin d’estimer le coût des travaux à Paris (voir notre approche valorisation et rénovation).
- Conserver dans une logique patrimoniale, en acceptant un rendement modéré contre une valeur de long terme.
- Vendre libre ou occupé, en mesurant l’écart de prix entre les deux situations ; pour un immeuble entier, voir les règles pour vendre ou acheter un immeuble occupé à Paris.
- Arbitrer et réinvestir dans un actif au meilleur couple rendement, risque et potentiel de valorisation, en vérifiant, pour un local atypique, son usage à Paris : logement, bureau ou commerce.
Questions fréquentes des propriétaires bailleurs
Pourrai-je augmenter le loyer de mon locataire actuel après le 24 novembre 2026 ?
Pas du seul fait de la fin de l’expérimentation. Le loyer évolue selon la clause de révision annuelle (IRL) ou la procédure de réévaluation au renouvellement, elle-même encadrée en zone tendue. En F ou G, aucune hausse n’est possible.
Si je reloue en décembre 2026 sans loi de prolongation, quel loyer puis-je fixer ?
En principe, le dernier loyer appliqué au locataire précédent, éventuellement révisé selon l’IRL, car le décret de juillet 2026 sur la relocation en zone tendue s’applique aux baux conclus jusqu’au 31 juillet 2027. Les exceptions (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué) sont strictement encadrées. Elles ne concernent pas les logements F ou G, exclus de ce décret : leur loyer à la relocation ne peut, en vertu de la loi, pas dépasser le dernier loyer appliqué.
Mon appartement est classé F : puis-je demander un complément de loyer ?
Non. Un DPE F ou G interdit tout complément de loyer et gèle le loyer. Des travaux pour sortir de ces classes sont souvent la première option à étudier.
Faut-il vendre avant la fin de l’année ?
Pas mécaniquement. L’échéance de novembre ne change ni la valeur de votre bien ni son potentiel à long terme. Elle est en revanche une bonne occasion de comparer, chiffres à l’appui, la valeur du bien libre et occupé avec son rendement net réel. Notre simulateur d’estimation donne un premier ordre de grandeur.
Se faire accompagner avant l’échéance
Trois questions méritent une réponse avant toute décision : combien vaut votre appartement aujourd’hui, combien rapporte-t-il réellement une fois ses contraintes déduites, et que donneraient les scénarios conserver, relouer, rénover ou vendre ? Chez Sellier Patrimoine, nous réunissons dans une même analyse l’estimation, la valeur libre et occupée, la réglementation locative, les travaux et la stratégie d’arbitrage. Vous pouvez commencer par une estimation de votre bien ou nous contacter directement pour étudier votre situation.
Article à jour au 30 septembre 2026, avant l’examen au Sénat du 21 octobre. La situation législative évoluant, il sera actualisé après cet examen.
Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris ; il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs sur l’estimation, la stratégie locative et l’arbitrage de leurs biens parisiens.
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